MOIO10091-討論事項-第５案：桃園市政府函為「變更巴陵拉拉山風景特定區主要計畫(第二次通盤檢討)案」。
會議紀錄id
MOIO10091
案件id
MOI通檢特定區2022412
概要說明
- 說明：
- 一、依據財團法人真耶穌教會台灣總會上巴陵教會109年07月31日陳情辦理。
- 二、財團法人真耶穌教會上巴陵教會土地地號為復興區巴陵段1530-5，位屬都市計畫旅館區，非原住民保留地開發管理辦法得申請無償租用之住宅區或商業區，而土地使用分區亦不符合現況使用，希望可以變更為適當的分區。
併逕人1。併逕人1。
附表1、變更內容明細表新編號原編號位置變更內容(公頃)變更理由原計畫新計畫11計畫案名巴陵達觀山風景特定區計畫復興(巴陵地區)主要計畫本計畫區雖名為「拉拉山風景特定區」，然實際景觀資源及遊憩景點非位於計畫區內，與「風景特定區」劃設之目的難以契合，本次檢討由「特定區計畫」調整為「市鎮計畫」，並配合本次主要計畫與細部計畫拆離作業，併同調整計畫案名。
13-計畫區之下、中巴陵地區污水處理廠用地(0.55)保護區(0.55)經本府環境保護局評估(109年7月23日桃環水字第1090064705號函)已無使用需求，本次檢討變更為毗鄰之保護區。
新增變更內容計畫區之中、上巴陵地區旅館區(2.55)住宅區(2.55)1.民國74年原計畫於中、上巴陵地區劃設旅館區之目的係為發展觀光產業，惟計畫區多屬地勢陡峭地形，難供大型車輛通行，且位屬自來水水源水質保護區應實施環境影響評估，故旅館區劃設迄今無開發。
2.北橫觀光資源帶動深度旅遊及住宿需求，中、上巴陵地區為旅客前往拉拉山森林遊樂區的前哨站，故旅館區現況多以住宅使用並經營民宿為生，且多為都市計畫發布前之既有建築，故本次檢討將旅館區變更為住宅區，以符合實際使用及民宿管理辦法相關規定。
新增變更內容計畫區範圍調整計畫區(181.20)計畫區(42.09)1.本計畫區多屬地勢陡峭之地形，約154公頃土地(約85%)皆劃設為保護區，可提供建築利用之土地有限，另保護區相關管制規定較為嚴格，地價卻較鄰近非都市土地高出約1倍，致原鄉住民常反應有補助請領困難等問題，並有解除該地區都市計畫管制之需求。
2.縮減都市計畫範圍將不影響本府相關業務進行，且有助於民眾請領相關社會福利補助，故同意縮減都市計畫範圍。
3.本次予以檢討計畫範圍，除維持計畫區下巴陵、中巴陵、上巴陵等都市發展用地，並將連接巴陵地區之桃116線道，及本府觀光旅遊局(109年9月30日桃觀風字第1090010317號函)配合巴陵古道觀光發展建議維持都市計畫之範圍，其餘部分則剔除計畫範圍。
剔除於本計畫範圍(納入非都市土地)(139.11)註：表內面積應以核定計畫圖實地分割測量面積為準。
附圖1、計畫區範圍調示意圖
決議
- 決議：本案依會中委員所提意見，尚涉及本特定區計畫性質及計畫範圍調整之合理性、國土計畫之競合與銜接、劃出都市計畫土地對民眾權益保障與因應對策、災害潛勢地區與防災計畫之檢討分析、防災指揮中心選址適宜性、國有林區火災防範規劃對策、大眾運輸導向具體內容、觀光旅遊活動之交通管制措施、事業及財務計畫之核實編列、現況調查資料與變更內容一致性及變更回饋之合理性等課題，且計畫書內容過於簡略、缺乏明確具體分析及審核摘要表應檢附對應表格，案情複雜有待進一步釐清，故退請市政府詳為補充相關資料及計畫書分析內容，並由本案原專案小組（成員簽請兼主任委員核可）續審，俟獲致具體建議意見後，再行提會討論。
【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見(彙整108年2月15日、108年9月17日及109年12月25日3次會議)：
本案建議除下列各點外，其餘照桃園市政府核議意見通過，並請市政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部分請加劃底線）、圖後，提請委員會審議。
- 一、上位及相關計畫(一)請市政府補充本風景特定區計畫劃設之特殊性、功能與目的以及與範圍外周邊區域發展之差異性，進而說明本風景區功能發展定位，作為本計畫檢討之依循。
(二)請市政府與原民會等相關單位提供有關原住民土地相關規定，同時透過地方資源特色、現況發展及產業活動，彙整過去發展遭遇之困境，研提因應對策及解決策略，以為本計畫區土地利用規劃之原則。
(三)全國國土計畫已於107年4月30日公告實施，本計畫區各項土地使用分區、產業發展類型以及未來發展構想定位等，是否符合國土計畫及擬定中之桃園市國土計畫相關指導原則？請市政府補充說明，納入計畫書中敘明。
(四)本計畫區以「山林保育、生態旅遊」為發展定位，惟本次通盤檢討主要為計畫圖重製及主細計分離，尚未對於本次檢討提出其他策略目標，請市政府補充說明本次檢討之重點執行內容，與本次通盤檢討提出之變更內容關聯性等，納入計畫書中敘明。
- 二、基本調查分析(一)為瞭解計畫區現況發展情形，請補充本計畫區土地使用現況調查相關資料，包括土地使用現況相關圖資、建物圖以及74年4月擬定計畫與現況發展差異套疊分析圖等，供後續研擬現況解決策略之依循。
(二)請補充本計畫區地籍權屬與現行計畫圖套疊分析相關資料，巴陵馬崙砲台等相關景點位置示意圖，另計畫書引用環境地質評估資料（81年度）已年代久遠，請更新相關內容。
(三)觀光發展為本計畫之重點，請補充有關計畫區產業結構及發展之特色、自然及文化景觀資源、歷史發展、觀光產業發展暨停車空間需求、交通運輸等之分析資料，並提出課題與對策等資料納入計畫書，作為本次檢討之參據。
(四)請補充說明本案計畫人口1,570人與可建築用地之關聯性，並將觀光活動人口暨停車空間需求納入考量，另有關人口預測推估分析建議刪除平均之算法。
(五)本計畫區為通往拉拉山風景區之節點且復興區以觀光產業發展為主，查計畫區現況之旅館及民宿計有9家，其中合法僅3家，請市政府研擬相關輔導合法化原則或改善策略等配套規劃內容，並提出課題與對策等資料，納入計畫書中敘明。
- 三、公共設施用地：
(一)本計畫係屬風景特定區計畫，依據「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定，公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場等5項公共設施用地低於「都市計畫法」第45條不得少於10％之規定，故建請市政府妥為劃設補充或研提具體因應措施並納入計畫書敘明。
(二)請補充敘明本計畫區公共設施保留地（如尚未開闢之機（村）用地、停車場用地、污水處理廠用地及廣場用地等），是否有納入公共設施保留地專案通盤檢討一併辦理檢討，如未納入辦理請詳為補充具體考量因素及提出實質開闢計畫。另有關污水處理廠用地調整部分請將相關內容納入課題與對策敘明。
- 四、都市計畫圖重製：請於計畫書補充說明重製疑義類型分類案件數量等相關內容，並將重製前後面積對照表納入重製作業內容說明。另請補充各項使用分區或用地面積增減原因，是否影響民眾權益及後續處理原則，如超出上開處理原則規定之容許誤差標準範圍者，請歸類增列於變更內容明細表，納入計畫書中敘明。
- 五、主要計畫、細部計畫分離部分：請市政府詳予補充分離原則、主要公共設施、道路用地之劃設及土地使用分區管制要點原則等納入適當章節敘明，以供審議參考。為避免民眾對變更內容產生誤解，建議於本案變更內容綜理表備註欄載明變更後仍屬細部計畫之公共設施用地，並請檢附分離後之細部計畫示意圖，納入主要計畫書附件。
- 六、本風景特定區計畫劃設係以自然景緻、觀光遊憩為目的，惟74年擬定時因地幅廣大無法細顧，爰以巴陵產業道路（桃116）沿線，下巴陵、中巴陵、上巴陵及其附近山林，劃定為都市計畫區，考量拉拉山風景區實際景觀資源及遊憩景點非位屬於本計畫區內，似已喪失原有劃設風景特定區之要件，且經桃園市政府列席說明提經桃園市都市計畫委員會審議通過，爰參採市政府所提修正方案（變更內容新編號第1、16案），並請市政府就計畫層級、拉拉山風景區實際景觀資源及遊憩景點非位屬於本計畫區內、該府觀光旅遊局意見、私有地主權益、北橫風景特定區規劃以及劃出部分與國土計畫銜接等面向加強變更理由說明，並將相關內容納入課題與對策敘明。
- 七、變更內容新編號第15案係屬本計畫區74年擬定時劃設之旅館區，考量本風景特定區劃設之要件已喪失，且經桃園市政府列席說明本次變更係為符合實際使用及民宿管理辦理相關之規定，爰參採市政府所提變更內容，並請市政府詳予補充本次檢討後本計畫區之計畫屬性已作調整、上位計畫已無劃設旅館區之需求、原劃設公共設施用地無法支持旅館區發展以及現況係以住宅使用為主等相關資料。
- 八、其他及應補充事項(一)為加強落實「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第28條「…計畫道路以外之既成道路應衡酌計畫道路之規劃情形及實際需求，檢討其存廢。」之規定，請於計畫書內適當章節，妥予載明既成道路之檢討是否納入都市計畫道路系統，並檢討其存廢。
(二)生態都市發展策略：請依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第7條規定，補充研提生態都市發展策略（包括自然及景觀資源之生態發展、公共設施及開放空間之綠色網絡、大眾運輸導向及綠色運輸之都市發展模式、資源再利用土地使用發展…等），以作為後續都市規劃與管理之指導原則。
(三)都市防災計畫：請依據「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定，並參照環境地質資料，針對本計畫區環境敏感地區可能發生之災害，就防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶及針對地方特性並依據地區生活圈人口密度、發展現況等分布情形，妥為敘明災害歷史、建立災害標示、維生設施及警消系統等事項，納入計畫書敘明。
(四)本案計畫名稱部分請配合審議結果修正。
(五)本案如經本會審決通過後，變更內容超出原公開展覽範圍者，應另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見，則應再提會討論。
(六)本案桃園市政府得視實際發展需求，分階段報由內政部核定後，依法發布實施。
- 九、變更內容明細表：詳如表1。逾期及逕向內政部陳情意見綜理表：
詳如表2。
表1、變更內容明細表新編號原編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫11計畫案名巴陵達觀山風景特定區計畫巴陵拉拉山風景特定區計畫拉拉山係於民國64年改名為達觀山，「拉拉」一詞在泰雅族語裡有美麗的意思。為尊重原住民文化，本次檢討回復「拉拉山」用語，調整計畫案名。
採納市政府列席人員說明配合本次主要計畫與細部計畫拆離作業，修正案名為復興(巴陵地區)主要計畫。(修正後變更內容如附表1(新編號1))。
22計畫目標年民國95年民國115年配合「修正全國區域計畫」，調整計畫年期。
請配合全國國土計畫修正年期。
重製後計畫區面積平板測繪比例尺1/1000圖資(184.21)數值測繪比例尺1/1000圖資(181.20)1.配合地形圖重測及依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第46、47條規定，辦理計畫圖重製。
2.依重製轉繪疑義會議決議辦理。
各項土地使用分區及公共設施用地面積增減調整，詳表3所示。
本案除將比例尺及圖資等說明資料納入變更理由敘明，以及主要計畫圖比例尺修正為三千分之一，並併專案小組初步建議意見四辦理外，其餘照市政府核議意見通過。
計畫區西側之下巴陵地區機關或公共建築用地(警二)(0.18)旅遊服務中心用地(0.18)配合現況為拉拉山遊客服務中心使用，本次檢討變更為旅遊服務中心用地，以符實際使用。
(圖幅7)照市政府核議意見通過。
計畫區西側之下巴陵地區機關或公共建築用地(林二)(0.40)機關用地(二)(0.40)屬一般機關單位使用，本次檢討統一用地名稱為機關用地。
(圖幅7)照市政府核議意見通過。
計畫區西側之上巴陵地區機關或公共建築用地(警衛)(0.06)機關用地(三)(0.06)(圖幅3)機關或公共建築用地(機)(0.16)機關用地(四)(0.16)(圖幅2、3)新編號原編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫66計畫區中央東側之中巴陵地區，廣場用地以北之整體開發地區旅館區(0.40)停車場用地(四)(0.14)附帶條件：
以市地重劃方式整體開發。
住宅區(0.54)附帶條件：
1.土地所有權人應提供35％之土地面積折算代金，並捐贈予桃園市政府後，始得發照建築。
2.前項捐獻代金之計算，以變更後之市價為原則，該市價以本府委託三家專業估價者查估之變更後土地價格最高值計算，其查估所需費用由申請人負擔。回饋代金數額經初估低於新臺幣五十萬元(變更範圍×負擔公共設施用地比例×當期鄰近之變更後分區公告土地現值一點四倍)，得改以由本府委託一家專業估價者查估市價，本府得召開審議會，委任行政機關或委託專業團體確認市價數額，所需費用由申請人負擔。
3.土地所有權人應與市政府簽訂協議書並納入計畫書內，再行檢具變更計畫書、圖，報由內政部核定。
1.原附帶條件規定採二處合併辦理市地整體開發，惟地主整合困難，且重劃總負擔比例超過平均地權條例第60條規定之45％上限；另原規劃停車場用地部分，涉及2戶住宅建物拆遷，整體重劃開發有其困難性。
2.本次檢討考量北側現況係經營民宿使用，為符合「民宿管理辦法」第3條規定，調整使用分區為住宅區；另南側配合既有住宅使用，調整為住宅區。
3.取消原市地重劃整體開發方式，改採自願捐贈代金方式折算繳納。
(圖幅10)本案除請補充變更歷程以及依「都市計畫整體開發地區處理方案」檢核本案無法辦理之原因及其解決對策並納入課題與對策敘明外，其餘照市政府核議意見通過。
新編號原編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫、人計畫區西側之上巴陵地區商業區(0.02)住宅區(37.95m2)機關用地(三)(0.05)配合巴陵派出所實際使用範圍及本府風景區管理處所需服務設施，並考量整體機關用地之完整性，將周邊公有土地一併納入變更為機關用地。(變更範圍包括巴陵段1207-2、1499、1499-3、1500-6及部分1207、1207-1、1489-4、1501、1501-2、1500-5地號)(圖幅3)照市政府核議意見通過。
保護區(0.03)3號道路(台七線)(8M、10M)停車場用地(一)(0.01)河川區(0.01)保護區(0.16)道路用地(0.18)1.經本府工務局表示(104年3月31日桃工土字第1040024380號函)，道路業已開闢完成多年，惟部分路段因地形限制若要依原計畫道路之線型開闢，並改變現有道路恐有困難，且施作工程影響甚鉅造成交通不便滋生民怨。
2.考量計畫區多屬山林地且地形崎嶇陡峭，因部分道路需遷就現況環境開闢，以致實際開闢之道路範圍與都市計畫所劃設之道路線型不一致，本次檢討配合已開闢之道路現況，調整部分計畫道路(圖幅5、6、7)照市政府核議意見通過。
道路用地(0.16)河川區(0.01)保護區(0.15)994號道路(6M)道路用地(0.03)保護區(0.03)商業區(0.01)河川區(0.02)保護區(0.03)道路用地(0.06)1號道路(桃116道)(8M)保護區(0.27)道路用地(0.25)旅遊服務中心用地(0.02)(圖幅2、7、8、9、10、15、16)照市政府核議意見通過。
道路用地(0.33)保護區(0.26)機關用地(機二)(0.01)旅遊服務中心用地(0.05)旅館區(0.01)新編號原編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫機關或公共建築用地(林二)(0.06)道路用地(0.04)旅遊服務中心用地(0.02)之路段線型。
3.計畫道路兩側土地使用分區配合道路線型調整原則如下：
(1)原土地使用分區非屬道路用地者，本次檢討配合已開闢道路使用現況，調整為道路用地。
(2)原土地使用分區為道路用地，惟因地形限制無法開闢使用者，原則調整為保護區；惟為避免產生畸零狹小無法利用或不相容之土地，得併同調整為毗鄰之土地使用分區或用地。
機關或公共建築用地(警二)(0.01)道路用地(0.01)新編號原編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫11人計畫區之中巴陵地區保護區(0.37)住宅區(0.37)附帶條件：
1.土地所有權人應提供50％之土地面積折算代金，並捐贈予桃園市政府後，始得發照建築。
2.前項捐獻代金之計算，以變更後之市價為原則，該市價以本府委託三家專業估價者查估之變更後土地價格最高值計算，其查估所需費用由申請人負擔。回饋代金數額經初估低於新臺幣五十萬元(變更範圍×負擔公共設施用地比例×當期鄰近之變更後分區公告土地現值一點四倍)，得改以由本府委託一家專業估價者查估市價，本府得召開審議會，委任行政機關或委託專業團體確認市價數額，所需費用由申請人負擔。
3.土地所有權人應與市政府簽訂協議書並納入計畫書內，再行檢具變更計畫書、圖，報由內政部核定。
1.經查復興區巴陵段1332-11、1332-12、1132-110地號土地之地勢較為平坦，現況已作拉拉人嘉民宿使用，為本府觀光旅遊局受理輔導之民宿業者。
2.考量本風景特定區位屬山區地形，可利用之土地資源有限，為因應觀光發展需求並符合「民宿管理辦法」第3條規定，本次檢討將部分三級坡以下之土地及既有使用現況、聯外進出通道之範圍變更為住宅區。
3.有關本案回饋比例之規定，考量住宅區與旅館區之開發強度相當，比照前次通檢之變十六案(保護區變更為第三種旅館區)之回饋比例為50%，並採捐贈代金方式。
(圖幅15)照市政府核議意見通過。
新編號原編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫12人計畫區之中巴陵地區機關或公共建築用地(村)(0.09)保護區(0.09)經本府民政局評估已無使用需求，惟考量該土地大部分為四級坡以上(約80％)，不適宜建築使用，本次檢討變更為毗鄰之保護區。
(圖幅10)本案已併同納入公共設施保留地專案通盤檢討案辦理。
照市政府核議意見通過。
13-計畫區之下、中巴陵地區污水處理廠用地(0.55)污水處理設施用地(0.55)為配合本市共通性文字調整用地名稱。
(圖幅7、12、16)採納市政府列席人說明已無使用需求，本次檢討變更為毗鄰之保護區。
(修正後變更內容如附表1(新編號13))。
14-計畫區之上巴陵地區自來水廠用地(0.18)自來水事業用地(0.18)(圖幅4)照市政府核議意見通過。
註：1.表內面積應以核定計畫圖實地分割測量面積為準。
2.「原編號」為公展草案之編號；「新編號」係依市都委會審議決議修正後之編號。
表2、公民或團體逕向內政部陳情意見綜理表編號陳情人陳情內容桃園市政府研析意見部都委小組意見逕人復興區公所及胡○正君等25人陳情位置：復興區巴陵段1530-5地號主旨：有關民眾陳情本區巴陵段1530-5地號土地辦理都市計畫土地使用分區變更一案，惠請准予提列鈞府都市計畫委員會審議，請鑒核。
- 一、依據貴局107年6月11日桃都計字第1070018291號函辦理。
- 二、依原住民族委員會公告之地方政府辦理使用原住民保留地興辦宗教建築設施之流程說明審查階段-步驟二-第3點規定：「申請標的，以都市計畫內劃定為住宅區、商業區或非都市土地編定為甲、乙、丙種建築用地為限」；復依非原住民繼承租用申請案、受贈與租用申請案及土地權利拋棄申請案之申請作業須知(第19點附件)申請種類第2項之申請要件第3點規定，所申請之土地使用項目應符合都市計畫分區用途別或非都市土地編定使用類別。
- 三、旨案緣起本區上巴陵真耶穌教會依原住民保留地開發管理辦法第14條規定申辦旨揭土地之原住民保留地興辦宗教建築設施無償租用，因申請標的之土地使用地類別為都市計畫土地-第一種旅館區，土地使用項目及土地使用分區類別似與上開規定未合，業經桃園市政府原住民族行政局審核駁回建議予以採納。
理由：
1.本計畫區近年受北橫遊憩系統之旅遊住宿需求影響，旅館區內現況大部分以住宅使用並經營民宿為生，且多為都市計畫發布前之既有建築，惟使用分區為旅館區，無法辦理相關建築合法之申請，為保障居住權益並有利現有民宿輔導合法化，本次檢討依循民宿管理辦法之規定，將計畫區內之旅館區變更為住宅區。
2.經查所陳土地位於本計畫區內之旅館區(旅一)，已納入本次檢討變更為住宅區(變15案)。
照桃園市政府研析意見。(變更內容詳附表1(新編號15))。
編號陳情人陳情內容桃園市政府研析意見部都委小組意見在案。
- 四、檢陳該教會陳情人聯署書、照片、土地使用同意書、土地使用分區證明、地籍圖、地籍謄本等相關資料供參，敬請鈞府撥冗卓處惠予同意納入「變更巴陵拉拉山風景特定區主要計畫(第二次通盤檢討)案」暨「變更巴陵拉拉山風景特定區細部計畫(第一次通盤檢討)案」並供都市計畫委員會審議參考。
逕人陳瑛議員陳情位置：復興區巴陵段1530-5地號主旨：有關真耶穌上巴陵教會土地地號(復興區巴陵段1530-5)位屬都市計畫旅館區，請惠予變更乙案，請查照。