MOIO10021-討論事項-第２案：臺中市政府函為「擴大后里主要計畫（后里車站東側地區）案」。

會議紀錄id

MOIO10021

案件id

MOI臺中側地區20211123

概要說明

• 說明：
  1.所陳情內容涉及細部計畫土地使用分區管制及都市設計管制要點，查旨揭細部計畫業經108年5月24日臺中市都市計畫委員會第94次會議以及109年5月26日臺中市都市計畫委員會第112次會議審竣在案。
  2.本府市都委會考量本案原主要為非都市土地使用係為特定目的事業用地(原為眷村使用)，容積率180%，及環境敏感區特性(位屬山坡地及部分位於三義斷層地質敏感區)，爰第一種、第二種觀光休閒專用區容積率修訂為200%，第三種觀光休閒專用區容積率修訂為180%。
  3.本案觀光休閒專用區容許使用內容除觀光、休閒事業使用外，亦得作運輸服務業、批發及零售業、編號陳情人及建議位置陳情理由建議事項初步處理建議容積率為180%，領回一半土地後容積率僅180%~200%，可建樓地板面積損失近半，已使土地所有權人權益蒙受重大損失。
  (三)陳情土地原於臺中市都市計畫委員會提陳情意見，建議觀光休閒專用區容積率調高為420%，業經5次臺中市都委會專案小組討論，已參酌環境特性、環境敏感性、相關案例、土地多元使用性質、陳情案件訴求及規劃定位等，將觀光休閒專用區容積率修正為240%。今臺中市都委會僅因範圍位處環境敏感區，將第一種及第二種觀光休閒專用區容積率調降為200%、第三種觀光休閒專用區容積率降為180%，形同與車站地區朝TOD發展方向背道而馳，不但未積極活化利用公有土地，亦造成區內土地所有權人權益重大損失。而陳情土地雖屬山坡地範圍，惟其坡度多屬平緩之
• 一、二級坡，與后里市區(前站地區)坡度相近，不影響土地使用，理當依車站周邊地區較高強度之集約使用特性，故強烈建議比照后里都市計畫商業區之容積率，將觀光休閒專用區容積率修正為320%。
  (四)考量本計畫之定位係促進后里車站地區朝TOD導向發展，結合地方觀光遊憩資源，發展交通轉運、觀光休閒服餐飲業、一般服務業、......等多元使用項目，增加本案基地開發使用之彈性；本案興闢後，得完善車站周邊地區公共環境品質，有助於土地價值提升。
  4.另本府市都委會考量本案緊鄰后里車站，為具備連結西(前)站原市區之功能，，爰增訂設置連通公益性設施(如連通西站之架空走廊)得給予容積獎勵20%之規定。
  編號陳情人及建議位置陳情理由建議事項初步處理建議務、商業活動、住宿等多元產業服務，應以提高容積、集約使用為規劃方向，且設置立體連通設施需相當建設成本，如今臺中市都委會卻逆勢調降容積，反而降低設置立體連通設施需求，同時造成地主開發成本負擔加重，更不利於後續招商開發。
  (五)臺中市都委會調降容積之決策與本計畫規劃意旨本末倒置，扼殺立體連通獎勵一番美意，並造成土地使用管制相互扞格，豈為擴大都市計畫之本意?懇請建議維持比照后里都市計畫商業區之容積率，修正第一種至第三種觀光休閒專用區容積率為320%，呈請鈞部參酌本計畫規劃定位及TOD導向發展策略，及受徵收地主之既有合法權益，就其觀光休閒專用區之土地使用強度審慎評估。
  逕人2曾○裕等8人臺中市后里區圳寮段127-81、127-82地號陳情土地原屬非都市土地之特定目的事業用地，為配合臺中市政府「重大建設」辦理擴大都市計畫並採區段徵收開發，已減損近半可建樓地板面積，對土地所有權人影響甚鉅，今臺中市都委會大會調降容積，更造成土地所有權人權益的重大損失，故特此要求參與列席內政部都市計畫委員會及相關會議，以現場親自表達受徵收地主既有合法權益之訴求。
  所陳情參與列席內政部都市計畫委員會，將依各級都市計畫委員會組織規程第10條規定通知陳情人到場說明。
  附件1本會專案小組(109.08.12)意見處理情形對照表(臺中市政府110年10月26日府授都企字第1100270460號函送)初步建議意見處理情形說明(一)本案擴大範圍僅5.86公頃，擬變更為觀光休閒專用區之使用項目如以非都市土地變更編定亦無不可，建請補充說明以擴大都市計畫方式辦理之理由。
  感謝委員指教。
  1.本案屬「臺中市區域計畫」指認之新訂擴大都市計畫區位，爰依循上位計畫之指導採擴大都市計畫方式辦理。
  本案係考量后里車站地區周邊朝TOD導向發展，並藉由2018臺中世界花博舉辦契機，透過合理的規劃，有效引導車站周邊地區有序的成長，藉此改善后里車站周邊環境，且均衡后里車站東西兩側發展；復依「臺中市國土計畫」指導，本案周邊地區因近年相關重大建設陸續投入，在短期5年內有具體發展需求，且區位條件符合成長區位情形，爰指認為城鄉發展地區第2類之3，採擴大都市計畫方式辦理，詳計畫書P1-1。
  2.本案開發規模為5.86公頃，依據非都市土地使用管制規則第11條第1項第7款規定，須辦理土地使用分區變更，並應依非都市土地使用管制規則第13條規定製作開發計畫書圖及檢具有關文件，向臺中市政府申請開發許可，非僅辦理變更編定即可開發，程序較為複雜，另依據非都市土地使用管制規則第28條附表4之規定，辦理非都市土地變更編定需檢附興辦事業計畫核准文件、申請變更同意書等，而本案依上述規定檢核申請興辦事業計畫及取得申請變更同意書較為困難，相關說明如下：
  (1)興辦事業計畫：本案開發內容包含交通轉運、觀光、文創、運動休閒等等多元使用，非屬單一使用之興辦事業計畫，申辦程序複雜。
  (2)申請變更同意書：考量本案範圍內尚包含私有土地，因涉及地主意願，需取得全部私有地主同意書；且部分初步建議意見處理情形說明私有土地座落於本案所規劃之公共設施用地，倘依發展觀光條例第14條規定，採一般徵收方式取得，將影響私有土地所有權人參與開發之權益。
  3.本案擴大都市計畫採區段徵收開發，除可取得各項公共設施用地外，亦得兼顧原私有地主意願分配土地，提升本案開發執行可行性。
  (二)本案擴大範圍邊界如何選定，建請加強說明其合理性。
  感謝委員指教。
  1.本案於「臺中市區域計畫」指認為新訂擴大都市計畫地區，面積為15公頃，主要係為配合后里花博重大建設、及后里東站新建工程，預期發揮東西站串聯、引入TOD發展等機能，改善后里火車站周邊環境，詳計畫書P1-1。
  2.於本案規劃時，經辦理地形測量、土地使用現況調查及土地權屬清查後，縮減面積為5.86公頃，本案範圍邊界說明如下(詳計畫書P1-3)：
  (1)南側以臨台糖平地造林範圍為界，以保留樹林生態。
  (2)東側考量既有聚落、公有土地範圍及台糖平地造林範圍，為避免大量拆遷建物影響住民權益及保留既有眷村紋理，並考量已完成之聯外道路位置，故以既有聚落及花博聯外道路為界。
  (3)北側參考區域計畫指認範圍，以既有道路為界。
  (4)西側以后里都市計畫為界。
  初步建議意見處理情形說明3.爰本案計畫範圍係以道路、人工設施、自然邊界等為依據，並考量合理規模並維持地塊完整，避免畸零，除利於整體規劃及後續開發利用外，亦可降低對周邊環境影響。修正內容詳計畫書P1-2。
  (三)本案係為承續「2018臺中世界花卉博覽會」契機，引導及支援后里車站周邊地區都市及觀光休閒產業活動有序地成長，建請補充說明花博前後后里車站之旅次、運量等相關數據，並請補充說明本案土地使用與交通系統規劃之合理性。有關擬引入之觀光休閒產業建議仍應以低強度活動規劃為主，以與前開花卉博覽會之活動相連接。
  感謝委員指教。
  1.經查交通部臺灣鐵路管理局統計資料(詳附表)，后里車站搭乘旅次由100年至109年10年間增加91萬人，其中100年每月搭乘旅次約8-10萬人次，呈現逐年成長趨勢，於107年末及108年初受花博辦理期間影響，月搭乘旅次高峰達48.42萬人次，成長幅度約5倍；而花博結束後每月搭乘人次多介於13-15萬人，顯示花博及后里東站建設帶動后里車站之使用便利性，搭乘人次持續成長，詳計畫書P3-21。
  2.另查后里地區公車班次，於花博舉辦前共有1條國道客運路線及9條市區公車路線(包含中科免費巡迴巴士)，花博辦理期間於本案範圍設置公車接駁站，結合后里車站轉乘服務；花博結束後，延續公車接駁站便利性及交通轉運之機能，業新增公車路線編號初步建議意見處理情形說明812、813等2條市區公車路線，服務后里、豐原及大甲地區，詳計畫書P3-22。
  3.本案規劃交通用地係延續花博時期交通轉運使用機能，並可改善站前轉運空間不足之問題，未來可提供中科通勤、觀光遊憩之轉乘服務；同時規劃區內道路銜接花博時期聯外道路，完善本案道路系統且服務本案範圍內土地使用衍生之交通量，詳計畫書P5-2、P6-2。
  4.本案劃設觀光休閒專用區引入之產業以后里區特色產業為主，包含自行車觀光產業、花卉、樂器及相關衍生性服務，除了延續花博時期觀光動能外，本案亦規劃自行車動線，以延續花馬道、天空步道等相關建設計畫，使本案得與森林園區、馬場園區以及后豐鐵馬道銜接。此外，未來中央舊山線復駛計畫通過後，可與本案引入之觀光商業機能，及公共設施服務相結合，提供完善之旅遊服務，詳計畫書P5-2。
  5.本案觀光休閒專用區之開發強度經參考位於山坡地之都市計畫相關分區容積率案例，其容積率介於80%~300%之間；而本計畫區於細部計畫規範觀光休閒專用區建蔽率為50%、60%，容積率為180%、200%，相較相關都市計畫案例及現行非都市土地特定目的事業用地容積率180%，開發強度無明顯偏高。
  位於山坡地都市計畫案例開發強度綜整表計畫名稱分區名稱建蔽率容積率容許使用臺中市大坑風景特定區計畫旅館區60%180%旅館設施第二種遊憩區40%80%供發展遊憩設施、餐飲業及觀光旅館服務使用谷關風景特定區細部旅館區50%300%旅館設施丙種旅館區40%120%旅館設施初步建議意見處理情形說明計畫梨山風景特定區計畫(梨山地區)旅館區50%150%旅館設施變更八卦山脈風景特定區計畫(第三次通盤檢討)(南投縣部分)旅遊服務專用區60%180%遊客服務中心、餐廳、農特產品展售館、藝品展示館、住宿、觀光遊樂設施。
  關子嶺(含枕頭山附近地區)特定區計畫(第三次通盤檢討)第二種觀光服務專用區50%160%以供溫泉相關公共設施(如泡腳池、公共浴池)、親水設施、旅客服務中心、文化設施及社教設施、社區遊憩設施、自行車租借設施、農產展售中心、零售業、一般服務業、餐飲業及旅館為限。
  第五種觀光服務專用區60%240%以供旅館及其附屬設施或政府開發之溫泉設施為限。
  (四)承上，臺中市政府擬於開發後保留部分觀光休閒專用區土地作為社會福利設施，似與前開發展觀光休閒產業之計畫目的不符，建請補充說明本計畫區之社會福利設施需求分析，以及與上開觀光休閒產業活動之關聯性。
  感謝委員指教。
  1.為利本府推動觀光發展、相關重大政策，本案於區段徵收開發財務評估可行之情況下，將保留部分觀光休閒專用區之土地使用彈性。
  2.經本府社會局評估，后里地區仍有社會福利設施用地需求(親子館、托嬰中心、長青快樂學堂)約390坪(約1,289平方公尺)，另考量后里區鄰近苗栗縣，為減輕豐原社宅需求並吸納苗栗縣人口，且本計畫南側鄰近中部科學工業園區后里園區(七星基地及后里基地)，有就業人口之居住需求，故可規劃興建一定規模之社會住宅，經本市住宅發展工程處評估，后里區仍有初步建議意見處理情形說明社會住宅用地需求約7,000平方公尺(約300戶)；考量本案緊鄰后里車站，交通可及性及便利性高，位屬適當辦理區位。爰於推動都市計畫整體開發契機，於區段徵收財務可行前提下，於公有土地容許相關社會福利設施使用空間，除可符合后里地區需求外，亦得提升辦理區段徵收之公益性，詳計畫書P2-17、P3-8、P3-17、P4-9、P5-2、P5-3。
  3.為提供觀光休閒專用區之開發彈性及多元使用，本案於細部計畫規範容許使用項目，亦納入社會福利設施使用，未來仍依實際財務情形，並配合本府相關政策辦理。
  (五)本案擬以區段徵收方式開發，建請依下列各點辦理：
  1.建請檢附地政單位認可之區段徵收可行性評估相關證明文件，納入計畫書敘明。
  遵照辦理，檢附臺中市政府地政局109年7月30日中市地區二字第1090029064號函，詳計畫書附件十。
  2.建請將本案區段徵收公益性及必要性報告提報內政部土地徵收審議小組報告(請一併提出區段徵收範圍及抵價地比例自行評估檢覈表)，前開土徵小組提出之具體建議意見如有涉及都市計畫部分，建請予以具體回應，提本會討論；如前開土徵小組之具體建議意見涉及都市計畫部分眾多，則再先由專案小組先聽取臺中市政府簡報後，再提委員會討論。
  遵照辦理，本案區段徵收公益性及必要性報告、區段徵收範圍及抵價地比例自行評估檢覈表業已提報內政部土地徵收審議小組檢視，並於110年6月16日提內政部土地徵收審議小組第222次會議討論，相關決議依內政部110年6月25日台內地字第1100263602號函示意見，其中涉及都市計畫部分比照人民陳情案件，提出具體回應及處理方式之研析意見，供內政部都市計畫委員會審議參考，處理情形詳計畫書附件十二，另本案區段徵收財務可行性評估相關數據亦配合調整，詳計畫書P7-4~P7-6。
  3.本案應依下列各點辦理，以配合區段徵收整體開發之期程，並確保計畫具體可行。
  (1)請臺中市政府另依土地徵收條例第4條規定，先行辦理區段徵收，於臺中市都委會審定細部計畫及符合土遵照辦理。
  初步建議意見處理情形說明地徵收條例第20條第1項及第2項但書規定後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內完成者，請臺中市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  (2)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  遵照辦理。
  (六)科技部中部科學園區管理局書面意見：后里東站轉運站空間，除規劃客運路線停靠外，請考量科學園區公共運輸路線停靠空間，以利接駁。
  感謝指教，本案規劃交通用地供公車停靠使用，同時亦可供中科接駁轉乘使用。
  附件2本部土地徵收審議小組第222次會議(110.06.16)意見處理情形對照表(臺中市政府110年10月26日府授都企字第1100270460號函送)

決議

• 決議初步處理建議5.綜上所述，本計畫區將成為后里地區重要之交通節點，亦為前往后里地區觀光景點之重要門戶，為提供交通轉運、觀光等活動服務，及增加后里車站周邊觀光多樣性，本計畫規劃觀光休閒專用區以作為低碳樂活、休閒觀光設施、旅宿服務設施，以及提供觀光遊憩支援性服務產業之發展腹地，進而帶動后里車站周邊觀光發展，詳計畫書P5-3。
  (3)評估報告書內有關農業主管機關同意情形，請補充以臺中市政府名義出具函文。另後續有無須進行環境影響評估，均請檢附市府出具函文佐證。
  遵照辦理。
  1.農業主管機關同意函文(1)本府110年7月6日府授農地字第1100169575號函，詳附件12-8頁、計畫書附件十一。
  (2)本府農業局107年5月1日中市農地字第1070015064號函，詳附件12-9頁、計畫書附件十一。
  2.免實施環境影響評估函文(1)本府110年7月8日府授環綜字第1100170281號函，詳附件12-10頁、計畫書附件六。
  (2)本府環境保護局107年1月17日中市環綜字第1070005590號函，詳附件12-11頁、計畫書附件六。
  (4)至開發範圍及抵價地比例臺中市政府自行評估檢覈部分，經檢視及預審認為，本案市府除預計發還抵價地比例為50%，尚已兼顧土地所有權人之權益保障外，其餘說明符合評估內容，尚具合理性。
  敬悉。
  (5)後續請臺中市政府於本部都市計畫委員會審議時，就本案開發範圍及抵價地比例自行評估檢覈表（附件）建議意見中涉及都市計畫部分比照人民陳情案件予以具體回應及處理說明。」。
  遵照辦理。詳前述意見處理說明及附件12-12~附件12-17頁。
  【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見本案建議請臺中市政府依下列各點辦理，並檢送修正後計畫書30份（修正部分請劃線）及處理情形對照表（註明修正頁次及摘要說明）到署後，提請委員會審議。
  （一）本案擴大範圍僅5.86公頃，擬變更為觀光休閒專用區之使用項目如以非都市土地變更編定亦無不可，建請補充說明以擴大都市計畫方式辦理之理由。
  （二）本案擴大範圍邊界如何選定，建請加強說明其合理性。
  （三）本案係為承續「2018臺中世界花卉博覽會」契機，引導及支援后里車站周邊地區都市及觀光休閒產業活動有序地成長，建請補充說明花博前後后里車站之旅次、運量等相關數據，並請補充說明擬引入之觀光休閒產業類型與相關分析資料，進而補充說明本案土地使用與交通系統規劃之合理性。有關擬引入之觀光休閒產業建議仍應以低強度活動規劃為主，以與前開花卉博覽會之活動相連接。
  （四）承上，臺中市政府擬於開發後保留部分觀光休閒專用區土地作為社會福利設施，似與前開發展觀光休閒產業之計畫目的不符，建請補充說明本計畫區之社會福利設施需求分析，以及與上開觀光休閒產業活動之關聯性。
  （五）本案擬以區段徵收方式開發，建請依下列各點辦理：
  １、建請檢附地政單位認可之區段徵收可行性評估相關證明文件，納入計畫書敘明。
  ２、建請將本案區段徵收公益性及必要性報告提報內政部土地徵收審議小組報告（請一併提出區段徵收範圍及抵價地比例自行評估檢覈表），前開土徵小組提出之具體建議意見如有涉及都市計畫部分，建請予以具體回應，提本會討論；如前開土徵小組之具體建議意見涉及都市計畫部分眾多，則再先由專案小組先聽取臺中市政府簡報後，再提委員會討論。
  ３、本案應依下列各點辦理，以配合區段徵收整體開發之期程，並確保計畫具體可行。
  (1)請臺中市政府另依土地徵收條例第4條規定，先行辦理區段徵收，於臺中市都委會審定細部計畫及符合土地徵收條例第20條第1項及第2項但書規定後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內完成者，請臺中市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  (2)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  （六）科技部中部科學園區管理局書面意見：后里東站轉運站空間，除規劃客運路線停靠外，請考量科學園區公共運輸路線停靠空間，以利接駁。