MOIO10201-討論事項-第1案：臺北市政府函為「臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略」。

會議紀錄id

MOIO10201

案件id

MOI臺北商業區2022104

概要說明

• 說明：
• 一、本會109年10月13日第978次會議審議「臺北市中山區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案」一案，獲致

決議

• 決議略以：「變更內容彙整表變更編號主直7（擬變更娛樂區為商業區），有違規使用之事實，前經監察院調查有案，經本會討論後，對於變更娛樂區為商業區之必要性、回饋措施之適當性、實際執行之配套措施，以及透過都市計畫變更手段處理違規使用等議題，仍有疑慮，請臺北市政府研擬臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略，先行提請委員會議報告。至於變更內容彙整表變更編號主直7，俟上開臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略提請本會報告後，再另案提會審議。」。
• 二、案經臺北市政府依前開本會決議，以109年12月31日府都規字第1093130125號函送「臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略」到部，提經本會110年6月29日第992次會議決定略以：「本案請臺北市政府依本會109年10月13日第978次會議決議，就回饋措施及實際執行配套措施等，再補充相關原則性說明，重新修正變更策略後，交由本會委員組成專案小組（成員另案簽請兼主任委員核可）先行聽取簡報，研提具體建議意見，再行提會報告。」。
• 三、臺北市政府以110年8月12日府都規字第1103069062號函送「臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略」及110年9月3日府授都規字第1100135418號函送處理情形對照表到部，經簽奉核可，由本會彭委員光輝（召集人）、林委員秋綿、蘇前委員瑛敏、邵委員珮君、曾委員琡芬等組成專案小組，於110年10月25日、111年1月19日、7月18日召開3次專案小組會議，獲致具體建議意見(如附錄)，並經臺北市政府111年8月11日府授都規字第1110131855號函送修正變更策略到部，故再提會報告。
  決定：
• 一、洽悉，並由內政部函請臺北市政府作為臺北市商業區變更案件之指導原則。
• 二、有關大彎北段地區放寬住宅使用須繳交代金1節，建請臺北市政府依建物使用執照時間次序、違規使用與否、變更後使用項目與強度、房價（實價登錄價格）及空地等項目，訂定合理的回饋機制與落日條款，以符社會公平正義，並作為執行之依據。
• 三、大彎北段地區目前正進行都市計畫通盤檢討，請臺北市政府依附錄本會專案小組出席委員初步建議意見第(五)點及前開第二點決定事項，重新修正計畫書、圖及補充處理情形對照表後送部，交由本會專案小組聽取簡報，研提具體建議意見，再提會討論。

附件

• 附錄：本會專案小組出席委員初步建議意見案經臺北市政府依2次專案小組會議建議意見，以111年5月23日府授都規字第1113041702號函送修正變更策略及處理情形（如附件），建議除下列各點外，其餘准照臺北市政府上開變更策略通過，並請該府依照修正後，檢送變更策略35份（修正部分請劃線）及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明），再提委員會議報告，後續作為臺北市商業區變更案件之指導原則。出席委員及未出席委員對於本專案小組初步建議意見，如有修正意見，請於文到7日內送回本署彙整處理，以資周延。
  (一)有關臺北市都市計畫變更回饋之相關規定或案例，經臺北市政府分為「變更分區」及「放寬使用」兩種類型，其中「變更分區」類型之相關規定或案例，如有遺漏，請查明修正。另外，「變更分區」及「放寬使用」之回饋意涵，究屬外部成本內部化抑或變更利得回饋，請再釐清。
  (二)全市性商業區、特專區增加住宅使用之回饋機制(詳報告書第43頁)：
  臺北市轄區內目前不得作住宅使用之商業區或特定專用區，未來如採變更都市計畫方式，允許作住宅使用，經臺北市政府研擬回饋代金公式＝(��/��)×��×��×��【其中��：住宅使用容積樓地板面積（平方公尺）。��：平均每人居住面積（平方公尺/人）。��：開放型公共設施服務水準（平方公尺/人）。��：申請基地於申請當期之土地價值（元/平方公尺）。��：
  調整係數：依個別計畫區之發展情形，循通盤檢討程序進行調整。】。查都市計畫變更產生外部環境影響及土地價值提高，依都市計畫法第27條之1規定，應有適當之回饋措施，本案請將下列各點意見，納入報告書敘明，以落實使用者負擔、受益者付費之公平原則。
  １、前開回饋代金公式經臺北市政府表示，已將變更後土地價格提高其利得應歸於社會大眾之因素納入考量，請於報告書補充說明。
  ２、後續相關都市計畫變更內容之回饋合理性，除依前開回饋代金公式計算外，應將臺北市都市計畫變更回饋之相關規定或案例，以及變更前後使用性質相當之不動產交易情形，納入個別都市計畫通盤檢討案內進行檢討分析。
  （三）商業區、特專區增加住宅使用之回饋機制案例分析：
  有關臺北市中山區大彎北段之案例，臺北市政府所提放寬住宅使用須繳交之代金，從最初每坪約16萬元，隨後減半再打折，遭質疑回饋代金過低之問題，臺北市政府於報告書第44-48頁已有簡要說明，惟因涉及「臺北市中山區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案」變更內容彙整表變更編號主直7（擬變更娛樂區為商業區）編號主直7之實質變更內容，上開報告書第44-48頁內容，以及相關敘述(如第49頁部分內容)，建議刪除，俟編號主直7進行實質討論時再行檢討，以符合本會第978次會議決議。
  （四）相關配套措施：
  相關都市計畫變更內容採分階段核定都市計畫之可能性、簽訂協議書之可能性，以及商業區使用許可機制應否有落日條款等，請於後續辦理都市計畫通盤檢討時，依據實際個案再行檢討，以保留彈性。
  （五）其他：
  臺北市轄區內13處不得作住宅使用之商業區或特定專用區，經檢討後有8處地區(包括信義計畫區特定專用區、南港經貿園區特定專用區、南港車站特定商業區、南港瓶蓋工廠特定商業區、長春段商業區、松南營區特定專用區、華光社區特定專用區及內湖五期特定專用區)維持原都市計畫規範內容，仍不得作住宅使用。
  另外5處地區(包括大彎北段商業區與娛樂區、士林官邸北側特定商業區、西松段商業區、舊宗段商業區及向陽段商業區等)，未來得視實際發展需求，依商業定位、周邊發展概況，於都市計畫通盤檢討時妥適處理。上開5處地區目前僅有大彎北段地區正進行都市計畫通盤檢討，爰請臺北市政府於本變更策略提請本會報告後，再依下列各點意見修正計畫書、圖及補充處理情形對照表，交由本會專案小組繼續聽取簡報。
  １、依本會第978次會議決議(變更娛樂區為商業區之必要性、回饋措施之適當性、實際執行之配套措施，以及透過都市計畫變更手段處理違規使用等議題)，補充相關內容，並概述歷年主要計畫及細部計畫之變更情形(含土地使用分區管制內容)。
  ２、市府對大彎北回饋公式的演變歷程，先後包含加入市府共同負擔50%、申請時程調整最高可打6折及行政配合折減金額等，使每坪回饋金額，由16.5萬元降為5.21萬元，請市府應清楚說明原因，妥適檢討，並與臺北市都市計畫變更回饋之相關規定或案例，進行比較分析。
  ３、有關臺北市政府補充說明，以中山區大彎北段地區為例經統計分析105～107年、108～110年兩個年度區間之不動產交易價格，住宅區與商業區(或娛樂區)之價差約為每坪6萬元至8.5萬元，與中山區通盤檢討案所提回饋公式計算結果，既有建築回饋金每坪約5.31萬元，新建建築回饋金每坪約8.84萬元，二者結果相近，故市府認為該不動產交易價格資料可支持回饋金公式之合理性。據此，不動產交易價格之價差與回饋代金公式計算結果既然相近，可否逕以不動產交易價格之價差作為回饋代金數額，請補充說明。
  ４、市府方案對現有空地及尚未領使用執照等無違規使用問題者，亦納入變更放寬使用，請市府予以說明。
  ５、請市府應對本案變更回饋申請建立加速民眾申請機制與落日條款，避免違規使用問題無限期延宕。
• 附件：本會專案小組聽取臺北市政府簡報「臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略」第2次會議出席委員初步建議意見回應對照表第2次專案小組會議出席委員初步建議意見臺北市政府回應及處理情形修正頁次案經臺北市政府依第1次專案小組會議建議意見，以110年11月30日府都規字第1100146311號函修正變更策略及處理情形（如附件），建議除下列各點外，其餘准照臺北市政府上開修正變更策略通過，並請該府依照修正後，檢送修正後變更策略10份(修正部分請劃線)及處理情形對照表(註明修正頁次及簡要說明)，再召開專案小組會議。出席委員及未出席委員對於本專案小組初步建議意見，如有修正意見，請於文到7日內送回本署彙整處理，以資周延。
  依內政部營建署111年2月17日營署都字第1111001084號函送會議紀錄修正內容。
  --(一)有關「配合TOD大眾運輸導向規劃原則，鼓勵捷運場站周邊土地混合使用，及發展沿街商業使用型態」之商業區發展構想，請就TOD與土地混合使用、土地使用強度之關聯性，再深入探討說明。
  已補充本市TOD大眾運輸導向規劃原則，及發展構想示意圖等相關內容。
  P.21-22(二)有關表6商業層級與地區功能檢討表內層級與空間屬性欄位之相關名詞，請明確定義；如無法明確定義，請做適當之修正。
  已依據本府84年9月27日公告實施之「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」補充敘明商業層級與空間屬性欄位之相關名詞定義。
  P.4-5(三)有關「建立住宅區變更為商業區檢討原則暨處理方式」之檢討變更策略，其相關配套措施，請補充敘明。
  已補充住變商開發方式、回饋條件等相關配套措施內容。符合住宅區變更為商業區申請條件之土地所有權人須依規定檢具主要計畫及細部計畫書、圖等相關文件，提出申請變更為商業區。變更後之商業區，其「都市計畫細分區」、「土地使用」、「開發強度」及「回饋原則」等，皆參照本府108年修訂之商P.27-28第2次專案小組會議出席委員初步建議意見臺北市政府回應及處理情形修正頁次業區變更回饋相關規定辦理。
  (四)有關「以TOD概念引導場站周邊發展，復甦都市活力」之檢討變更策略，如屬市政府既定政策者（如臺北市大眾運輸導向可申請開發許可地區），建議改列於報告書「上位及相關計畫」項下。
  臺北市大眾運輸導向可申請開發許可地區內容已改列於「上位及相關計畫」項下。
  P.8,29,30(五)商業區檢討變更策略研擬後，相關公共設施或公共服務之提供，如何予以強化，請補充說明。
  已補充變更回饋之配套措施應考量相關公共設施或公共服務之提供。
  P.28,37(六)有關變更都市計畫回饋之合理性1節，請市府蒐集相關資料，具體說明目前臺北市都市計畫變更回饋之計算基礎或相關規定或相關案例，並以變更前後使用性質相當之不動產交易價格，作為變更回饋計算基礎之案例，據以檢視本案報告書中有關回饋機制之合理性，進一步研究更妥適之變更回饋方式，下次會議繼續聽簡報。
  1.查目前本市都市計畫變更回饋之案例中，屬「變更分區」者，回饋計算基準採一定比例土地面積為主；而屬「放寬使用」者，則為採自身一定比例之公告現值為回饋代金計算基準，或採自身與鄰近同級分區土地之公告現值差額為回饋代金計算基準，惟本市尚未有以不動產交易價格作為回饋計算基礎之案例。
  2.考量本案為商業區增加住宅使用之性質，與本市既有回饋案例性質有別，故以變更住宅將引入人口後將造成地區公共設施負擔之影響，概念上以開發義務為回饋依據，尚屬合理。
  3.為檢視本報告所提回饋代金公式之合理性，以大彎北段地區為例，整理105-110年間實價登錄資p.40-51第2次專案小組會議出席委員初步建議意見臺北市政府回應及處理情形修正頁次料取得不動產交易價差每坪約6~8.5萬元，另以中山區通檢案內回饋公式試算每坪5.21~8.68萬元，核算結果顯示回饋金公式所試算之繳納金額，與實價登錄資料所示之價差相近，實價登錄資料可支持本報告所提回饋公式之合理性。相關分析資料詳報告書內容。
  (七)後續相關變更內容採分階段核定都市計畫之可能性、簽訂協議書之可能性，以及商業區使用許可機制應否有落日條款等，請於後續辦理都市計畫通盤檢討時，依據實際個案再行檢討。
  本府初步研議本市商業發展朝向多元複合使用，檢討部分商業區、特專區增加住宅使用得因應都市活動與產業變遷趨勢、後疫情時代韌性發展，以維持土地利用彈性，故應無設定落日條款限制之必要性。且本府業針對增加住宅使用訂有機關連繫平台及相關配套機制，未來得藉由都市計畫及建築雙軌機制控管，故目前透過相關機制管理已屬可行，並無窒礙之處，無須新增行政作業增加民眾負擔。
  --(八)計畫書內各表格與示意圖，如有不一致者，請查明修正。
  已配合修正不一致之表格。P.6,26
• 附件：本會專案小組聽取臺北市政府簡報「臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略」第1次會議出席委員初步建議意見回應對照表第1次專案小組會議出席委員初步建議意見臺北市政府回應及處理情形修正頁次本案除下列各點外，其餘准照臺北市政府110年8月12日府都規字第1103069062號函送「臺北市都市發展暨商業區檢討變更策略」通過，並請市府依照修正，檢送修正後變更策略10份(修正部分請劃線)及處理情形對照表(註明修正頁次及簡要說明)後，再召開專案小組會議。出席或未出席委員對於本專案小組初步建議意見，如有修正意見，請於文到7日內送回本署彙整處理，以資周延。
  遵照辦理。--（一）本案係以民國84年公告實施之「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」為檢討基礎，該計畫案迄今已逾25年，請再將上位及相關計畫內有關商業發展之相關內容，補充納入計畫書敘明。
  遵照辦理，已補充上位及相關計畫內容。
  P.7-9（二）計畫書第20頁，有關「現行使用分區為工業區及產專區，納入產業相關計畫專案檢討」之調整建議與策略，與商業區變更策略關聯性較低，請將其順位往後調整。
  遵照辦理，已修正內容。P.23（三）計畫書第26頁，有關大彎北段商業區、娛樂區之檢討，請修正為「未來得視實際發展需求，依商業定位、周邊發展概況，於通盤檢討時妥視檢討。」，至於是否調整為商住混合使用1節，請於都市計畫通盤檢討時再行考量。
  遵照辦理，已修正內容。P.29（四）計畫書第31頁，有關「市府可基於公平性、民眾負擔能力及配合行政措施等事項，得視地區情形納入相關參數以調整公式。」之回饋機制，是否為臺北市通案性回饋原則，請補充說明；如非臺北市通案性回饋原則，請適當修正其文字或予以刪除。
  遵照辦理，已修正內容。P.34（五）有關後續相關變更內容採分階段核定都市計畫之可能性、回饋金之合理性、簽定協議書之可能性，以及商業區使用許可機制應否有落日條款等，請市府再行研究。
  1.有關後續相關變更內容採分階段核定都市計畫之可能性、回饋金之合理性、簽定協議書之可能性一節說明如下：
  (1)都市計畫變更內容如採--第1次專案小組會議出席委員初步建議意見臺北市政府回應及處理情形修正頁次分階段核定、簽定協議書之方式，其前提應為以土地為單元之開發許可機制，惟該等地區有一定比例基地已開發建築，產權多已細分，可能因整合不成而無法整棟申請住宅使用；另未開發素地則可能因產權單一而較容易申請作住宅使用，恐導致地區發展產生差異。爰此，基於該等適用放寬住宅之商業區未來皆朝向商住混合使用，故建議採變更商住混合分區後以附條件允許使用方式處理，各戶得單獨申請繳納回饋金後作住宅使用，輔以相關配套措施回饋金e化資訊系統及使用執照註記作業，以達地區發展及簡政便民。
  (2)查本市都市計畫訂有回饋金相關案例，多屬變更分區增加商業使用之性質，顯少有僅增加住宅使用之案例。本案回饋金公式設計係考量變更住宅使用屬於引入人口性質，將造成該地區原有設定公共設施水準之影響，在減緩環境成本及使用者付費為原則下，以引入人口所需開放型公共設施用地土地價值換算回饋代金為回饋項目，應屬合理。
  2.有關商業區放寬住宅使用許可機制應否有落日條款一節，經本案檢討商業區發展方向，為因應都市活動與商業發展趨勢，除國際性或策略商業地區應維第1次專案小組會議出席委員初步建議意見臺北市政府回應及處理情形修正頁次持高強度商業使用而不得作住宅外，其餘地區配合實際發展情形滾動式檢討，原則以複合性且多元化使用發展，以維持土地利用彈性。爰此，該等適用放寬住宅使用許可機制之商業區未來皆朝向商住混合使用，故應無設定落日條款之必要性。
  （六）本案變更策略僅作為都市計畫規劃及審議之參考，請納入報告書內敘明。
  遵照辦理，已補充敘明。P.1（七）本案係全市性商業區檢討變更策略，非針對特定個案，報告書附錄3「臺北市中山區都市計畫通盤檢討（細部計畫）案內有關大彎北段商業區使用許可機制」，請予以刪除。
  遵照辦理。--