MOIO10181-討論事項-第７案：高雄市政府函為「變更岡山都市計畫（部分機關用地為第一種商業區及廣場兼停車場用地）（配合行政中心遷移）案」再提會討論案。

會議紀錄id

MOIO10181

案件id

MOI高雄商業區2022830

概要說明

• 說明：
• 一、本案前提本會111年1月18日第1005次會議決議：「本案涉及公有公共設施用地擬變更為商業區之合理性、公益性、必要性與補足其他公共設施用地之可行性及公辦都市更新實施後對周邊地區交通影響等課題，案情複雜，有待進一步釐清，故請高雄市政府依下列各點意見補充資料，由本會委員組成專案小組（成員另案簽請兼主任委員核可）先行聽取市府簡報說明，俟獲致具體建議意見後，再提會討論。一、本案係依都市更新條例第9條規定，採公辦都市更新方式辦理並配合變更主要計畫之案件，請補充公辦都更事業計畫之相關內容，並說明都市更新如何補足岡山市區相關公共設施之需求。二、請就公有公共設施用地擬變更為商業區後續開發之公益性、合理性等，具體補充相關內容。三、請補充本計畫範圍內私有土地經協議取得之歷程，納入土地權屬部分妥為說明，以確保土地所有權人權益。四、計畫書格式請依會中委員所提意見，修正表格缺漏部分，並依都市計畫書圖製作要點規定之變更計畫書體例重新編排章節內容。五、請補充高雄市管有土地免予回饋之合理性，並補充高雄市府捐贈回饋通案性相關規定，供審議參考。」。
• 二、經高雄市政府依上開會議決議辦理後，以111年1月28日高市府都發更字第11130518800號函送修正計畫書、圖到部，因案情複雜，經簽奉核可，由本會古委員宜靈（召集人）、謝委員靜琪、陳委員永森、劉委員曜華、王委員翠霙組成專案小組，於111年2月25日召開第1次會議，獲致具體初步建議意見，並經高雄市政府111年4月7日高市府都發更字第11131279900號函送修正計畫書、圖到部，再提本會111年4月26日第1010次會議決議：「一、本案高雄市政府於擬定細部計畫劃設10％公共設施用地及搭配30％可建築土地或樓地板面積或代金，公共設施比例似偏低，故請市府研議劃設40％公共設施之可行性，以提升當地環境品質及公共利益性，並作為岡山市中心都市更新示範案例。
• 二、本計畫變更後涉及開發後建物、廣停用地及岡山醫院等各式車行動線及停車場出入口，請就現行機1-1之完整範圍，妥予考量人車出入、停車空間及醫療通道等動線需求，評估配置適當之公共設施及補充交通改善措施，以具體減輕開發後之交通影響衝擊。」。
• 三、案經高雄市政府依本會第1010次會議決議，以111年5月25日高市府都發更字第11132392400號函送修正計畫書、圖到部，專案小組於111年6月28日召開第2次會議，獲致具體初步建議意見（詳附錄），案准高雄市政府111年8月11日高市府都發更字第11133810600號函送修正計畫書、圖及處理情形對照表（詳附表1、2）到部，爰再提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照高雄市政府111年8月11日高市府都發更字第11133810600號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
• 一、案名請修正為「變更岡山都市計畫（部分第二種商業區及機關用地為商業區）（配合行政中心遷移）案」。
• 二、本案變更計畫內容，如有超出公開展覽範圍者，應依照都市計畫法第19條規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
• 三、本案擬以都市更新方式開發，為避免本案發布實施後未實施都市更新前，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照問題，以及確保都市計畫具體可行，建議於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如涉及需調整本會決議文者，則再提會討論。

附件

• 附表一：本會專案小組111年6月28日第2次會議建議意見高雄市政府處理情形對照表（111年8月11日高市府都發更字第11133810600號函送到部）專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼本案業經高雄市政府依本會111年1月18日第1005次會議、111年4月26日第1010次會議決議事項，以111年5月25日高市府都發更字第11132392400號函送修正計畫書及處理情形對照表（如附錄），建議除下列各點外，其餘准照高雄市政府上開函送修正計畫書通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書（修正內容請劃線）、圖及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署，送請本會專案小組召集人檢視確認後，再提請委員會審議。
  敬悉。-（一）發展背景及現況分析1.請補充包括地理位置、地形地勢、地質、水資源及氣候等自然環境分析。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.已於計畫書補充第三章第一節自然環境。
  頁3-1至頁3-32.土地使用現況請加強說明現有商業區所占計畫面積比例及現況發展率、使用情形和空間脈絡，據以補充機關用地變更為商業區的需求性、合理性，以及以公辦都更辦理開發的必要性。
  1.現有商業區狀況說明如下：
  （1）依據現行計畫檢視，商業區占計畫面積約為45.92公頃，約占岡山都市計畫區比例3.68%，現況發展率為84.47%，其商業使用以小型零售商店為主，提供民生用品零售、餐廳、小吃、市場等商業型態；依據岡山都市計畫敘明，岡山都市發展以岡山路及壽天路一帶之市中心向周圍蔓延，並以中山北路、岡山路、壽天路等重要道路，故商業發展亦集中於此。
  （2）依都市計畫法定期通盤檢討實施辦頁3-10至頁3-11專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼法第31條規定，依據岡山都市計畫第二次通盤檢討係依計畫人口10萬人推估，可劃設之商業區面積為48.50公頃，目前商業區劃設規模約45.92公頃，並未達商業區檢討劃設基準，爰岡山都市計畫區依計畫人口尚可劃設2.71公頃之商業區，故本計畫增加商業區之供給有其必要性。
  2.機關用地變更為商業區之需求性及合理性：
  （1）依103年公告發布實施之變更岡山都市計畫（第二次通盤檢討）指導：「加強金融服務、提升零售層級，適度釋放商業區供給量，以鞏固商業核心地位」，本計畫所在區位即位於商業核心及軸帶，故因應行政中心遷移至機15用地，且配合岡山地區商業核心擴大策略及TOD發展，進行機1-1用地現址與周邊轉型，變更機關用地為商業區有其需求性及合理性。
  （2）依據高雄市國土計畫內容，岡山都市計畫係屬本市次核心，位於空間發展架構之「產業創新廊帶」，並指導應透過民間資金與人才資源，促使公有土地永續經營，故本計畫依據相關建設計畫帶來之就業、居住人口拉力及岡山都市計畫指導本計畫位屬商業核心，變更機關用地為商業區，已補充於第二章說明。
  3.公辦都更辦理開發的必要性：機1-1用地變更為商業區後，透過引入民間資金及人力，挹注本計畫開發所需經費及活化岡山核心商業區發展，共創地方繁榮；另透過權利變換，本府亦得以挹注資金闢建新行政中心。
  頁3-24至頁3-27頁2-10頁2-11至頁2-12頁4-9頁7-1專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼3.為加強本案採都更方式開發提供住宅需求之相關論述，請就現行計畫人口能否因應北高雄相關發展計畫所帶來之人口成長及變遷趨勢，補充相關說明。
  1.本計畫區鄰近臺鐵岡山站及捷運RK1站，位於場站半徑800公尺內，為TOD發展範圍，故透過行政中心遷址契機，轉型變更為商業區，以都市更新機制引導整合開發，以住商混合型態同時適度滿足增加居住需求及新型態商業需求，可有助讓核心商業區朝TOD大眾運輸導向發展。
  2.此外，依據行政院於110年4月提出「美中科技戰下臺灣半導體前瞻科研及人才布局」，以南部半導體材料S廊帶，建立在地戰略供應鏈之指導下，岡山將成為產業發展軸帶之核心城鎮，且近年岡山地區亦有相關計畫及建設投入，如捷運岡山路竹延伸線、南科高雄園區、眷村改建等，將持續引入科技業就業人口及衍生的居住需求。
  3.根據高雄市政府主計處之統計，岡山區人口數101年約為97,987人、110年約為95,922人，近十年岡山區人口數平均約為97,313人，岡山都市計畫之計畫人口為100,000人，戶數則101年由33,994戶增加至110年35,684戶，約增加1,690戶，平均成長率為0.54%。
  頁2-11至2-14頁1-1頁3-4至3-6頁3-44.請加強補充計畫區內公共設施之規劃及興闢情形，並說明本案變更回饋公共設施項目之必要性、合理性，以及和本案周邊環境之關聯性。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.計畫區內公共設施之規劃及興闢情形已補充於，詳如計畫書第三章第四節。依據岡山都市計畫之現行計畫內容及發展現況，檢視本計畫範圍周邊500公尺之公共設施用地分布及開闢情形，共計有2處學校用地（已開闢）、1處5公頃以上公園用地（已開闢）、2處兒童遊樂場用地（已開闢1處）、3處停車場用地（已開闢）及2處市場用地（已開闢）。
  3.對細部計畫留設公共設施用地之指頁3-15至頁3-195.停車供需經分析尚有供給餘裕，建議以主要計畫公共設施用地整體需求檢討情形，以及周邊地區公共設施開闢狀況，補充確實不足之公共設施項目，作為細部專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼計畫留設公共設施用地之指導依據。
  導：
  （1）依據內政部都市計畫委員會第1010次會議紀錄：「二、本計畫變更後涉及開發後建物、廣停用地及岡山醫院等各式車行動線及停車場出入口，請就現行機1-1之完整範圍，妥予考量人車出入、停車空間及醫療通道等動線需求，評估配置適當之公共設施及補充交通改善措施，以具體減輕開發後之交通影響衝擊。」故本計畫考量周邊公共設施用地劃設之必要性、合理性及和本案之區位、周邊環境及商業發展現況，為服務岡山醫院周邊及既有商圈民眾，以提供開放空間及停車空間為原則。
  （2）本案變更之負擔回饋係於細部計畫擬定廣停用地、道路用地及綠地用地，其係考量回饋用地優先以都市計畫法第45條規範之項目為原則。
  （3）本計畫劃設之公共設施用地應滿足計畫範圍周邊停車服務、優化環境、柔和緩衝等功能：
  a.廣場兼停車場用地：緊鄰計畫範圍周邊之土地使用計有岡山醫院及壽天路沿街商業帶，以路邊停車格、路寬8公尺（含）以上且無劃設紅黃線路段之實際無格位停車需求數納入參考，計有岡山路（20公尺寬）、壽天路（15公尺寬）、壽華路（15公尺寬）及岡山路345巷（7公尺寬設有停車格），計有126席次之停車格位，尖峰時段停車需求數共102席，需供比為0.81，需求幾近飽和，頁4-1至頁4-3頁8-1頁5-1至頁5-2頁5-1至頁5-2頁8-1頁4-1至頁4-3頁4-6頁5-1至頁5-2專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼本計畫後續如能就近提供適當停車空間，可有效提升本計畫周邊民眾之就醫、購物交通近便性。另考量本計畫位屬岡山都市計畫之核心及軸帶，應適度提供開放空間以提供優良沿街步行環境，故擬於細部計畫劃設廣場兼停車場用地，服務周邊民眾之就醫、購物需求。
  b.綠地用地：考量本計畫緊鄰岡山醫院並位處住宅區與商業區交會處，細部計畫擬劃設商業區及岡山醫院間之綠地用地，柔和緩衝商業區與醫院南北向介面，並得創造住宅區及商業區之步行串聯空間。
  c.道路用地：考量本計畫開發後對周邊既有住宅區及商業區之影響，為提供周邊住宅區通行及廣場兼停車場用地車輛進出、提升道路容量，減緩開發後交通衝擊，於計畫範圍北側增劃3公尺寬道路用地，使岡山路345巷拓寬為10公尺寬之計畫道路。
  （二）變更內容明細表：請依下列各點修正。
  1.經市府列席代表說明，本案配合遷建相關機關至機15用地，以及配合北高雄快速發展亟需補足商業、辦公、住宅等相關空間，原行政中心舊址有採行公辦都更方式開發之急迫性等由，建議綜整後於變更理由詳予敘明。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.納入主要計畫書第五章敘明。
  頁5-1至5-22.岡山路345巷現為7公尺寬之計畫道路，為健全商業發展環境、改善1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.考量計畫區北側計畫道路僅有7公尺寬（岡山路345巷），為健全商業發頁5-1至5-2專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼周邊交通系統及因應地方陳情需要，建議於本計畫變更為10公尺寬之計畫道路，並得納入變更負擔比例之公共設施用地面積。
  展環境及改善周邊交通系統，調整北側道路用地寬幅，由7公尺調整為10公尺寬；另考量岡山路345巷於岡山都市計畫區之道路層級為出入道路，非主要道路或次要道路，爰於細部計畫擬定為3公尺寬之道路用地，與原7公尺寬道路用地合併為10公尺寬道路用地。
  3.前述有關計畫區北側道路用地（岡山路345巷）寬幅調整之說明，已依意見補充納入主要計畫第五章變更內容明細表說明。
  3.變更後計畫請刪除「（附）」之文字，相關附帶條件建議於備註欄敘明即可，並一併修正計畫書、圖相關內容。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.因應岡山都市計畫刻正辦理主細計拆離作業，有關本案變更涉及之負擔回饋等附帶條件規定，將另於細部計畫增訂，並於主要計畫變更內容備註補充說明相關規定內容，以及刪除原變更後計畫「（附）」之文字。
  頁5-1至5-2、計畫圖（三）本案變更回饋負擔比例應以現行機關用地之面積（0.9383公頃）核算，即應於細部計畫提供不低於負擔比例40%（0.3753公頃）之公共設施用地為原則。本次修正後範圍新增原消防局所在之第二種商業區（0.0660公頃），擬於細部計畫劃設為公共設施用地部分，同意得一併納入負擔比例進行檢討。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.本計畫於附帶條件敘明機關用地變更為商業區之公共設施用地變更回饋比例不得低於40%（0.3753公頃），並以公共設施用地回饋。
  3.前述公共設施用地回饋得以原消防局所在之第二種商業區劃設，公共設施用地項目則指定北側沿岡山路345巷側留設3公尺寬道路用地，與原7公尺寬道路合併為10公尺寬計畫道路；其餘以優先劃設為都市計畫法第45條之五項公共設施用地為原則。
  頁5-1至5-2、計畫圖頁5-1至5-2（四）細部計畫指導事項：請於計畫書中適當章節，補充下列各點相關內容。
  1.現行計畫屬機關用地之面積，應於細部計畫劃設負擔比例不得低於40%之公共設施用地為原則，並優先評估劃設都市計畫法第45條規1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.於第四章說明細部計畫構想，並於第八章敘明細部計畫指導原則。
  頁4-2頁8-1專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼定之五項公共設施。
  2.變更後商業區與岡山醫院之南北向界面，應以建築退縮或劃設綠地用地等方式配置適當寬度之人行通廊。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.於第四章說明細部計畫構想，並於第八章敘明細部計畫指導原則。
  頁4-2頁8-13.擬劃設廣場兼停車場用地部分，建議於土地使用管制規定或都市設計規定妥為考量綠覆率、人行空間或植栽配置等事項，儘量提供周邊社區綠化之開放空間。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.於第四章說明細部計畫構想，並於第八章敘明細部計畫指導原則。
  頁4-2頁8-14.變更後建議應就商業使用項目、樓地板面積於土地使用管制規定中適當檢討納入。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.於第四章說明細部計畫構想，並於第八章敘明細部計畫指導原則。
  頁4-2頁8-1（五）其他應修正或補充內容：
  1.第二節法令依據，因配合機15遷移行政中心係屬第二次通盤檢討之案件，建議補充依都市計畫法第26條辦理之依據。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.已補充於計畫書內容。
  頁1-12.請補充包含三處跨區都市更新事業計畫之實施方式及內容，並於實施進度及經費列表詳予說明相關公共設施之開闢方式、費用及期程。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.有關都市更新事業計畫尚待本計畫實施公辦都市更新招商後，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽；另有關都市更新計畫內容已補充於計畫書附錄九。
  3.已於第七章補充實施進度及經費綜理表。
  頁7-1附錄九頁7-13.本案主要計畫變更後為「商業區」，請統一修正相關文字；有關各分級管制之商業區名稱涉及岡山都市計畫主、細計拆離部分，請市府於後續通盤檢討時妥予歸整。
  1.謝謝指教，遵照辦理。
  2.已於計畫書內容修正。
  頁5-1至頁5-2、計畫圖專案小組初步建議意見高雄市政府處理情形頁碼（六）本案擬以都市更新方式開發，為避免本案發布實施後未實施都市更新前，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照問題，以及確保都市計畫具體可行，建議於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如涉及需調整本會決議文者，則再提會討論。
  謝謝指教，遵照辦理。－
• 附表二：本會專案小組111年6月28日第2次會議後送請古召集人宜靈確認情形高雄市政府處理情形對照表（111年8月11日高市府都發更字第11133810600號函送到部）召集人檢視意見高雄市政府處理情形頁碼
• 【附錄】本會專案小組第2次會議出席委員初步建議意見：
  本案業經高雄市政府依本會111年1月18日第1005次會議、111年4月26日第1010次會議決議事項，以111年5月25日高市府都發更字第11132392400號函送修正計畫書及處理情形對照表（如附錄），建議除下列各點外，其餘准照高雄市政府上開函送修正計畫書通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書（修正內容請劃線）、圖及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署，送請本會專案小組召集人檢視確認後，再提請委員會審議。
  （一）發展背景及現況分析1.請補充包括地理位置、地形地勢、地質、水資源及氣候等自然環境分析。
  2.土地使用現況請加強說明現有商業區所占計畫面積比例及現況發展率、使用情形和空間脈絡，據以補充機關用地變更為商業區的需求性、合理性，以及以公辦都更辦理開發的必要性。
  3.為加強本案採都更方式開發提供住宅需求之相關論述，請就現行計畫人口能否因應北高雄相關發展計畫所帶來之人口成長及變遷趨勢，補充相關說明。
  4.請加強補充計畫區內公共設施之規劃及興闢情形，並說明本案變更回饋公共設施項目之必要性、合理性，以及和本案周邊環境之關聯性。
  5.停車供需經分析尚有供給餘裕，建議以主要計畫公共設施用地整體需求檢討情形，以及周邊地區公共設施開闢狀況，補充確實不足之公共設施項目，作為細部計畫留設公共設施用地之指導依據。
  （二）變更內容明細表：請依下列各點修正。
  1.經市府列席代表說明，本案配合遷建相關機關至機15用地，以及配合北高雄快速發展亟需補足商業、辦公、住宅等相關空間，原行政中心舊址有採行公辦都更方式開發之急迫性等由，建議綜整後於變更理由詳予敘明。
  2.岡山路345巷現為7公尺寬之計畫道路，為健全商業發展環境、改善周邊交通系統及因應地方陳情需要，建議於本計畫變更為10公尺寬之計畫道路，並得納入變更負擔比例之公共設施用地面積。
  3.變更後計畫請刪除「（附）」之文字，相關附帶條件建議於備註欄敘明即可，並一併修正計畫書、圖相關內容。
  （三）本案變更回饋負擔比例應以現行機關用地之面積（0.9383公頃）核算，即應於細部計畫提供不低於負擔比例40%（0.3753公頃）之公共設施用地為原則。本次修正後範圍新增原消防局所在之第二種商業區（0.0660公頃），擬於細部計畫劃設為公共設施用地部分，同意得一併納入負擔比例進行檢討。
  （四）細部計畫指導事項：請於計畫書中適當章節，補充下列各點相關內容。
  1.現行計畫屬機關用地之面積，應於細部計畫劃設負擔比例不得低於40%之公共設施用地為原則，並優先評估劃設都市計畫法第45條規定之五項公共設施。
  2.變更後商業區與岡山醫院之南北向界面，應以建築退縮或劃設綠地用地等方式配置適當寬度之人行通廊。
  3.擬劃設廣場兼停車場用地部分，建議於土地使用管制規定或都市設計規定妥為考量綠覆率、人行空間或植栽配置等事項，儘量提供周邊社區綠化之開放空間。
  4.變更後建議應就商業使用項目、樓地板面積於土地使用管制規定中適當檢討納入。
  （五）其他應修正或補充內容：
  1.第二節法令依據，因配合機15遷移行政中心係屬第二次通盤檢討之案件，建議補充依都市計畫法第26條辦理之依據。
  2.請補充包含三處跨區都市更新事業計畫之實施方式及內容，並於實施進度及經費列表詳予說明相關公共設施之開闢方式、費用及期程。
  3.本案主要計畫變更後為「商業區」，請統一修正相關文字；有關各分級管制之商業區名稱涉及岡山都市計畫主、細計拆離部分，請市府於後續通盤檢討時妥予歸整。
  （六）本案擬以都市更新方式開發，為避免本案發布實施後未實施都市更新前，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照問題，以及確保都市計畫具體可行，建議於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如涉及需調整本會決議文者，則再提會討論。