MOIO10011-討論事項-第９案：新竹市政府函為「擬定新竹市都市計畫（頭前溪沿岸地區）主要計畫案」再提會討論案。

會議紀錄id

MOIO10011

案件id

MOI新竹岸地區2021119

概要說明

• 說明：
• 一、本案前經本會103年8月26日第834次會議審議決議（略以）：「據新竹市政府列席代表說明，依行政院83年6月27日台83內字第24484號函示同意新竹市轄區納入都市計畫範圍辦理擴大都市計畫，該府配合建構內灣支線世博（千甲）車站、世博台灣館、藝文園區、跨新竹縣市聯絡道路等重大建設，辦理本新訂都市計畫，應有需要，故本計畫案請新竹市政府依下列各點補充相關圖說資料，交由專案小組繼續聽取簡報，俟獲致具體建議意見後，再提會討論。……」有案。
• 二、經新竹市政府依上開會議決議辦理後，以104年6月8日府都規字第1040089595號函送補充資料到部，因案情複雜，經簽奉核可，由本會劉前委員小蘭、張前委員馨文、林委員秋綿、何前委員東波、邱前委員裕鈞、林前委員信得及王前委員靚琇組成專案小組，於104年7月21日召開第8次會議，獲致具體初步建議意見(略以)：「本案自97年送本會審議迄今，經本會103年8月26日第834次會議審決，本新訂都市計畫開發範圍及開發方式仍需請新竹市政府補充相關圖說資料後，再提會討論。本次會議新竹市政府所提資料尚有不足，建請就下列各點補充說明後，再交由專案小組繼續討論。……」有案。
• 三、案經新竹市政府109年8月14日府都規字第1090121943號函檢送補充資料到部，因本案辦理時間冗長，本會專案小組召集人任期屆滿，再經簽奉核可，由張委員梅英、林委員秋綿、吳委員宗修、古委員宜靈、王委員成機組成專案小組，於109年10月16日及110年4月1日召開第9、10次會議，獲致具體初步建議意見(略以)：「本案從公開展覽草案辦理迄今已歷經14年，經本會專案小組召開7次會議，前提本會103年8月26日第834次會議審決略以，辦理本新訂都市計畫，應有需要，惟本新訂都市計畫開發範圍及開發方式仍需請新竹市政府補充相關圖說資料後，再提會討論。復經本會專案小組再召開第8-10次會議聽取該府簡報，建議該府依下列各點補充資料，就本案開發方式部分先提委員會討論決定後，後續有關土地使用配置等內容，再由本會專案小組繼續聽取該府簡報。……」有案。
• 四、案准新竹市政府110年9月14日府都規字第1100137392號函送提會資料(詳附件)到部，爰再提會討論。

決議

• 決議：本案請新竹市政府依下列各點補充資料，交由專案小組繼續聽取簡報，俟獲致具體建議意見後，再提會討論。
• 一、本案擬保留剔除整體開發地區之土地面積超過計畫總面積四分之一以上，且幾乎遍布整個計畫區，形同維持非都市土地管制現況，似無新訂都市計畫之必要，請再重新檢視本案擬定都市計畫之目的及必要性，重新檢討土地使用計畫內容及整體開發範圍，並加強說明本計畫範圍實施都市計畫前後，與周邊都市計畫之銜接差異性，以及對當地居住環境與公共設施之改善具體規劃構想。
• 二、有關本案開發方式，新竹市政府所提本案不符合土地徵收條例第3條之1第4項規定1節，不宜作為本案採市地重劃方式辦理之理由，請依循決議第一點本案辦理之目的及規劃構想，提出採不同開發方式之相關評估分析資料，以利討論。
• 三、有關新竹市政府所提本案新訂都市計畫地區內多數土地為非都市土地特定農業區之相關課題，建議新竹市政府可透過檢討當時該等特定農業區之劃設目的，分析農地資源調查、生產力、作物適栽性、現況利用情形及農地品質、數量及分布情形，並參考本會109年2月25日第963次會議審議臺南市新訂七股都市計畫案之類似案例，辦理本案新訂都市計畫地區之非都市土地特定農業區及一般農業區檢討變更作業，以資配合。

附件

• 附件：本會專案小組第10次會議初步建議意見處理情形對照表(新竹市政府110年9月14日府都規字第1100137392號函送)本會專案小組初步建議意見新竹市政府處理情形(一)有關本案擬定都市計畫之目的、必要性部分，除係依據行政院83年函示准予將新竹市全市轄區納入都市計畫範圍外，建請依本專案小組第9次會議初步建議意見強化補充說明劃定開發範圍之相關分析評估說明資料，並請補充本計畫範圍之發展情形及納入都市計畫之必要性，供審議參考。
  1.新竹市自「新竹市綜合發展計畫」定位為「國際性文化科學城」，已成為台灣高科技、高效率的現代化都會區及國際科技交流門戶；民國92年「全市轄區納入都市計畫都市發展總量評估與研究」則基於行政院83年函示准予將新竹市全市轄區納入都市計畫範圍。
  2.新竹市產業發展逐年成長，並以高科技產業吸引全國專業人才移居新竹，近五年人口平均成長率為0.79%，既有都市計畫區之人口發展率已達102.96%，現況人口超過計畫人口。
  3.考量近年全球產業鏈布局轉變，台灣重要之半導體產業亦以新竹地區為重要群聚發展區域，在產業升級、轉型之國家政策下，新竹市既有已發展區位將無法支應整體成長所需。
  4.本案之發展區位鄰接既有都市計畫區，現況之使用已非專業之農業生產環境，業取得行政院農委會及新竹市政府產發處同意辦理變更事宜，且現況建成聚落面積達三成以上。為避免未來土地使用失序情形更為嚴重，配合中央地方相關發展計畫，爰將本案範圍納入都市計畫予以管制，以符合國土計畫之成長管理指導。
  5.本案納入都市計畫之必要性，業經內政部都市計畫委員會第834次會議認定有辦理需要。
  6.相關補充資料詳P23~30。
  (二)有關土地徵收條例第3條之1第4項之規定特定農業區農牧用地不得徵收，但經行政院核定之重大建設所需者除外，原意係為保護特定農業區農牧用地，不宜作為本案採市地重劃及開發許可方式辦理之理由，建議請詳予補充本案採不同開發方式之相關評估分析，供審議參考。
  1.參酌內政部110年3月4日台內營字第1100802409號函、監察院110年5月19日院台內字第1101930260號函、內政部110年6月28日台內營字第1100809096號函，新訂都市計畫以區段徵收方式開發並非強制性，且依土地徵收條例第3條之1規定略以：「特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以避免者外，不得徵收。但國防、交通、水利事業、公用事業供輸電線路使用者所必須或經行政院核定之重大建設所需者，不在此限。」考量本計畫區逾六成範圍屬特定農業區農牧用地，依法不得徵收，且本案未取得行政院核定之重大建設，尚無以區段徵收方式辦理之公益性及必要性，爰建議本次新訂都市計畫案採市地重劃方(三)依新竹市政府列席代表補充說明，本案符合行政院91年12月6日院臺內字第0910061625號函規定8項特殊案例處理原則之建物密集地區，爰擬不以區段徵收方式開本會專案小組初步建議意見新竹市政府處理情形發改採市地重劃，惟如採區段徵收方式仍可將前開建物密集地區列為剔除區，僅以前開建物密集地區作為改採其他開發方式之理由仍有不足，建議請再詳予補充本案採不同開發方式之相關評估分析，供審議參考。
  式辦理開發。
  2.相關補充資料詳P31~39。
  (四)依新竹市政府列席代表補充說明，因應開發後仍有農耕需求，擬劃設農業生產專用區，惟又補充說明前開農業生產專用區係為可建築用地，似有矛盾，建請考量將仍有農耕需求之土地剔除於本計畫範圍外；如為計畫整體考量無法剔除者，建議請詳予補充說明無法剔除於計畫範圍外之理由，以及劃設農業生產專用區之理由。
  有關本案土地使用計畫所劃設之農業生產專區，經本次與專案小組討論後，將調整劃設為住宅區，以符合市地重劃實施辦法相關規定。另有關土地所有權人是否仍有農耕意願，將俟本案辦理再公開展覽作業時，針對範圍內土所有權人進行意願調查後，納入後續規劃研議。
  (五)本案如經本會審議通過擬採市地重劃方式辦理，建議由新竹市政府以公辦方式辦理。
  考量本計畫草案之市地重劃共同負擔已逾45%，依平均地權條例第60條第3項規定，應經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意。本案如經審議通過採市地重劃方式辦理，後續將依法辦理再公開展覽及地主意願調查作業，以評估執行方式。
  (六)有關計畫區內合法建物剔除於整體開發範圍外部分，後續應以簽訂協議書方式辦理，如本案經本會審議通過後，將涉及採分階段核定發布實施事宜，建請補充說明執行之可行性。
  1.依新竹市及內政部都市計畫委員會有關簽訂協議書之通案性規定，係針對低強度變更為高強度使用之附帶條件，以捐贈可建築用地或繳交回饋代金，並得以捐贈等值或大於公共設施保留地市價總額折抵之。
  2.本案既有建成地區包括新竹給水廠、水源國小等公共設施，以及三處農村社區土地重劃部分範圍、已興建使用之甲建、乙建、丁建、交通、特目等用地，後續計畫以維持從來之使用為原則，並劃設為較低使用強度之土地使用分區，採降容積方式辦理與整體開發地區予以區隔，故無後續回饋及簽訂協議書辦理程序，爰此，本類型之計畫內容於都市計畫審定後即可發布實施。
  3.本案屬李長榮化工原址範圍因考量有污染整治疑慮，爰不納入整體開發範圍，建議以開發許可方式辦理，應依前述第1點回饋規定簽訂協議書後始得發布實施。
  本會專案小組初步建議意見新竹市政府處理情形4.本案後續尚需辦理再公開展覽作業，相關土地使用計畫及後續執行方式仍需提請各級都市計畫委員會審議。計畫草案因考量既有建物紋理、道路系統、公共設施負擔比例、整體開發規模等因素，擬區分4處整體開發單元辦理市地重劃，將依各單元重劃計畫書核定作業期程，依市地重劃通案性規定辦理都市計畫分階段核定並發布實施。
  5.綜上，本案將依前述各類型開發方式，辦理分階段核定發布實施作業。
  (七)本案開發方式部分如經本會審議通過，考量本案自97年送本會審議迄今已逾10年，且計畫內容已有重大變更，建議請新竹市政府將本案修正計畫內容再辦理公開展覽後，再將修正計畫內容送由本會專案小組繼續聽取新竹市政府簡報。
  遵照辦理，本案於開發方式提送委員會討論決定後，將修正都市計畫書圖辦理再公開展覽作業。
  (八)地政司書面意見：
  1、案附審查意見4處理情形表，為考量後續市地重劃執行之可行性，將調整農業生產專用區，由土地所有權人簽具切結書於重劃後等值配回1節，依平均地條例第60條規定，重劃區內供公共使用之道路、溝渠等10項用地，由參加重劃土地所有權人按其受益比例共同負擔。有關重劃負擔及土地分配面積之計算方式，市地重劃實施辦法亦有明訂，另重劃土地分配係按原位次分配為原則。本案擬規劃農業生產專用區，是否具有農業生產性質？有無規劃灌排水設施？重劃後土地是否進行地籍交換分合，成為形狀方整之土地，該區重劃後之效益及規劃目的為何？有關「等值」配回之計算標準為何？另本區土地所有權人是否均願意配回農業生產專用區，配地之意願為何？請新竹市政府就現行法令規定，如何執行提出具體說明。另與土有關本案土地使用計畫所劃設之農業生產專區，經本次與專案小組討論後，將調整劃設為住宅區，以符合市地重劃實施辦法相關規定。另有關土地所有權人是否仍有農耕意願，將俟本案辦理再公開展覽作業時，針對範圍內土所有權人進行意願調查後，納入後續規劃研議。
  本會專案小組初步建議意見新竹市政府處理情形地所有權人簽具切結書，倘土地處分移轉，恐有效力等爭議，請審慎妥處。
  2、本計畫書p7-10市地重劃開發總費用估算表內，貸款利息年利率4%，是否合理，請再詳予估算。
  另表內地上物補償費、工程費單價應予估計，並請檢附地政處認可之可行性評估文件，以供委員審查時參考。
  1.有關市地重劃開發總費用估算表內之貸款利息年利率，將依五大銀行平均基準利率2.44%進行調整。
  2.有關地上物拆遷補償係依現況地形測量之建物面積及樓板，並依據「新竹市辦理公共工程拆遷補償自治條例」之標準逐一檢算，因涉及各種建築結構、樓層等，爰僅以計算之總額呈現；另工程費係以整地工程、雨污水下水道、地下管道、電力電信及自來水工程、各項公共設施用地工程費用等估算，相關資料詳P40~41。
  3.有關本案整體開發地區開發方式可行性評估報告，業經新竹市政府地政處110年8月9日處地劃字第1100005213號原則同意本案採市地重劃方式開發，詳P42附件七。
  (九)逕向本部陳情意見：建議請新竹市政府補充研析意見，下次會議再行討論。
  遵照辦理。
• 附錄：本會專案小組出席委員初步建議意見本案從公開展覽草案辦理迄今已歷經14年，經本會專案小組召開7次會議，前提本會103年8月26日第834次會議審決略以，辦理本新訂都市計畫，應有需要，惟本新訂都市計畫開發範圍及開發方式仍需請新竹市政府補充相關圖說資料後，再提會討論。復經本會專案小組再召開第8-10次會議聽取該府簡報，建議該府依下列各點補充資料，就本案開發方式部分先提委員會討論決定後，後續有關土地使用配置等內容，再由本會專案小組繼續聽取該府簡報。
  （一）有關本案擬定都市計畫之目的、必要性部分，除係依據行政院83年函示准予將新竹市全市轄區納入都市計畫範圍外，建請依本專案小組第9次會議初步建議意見強化補充說明劃定開發範圍之相關分析評估說明資料，並請補充本計畫範圍之發展情形及納入都市計畫之必要性，供審議參考。
  （二）有關土地徵收條例第3條之1第4項之規定特定農業區農牧用地不得徵收，但經行政院核定之重大建設所需者除外，原意係為保護特定農業區農牧用地，不宜作為本案採市地重劃及開發許可方式辦理之理由，建議請詳予補充本案採不同開發方式之相關評估分析，供審議參考。
  （三）依新竹市政府列席代表補充說明，本案符合行政院91年12月6日院臺內字第0910061625號函規定8項特殊案例處理原則之建物密集地區，爰擬不以區段徵收方式開發改採市地重劃，惟如採區段徵收方式仍可將前開建物密集地區列為剔除區，僅以前開建物密集地區作為改採其他開發方式之理由仍有不足，建議請再詳予補充本案採不同開發方式之相關評估分析，供審議參考。
  （四）依新竹市政府列席代表補充說明，因應開發後仍有農耕需求，擬劃設農業生產專用區，惟又補充說明前開農業生產專用區係為可建築用地，似有矛盾，建請考量將仍有農耕需求之土地剔除於本計畫範圍外；如為計畫整體考量無法剔除者，建議請詳予補充說明無法剔除於計畫範圍外之理由，以及劃設農業生產專用區之理由。
  （五）本案如經本會審議通過擬採市地重劃方式辦理，建議由新竹市政府以公辦方式辦理。
  （六）有關計畫區內合法建物剔除於整體開發範圍外部分，後續應以簽訂協議書方式辦理，如本案經本會審議通過後，將涉及採分階段核定發布實施事宜，建請補充說明執行之可行性。
  （七）本案開發方式部分如經本會審議通過，考量本案自97年送本會審議迄今已逾10年，且計畫內容已有重大變更，建議請新竹市政府將本案修正計畫內容再辦理公開展覽後，再將修正計畫內容送由本會專案小組繼續聽取新竹市政府簡報。
  （八）地政司書面意見：
  １、案附審查意見4處理情形表，為考量後續市地重劃執行之可行性，將調整農業生產專用區，由土地所有權人簽具切結書於重劃後等值配回1節，依平均地條例第60條規定，重劃區內供公共使用之道路、溝渠等10項用地，由參加重劃土地所有權人按其受益比例共同負擔。有關重劃負擔及土地分配面積之計算方式，市地重劃實施辦法亦有明訂，另重劃土地分配係按原位次分配為原則。本案擬規劃農業生產專用區，是否具有農業生產性質？有無規劃灌排水設施？重劃後土地是否進行地籍交換分合，成為形狀方整之土地，該區重劃後之效益及規劃目的為何？有關「等值」配回之計算標準為何？另本區土地所有權人是否均願意配回農業生產專用區，配地之意願為何？請新竹市政府就現行法令規定，如何執行提出具體說明。另與土地所有權人簽具切結書，倘土地處分移轉，恐有效力等爭議，請審慎妥處。
  ２、本計畫書p7-10市地重劃開發總費用估算表內，貸款利息年利率4%，是否合理，請再詳予估算。另表內地上物補償費、工程費單價應予估計，並請檢附地政處認可之可行性評估文件，以供委員審查時參考。
  （九）逕向本部陳情意見：建議請新竹市政府補充研析意見，下次會議再行討論。