MOIO10181-討論事項-第４案：臺中市政府函為「變更臺中市大坑風景特定區計畫（第一次通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO10181

案件id

MOI通檢特定區2022830

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經臺中市都市計畫委員會108年12月6日第105次會議審議通過，並准臺中市政府109年4月1日府授都計字第1090073251號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會彭委員光輝（召集人）、洪前委員啟東、張委員梅英、王前委員秀娟組成專案小組，於109年5月19日、109年9月16日、109年11月25日、110年2月23日、110年9月1日、110年9月27日及111年1月27日召開7次專案小組會議，獲致具體建議意見(詳附錄)，並經臺中市政府111年6月13日府授都計字第1110145296號函送修正計畫書、圖及處理情形對照表(詳附件)到部，故提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照臺中市政府111年6月13日府授都計字第1110145296號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
• 一、有關變更內容明細表編號第21、22案之回饋比例，涉及臺中市土地使用分區變更回饋之通案性原則，請臺中市政府以土地使用強度之調整為基準，研議風景區變更為住宅區之合理比例，併同本會專案小組初步建議意見補充具體資料後，再提會討論。
• 二、本會專案小組會議後逕向本部陳情意見綜理表(2件)：
  人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見本會決議逕29中臺科技大學北屯區大觀段214-3、214-7、227、227-1~227-5、228、228-1、302-1、302-3、302-7、303、303-6、304、305、306、306-1地號等19筆依教育部111年7月8日臺教技(二)字第1110066763號函轉陳情人意見。
  1.依教育部108年12月19日臺教技(二)字第1080185093C號函，落實校地「管用合一」辦理。
  2.辦理臺中市北屯區大觀段214-3、214-7、227、227-1~227-5、228、228-1、302-1、302-3、302-7、303、303-6、304、305、306、306-1地號等19筆變更為「文教區」。
  變更為文教區。
  建議未便採納。
  理由：
  教育部函轉陳情意見與逕2案相同，前經專案小組初步建議意見未便採納，復經本府111年7月29日函請教育部針對本案土地建築規定限制、中臺科技大學校區整體使用計畫及擴校事宜提供意見，教育部111年8月2日臺教技（二）字第1110075282號函覆說明略以：「…二、來文所述學校臨接文教區之大部分土地位屬車籠埔斷層帶100公尺之山坡地範圍內一節，學校應依相關建築法規辦理。三、另有關106年2月2日臺教技（二）字第1060010595號函原則同意學校辦理土地交換與擴校無涉。…本部尊重內政部都市計畫委員會審議結果。」准照臺中市政府研析意見辦理。
  人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見本會決議逕30台中國際育樂股份有限公司北屯區大貴段236地號1.大貴段236地號(舊地號為大坑段480-77)屬台中國際育樂股份有限公司(以下簡稱本公司)土地，合先敘明。地籍謄本詳(附件一)。
  2.本公司之母公司「裕大企業股份有限公司」(以下簡稱裕大公司)於77年12月30日取得教育部台(77)體字第63428號高爾夫球場設立許可證，面積120公頃共27洞之高爾夫球場。許可證詳(附件二)3.裕大公司於78年5月29日向台中市政府工務局申辦高爾夫球場雜項執照，並於78年12月28日取得(78)中工雜字第018號函雜項執照，由台中市政府准予雜項工程之興建。雜項執照詳(附件三)。
  4.後於81年10月8日取得(81)中工建使字第1088號函雜項使用執照。雜項使用執照詳(附件四)。
  5.前開雜項使用執照核准範圍係舊地號回歸本公司陳情土地為第一種遊憩區。
  建議未便採納。
  理由：
  1.陳情位置係屬79年12月13日「臺中市大坑風景區開發許可審查要點」實施前所申請之雜項執照，於81年10月8日取得(81)中工建使字第1088號雜項使用執照。
  上開雜項使用執照範圍嗣後分別於84年12月18日及90年11月23日領有084中工建使字第02268號使用執照及090中工建使字第1074號使用執照，陳情位置係090中工建使字第1074號使用執照建築基地範圍內土地，建蔽率0.4%，容積率0.88%。
  2.查陳情土地原計畫劃設為風景區，於「擬定大坑風景特定區計畫」時納入「變6案」變更。
  該案經內政部都市計畫委員會98年8月11日第712次會議審議修正通過「依土地實際發展本案陳情地號土地，請臺中市政府詳予查明是否屬於教育部77年許可範圍、陳情人請領使照或雜照範圍，以及陳情位置如未回復為第一種遊憩區是否對陳情人權益造成之影響後，再提會討論。
  人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見本會決議大坑段480-49之全部，後於83年5月12日因分割而增加大坑段480-62地號土地，480-62地號又於84年2月27日逕為分割出480-77地號土地(即重測後之大貴段236地號土地)，土地登記簿分割歷程及雜項執照地籍範圍圖詳(附件五)。
  6.裕大企業於台中國際球場開發初步完成後，經該董事會決議分割高爾夫球業務予本公司，故於82年8月14日由裕大企業成立本公司，並於86年6月22日正式將前開120公頃範圍之土地、球場之開發許可、使用等權利讓售並登記予本公司。
  7.經查「擬定大坑風景特定區計畫」於103年4月發布實施，並將本公司營運台中國際高爾夫俱樂部之範圍變更為第一種遊憩區，卻獨漏陳情土地大貴段236地號(舊地號為大坑情形及允許使用項目劃設為適當分區」。陳情位置依專案小組建議意見略以：「……如位於災害潛勢或環境敏感地區，建議再檢討調降或修正其使用強度及項目。」因該地號位於環境敏感地區，故依行政院農業委員會水土保持局「山坡地可利用限度查定成果」，將宜農牧地配合地形坵塊之完整性，排除零星散佈之宗地，劃設為農業區並發布實施。
  3.經查核陳情土地平均坡度在40%以上面積約4.8公頃，佔該地號面積81.43%，宜維持原始地形地貌，且陳情單位未提出變更為第一種遊憩區之使用需求，故建議維持原計畫。
  人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見本會決議段480-77)，使得該土地誤繕為農業區。
  8.綜合上述資料，陳情土地應依本公司81年取得雜項使用執照範圍，回復為第一種遊憩區，實感德便!
• 三、本案變更計畫內容超出公開展覽變更範圍部分，請依都市計畫法規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或陳情意見與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
• 四、因本計畫部分變更案件涉及附帶條件之執行事宜，為避免影響地方發展，臺中市政府得視實際發展需要，分階段報請本部核定後依法公告發布實施。

附件

• 附件：本會專案小組聽取臺中市政府簡報「變更臺中市大坑風景特定區主要計畫（第一次通盤檢討）案」初步建議意見處理情形對照表(臺中市政府111年6月13日府授都計字第1110145296號函送)出席委員初步建議意見臺中市政府處理情形說明本案經臺中市政府依第5-6次專案小組會議初步建議意見，以110年10月22日府授都計字第1100331497號函送處理情形對照表(詳附件)及相關資料，建議除下列各點外，其餘准照臺中市政府上開處理情形通過，並請該府依下列各點辦理，並檢送修正後計畫書30份（修正部分請劃線）及處理情形對照表（註明修正頁次及摘要說明）到署後，提請委員會審議。
  遵照辦理。
  (一)變更內容明細表：(詳附表1-1及附表1-2)除以下各點外，其餘依專案小組初步建議意見修正，詳第七章p.7-6~p.7-101。
  1.變9案：配合變21案研提之修正方案調整（p.7-21及p.7-74）。
  2.變16案：配合逕24案專案小組初步建議意見，由農業區變更為遊憩區（p.7-24及p.7-78）。
  3.變28案：配合逕25案專案小組初步建議意見，調整由農業區變更為風景區之範圍（0.66公頃）（p.7-34~p.7-35及p.7-85）。
  1、變更內容明細表新編號變3、21、22、23案：
  (1)變3案：經臺中市政府補充說明野溪兩側擬留設6公尺之劃設原則，及分段討論本案變更內容後，建議除下列各點外，其餘准照該府研提修正方案通過。
  A.野溪旁綠地劃設原則請增加未登錄地及涉及坡度陡峭不可開發區部分，並請將劃設原則納入計畫書敘明，以利查考。
  B.臺中市政府研提原報部方案面積誤植之修正及部分河段之修正方案（3-15、21、25、26、31、36案），建(1)遵照辦理。
  A.已將野溪旁綠地劃設原則納入計畫書敘明，並依專案小組意見修正，詳第七章p.7-18~p.7-19。
  B.除修正方案3-25、3-36案配合訂正案及人陳案酌予修正外，其餘依專案小組初步建議意見修正，補充如下：
  a.修正方案3-25案毗鄰土地業採納逕3案意見由農業區變更為出席委員初步建議意見臺中市政府處理情形說明議同意。(示意圖詳附圖)圖1變3案修正方案內容風景區，考量土地使用之完整性，修正方案3-25案約0.01公頃土地建議由綠地用地併鄰近分區變更為風景區（會議紀錄為綠變農）（p.附2-10）。
  b.修正方案3-36案部分範圍業已納入訂9、10案配合開發許可核准範圍由綠地變更為住宅區，建議不納入本案變更調整，變3-36案由綠地用地變更為農業區之面積維持1.03公頃（p.附2-14）。
  c.變3案彙整變3-1~3-36案之變更面積，其中由綠地用地變更為風景區之面積為2.20公頃，由綠地用地變更為農業區之面積為7.40公頃。詳第七章p.7-18~p.7-19及附件二。
  (2)變21、22案，建議請臺中市政府就下列各點補充說明，提委員會討論決定。
  A.有關本案擬變更回饋面積30%土地折算代金抵繳部分，本次臺中市政府研提修正前開回饋面積比例為35%，建請補充說明理由、公平性及合理性。
  B.查「臺中市都市計畫土地使用變更回饋審議原則」，代金計算基準係以專業估價者查估方式辦理，本變更案之附帶條件擬以當期公告土地現值加4成方式辦理，建請補充說明理由及其公平合理性。
  C.為提高執行可行性，建議臺中市政府可考量分單元辦理。
  D.本案土地所有權人應於計畫核定前與臺中市政府簽訂協議書，同意依附帶條件規定辦理，並納入都市計畫書規定，以利執行，否則維持原計畫。
  (2)遵照辦理。考量變21、22案基地條件略有不同，變21案多數基地可臨接廍子路、廍子巷，部分基地已開發建築完成，變22案則位於大坑風景特定區與廍子區段徵收區間夾雜之風景區，其土地與毗鄰之特一種住宅區係屬同一宗建築基地，且多已建築完成，故分別訂定處理方式，但回饋比例及回饋金折繳方式統一規定，主要原則如下，修正後變更計畫詳第七章p.7-29~p.7-31及p.7-80~p.7-81。
  A.處理方式：變21案範圍廣大，部分基地已開發建築完成，為提高執行可行性，以分單元方式辦理，故訂定「風景區變更為住宅區檢討變更原則」，規範申請變更為住宅區之基地規模、交通條件、變更程序及回出席委員初步建議意見臺中市政府處理情形說明饋措施等事項，以引導本區合理、有序發展；變22案範圍與毗鄰之特一種住宅區多屬同一宗建築基地，為加速改善土地使用計畫之合理性，故建議由私有土地所有權人就回饋內容與市府簽訂協議書納入計畫書規定後，即附帶條件變更為住宅區。
  B.回饋比例均訂為10%，理由如下：
  a.依據「臺中市都市計畫土地使用變更回饋原則」，由住宅區變更為基準容積率未達300%之商業區應回饋10%，亦即住二變更為商一（容積率由220%提高至280%且放寬用途）之回饋比例為10%，本案風景區變更為住宅區之容積率由40%提高至100%，容積率亦增加60%並放寬用途，建議參照訂定回饋比例為10%。
  b.經查本區廍子路沿線風景區土地近年交易實價平均每坪20萬元，大坑風景特定區廍子路沿線特一種住宅區近年交易實價平均每坪約10萬至27萬元，本案變更後土地增值漲幅不大。
  C.改採代金回饋之計算基準則依「臺中市都市計畫土地使用變更回饋審議原則」辦理，以符合全市通案原則。
  (3)變23案，建議原則同意照臺中市政府修正方案，惟仍請臺中市政府就下列各點補充說明，並納入計畫書敘明，以利查考。
  A.有關住宅需求分析部分，建議請臺中市政府補充中臺科技大學生活圈之發展分析對本案之影響。
  (3)遵照辦理。補充說明如下，修正後變更計畫詳第七章p.7-31~p.7-32及p.7-81。
  A.本區鄰近中臺科技大學，該校提供宿舍床位不敷學生住宿需求，周邊建築推案則以大里溪以西及廍子溪以南較多，中臺科技大學周邊住出席委員初步建議意見臺中市政府處理情形說明B.變更範圍北側(變21案及變22案)及本案皆擬變更為住宅區，建議請再詳予補充說明變更後之公共設施需求如何滿足。
  圖2變23案修正方案示意圖宅供給較少。為補充中臺科技大學周邊生活機能，針對尚未建築開發使用且非屬山坡地範圍，附帶條件變更為住宅區，以增加土地使用之彈性。
  B.配合增設住宅區衍生之公共設施需求，規定應另行擬定細部計畫，配置必要之公共設施予以補充，且為形塑計畫區入口意象，指定開放空間應以集中設置為原則。
  2、臺中市政府研提訂1案面積誤植之修正（詳圖3），建議同意。
  圖3訂1案面積修正示意圖2.已納入計畫書修正，詳第七章p.7-6。
  3、地政司書面意見：
  (1)變6案之污水處理廠用地及綠地倘係徵收取得，需用土地人應依土地徵收條例第49條第2項第3款規定向本部申請廢止徵收。
  (2)變8案之公3用地，依計畫書附表8-1所示，除徵收或價購外，另勾選其他取得方式，建請釐清取得方式為何。
  (3)變9案變更道路用地範圍，請依交通實際需要，妥適評估拆遷影響情形，再行檢視路線合適與否。
  1.變6案涉及土地包括大觀段453,453-4,453-5,453-9,453-12,453-13,453-14,453-15,453-16,453-18,453-19,453-20,453-21,453-22地號等14筆土地，前述土地係分割自453地號，該地號重測前為廍子段1-7地號，而依據大觀段453地號土地登記簿謄本及廍子段1-7地號人工登記簿資料，變6案土地非屬依土地徵收條例規定出席委員初步建議意見臺中市政府處理情形說明以徵收方式取得之土地。
  2.變8案變更範圍係市有土地，無土地取得問題；有關計畫書表8-1之內容，為保持公共設施用地開發之彈性，土地取得方式所載「其他」係指依其他法律規定取得（例如：
  促進民間參與公共設施建設條例、都市更新條例）之情形。
  3.有關變9案變更道路用地範圍係臺中市都市計畫委員會專案小組綜合考量交通功能及建物拆遷影響後建議修正方案，並經臺中市都市計畫委員會第105次會議決議確認。
  (二)逕向本部陳情意見：詳附表2。除逕15案配合變12案專案小組初步建議意見刪除農業區變更為住宅區之附帶條件外，其餘依專案小組初步建議意見修正，增列增3~增10變更案，詳第七章p.7-22、p.7-43~p.7-46、p.7-76及p.7-98~p.7-101。
  (三)行政院農業委員會書面意見：
  1、大坑為臺中市重要文心蘭及柑橘生產區，請於本都市計畫明確指認農業發展區域，提供國土功能分區圖繪製作業作為劃設農業發展地區第5類之參據；至於觀光發展儲備用地，建議於本都市計畫務實檢討範圍，並變更為風景區。
  本案已參酌「1/5000坡地防災環境地質敏感資庫」之土地利用潛力、平均坡度、臨路條件，並徵詢土地所有權人變更為風景區之意願，將觀光發展儲備用地範圍檢討劃設為「風景區」。重要農業發展區域範圍建議由農業主管單位另行提供國土功能分區圖繪製作業單位參考。
  2、臺中市國土計畫第六章「國土功能分區劃設及土地使用管制原則」第6-17頁後續執行應注意事項，明示「城鄉發展地區第1類範圍內之都市計畫農業區，依據都市發展需求及農政資源投入情形，得調整為農業發展地區第5類」，故現階段國土功能分區繪製作業得將本都市計畫農業區劃設為農業發展地區第5類，無須俟下次臺中市國土計畫通盤檢討。
  查本次會議資料檢附之「初步建議意見本案係都市計畫通盤檢討案，有關農業委員會針對國土功能分區圖繪製作業之建議，建議移請相關作業單位參考。
  出席委員初步建議意見臺中市政府處理情形說明處理情形對照表」(三)4及7之處理情形說明似對臺中市國土計畫有誤解，建請釐正。
  3、又對照表(三)5之處理情形說明「土地利用潛力低及較低之土地，以及土地所有權人有意願持續做農業生產之平坦地區，劃設為農業區」，該等區域於本都市計畫顯非觀光發展儲備用地，建請於本都市計畫明確指認範圍，以利國土功能分區繪製作業配合劃設。
  本案經核定發布實施後，可配合提供變更後土地使用計畫圖資供國土功能分區繪製作業參考。
  4、本會業於貴部109年1月30日「內政部國土計畫審議會專案小組會議」報告農業施政資源投入原則，並依會議決定於109年3月10日以農企國字第1090012136號函檢送「因應國土計畫法施行之農業施政資源投入說明」，以及110年5月5日農企字第1100012593號函重申，未來農業施政資源集中投入農業發展地區，故本都市計畫範圍之國土功能分區劃設為農業發展地區，才會獲得農業施政資源集中挹注。建議本都市計畫務實檢討觀光發展儲備用地區位，並預先籌措經費協助當地產業轉型。
  遵照辦理。本案已參酌「1/5000坡地防災環境地質敏感資庫」之土地利用潛力、平均坡度、臨路條件，並徵詢土地所有權人持續作農業生產之意願，故本次檢討後劃設之農業區，係為減少過度開發對資源耗損的程度，將農業使用及限制發展土地劃設為農業區，並參照保護區從嚴管制，非屬都市發展儲備用地。
  5、另有關都市計畫通盤檢討或變更涉及國土計畫之相關審查原則，建議列為議題，提送貴部都市計畫委員會討論如下：
  (1)依國土計畫法第8條規定，「都市計畫...應遵循國土計畫」，以及第16條規定，「直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後，應由直轄市、縣（市）主管機關通知當地都市計畫主管機關按國土計畫之指導，辦理都市計畫之擬訂或變更。」，查各直轄市、縣(市)國土計畫業於110年4月30日公告實施，建議針對後續都市計畫通盤檢討或變更案件宜請貴部就涉及國土計畫部分提出通案性審議事項，以利審議進行。
  (2)又各直轄市、縣(市)政府刻正辦理國土有關都市計畫通盤檢討涉及國土計畫之相關通案性審查原則，建議另案討論；內政部都市計畫委員會如有相關審議原則，本案將配合辦理。
  出席委員初步建議意見臺中市政府處理情形說明功能分區圖繪製作業，並應於114年4月30日前公告國土功能分區圖。為配合國土功能分區圖劃設作業，建議現階段辦理定期通盤檢討之都市計畫，應針對涉及農業發展地區第5類或國土保育地區第4類劃設條件之都市計畫農業區、保護、保育相關分區與用地，務實於都市計畫檢討其發展規劃，避免都市計畫使用分區與國土功能分區分類衝突。
  (四)其他：
  1、本次通盤檢討已辦理主要計畫及細部計畫分離作業，爰計畫案名請配合修正，另計畫圖比例尺建議考量修正為1/5000。
  遵照辦理。
  1.本案計畫書圖已配合修正計畫案名為「變更臺中市大坑風景特定區主要計畫（第一次通盤檢討）案」，詳計畫書封面、審核摘要表及計畫圖。
  2.計畫圖比例尺配合修正為1/5000。
  2、本案變更計畫內容超出公開展覽變更範圍部分，經本會審決通過後，請依都市計畫法規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或陳情意見與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
  遵照辦理。
  3、因本計畫部分變更案件涉及附帶條件之執行事宜，為避免影響地方發展，建議本計畫案經委員會審議通過後，臺中市政府得視實際發展需要，分階段報請本部核定後依法公告發布實施。
  遵照辦理。
  【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見(詳另冊)