MOIO10261-討論事項-第２案：臺中市政府函為「變更臺中市大坑風景特定區計畫（第一次通盤檢討）案」再提會討論案。\r\n初審意見：一、本案前經本會111年8月30日第1018次會議審決略以：\r\n「······一、有關變更內容明細表編號第21、22案之回饋比例，涉及臺中市土地使用分區變更回饋之通案性原則，請臺中市政府以土地使用強度之調整為基準，研議風景區變更為住宅區之合理比例，併同本會專案小組初步建議意見補充具體資料後，再提會討論。二、本會專案小組會議後逕向本部陳情意見綜理表(逕30)：本案陳情地號土地，請臺中市政府詳予查明是否屬於教育部77年許可範圍、陳情人請領使照或雜照範圍，以及陳情位置如未回復為第一種遊憩區是否對陳情人權益造成之影響後，再提會討論。······」有案。二、案准臺中市政府111年10月25日府授都計字第1110279427號函、111年12月27日府授都計字第1110350116號函及112年1月13日府授都計字第1120014489號函送再提會討論資料及逕向本部陳情意見綜理表到部，故再提會討論。

會議紀錄id

MOIO10261

案件id

MOI通檢特定區2023117

決議

• 決議：本案除請依下列各點辦理外，其餘請臺中市政府併同本會111年8月30日第1018次會議決議文依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
• 一、變更內容明細表（編號第21、22案）：據臺中市政府列席代表補充說明以土地使用強度之調整為基準，研提風景區變更為住宅區之合理比例（35％），並調整為以市價查估繳交代金後，同意該府修正方案詳表1。其中變22案申請人應於主要計畫核定前與臺中市政府簽訂協議書，並納入計畫書，以利查考。
  表1：變更內容明細表新編號原編號變更位置變更內容變更理由備註原計畫新計畫變21訂6、增1、人10~人13、人15~人17、人19、人23廍子路以東非屬山坡地範圍之風景區風景區(4.92公頃)住宅區(0.01公頃)風景區(4.93公頃)訂定「風景區變更為住宅區檢討變更原則」：
  1.申請變更範圍之基地規模須達1,000m²以上，且範圍完整連接，連接部分最小寬度10公尺以上；倘四周被已開發建築基地、道路包圍者，則不在此限。
  2.申請基地應鄰接寬度至少6公尺之通路，該通路並應連接計畫道路。
  3.申請人應依「都市計畫書圖製作規則」之規定製作變更都市計畫書圖，變更為住宅區，報請內政部逕予核定，免再提會討論。
  4.應提供申請變更範圍面積35%之可建築土地或折繳代金，以折繳代金辦理回饋者，依「臺中市都市計畫土地使用變更回饋審議原則」辦理。
  1.廍子路以東非屬山坡地範圍之風景區，與廍子區段徵收區僅一路之隔，其發展特性較不具備風景區為保育及開發自然環境而劃定之性質。考量觀光遊憩市場環境之變遷與廍子區段徵收區開發之影響，及配合廍子路沿線地區大學生活區之定位，為形塑生活機能完善之發展單元，故訂定「風景區變更為住宅區檢討變更原則」規範申請變更為住宅區之基地規模、交通條件、變更程序及回饋措施等事項，以引導本區合理、有序發展。
  2.參照「臺中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）（第二階段）案風景區變更為住宅區回饋比例50%，以及本計畫區特一種住宅區容積率100%約僅臺中市都市計畫主要計畫風景區變更為住宅區基準容積率140%之71%，酌予折減並取整數，回饋比例訂為35%。
  新編號原編號變更位置變更內容變更理由備註原計畫新計畫5.申請變更為住宅區之土地，依特一種住宅區相關規定管制。
  6.申請變更範圍內全部土地所有權人應就回饋內容與臺中市政府簽訂協議書，並納入變更都市計畫書規定。
  3.本案改採代金回饋之計算基準則依「臺中市都市計畫土地使用變更回饋審議原則」辦理，以符合全市通案原則。
  變22增2、人18、人21、人86廍子路以西（祥順十街）非屬山坡地範圍之風景區風景區(0.49公頃)住宅區(0.49公頃)附帶條件(附7)：
  1.應回饋變更面積35%之可建築土地或折繳代金，於完成回饋後，始得依特一種住宅區相關規定使用。
  2.以折繳代金辦理回饋者，依「臺中市都市計畫土地使用變更回饋審議原則」辦理。
  3.未完成回饋前，應依風景區規定管制。
  1.祥順十街南側之風景區屬於大坑風景特定區與廍子區段徵收區間夾雜之風景區，考量其發展特性已不具備風景區為保育及開發自然環境而劃定之性質，且其與毗鄰之特一種住宅區多屬同一宗建築基地，為加速改善土地使用計畫之合理性，故併鄰近分區附帶條件變更為住宅區，於細部計畫則指定屬於特一種住宅區。
  2.參照「臺中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）（第二階段）案風景區變更為住宅區回饋比例50%，以及本計畫區特一種住宅區容積率100%約僅臺中市都市計畫主要計畫風景區變更為住宅區基準容積率140%之71%，酌予折減並取整數，回饋比例訂為35%。
  本案私有土地所有權人應就回饋內容與臺中市政府簽訂協議書，並納入計畫書敘明。
  新編號原編號變更位置變更內容變更理由備註原計畫新計畫3.本案改採代金回饋之計算基準則依「臺中市都市計畫土地使用變更回饋審議原則」辦理，以符合全市通案原則。
• 二、逕向本部陳情意見編號第30案及本會1018次會議後逕向本部陳情意見(2件)，准照臺中市政府研析意見辦理，詳表2、表3及圖1。
  表2：逕向本部陳情意見綜理表人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見逕30台中國際育樂股份有限公司北屯區大貴段236地號1.大貴段236地號(舊地號為大坑段480-77)屬台中國際育樂股份有限公司(以下簡稱本公司)土地，合先敘明。
  2.本公司之母公司「裕大企業股份有限公司」(以下簡稱裕大公司)於77年12月30日取得教育部台(77)體字第63428號高爾夫球場設立許可證，面積120公頃共27洞之高爾夫球場。
  3.裕大公司於78年5月29日向台中市政府工務局申辦高爾夫球場雜項執照，並於78年12月28日取得(78)中工雜字第018號函雜項執照，由台中市政府准予雜項工程之興建。
  4.後於81年10月8日取得(81)中工建使字第1088號函雜項使用執照。
  5.前開雜項使用執照核准範圍係舊地號大坑段480-49之全部，後於83年5月12日因分割而增加大坑段480-62地號土地，480-62地號又於84年2月27日逕為分割出480-77地號土地(即重測後之大貴回歸本公司陳情土地為第一種遊憩區。
  建議酌予採納。
  理由：
  1.依教育部111年10月5日臺教授體字第1110035101函說明，「台中國際高爾夫球場」係該部77年12月30日以台(77)體字第63428號函核准設立，於91年2月19日以體委設字第0910002683號函許可開放使用，大貴段236地號係屬球場範圍土地。
  2.查陳情地號係球場91年1月11日申請開放使用前取得090中工建使字第1074號使用執照建築基地。
  3.為保障已依相關法令開發興建完成使用之高爾夫球場用地之權益，除供計畫道路及綠地用地使用部分維持原計畫，餘依地籍範圍變更為遊憩區，並於細部計畫細分為第一種遊憩區。
  人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見段236地號土地)。
  6.裕大企業於台中國際球場開發初步完成後，經該董事會決議分割高爾夫球業務予本公司，故於82年8月14日由裕大企業成立本公司，並於86年6月22日正式將前開120公頃範圍之土地、球場之開發許可、使用等權利讓售並登記予本公司。
  7.經查「擬定大坑風景特定區計畫」於103年4月發布實施，並將本公司營運台中國際高爾夫俱樂部之範圍變更為第一種遊憩區，卻獨漏陳情土地大貴段236地號(舊地號為大坑段480-77)，使得該土地誤繕為農業區。
  8.綜合上述資料，陳情土地應依本公司81年取得雜項使用執照範圍，回復為第一種遊憩區，實感德便!111年10月26日補充陳情資料說明：
  1.依教育部111年10月12日臺教授體字第1110035101函略以：「台中國際高爾夫球場係本部於77年12月30日以台(77)字第63428號函核准設立，球場面積120公頃，計27洞…復於101年4月26日以體委設字第1010011674號函同意球場面積變更為110.125005公頃仍為27洞…本部體育署101年4月26日同意本球場面積函、土地清冊各一份，又系爭臺中市北屯區大貴段236地號係屬球場範圍。」足以證明大貴段236地號原為本司高爾夫球場開發之範圍。
  2.本司土地若未來回復為第一種遊憩區，將有下列影響：
  (1)本公司中區第二洞部份球道位於陳情土地上，該球道旁之相關設人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見施、邊坡皆屬於台中國際高爾夫俱樂部不可分離之範圍，且該區域業已取得建築使用執照，應維持本公司權益回復為第一種遊憩區。
  (2)本公司今年度亦爭取到台灣職業高爾夫(TPGA)之比賽，未來因應賽事、使選手有更好的訓練及比賽場地，固本公司在保育環境、水土保持優先之前提下，不斷地找尋提升球場品質之可能性與規劃，諸如選手休息區之規劃、觀眾休息區、記者採訪區之規劃等等。
  (3)今年臺中科技園區徵收台中球場(興農球場)土地後，本球場將成為中部地區唯一27洞之球場。為因應未來營運品質及服務中部地區之球友，本公司亦有擴展賣店、休息區域之規劃。
  (4)所陳土地若能回復為第一種遊憩區，得以確保中區第二洞球道之完整性，能讓本公司營運具有永續性，對臺中市及大坑地區的產業發展具有正面效益。本公司深耕地方三十多年，和大坑地區居民日常互動交流熱絡，鄰里社區感情深厚。
  故，本公司積極經營，定能促進大臺中就業機會，增進觀光休閒活力，增益地方經濟。
  逕31龔○欣、龔○林、龔○興(共同代理人：余○蓁)北屯區大滿段659-9地號1.659-9地號土地周邊的土地皆被劃定為風景區，而陳情人659-9地號土地因光西巷道路從中穿過分離成三區塊，其中二區塊劃定為風景區、另一區塊卻為農業區。
  2.陳情人659-9地號土地面積計有5,735.15平方公尺，其中劃定為農業區的土地約有2,300平方公尺，該區塊土地坡度平緩，且有光西巷道路環繞，出入方便。
  3.懇請將上開區塊約2,300平方公尺陳情地號農業區部分之土地變更為風景區。
  建議未便採納。
  理由：
  經查核『1/5000坡地防災環境地質敏感資料庫』，陳情農業區範圍土地利用潛力屬中級以上面積未達0.1公頃，且零星分散，雖臨接寬度6公尺以上之現有巷道，未符合本計畫「農業區陳情案變更審議原則」。
  人陳編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項臺中市政府初步研析意見之土地變更為風景區。
  逕32台中日光溫泉會館股份有限公司、謝○書、蘇○紅、謝○煬、古○暖、谷○宗、林○純(共同代理人：包○力)北屯區大滿段622、564、564-1、564-2、563、563-1、563-2、563-3、563-4、563-5、563-6、565、565-1、565-2、566、568、569地號1.陳情地號以前為風景區，在大坑風景特定區計畫103年實施後，被變更為農業區。
  2.吾人在此地居住已久，不明白為何平緩土地被劃作農業區後無法做建築使用，然而本次通盤檢討政府提供一個讓民眾陳情恢復為風景區的機會，著實非常感謝。
  3.陳情土地大多坡度平緩，部分土地出租予日光溫泉做停車場進出使用，部分土地作為園藝、果園使用，且有光西巷可供連通進出，盼能由農業區回復為風景區。
  4.吾人有委託專業測量技師，辦理坡度分析，分析結果如附件。
  建議陳情地號由農業區恢復為風景區。
  建議同意採納，並將陳情土地南側剩餘之零星農業區一併回復為風景區。
  理由：
  1.經查核『1/5000坡地防災環境地質敏感資料庫』，陳情農業區範圍土地利用潛力屬中級以上面積達1.25公頃以上且臨接寬度6公尺以上之現有巷道，符合本計畫「農業區陳情案變更審議原則」。
  2.考量分區之完整性，一併將陳情土地毗鄰之零星農業區(部分大滿段622-1及部分627地號土地)回復為風景區。
  表3：新增變更內容明細表（逕向本部陳情意見編號第30案）新編號原編號變更位置變更內容變更理由備註原計畫新計畫增11逕30北屯區大貴段236地號(部分)農業區(5.89公頃)遊憩區(5.89公頃)大貴段236地號係教育部77年12月30日以台(77)體字第63428號函核准設立，於91年2月19日以體委設字第0910002683號函許可開放使用之「台中國際高爾夫球場」用地範圍，且已取得090中工建使字第1074號使用執照，除供計畫道路及綠地用地使用部分維持原計畫，餘依地籍範圍變更為遊憩區，並於細部計畫細分為第一種遊憩區。
  圖1：新增變更計畫示意圖（逕向本部陳情意見編號第30案）
• 三、上開採納逕30及逕32案陳情案件之新增變更內容，超出公開展覽變更範圍，請依都市計畫法規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或陳情意見與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。