MOIO10201-討論事項-第１案：新北市政府函為「變更石門都市計畫(公共設施用地專案通盤檢討)案」。

會議紀錄id

MOIO10201

案件id

MOI通檢施用地2022104

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經新北市都市計畫委員會109年3月20日第116次會審議通過，並准新北市政府109年6月5日新北府城審字第1091017768號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會謝委員靜琪（召集人）、蘇前委員瑛敏、張前委員學聖、古委員宜靈、及王委員成機組成專案小組，於109年11月8日及110年8月13日召開2次會議，獲致具體初步建議意見，並經新北市政府111年1月5日新北府城都字第1110004064號函送本會專案小組初步建議意見處理情形回應對照表及修正計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案依會中委員所提意見，下列各點尚待進一步釐清，故退請新北市政府詳為補充相關分析資料，並由本案原專案小組（成員簽請兼主任委員核可）續審，俟獲致具體建議意見後，再行提會討論。
• 一、石門都市計畫目標年人口推估低於計畫人口，且為成長趨勢緩慢地區，請市政府詳予檢討石門都市計畫定位、環境敏感因子、毗鄰使用現況、目前住宅區發展率、人口成長限制、觀光資源以外之潛力產業引入、交通建設規劃等，並補充文高用地解編為住宅區之合理性；另為因應現今老年化人口結構轉型，請一併檢討有無社會福利設施需求，俾使公共設施解編更具符合石門地區發展需求。
• 二、有關文高用地之市地重劃費用負擔估計約17.12%，遠高於新北市其他整體開發案例之比例，請新北市政府核實估算並補充相關分析資料；另西側既有聚落請研議併入整體開發之可行性。
• 三、請重新檢討文高用地整體開發地區交通系統合理性，並檢視南側東西向囊底路對西側聚落建築線指定影響及北側東西向6公尺計畫道路之寬度合理性或其他改善措施(斷面配置檢討是否停車或規劃單行等)。
• 四、石門都市計畫作為北海岸沿線遊憩城市，亦是新北市青春山海線據點之一，請市政府與交通部觀光局或相關單位研商變更編號1機關用地轉型為適合之用地或分區。
  【附錄】本會專案小組110年8月13日第2次會議初步建議意見(本次係彙整歷次小組建議意見)：
  本案建議除下列各點外，其餘照新北市政府核議意見通過，並請市政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部分加劃底線）、圖到部後，提會審議：
• 一、依本部102年11月29日「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」，首要工作應核實檢討計畫人口，故請就國土計畫人口分派、人口成長趨勢預測、開發總量容納人口等檢討分析後，詳予補充本案計畫人口之合理性與關連性，並納入計畫書敘明。
• 二、有關檢討變更通案性原則：
  （一）本次辦理公共設施用地專案通盤檢討，係全盤性檢討計畫區內所有公設用地，其檢討處理樣態應考量整體公平性、一致性並顧及民眾權益等，請詳予檢視是否仍有未處理之公設用地，避免遺漏損及民眾權益，並詳列分類檢討成果，以資周延。
  （二）請依「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」列表說明本次檢討各類公共設施用地處理原則；本次檢討採整體開發方式辦理，又分為跨區整體開發及單獨整體開發，除請說明整體開發範圍劃設策略及整體開發總負擔比例評估原則外，並將跨區整體開發辦理原則及個別變更回饋原則詳予補充，納入計畫書敘明。
  （三）有關未開闢之計畫道路納入整體開發部分，因應出入通行及指定建築線需要外，請考量納入道路範圍合理性、公益性、必要性及地主權益等面向後，將具體可行策略納入整體開發辦理原則敘明。
  （四）有關未取得公共設施用地剔除於面狀公共設施用地分類說明資料，請市政府依平均寬度過窄、狹小及裏地等實際執行狀況敘明。
  （五）本次辦理專案通盤檢討係檢討不必要公共設施保留地，並透過整體開發取得仍有需要公共設施用地，以降低容積等方式辦理解編無法有效維持公共服務水準，建議審慎研酌適用對象及條件，以資妥適。
• 三、為減少對周邊環境之衝擊，請詳予補充說明本次開放空間型之公共設施用地（公園綠地等）檢討變更之衝擊減緩措施及調整策略。並請補充變更前後平均每人享有公園綠地、廣場、兒童遊戲場及體育場實際開闢面積等資料，以瞭解居住水準之變化。
• 四、本計畫公共設施保留地檢討，如維持原計畫，詳予說明具體取得年限、方式及相關配套措施，以保障土地所有權人之權益，避免主管機關無明確事業及財務計畫，再次造成無限期保留之情形。
  檢討後無使用需求之公共設施用地請補充相關主管機關同意文件。
• 五、後續應辦事項：
  （一）本案如經本會審決通過後，變更內容與原公開展覽內容不一致者，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無公民或團體陳情意見，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；否則再提會討論。
  （二）如有涉及回饋部分，請市政府與土地所有權人於核定前簽訂協議書，納入計畫書內，再行檢具變更主要計畫書、圖，報由內政部核定。
  （三）擬以市地重劃方式開發，應依下列各點辦理，以確保計畫具體可行：
  1、請於新北市都委會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請都市計畫擬定機關於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  2、委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  （四）本案新北市政府得視實際發展需求，分階段報由內政部核定後，依法發布實施。
  （五）本案計畫書、圖請確實依「都市計畫書圖製作要點」詳予製作，以茲完妥。
• 六、變更內容綜理表：如后附表一。
• 七、逕向內政部陳情意見綜理表：如后附表二。
  附表一、變更內容綜理表變更編號變更位置變更內容(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫1機(淡金公路往金山方向右側及石門洞遊憩區對面)機關用地0.2732保護區0.27321.本機關用地係於103年4月10日發布實施之「變更石門都市計畫(部分保護區為機關用地)」案中，依據本府消防局預定興建石門分隊廳舍之使用需求所變更。
  2.106年3月22日新北消秘字第1060503023號函表示該局石門分隊將進行原地重建，故本機關用地無使用之需求。
  3.106年4月11日新北城都字第1060615420號函詢本府其他機關單位，均表示無需求。為免造成土地資源浪費，故本次檢討予以恢復為原分區。
  照市政府核議意見通過。
  2文高(自中山路圓環沿中山路約700公尺處)文高用地3.3374住宅區(附)2.66331.本案變更位置經檢討權屬、使用現況、私有地規模、基地條件及基地條件等面向，符合納入整體開發標的之處理類型，亦依教育局105年12月9日新北教環字第1052200100號函確認無使用需求。
  2.參考上位及相關計畫之指導，考量文高用地位居慢活宜居之生活軸帶，故參酌周邊適當分區變更為住宅區，配置開放性公共設施用地及道路用地，並納入毗鄰之綠地用地，併同以市地重劃方式辦理整體開發，且變更後不影響原五項開放性公共設施服務範圍。
  請市政府就下列各點詳予補充，並研擬具體修正變更內容及變更理由後，提會討論：
  1、本變更案解編後均劃設為住宅區，請補充計畫區住宅實際需求、開闢情形、解編為住宅區的合理性分析。
  2、請檢視五項開放性公共設施比例不得低於都市計畫法第45條10％規定。
  3、為提升都市環境空間品質及本變更之公益性，建議市政府再予檢討劃設公共設施比例提高至30%可行性。
  兒童遊樂場用地(附)0.2306道路用地(附)0.4435綠地用地0.1547住宅區(附)0.1072兒童遊樂場用地(附)0.0253道路用地(附)0.0222附帶條件1：
  1.本案應另行擬定細部計畫，以公辦市地重劃方式辦理整變更編號變更位置變更內容(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫體開發。
  2.本案市地重劃範圍包含文高用地完整範圍以及東側綠地用地之部分範圍，涉及地號詳表15。
  3.重劃範圍折價抵付共同負擔之土地，合計面積以45%土地為原則。
  4、本變更案北側劃設兒童遊樂場用地鄰接河道轉彎處，考量氣候變遷下易致災環境，故請市政府洽詢水利主管機關是否配合防災滯洪調整適當公共設施用地。
  5、本變更案西側鄰接既有聚落，該聚落原以既成道路銜接，故為避免影響民眾權益，請市政府檢視交通系統整體規劃是否影響聚落出入通行，並作必要調整。
  6、涉及市地重劃開發者，請檢附地政主管機關認可之市地重劃可行性評估相關證明文件，納入計畫書，以利查考。
  3公(兒)(石門國中南側)鄰里公園兼兒童遊樂場用地0.1072住宅區(再)(附)0.1072本案變更位置經檢討權屬、使用現況、私有地規模及基地條件等面向，符合配合鄰近分區變更為再發展區之處理類型，故朝向變更為住宅區(再)(附)，由地主自行依附帶條件辦理，變更後不影響原五項開放性公共設施服務範圍。
  參據市政府列席人員說明，本變更案現有座落二棟合法建築物，考量二者合法樣態不同，基於公平性原則，建議市政府參酌不同合法樣態情形及分區合理性強度等面向，研擬合理且公平之附帶條件2：
  變更範圍(涉及地號詳表16)建蔽率不得大於50%，容積率不得大於110%，惟倘變更編號變更位置變更內容(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫以不低於基地面積45%土地價值折算代金捐獻者，容積率得調高為200%。
  捐獻代金之數額由新北市政府委託三家以上專業估價者查估後，依下列公式計算之，查估所需費用，由申請人負擔，但其捐獻數額不得低於毗鄰住宅區公告土地現值之1.4倍。
  捐獻代金之數額=三家以上專業估價者查估基地之價格(取最高價計算)×45%。
  附帶條件，提會報告。
  附表二、逕向內政部陳情意見綜理表編號陳情人/位置陳情理由陳情建議事項新北市政府初步研析意見本會專案小組初步建議意見逕1新北市政府環境保護局/石門區石門段石門小段125-1地號(文高用地)有關貴局辦理「變更石門都市計畫(公共設施用地專案通盤檢討)」案及「擬定石門細部計畫(公共設施用地專案通盤檢討)」案，本局提報土地使用計畫及財務計畫期程1份如附件，請查照。
• 一、經本局確認現行石門區清潔隊需要空間為3,500平方公尺，另經本局現場勘查提出建議石門區石門段石門小段125-1地高(文高用地)部分土地變更劃設為機關用地。
• 二、請貴局協助將本局使用需求納入旨揭公共設施用地專案通盤檢討案，供都市計畫審議委員會參考審議。
  依110年1月12日新北環維字第1100050021號函，環保局已撤銷變更劃設機關用地之需求。
  照新北市政府初步研析意見，故不予討論。
  逕2林○興/石門區下角段石門小段3-2地號（機關用地）反對下角段石門小段3-2地號變更機關用地為保護區，人陳薦請貴局行文北觀處是否需要機關用地設立石門洞遊客中心為服務據點。
  同左。未便採納。
  理由：
  1.本機關用地係於103年4月10日發布實施之「變更石門都市計畫(部分保護區為機關用地)」案中，依據本府消防局預定興建石門分隊廳舍之使用需求將保護區變更為機關用地。惟依新北市政府消防局於108年2月15日新北消秘字第1080259947號函示及新北市都市計畫委員會議說明意見，已明確表達無該用地之使用需求；另本案於108年9月10日邀集相關單位召開工作會議了解是否有照新北市政府初步研析意見。
  用地需求，出席機關單位均表示無該用地之使用需求。
  2.依交通部觀光局北海岸及觀音山國家風景區管理處110年8月4日北觀企字第1109902481號函表示，亦無設置遊客中心需求或其他之規劃。
  3.考量無機關單位有用地需求，為免造成土地資源浪費，維持本次檢討變更方案，予以恢復為保護區。
  逕3林○興/石門區下角段石門小段3-2地號（機關用地）反對機關用地變為保護區，應保留為原使用分區。
  本區域之機關用地位觀光景點區，其基地適合作休閒觀光推動服務遊客之場域。
  同逕2。照新北市政府初步研析意見。