MOIO10141-討論事項-第１１案：臺中市政府函為「變更臺中市都市計畫主要計畫(部分乙種工業區為住宅區)(配合第四次通盤檢討第二階段暫予保留第1案南區番婆段403地號)案」。

會議紀錄id

MOIO10141

案件id

MOI通檢種工業2022628

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經臺中市都市計畫委員會110年3月26日第121次會議審議通過，並准臺中市政府110年6月4日府授都計字第1100131575號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會邵委員珮君（召集人）、張委員梅英、簡委員伃貞、曾委員琡芬、王委員成機組成專案小組，於110年8月17日及111年1月19日召開2次專案小組會議，研獲具體建議意見，並經臺中市政府111年4月28日府授都計字第1110101732號函送處理情形對照表及修正計畫書、圖到部，故提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照臺中市政府111年4月28日府授都計字第1110101732號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、請臺中市政府對本案周邊其他工業區未來發展研訂更明確之指導原則與對策，並研擬整體公共設施系統之規劃，作為該地區工業區變更為其他土地使用分區時，劃設公共設施用地之參考。
• 二、有關計畫書1-2頁變更位置章節敘明「屬臺中市都市計畫(樹德地區)細部計畫範圍內…」1節，因本計畫案屬主要計畫之變更，上開文字請市府查明修正。
• 三、計畫書6-1頁實施進度及經費表敘明公共設施用地面積、取得方式及經費等內容，因本計畫案為主要計畫之變更，上開公共設施用地係屬細部計畫內容，故請加註說明，以避混淆。
  【附錄】本會專案小組初步建議意見本計畫案建議除下列各點外，其餘原則同意臺中市政府111年1月3日府授都計字第1100341701號函送處理情形(詳附錄)通過，並請該府依下列各點以對照表方式補充處理情形資料（註明修正頁次及摘要說明）及修正計畫書（修正部分請劃線）32份、計畫圖1份到署後，逕提委員會審議。
  (一)依據臺中市國土計畫產業發展用地政策與總量之指導，臺中都會區未來將有870公頃之產業用地需求，扣除既有閒置或低度利用之工業區188公頃，仍有高達682公頃之用地需求，雖然本計畫係依據「臺中市都市發展暨都市計畫工業區檢討策略」之指導，本案基地指認為產業轉型再生地區，得朝向提供住宅、商業等服務機能發展，惟請臺中市政府補充說明整體產業用地架構，以及本基地是否屬於上開既有閒置或低度利用之工業區，以支持本案變更的合理性與必要性，俾供委員會審議之參考。
  (二)依臺中市政府與會代表說明，為因應鐵路高架捷運化及捷運綠線通車，刻正辦理「臺中市大眾運輸導向之都市發展規劃案」，將高鐵站、大慶站及松竹站列為推動TOD之優先試行場站，並就大慶車站周邊乙種工業區各坵塊模擬整體開發構想，建構帶狀式開放空間並引導未來發展形成系統性公共設施。惟基地周邊鄰地問卷調查結果反映出其餘工業區地主對於辦理整體開發之意願並不高，請臺中市政府詳予補充說明未來推動落實整體開發之具體策略及可行性方案。
  (三)本案基地周邊之乙種工業區以小型民生工業為主，且二樓以上以住宅或辦公室使用居多，惟仍有可能對於本基地變更為住宅區後之居住品質產生影響，請詳予補充說明相關因應策略，以資妥適。
  (四)依臺中市政府與會代表說明，本基地擬於細部計畫公共設施劃設之廣場兼停車場用地，提供車站周邊通勤轉乘使用，請於適當章節補充說明對於鄰近地區停車問題改善之效益，以強化本案變更之公益性。
  (五)本案基地西側烏日九德地區正辦理區段徵收開發中，然與本基地相鄰接之土地仍屬乙種工業區，與「臺中市都市發展暨都市計畫工業區檢討策略」之指導並不相符。請於計畫書內適當章節敘明後續因應對策，或建請將上開九德地區所屬都市計畫檢討變更為適當分區或用地。
  (六)有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」查核表部分：
  條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見
• 一、為審議都市計畫工業區變更為非工業使用案件，並落實都市計畫法（以下簡稱本法）第二十七條之一第二項規定，特訂定本規範。
  敬悉。建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
• 二、本規範之適用範圍如下：-（一）依都市計畫定期通盤檢討實施辦法有關工業區檢討基準檢討後，不適合繼續作工業使用者。
  1.依108年6月18日內政部都市計畫委員會第948次會議審議通過「變更臺中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）（第二階段）案」決議事項略以：「土地所有權人應於本案經委員會審議通過之日起5年內，依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之規定研建議照臺中市政府查核辦理情形及補充說明資料通過。
  條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見擬變更方案，依法定程序辦理。」2.本案因已納入「變更臺中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）（第二階段）案」之「暫予保留另案辦理」案件範圍，故依照都市計畫法第26條規定，續依內政部都委會決議事項變更主要計畫，並配合擬定細部計畫。
  （二）都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全之工廠，經直轄市、縣（市）政府審核應予搬遷者，或其他為配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。
  本案係屬第二條第一項之適用範圍。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
• 三、本規範之辦理程序如下：-（一）通盤檢討：-1.各地區都市計畫擬定機關依本法第二十六條規定辦理通盤檢討時，應先全面清查工業區土地利用現況及設廠情形，會同工業主管機關依都市計畫定期通盤檢討實施辦法有關工業區檢討基準辦理。
  「變更臺中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）（第二階段）案」考量「臺中市都市發展暨都市計畫工業區檢討策略」已將計畫區列為優先檢討區位，並指定為「產業轉型再生地區」，故列為暫予保留另案辦理案件範圍。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  2.經檢討結果屬必要之工業區，不得辦理變更為其他使用，並應由該管地方政府訂定整體開發利用、更新計畫，繼續作工業使用，必要時並得依法變更工業區之種類、使用性質。
  本案係列為臺中市都市計畫工業區之優先檢討區位。
  建議照臺中市政府查核辦理情形及補充說明資料通過。
  （二）個案變更：-1.都市計畫區內造成污染及危害公共安全之工廠，經當地直轄市、縣（市）政府審核應予搬遷者，其遷廠後之舊址工業區土地，除依法變更為其他種類之工業區，繼續作工業使用外，應依本法第二十七條第一項第二款規定，變更為其他適當之使用分區或公共設施用地。
  本案辦理法令依據為都市計畫法第26條。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  2.申請人興辦事業有具體可行之財條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見務及實施計畫者，經認定符合本法第二十七條第一項第三款、第四款規定後，依程序辦理。但其興辦之事業，依規定須經各該目的事業主管機關核准者，應先徵得各該目的事業主管機關同意後始得為之。
• 四、工業區變更之基本要件如下：-（一）生產中之合法工廠申請變更者，其興辦工業人應於都市計畫報請核定時，檢具註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣（市）政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。
  其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定。
  計畫範圍自45年都市計畫劃定為工業區迄今，未有開發為工廠之情事。
  請市府補充說明本基地未做工業使用之原因。
  （二）生產中之工廠申請變更者，雇主在歇業或完成遷廠前，應依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定辦理。
  本案屬未開發之工業區，故無左列情形。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （三）申請人應提出整體開發計畫及財務計畫，並納入變更主要計畫書規定。
  整體開發計畫與財務計畫詳主要計畫書P.6-1。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （四）工業區變更依法應辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。
  經查「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」規定，本案非屬應實施環境影響評估之範疇。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （五）環境現況調查結果，具土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者，其處理方式應納入環境影響評估與都市計畫變更書件規定。
  由環境現況調查資料分析可知，計畫區無土壤污染、地下水污染或廢棄物污染之情事，詳附件四。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
• 五、工業區檢討變更原則如下：-（一）區位：工業區之區位，因都市發展結構之改變，對社區生活環境發生不良影響者，或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者，得變更作為住宅區、商業區或其他使用分區。
  變更範圍緊鄰捷運綠線G13大慶車站，其於110年通車，為使臺中市邁向大眾運輸導向發展，以符合世界先進城市永續、低碳發展之趨勢，場站周邊應提高其土地利用效率，提供優質居住空間及相關停車轉運服務。
  建議照臺中市政府查核辦理情形及補充說明資料通過。
  （二）總量管制-1.變更工業區為住宅區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法有依據「變更臺中市都市計畫（樹德地區）細部計畫（第建議照臺中市政府查核辦理情形及補條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見關住宅區檢討基準之規定。二次通盤檢討）」案（106年6月8日發布實施），以每人居住樓地板面積約50平方公尺計算，該計畫所劃設之住宅區可提供68,529人，然其計畫人口為70,000人，且住宅區土地開闢率，依上開計畫調查資料所示接近九成已近飽和，然尚有近1.5千人之需求，顯見樹德地區細部計畫仍有配置住宅區之需要。
  充說明資料通過，並請納入計畫畫適當章節敘明，以利查考。
  2.變更工業區為商業區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法有關商業區檢討基準之規定。
  本案係變更為住宅區，悉依住宅區相關規定辦理。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （三）編定工業區之檢討：都市計畫範圍內之工業區，經工業主管機關依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定為工業區者，在未經工業主管機關公告解除前，不得變更使用。
  本變更範圍係屬都市計畫劃設之乙種工業區，非屬左列編定工業區範圍內。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
• 六、申請人申請變更工業區，於主要計畫核定前，應檢附全部土地所有權人土地使用變更同意書或同意開發證明文件，與直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所簽定協議書，並同意下列事項，納入計畫書規定：
  遵照辦理。建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （一）變更工業區應捐贈公共設施用地及可建築土地予直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所，並應符合下列規定：
  1.變更為住宅區、商業區應捐贈公共設施用地及可建築土地面積之合計佔變更工業區土地總面積之比例，分別不得低於百分之三十七、百分之四十點五；變更為其他使用分區者，由都市計畫委員會視實際情形審決之。
  2.前目應捐贈之公共設施用地不得低於變更工業區土地總面積百分之三十。
  本案面積規模10,450平方公尺，變更為住宅區應捐贈公共設施用地面積3,135平方公尺，應捐贈可建築土地面積731.5平方公尺。有關捐贈可建築土地部分擬依審議規範第8點規定，經都市計畫委員會同意後，改以捐獻代金方式折算繳納，詳主要計畫書P.6-2及細部計畫P.5-2。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （二）前款公共設施用地，依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定作多目標使用時，以供非營利性之公本案於細部計畫土地使用分區管制要點敘明「本案公共設施用地依『都市計畫公建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見共使用者為限，其項目並應於計畫書中敘明。
  共設施用地多目標使用辦法』規定作多目標使用時，以供非營利性之公共使用者為限」，詳細部計畫書P.4-6。
  （三）變更主要計畫得由申請人併同擬定或變更細部計畫，配置必要之公共設施用地，並自行整體規劃、興建、管理及維護，必要時，得由直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所擬定之。
  本案已併同擬定細部計畫，公共設施用地由申請人自行整體規劃、興建、管理及維護（得依協議書內容為準），詳主要計畫書P.6-1。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （四）工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費，均應由開發者自行負擔。
  後續將依規定辦理。建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （五）細部計畫發布實施三年內應開發建設，未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者，由都市計畫擬定機關查明，並於一年內依法定程序檢討變更恢復為原計畫工業區，其土地權利關係人不得提出異議。
  本案實施進度詳主要計畫書P.6-1。
• 七、工業區變更後容積率，應依下列公式計算，且不得大於鄰近使用性質相同使用分區之容積率。
  工業區變更後容積率＝變更前工業區容積率×變更前工業區面積／（變更前工業區面積－變更後公共設施用地面積）工業區變更後獎勵容積、移轉容積及其他名目容積之合計，不得大於基準容積（變更後可建築土地面積乘以前項工業區變更後容積率）之零點五倍。但相關法令另有規定者，不在此限。
  工業區變更應捐贈公共設施用地及可建築土地之比例，未達第六點第一款第一目規定者，除有特殊理由外，其基準容積應予降低。
  1.依左列公式計算，本案變更後住宅區之容積率為286%。惟鄰近使用性質相同使用分區容積率為280%，故本案容積率訂定為280%，詳細部計畫書P.3-2、P.4-6。
  2.有關變更後住宅區之「獎勵容積、移轉容積及其他名目容積之合計，不得大於基準容積之零點五倍」事項，後續悉依規定辦理。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
• 八、工業區變更之開發方式如下：建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見（一）捐贈土地1.以捐贈公共設施用地及可建築土地為原則。但捐贈之可建築土地，經都市計畫委員會同意後，得改以捐獻代金方式折算繳納。
  2.前目捐獻代金之數額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後，依下列公式計算之，並得以分期方式繳納；其所需費用，由申請人負擔。但其捐獻數額不得低於工業區變更後第一次公告土地現值之一點四倍。
  捐獻代金之數額＝三家以上專業估價者查估變更後全部可建築土地之價格（取最高價計算）×變更後應捐贈可建築土地面積／變更後全部可建築土地面積3.直轄市、縣（市）政府應成立代金收支保管運用專戶，專供當地都市建設之用。
  本案面積規模10,450平方公尺，變更為住宅區應捐贈公共設施用地面積3,135平方公尺，應捐贈可建築土地面積731.5平方公尺。有關捐贈可建築土地部分擬依審議規範第8點規定，經都市計畫委員會同意後，改以捐獻代金方式折算繳納，詳主要計畫書P.6-2及細部計畫P.5-2。
  （二）自辦市地重劃：申請人同意依第六點規定辦理者，得採自辦市地重劃方式開發，其提供之公共設施用地比例應單獨計列，不含開發範圍內以原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分。
  本案由申請人自行辦理開發，公共設施用地由申請人負責興闢完成後，無償捐贈予臺中市政府，其餘以繳納代金方式辦理回饋，故未涉及左列規範之情事。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
• 九、捐贈之可建築土地，應為完整可供建築之土地，其區位並應於計畫圖標示。
  本案應捐贈可建築土地部分擬依審議規範第8點規定，經都市計畫委員會同意後，改以捐獻代金方式折算繳納，故未涉及左列規範之情事。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （一）計畫容納人口應符合每人五十平方公尺住宅樓地板面積，每四人為一戶之計算基準，並依都市計畫定期通盤檢討實施辦法及配合地區需要，配置各項必要公共設施用地。
  本案係規劃為住宅使用，依左列規定核算可容納人口約400人，並已配合地區需要，配置必要之公共設施用地。
  【可容納人口=樓地板面積7,314m2×容積率280%/50m2≒400人】建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  （二）計算計畫區內車輛預估數百分之二十之停車需求，規劃公共停車場或設置供公眾使用之公共停車空間。
  1.本案開發衍生之停車需求，除由開發建築內部自行設置停車空間之外，依條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見左列規定約需提供774平方公尺供公共停車使用。本案劃設廣兼停用地3,135平方公尺，足以容納計畫區內車輛預估數20%之停車需求，符合左列規定。【20%區內車輛預估數=可容納人口400人×每人持有車輛數0.387×車位25m2×停車空間比例20%=774m2】2.依據基地周邊交通特性，係以車站通勤需求為主，故本案廣兼停用地中做停車場使用部分，將以規劃機車停車格為主。
  （三）變更主要計畫發布實施後，該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條及其他相關規定，核實調整地價。
  本案無左列情形。建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
• 十、工業區遷廠計畫書之格式，由經濟部邀集直轄市、縣（市）政府統一訂定之。
  敬悉。-十一、申請人申請工業區變更為非工業使用案件，除應檢具變更都市計畫書圖外，並應檢具下列書件，交由該管都市計畫主管機關徵詢該管工業及環保主管機關意見後，辦理都市計畫變更或審議之參考：
  （一）土地使用變更同意書（並註明擬變更用途）。
  （二）土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖。
  （三）未來之開發使用計畫。
  （四）工廠登記證明文件。
  （五）申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書。
  （六）土壤及地下水污染評估調查資料。
  未開發之工業區或已完成遷廠或停止生產並已註銷工廠登記之工業區申請變更者，無需檢具前項第四款及第五款書件。
  本案屬未開發之工業區，無需檢具左列項第四款及第五款書件，其餘書件說明如下：
  1.土地使用變更同意書詳主要計畫書附件一。
  2.土地變更範圍之地籍圖謄本詳主要計畫書附件三；土地清冊詳主要計畫書P.3-13；土地登記簿謄本詳主要計畫書附件二；地籍套繪圖詳主要計畫書附件五。
  3.未來之開發使用計畫詳主要計畫書P.4-1~4-3。
  4.土壤及地下水污染評估調查資料詳主要計畫書附件四。
  建議照臺中市政府查核辦理情形通過。
  條文內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見十二、都市計畫工業區變更使用，有下列情形之一者，得經都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定：
  （一）政府依法實施區段徵收或市地重劃，或依都市更新條例實施都市更新。
  （二）屬配合國家重大建設，或直轄市、縣（市）政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定，或另定有變更用途之使用區審議規範或處理原則。
  （三）因計畫書圖不符、發照錯誤、地形修測、計畫圖重製或基地畸零狹小，配合都市整體發展而變更。
  （四）變更範圍內現有聚落建築密集，或變更後未增加允許使用項目，或變更後使用性質非屬住宅或商業。
  敬悉。-

附件

• 附表1：本會第2次專案小組初步建議意見辦理情形對照表項次初步建議意見處理情形本案建議除下列各點外，其餘原則同意臺中市政府以111年1月3日府授都計字第1100341701號函送處理情形（詳附錄）通過，並請該府依下列各點以對照表方式補充處理情形資料（註明修正頁次及摘要說明）及修正計畫書（修正部分請劃線）32份、計畫圖1份到署後，逕提委員會審議。
  一依據臺中市國土計畫產業發展用地政策與總量之指導，臺中都會區未來將有870公頃之產業用地需求，扣除既有閒置或低度利用之工業區188公頃，仍有高達682公頃之用地需求，雖然本計畫係依據「臺中市都市發展暨都市計畫工業檢討策略」之指導，本案基地指認為產業轉型再生地區，得朝向提供住宅、商業等服務機能發展，惟請臺中市政府補充說明整體產業用地架構，以及本基地是否屬於上開既有閒置或低度利用之工業區，以支持本案變更的合理性與必要性，俾供委員會審議之參考。
  1.本府依都市計畫法第26條辦理臺中市都市計畫第四次通盤檢討，經108年6月部大會第948次會議審議決議本基地及其周邊部分乙種工業區，得依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」提出申請變更，並訂定五年期限，顯示上位計畫指導其轉型發展除具必要性，亦具時效性。
  2.基地鄰近之大慶車站，屬於台鐵、捷運綠線雙鐵共構站，亦是規劃中大平霧環線之起點。因應此一發展趨勢，本府亦研擬「臺中市大眾運輸導向之都市發展規劃案」（以下簡稱TOD規劃案），指認大慶車站及其周邊為「轉型再生型」場站（該案內容詳初步建議意見二之處理情形欄），足見相關計畫所揭櫫其合理性。
  3.基地民國45年即因大慶街附近有零星工廠而劃設為工業區，民國75年始有沿鐵路南側之計畫道路劃設。然區內計畫道路並未經整體開發，遲至87年基地北側建國南路始部分開闢，故土地一直處於閒置狀態。而本案透過回饋措施提升周邊環境品質，並引導系統性公共設施留設，顯示其變更具促進地區再發展之未來性。
  （本案變更合理性與必要性詳附件一，臺中市整體產業發展架構詳計畫書P2-8~P2-10。）二依臺中市政府與會代表說明，為因應鐵路高架捷運化及捷運綠線通車，刻正辦理「臺中市大眾運輸導向之都市發展規劃案」，將高鐵站、大慶站及松竹站列為推動TOD之優先試行場站，並就大慶車站周邊乙種工業區各坵塊模擬整體開發構想，建構帶狀式開放空間並引導未來發展形成系統性公共設施。惟基地周邊鄰地問卷調查結果反映出其餘工業區地1.本市TOD規劃案短期以改善大慶車站周邊徒步環境為優先，並指認基地周邊為TOD住宅，臨建國南路部分應留設開放性公共設施。本案依循前開計畫指導提出基地配置構想，並建議周邊乙種工業區各坵塊集中留設公共設施，建構整體性開放空間系統（本市TOD規劃案相關內容詳附件二，基地及周邊乙種工業區發展構想詳附件三）。中長期則持續推動產業用地轉型發展，其執行策略包括：
  (1)場站周邊閒置或不適宜之工業區土地，檢討變更為適當土地使用分區。
  (2)透過場站周邊都市計畫變更回饋或都市更新開項次初步建議意見處理情形主對於辦理整體開發之意願並不高，請臺中市政府詳予補充說明未來落實整體開發之具體策略及可行性方案。
  闢公共設施提升都市品質。
  (3)修訂「都市計畫法臺中市施行自治條例」或土管要點增加容許使用項目，創造場站周邊多元機能。
  (4)透過增額容積機制增加公共及公益性設施，引導場站周邊緊湊集約發展。
  2.有關鄰地地主參加整體開發意願不高乙節，主要係較狹小細分之土地無法負擔依規定比例之公共設施回饋，故本府策略上擬以本基地作為優先示範區。透過工業區變更審議規範之開發許可精神，提供優質公設用地，創造良好空間典範，作為周邊地區持續發展之參考。未來亦將滾動檢討開發策略及手段，提升整體環境品質。
  三本案基地周邊之乙種工業區以小型民生工業為主，且二樓以上以住宅或辦公室使用居多，惟仍有可能對於本基地變更為住宅區後之居住品質產生影響，請詳予補充說明相關因應策略，以資妥適。
  基地周邊工廠主要以小型之金屬製品與電子製品為主，皆非屬大型或具污染性工業。基地東側除提供0.22公頃廣兼停用地外，周界將留設3~6公尺退縮空間且以低建蔽、高綠覆原則進行建築設計，足以作為社區與鄰地之緩衝空間。後續亦將透過都市設計審議加強空地綠美化，有效管控外部空間環境品質（周邊工廠產業類別分析詳計畫書P.3-11；公共設施構想及建築配置原則詳計畫書P.4-2、4-3）。
  四依臺中市政府與會代表說明，本基地擬於細部計畫公共設施劃設之廣場兼停車場用地，提供車站周邊通勤轉乘使用，請於適當章節補充說明對於鄰近地區停車問題改善之效益，以加強本案變更之公益性。
  依本案停車供需調查（詳計畫書P.3-19），大慶車站周邊機車停車供給呈現不足之情形。故未來除周邊數處停車場用地外，本案細部計畫公共設施將規劃一處廣兼停用地，並以提供機車停車空間為主（公共設施構想詳計畫書P.4-2，細部計畫內容詳附件四）。
  五本案基地西側烏日九德地區正辦理區段徵收開發中，然與本基地相鄰接之土地仍屬乙種工業區，與「臺中市都市發展暨都市計畫工業檢討策略」之指導並不相符。請於計畫書內適當章節敘明後續因應對策，或建請將上開九德地區所屬都市計畫檢討為適當分區或用地。
  有關九德地區區段徵收開發案，目前已舉辦公聽會及辦理協議價購，預計111年公告區段徵收計畫。
  惟依本市工業區檢討策略及TOD規劃案之指導，周邊工業區建議轉型為住宅、商業等服務機能發展。
  本府將視其開發進度於適當程序中，檢討變更為適當分區或用地；或納入其通盤檢討辦理（詳計畫書P.2-10）。
  六有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」查核表部分：
  詳附件五「臺中市政府查核辦理情形欄」及「初步建議意見欄」。
• 附表1：本會第2次專案小組初步建議意見辦理情形對照表項次初步建議意見處理情形建議本案請臺中市政府依下列各點以對照表方式補充說明辦理情形後，再召開本專案小組第2次會議：
  一依據「臺中市都市發展暨都市計畫工業區檢討策略」之指導，本案基地指認為產業轉型再生地區，得朝向提供住宅、商業等服務機能發展，惟臺中都會區目前仍有產業用地不足之情形，故請市府補充國土計畫產業發展用地與總量之指導，並詳予補充說明本案之變更合理性與必要性，俾供委員會審議之參考。
  1.依臺中市國土計畫推估，本市102~125年產業需求面積加計40%公共設施用地後，約需870公頃；而「臺中市都市發展暨都市計畫工業區檢討策略」指出，既有閒置或低度利用之都市計畫工業區可提供一般產業用地使用面積約188公頃，故新增產業用地需求約682公頃。國土計畫指認5年內且有具體開發計畫之短期產業用地，如太平產業園區、豐洲二期產業園區、大里夏田產業園區…等，以及中長期產業用地，如臺中國際機場、烏日與霧峰大里太平周邊地區等，作為未來產業發展之用。相關內容詳附件一。
  2.變更範圍屬臺中四通暫予保留案第1案南區大慶車站南側乙種工業區內。本案於暫予保留範圍內優先申請變更，係因位於場站出入口半徑200M內，具備區位優勢條件；基地規模約1公頃，可提供相當規模之公共設施用地，以利引導鄰地未來之發展形成系統性公共設施。本案變更後將能增加外部開放空間並提升都市整體環境品質，具有加乘效果，且符合對TOD生活方式之期待，爰具有變更合理性與必要性。相關內容詳見附件二。
  二本案基地擬變更為住宅區，惟鄰近地區仍維持工業區使用之型態，請補充說明是否造成住宅區與工業區混雜影響居住環境品質之情形。
  1.基地周邊乙種工業區現況多屬住工混合使用，而工廠係以金屬製造業之小型民生工業為主，非屬大型或具污染性工業，尚不影響本案變更後住宅社區之環境品質。周邊工廠產業類別分析詳附件三。
  2.再者，基地內部以低建蔽、高綠覆原則進行建築設計，東側規劃0.22公頃之廣兼停用地。透過基地內部與公共設施所預留之開放空間，足以作為社區與現況工業使用間之緩衝空間。有關公共設施規劃及建築配置原則詳附件四。
  三本案擬變更範圍鄰近台鐵與捷運綠線交會之大慶車站，為落實大眾運輸發展導向，瞭解本案提供之公共設施用地能否形成可及連接系統，請市府補充大慶車站周邊TOD指導原則，包括發展定位、交通動線規劃及開放空間構想等。
  1.隨著鐵路高架捷運化與捷運綠線通車，都市土地使用應配合交通行為改變而調整，建構一套適用臺中市的「大眾運輸導向都市發展模式」。故本府研議「臺中市大眾運輸導向之都市發展規劃案」，針對臺鐵與捷運沿線地區重要場站與周邊土地，提出TOD指導原則及發展策略。有關大慶車站相關內容概述如下，詳附件一：
  (1)發展定位：指認大慶車站為「轉型再生型」項次初步建議意見處理情形場站，將場站周邊地區界定為七大發展定位。考量與毗鄰九德區段徵收區住宅使用之相容性，將變更範圍周邊指認為TOD住宅，建議轉型變更為住宅區，透過回饋措施提升周邊環境品質。
  (2)交通動線：為創造場站周邊友善之人本環境，在人行空間部分，指認周邊500公尺範圍內之重要道路與服務路徑為TOD生活路徑，兩側建築應退縮足夠空間，以建置步道系統；並規劃場站與其他公共設施用地之立體連通廊道，以解決人車衝突問題。在運具轉乘部分，配合前開人行空間增設，調整公車停等及站牌位置；並於文心南路留設自行車道，與綠空廊道、重劃區園道等既有設施，打造便捷之自行車網絡。
  (3)開放空間：指認南側乙種工業區轉型時，臨建國南路部分應留設開放性公共設施用地，創造鐵路沿測園道意象。
  2.基地臨接建國南路側，規劃15M細部計畫園道用地，且依土管要點規定，未來開發建築時與周邊界面應留設適當退縮空間，以能提供良好人行與綠化環境。另基地東側規劃一處廣兼停用地，以提升大眾運輸場站周邊停車機能，故本案公共設施用地規劃尚符合TOD指導原則。有關公共設施規劃及建築配置原則詳附件四。
  四本案擬變更範圍以地籍線為界，並非完整之街廓，以致變更後之臨地畸零不整狹小零碎，影響將來都市之整體發展，請臺中市政府調查本案及鄰近土地所有權人共同整體規劃及開發之意願及可行性。
  1.經查申請人於申請前已徵詢街廓內鄰地地主意願，因現況多已作店舖、住宅或小型工廠使用，地主大多希望維持現狀，開發意願不高。若今就完整街廓進行意願調查，考量街廓扣除變更範圍後面積約1.62公頃、私有土地所有權人達53位，恐因整合不易而延宕開發時程。爰為兼顧開發範圍完整性且提高土地整合易行性，乃以縫合東側不方整形狀為優先考量，框選與變更範圍直接鄰接之土地，進行共同整體規劃及開發之意願調查。
  3.本次寄發10份意願調查表，回收3份。其中，2人無參與意願，其持有土地占總調查面積約42%；1人有參與意願，因其持有土地為計畫道路徵收後產生之畸零地，然其占總調查面積僅約0.18%。調查結果以無參與意願及無回覆者為主，可見鄰地土地所有權人未有積極開發意願，爰變更範圍建議仍維持番婆段403地號。意願調查分析內容詳附件五。
  五本案基地西側與計畫範圍1.該土地屬樹德細部計畫乙種工業區，緊臨烏項次初步建議意見處理情形間之零星狹長土地，未來該如何處裡，請臺中市政府補充說明。
  日九德區段徵收區，現況為灌溉溝渠，供灌烏日區九如段農地使用。本市為縫合各都市計畫區界，106年辦理專案通盤檢討，將此未登錄地納入臺中市都市計畫區，避免與烏日都市計畫區之間產生縫隙，先予說明。
  2.本案於市都委會審議期間，曾於110年3月19日邀集相關單位辦理現地會勘。考量該土地尚具灌溉功能，故保留維持現況使用，俟烏日九德區段徵收完成後始廢除其灌溉功能；並建議日後納入相關都市計畫（如烏日九德區徵或樹德細部計畫）再行檢討為適當分區或用地。相關內容詳附件六。
  六計畫書應修正事項：
  1.本計畫案名過於冗長，建議調整為：「變更臺中市都市計畫主要計畫（部分乙種工業區為住宅區）案」，以資簡潔。
  2.查本會108年6月18日第948次會議指示本基地得依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定事項申請辦理變更事宜，應非屬本案之變更理由，故計畫草案5-1頁及表5-1變更內容明細表敘明本案變更理由有關上開委員會指示之文字，應予刪除，改於其他適當章節敘明，以避免誤解。
  3.本案係主要計畫之變更案件，故計畫書草案有關於建蔽率、容積率及土地使用管制事項屬於細部計畫範疇等事項，建請予以刪除，並請臺中市政府於細部計畫時本於權責自行核處。
  遵照辦理，納入計畫書修正。
  七有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」查核表部分：
  詳附件七「意見處理情形欄」。