MOIO10101-討論事項-第８案：高雄市政府函為「變更岡山都市計畫（部分機關用地為第一種商業區及廣場兼停車場用地）（配合行政中心遷移）案」再提會討論案。

會議紀錄id

MOIO10101

案件id

MOI高雄商業區2022426

概要說明

• 說明：
• 一、本案前提本會111年1月18日第1005次會議決議：本案涉及公有公共設施用地擬變更為商業區之合理性、公益性、必要性與補足其他公共設施用地之可行性及公辦都市更新實施後對周邊地區交通影響等課題，案情複雜，有待進一步釐清，故請高雄市政府依下列各點意見補充資料，由本會委員組成專案小組（成員另案簽請兼主任委員核可）先行聽取市府簡報說明，俟獲致具體建議意見後，再提會討論。
  （一）本案係依都市更新條例第9條規定，採公辦都市更新方式辦理並配合變更主要計畫之案件，請補充公辦都更事業計畫之相關內容，並說明都市更新如何補足岡山市區相關公共設施之需求。
  （二）請就公有公共設施用地擬變更為商業區後續開發之公益性、合理性等，具體補充相關內容。
  （三）請補充本計畫範圍內私有土地經協議取得之歷程，納入土地權屬部分妥為說明，以確保土地所有權人權益。
  （四）計畫書格式請依會中委員所提意見，修正表格缺漏部分，並依都市計畫書圖製作要點規定之變更計畫書體例重新編排章節內容。
  （五）請補充高雄市管有土地免予回饋之合理性，並補充高雄市府捐贈回饋通案性相關規定，供審議參考。
• 二、案經高雄市政府111年1月28日高市府都發更字第11130518800號函送修正計畫書、圖到部，因案情複雜，經簽奉核可，由本會古委員宜靈（召集人）、謝委員靜琪、陳委員永森、劉委員曜華、王委員翠霙組成專案小組，於111年2月25日召開第1次會議，獲致具體建議意見，並經高雄市政府111年4月7日高市府都發更字第11131279900號函送修正計畫書、圖到部，故再提會討論。

決議

• 決議：本案請高雄市政府依下列各點及本會專案小組初步建議意見（如附錄）補充圖說相關資料，交由本會專案小組會議繼續聽取簡報說明，俟獲致具體建議意見後，再提會討論。
• 一、本案高雄市政府於擬定細部計畫劃設10％公共設施用地及搭配30％可建築土地或樓地板面積或代金，公共設施比例似偏低，故請市府研議劃設40％公共設施之可行性，以提升當地環境品質及公共利益性，並作為岡山市中心都市更新示範案例。
• 二、本計畫變更後涉及開發後建物、廣停用地及岡山醫院等各式車行動線及停車場出入口，請就現行機1-1之完整範圍，妥予考量人車出入、停車空間及醫療通道等動線需求，評估配置適當之公共設施及補充交通改善措施，以具體減輕開發後之交通影響衝擊。
  【附錄】本會專案小組第1次會議出席委員初步建議意見本案係高雄市政府為活化利用市有土地及改善岡山區舊市區商業發展環境，期能藉由公有地之都市更新及整體規劃，作為岡山地區再發展之契機，本案機1-1用地等範圍已公告劃定更新地區暨訂定都市更新計畫，透過推動公有土地更新再開發，提升地區生活環境及公共設施服務品質，故依都市計畫法第27條第1項第4款規定辦理變更，未來俟都市計畫完成變更後，將公開徵求委託實施者辦理都市更新作業，引入民間資金興闢機15用地之新行政中心，協助都市更新事業之全面性推動，帶入都市再生之效益。
  本案業經高雄市政府依本會111年1月18日第1005次會議決議事項，以111年1月28日高市府都發更字第11130518800號函送修正計畫書及處理情形對照表（如附錄），建議除下列各點外，其餘准照高雄市政府上開函送修正計畫書通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書32份（修正內容請劃線）、計畫圖2份及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署後，再提委員會議討論。
  （一）本案擬變更機關用地（機1-1）為商業區並由政府主導辦理都市更新開發，建請詳予說明岡山地區商業區整體發展情形及不動產市場環境，據以強化變更為商業區之合理性與必要性。
  （二）建請具體補充開發後各項衝擊影響及因應作為，並評估檢討變更為其他土地使用分區之可能性。
  （三）本案建議依高雄市現有都市計畫變更負擔比例標準規定，計算本案應回饋比例，並就回饋部分優先提供劃設5項公共設施用地。如經檢討確實無法依規定提供者，請就改採其他方式回饋部分（如代金等）之特殊理由及其替代方案妥為說明，並納入計畫書回饋規定辦理；另屬都市更新事業計畫應負擔之成本，或屬依都更條例規定得申請建築容積獎勵之項目，應與本計畫變更回饋之內容清楚劃分。
  （四）有關都市計畫由低強度變更為高強度使用，本應回饋負擔並提供必要一定比例之公共設施用地，以因應開發強度提升之外部性衝擊，不應以公私有土地而有所分別。
  故目前原高雄市主要計畫第三次通盤檢討規定，有關市有土地變更免負擔回饋1節，建議市府應另案檢討調整修正。
  （五）本案擬變更為商業區開發後，衍生交通流量對周邊道路服務水準、岡山醫院出入動線造成影響，建請評估附近地區停車供需情形及研提具體改善措施並經市府交通局補充證明相關文件。
  （六）建議市府補充與計畫範圍原私有地主協議價購取得土地之相關歷程資料，並確保原私有地主清楚瞭解本案辦理之內容及方式、涉及更新或變更有關權利之調整，以及後續如選擇參與都市更新之相關權益，以杜紛爭。
  （七）都市更新計畫部分1.建請依市府公告之都市更新計畫內容，補充都市更新辦理情形，以及更新地區劃設之合理性與必要性、法令依據、開發實施構想、實質發展計畫、辦理方式及時程等內容。
  2.建請釐清本案更新事業之3處更新單元，是否符合都更條例第12條第2項規定。
  3.建請補充3處更新單元之劃定，是否符合高雄市更新單元劃定方式或基準規定。
  （八）其他應修正或補充內容：
  1.本次會中簡報資料有新增、補充或修正部分，請適度整理後納入計畫書，以資完備。
  2.計畫書請依都市計畫書圖製作要點第11點規定，就社會經濟環境情形、居住人口、實質發展現況、未來預測、公共設施服務水準評估及防災計畫等相關應表明事項妥為補充。
  3.有關變更為商業區之需求性及必要性論述，以及擬劃設公共設施用地之考量依據，建請再檢視計畫書前後論述之一致性，以為妥適。
  （九）本案擬以都市更新方式開發，為確保都市計畫具體可行，建議於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如涉及需調整本會決議文者，則再提會討論。惟市府如有特殊性或急迫性事由，需經大會審定後由本部逕予核定後實施時，應就以下事項補充說明，並提出未能依前述本會審議都市更新方式開發通案性決議辦理之具體理由後，提請大會討論決定。
  1.本案都市計畫變更回饋土地之取得方式及時程。
  2.後續更新計畫中相關公共設施、行政中心之實施進度及財務計畫。
  3.如因公辦都更辦理延宕致無法推動後續更新事業計畫之其他辦理方式和財務計畫。