MOIO10281-討論事項-第６案：內政部為「變更林口特定區計畫（工五工業區西側部分農業區為住宅區）案」及「擬定林口特定區計畫（工五工業區西側部分農業區為住宅區、公園兼兒童遊戲場用地、綠地用地、停車場用地及道路用地）細部計畫案」。

會議紀錄id

MOIO10281

案件id

MOI內政特定區2023221

概要說明

• 說明：
• 一、本2案係春榮資產股份有限公司依「都市計畫農業區變更使用審議規範」規定，申請辦理變更部分農業區為住宅區，案准本部營建署城鄉發展分署100年3月17日城規字第1001000597號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、公開展覽及說明會：民國100年1月25日起至民國100年2月23日止，於原桃園縣政府及原龜山鄉公所公告欄公開展覽30天，並於民國100年2月10日假原桃園縣龜山鄉公所舉辦說明會，且於原桃園縣刊登自由時報100年1月25、26、27日等3天公告完竣。
• 七、本2案因案情複雜，經簽奉核可，由本會彭前委員光輝（召集人）、李前委員正庸、顏前委員秀吉、洪前委員啟東、林前委員旺根、林委員秋綿、張前委員梅英、林前委員志明、蘇委員振維、蕭前委員輔導、王前委員靚琇組成專案小組，於100年5月3日、101年3月7日、108年12月2日及111年11月21日召開4次專案小組會議，獲致具體建議意見略以：「本計畫案基於下列各點客觀因素及理由，尚無有變更之必要性與急迫性，故建議維持原計畫農業區；申請變更單位如有變更之需求，請納入下次通盤檢討整體考量。」在案，故提會討論。

決議

• 決議：據申請變更單位列席代表說明，建請依合法行政程序通知參加與會，以利提供完整補充資料予大會說明案件，故本2案請本部營建署城鄉發展分署函請申請變更單位補充計畫書、圖及本會專案小組建議意見回應情形相關資料後，再行提會討論。
  【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見本計畫案係土地所有權人經整合後依「都市計畫農業區變更使用審議規範」相關規定申請變更，雖然申請變更單位主觀上認為本地區有變更增加居住用地之需求，惟經出席委員充分討論後，基於下列各點客觀因素及理由，尚無有變更之必要性與急迫性，故建議維持原計畫農業區；申請變更單位如有變更之需求，請納入下次通盤檢討整體考量。
  (一)本部配合行政院政策指示辦理之「變更林口特定區計畫（配合『改善庶民生活行動方案-機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫』）案」，已完成區段徵收作業並積極開發中，上開計畫業已劃設提供約75.71公頃住宅區及20.66公頃商業區，短期內應可足以因應林口地區之居住及商業活動需求，又桃園市政府擬於工五工業區東側增加部分住宅區，本案位於上開計畫案西側附近地區，就該地區發展定位及社經與自然環經條件，申請變更單位所提現階段變更為住宅區之必要性與急迫性理由似不夠具體充分。
  (二)本案自公開展覽至今已逾11年，顯示無變更之急迫性，且甫經辦理完成之「變更林口特定區計畫（第四次通盤檢討）案」中，亦說明本計畫區面臨目前少子化、人口老化等情況，人口並無大規模增加，甚至將計畫人口予以調降，說明目前尚無增加劃設居住用地之需求與必要。
  (三)本案公開展覽草案內容係變更部分農業區為住宅區，惟申請變更單位所提修正後之草案內容卻包含部分農業區變更為商業區，涉及是否應經土地所有權人意願及重新認定等程序，尚待釐清。
  (四)依「都市計畫農業區變更使用審議規範」第20條規定略以：
  「坵塊圖上之平均坡度在百分之四十以上之地區，其面積之百分之八十以上土地應維持原始地貌，不得開發利用，其餘土地得規劃作道路、公園及綠地等設施使用」，本案將基地西側百分之四十以上之地區全部劃設為綠地用地，並不符合上開審議規範之規定。
  (五)桃園市政府列席代表所提下列意見，說明尚無法支持本案變更內容。
  1.計畫範圍受限於現有主要計畫之限制，未將周邊農業區全部納入，將造成剩餘農業區土地零星、破碎，影響都市未來發展。
  2.本案土地使用計畫將邊陲地帶且坡度較為陡峭之處劃設為綠地用地，市府相關主管單位對於該土地規劃內容之合理性、將來開闢適宜性及管理維護等事項無法認同。
  3.本案未依「都市計畫農業區變更使用審議規範」相關規定明確劃設5%之公共設施代用地，且未依桃園市政府相關案例規定於計畫書中載明應提供25年公共設施用地之管理維護費用。
  4.本案變更範圍對外僅靠1條道路出入，影響基地進出及交通安全。

附件

• 附錄3：本會專案小組第3次會議初步建議意見回應與辦理情形表項次出席委員初步建議意見意見回覆查本部配合行政院政策指示辦理之「變更林口特定區計畫（配合『改善庶民生活行動方案-機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫』）案」，已完成區段徵收作業並積極開發中，上開計畫業已劃設提供約75.71公頃住宅區及20.66公頃商業區，短期內應可足以因應林口地區之居住及商業活動需求，又桃園市政府擬於工五工業區東側增加約7公頃之住宅區，本案位於上開計畫案西側附近地區，就該地區發展定位及社經與自然環經條件，申請變更單位所提現階段變更為住宅區之必要性與急迫性理由似不夠具體充分，爰仍請規劃單位會同申請變更單位詳予補充說明，並請桃園市政府對於工五工業區周邊新增住宅區或商業區區位之合理性與必要性表示意見，俾供本小組研擬建議意見之參考。
  1.本案是基於原桃園縣政府農業主管機關於101年3月指出，本變更範圍已未實際整體從事農業利用且不屬於糧食重要生產地，得以釋出變更作一定規模住宅或產業使用，然本基地不做農業生產的情況經過10年了，現況依舊荒廢閒置，而相鄰的工五工業區在103年變更為產業專用區後就高度發展，引進就業人口數大幅成長衍生住宅需要與民生消費需求。因此本案農變住主要是供應工五產專區的居住需要，在在顯示變更都市計畫的必要性與急迫性。
  2.據了解政府為了推動「改善庶民生活行動方案」，於100年間辦理都市計畫變更開發機捷A7站區，興建合宜住宅來抑制房價，使得住者有其屋、人人買得起房子，落實庶民住宅政策，改善庶民居住生活，然而此政策不是服務工五產專區發展所產生的居住需求。
  3.又雖然桃園市政府擬於工五東側擴大都市計畫中增加約7公頃住宅區，但該計畫區段徵收執行順利與否的關鍵在於土地所有權人參加意願以及妥善的拆遷安置處理措施。換言之，工五工業區東側擴大計畫範圍內66%為樂善寺所屬墓地（其中有主墳9,500門、無主墳不計其數），若以區徵方式遷葬，因為樂善寺或地主意見分岐，不僅會影響徵收作業進度，甚至因背離民意衍生社會輿論負面觀感。從而顯之，工五工業區東側擴大都市計畫中7公頃住宅區尚無具體開發時間表。
  4.反觀本案基地位處機捷A8站與工三、工四、工五等工業區之間，連結優勢的交通路網與林口長庚商圈，生活機能完整，就本案都市計畫變更為住宅區開發意願而言，地主百分之百同意參與變更開發為住宅區，此有地主簽認同意書可稽，申請單位可預期都市計畫變更後3-5年內可完成住宅區開發，適時可供應工五產專區就業人口成長所衍生的居住需要，已臻彰顯本案極具新增住宅區或商業區區位之合理性與必要性（詳主要計畫書p.1-1以及細部計畫書p.1-1）。
  查林口特定區計畫目前正辦理第四次通盤檢討及公共設施專案通盤檢討中，面對目前少子化、人口老化等情況，對於本地區人口成長、住宅區、商業區及相關產業之分析與評估為何，請補充說明。
  1.對於本案人口成長分析，係按基地周圍文化里、大華里等鄰里進行人口分析（補充說明詳如主要計畫書p.4-3~p.4-8、p.4-13~p.4-16以及細部計畫書p.3-3~p.3-8、p.3-14~p.3-17），經統計資料顯示前述兩里的年平均成長率皆高於桃園市與龜山區平均值，其人口呈現高度成長應源於本基地鄰近林口長庚醫院、機捷A7與A8站、中央警察大學與國立體育大學，以及林口工三、工四、工五等工業或產業專用區均已建設開發完成，足夠能穩定引進就業或就學等外來人口，故本地區人口成長未來極具高度發展潛力。
  2.住宅區分析部分，就本基地所在龜山區文化里之住宅分布及面積分析，扣除復興三路東側之工五工業區，以及西側本基地範圍、學校用地與公設用地後，以致於文化里僅約1/4土地可作為住宅區，然而該住宅區劃設於復興一路以東與文化一路以南一帶，發展上已趨於飽和，就人口成長及產專區發展考量，本地區文化里極需增加住宅面積來因應未來社經發展。有鑑於本基地農業區介於文化里住宅區與工五工業區之間，且早已荒廢閒置迄今，如發展變更為住宅區將應合當前住宅政策及地區發展之需要（詳主要計畫書p.4-25~p.4-28、細部計畫書p.3-26~p.3-29）。
  3.有關本地商業區主要位於林口長庚醫院沿復興一路兩側往南約200公尺之街廓範圍，現已形成林口長庚醫院商圈，但從該商圈沿文化二路、文化三路向東至工五工業區相隔已超過800公尺，沿路僅有零星商業行為，對於工五就業員工基本生活消費的極度不便。故申請單位在接受當地廠商建議下於本基地規劃開發鄰里商業區，目的在於向西可串聯復興一路既有商業行為形成發展軸線，向東則可就近服務工五產業專用區，形成完善商業機能，以滿足工五廠商及員工消費需要（詳主要計畫書p.4-25~p.4-28、細部計畫書p.3-26~p.3-29）。
  請規劃單位查明本案辦理公開展覽前是否已經認定符合都市計畫法第27條個案變更之相關規定事項，並提供相關文件供委員會審議之參考。又查本案公開展覽草案內容係變更部分農業區為住宅區，惟本次會議申請變更單位所提修正後之草案內容卻包含部本案謹遵內政部營建署99年6月14日營署都字第0990820171號函示將變更主要及細部計畫書提送前桃園縣政府依法定程序查處轉陳內政部審議後，於100年1月13日依內政部公告完成公開展分農業區變更為商業區，請查明是否涉及應重新認定或仍依上開申請變更之範圍及公開展覽草案內容辦理，以資妥適。
  覽30日程序完備。至於在第3次小組審議時依據「農業區變更審議規範」之相關規定劃設鄰里商業區，主因為工五變更產專區後本地區社經發展產生巨大變化，然而林口長庚醫院商圈向東至工五工業區沿途近一公里無商業區規劃，對於產專區從業人員日常生活消費諸多不便，如透過都市計畫通盤檢討或個案變更來彌補商業機能不足問題，恐無法解決當前緊迫需求的窘境，因此申請單位在接受當地廠商建議下，規劃部分農業區變更為鄰里商業區，建請本項修改得於內政部都委會大會審議通過後補行公展。
  本案依據部頒「都市計畫農業區變更使用審議規範」規定擬以市地重劃方式開發，原則符合行政院函示不以區段徵收方式辦理之例外處理原則，惟請依下列各點辦理。
  1.請先行洽詢桃園市政府地政主管機關就本變更案以市地重劃方式辦理之可行性評估報告，俾供委員會審議之參考。
  2.計畫書草案有關重劃負擔之部分項目及費用等相關文字與市地重劃實施辦法之規定不符，請查明修正。
  1.有關本案市地重劃可行性評估報告桃園市政府地政局111年5月19日提供回復意見，經修正後再次提送地政局審查，許可後將證明文件納入計畫書。
  2.本案重劃負擔項目包含公共設施用地與費用負擔，已參照「市地重劃實施辦法」規定修正計畫書負擔項目與費用之說明（詳細部計畫書p.7-1）。
  交通影響評估：本案變更範圍對外僅靠1條道路出入，請先行洽詢市府交通主管機關就本基地交通安全影響評估表示意見，俾供委員會審議之參考。
  本基地規劃1條道路出入議題已依桃園市政府交通局111年3月29日所提意見完成交通影響評估報告，並於5月20日掛件交通局審查，後續按交評審查結果納入變更都市計畫。
  本案土地使用計畫將部分公共設施用地劃設於邊陲地帶且坡度較為陡峭之處，請先行洽詢桃園市政府主管機關對於該公共設施用地區位合理性、將來開闢適宜性及管理維護等課題表示意見，俾供委員會審議之參考。
  有關本案部分公共設施用地劃設於邊陲陡峭地帶，係因陡峭地勢均分布在基地西側，然受限於「都市計畫農業區變更使用審議規範」坡度使用規定，所以初始規劃即以不超過百分之二十土地面積（實際約百分之十九）劃設住宅通行所需之道路、停車場與綠地等設施，其餘陡峭地勢均維持原始地貌不做任何開發利用。另關於公設用地之區位合理性、開闢適宜性與管理維護部分，已遵照指示函詢桃園市政府各主管機關包含都市發展局、工務局與交通局表示意見，惟截至目前僅有交通局於111年4月15日回復意見，申請單位亦依照主管機關意見將停車場適度調整配置於基地東西兩側，並優化區內道路路型，提升使用與管理之合理適宜性（詳細部計畫書p.5-2~p.5-9）。
  行政院農業委員會水土保持局之書面意見，請配合辦理。
  1.依水土保持法第12條第l項規定，於山坡地或森林區從事開發利用行為，水土保持義務人應先擬具「水土保持計畫」，送請主管機關核定；另依同條第3項規定，如依區域計畫相關法令規定，應先報請各區域計畫擬定機關審議者，應先擬具「水土保持規劃書」，申請目的事業主管機關送該區域計畫擬定機關同級之主管機關審核，合先敘明。
  2.經查來函檢附環境敏感地區查詢文件，旨揭開發範圍屬山坡地範圍，依水土保持計畫審核監督辦法第5條分工規定，在直轄巿或縣(巿)行政區域內者，由該直轄巿、縣(巿)主管機關審查核定；中央機關自行興辦者，由中央主管機關審查核定。
  本案位處山坡地是否需擬具水土保持規劃書乙事，經函詢桃園市政府水務局於111年2月24日回復表示，本案現仍於辦理都市計畫土地使用分區變更審議階段，尚未辦理實質開發利用之行為，故目前尚未適用水土保持法第12條之規定。日後倘本案涉及實質開發利用行為，請依水土保持法第12條規定擬具水土保持計畫。
  行政院環境保護署之書面意見，請配合辦理。
  1.開發行為應否實施環境影響評估，應以開發單位向目的事業主管機關申請許可之開發行為內容，依申請時之「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」（以下簡稱認定標準）及本署依環境影響評估法第5條第1項第11款公告規定認定。上開認定標準第25條第1項第1款規定，社區興本案經桃園市政府環境保護局於111年2月11日回復，依據「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」之規定，本案得於部細部計畫核定前辦理環評。申請變更單位依上述規定現正辦理中。
  建或擴建，符合該款規定之一者，應實施環境影響評估（其中第7目規定，位於山坡地，申請開發或累積開發面積1公頃以上，應實施環境影響評估）；同條第4項規定，依第1項第1款規定實施環境影響評估，以市地重劃或區段徵收取得土地者，應於都市計畫之細部計畫核定前辦理。
  2.依環境影響評估法施行細則第12條附表一，開發行為類型「社區興建」之環境影響評估主管機關為直轄市、縣（市）政府。
  3.本次會議資料所附「都市計畫農業區變更使用審議規範」辦理情形檢核表之檢核內容表示「本變更案依『開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準』之規定，無須辦理環境影響評估；本基地屬山坡地，未來都市計畫完成後，於開發前將依規定實施水土保持之處理與維護」，惟查本案係將農業區5.31公頃變更為第二種住宅區4.71公頃，鄰里商業區0.6公頃，位屬山坡地，由土地所有權人籌組自辦市地重劃會進行開發，依上開認定標準第25條規定，為何無須辦理環境影響評估，請再洽桃園市政府（環境保護局）釐清確認。
  有關吉祥段80地號土地所有權人「興國磚廠股份有限公司」業已撤銷公司及工廠登記，董事會已不存在，無法取得同意書，擬將其剔除變更範圍1節，請洽詢相關機關查明是否因公司消滅，法人不存在而土地回歸國有之相關規定，將上開土地納入市地重劃之可行性，以利變更範圍及土地使用規劃之完整性。
  經查吉祥段80地號土地現仍屬興國磚廠股份有限公司所有，該公司法人雖已撤銷公司登記，刻正清算資產，因土地所有權尚未消滅，不符合回歸為國有相關規定。
  本案有關依「都市計畫農業區變更使用審議規範」辦理情形檢核表部分(詳見附表)，下次會議繼續討論。
  「都市計畫農業區變更使用審議規範」辦理情形檢核表如附件1。
  有關規劃單位會同申請變更單位依本小組第1次及第2次會議建議意見研擬之辦理情形內容部分(詳見附錄)，供下次會議研擬建議意見之參考。
  內政部都委會專案小組第1、2次會議紀錄回應表如附件2、3。
• 附錄2：本會專案小組第2次會議初步建議意見回應與辦理情形表項次出席委員初步建議意見意見回覆查本部配合行政院政策指示辦理之「變更林口特定區計畫（配合『改善庶民生活行動方案-機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫』）」案，目前刻正積極開發並辦理區段徵收作業中，上開計畫業已劃設提供約75.71公頃住宅區及20.66公頃商業區，短期內應可足以因應林口地區之居住及商業活動需求，又本案位於上開計畫案附近地區，就該地區發展定位及社經與自然環經條件，申請變更單位所提現階段變更為住宅區之必要性與急迫性理由不夠具體充分，爰仍請規劃單位會同申請變更單位詳予補充說明，並請審慎評估考量變更為其他使用分區（如工業區）之可行性，俾供本小組研擬建意見之參考。
  本案變更為住宅區之必要性與急迫性理由補充說明如下：
  （一）就地區發展定位而言1.依林口特定區計畫規劃之都市發展總量，推估計畫終期年15萬人是以林口台地上之農業區及部分保護區作為未來都市發展之儲備空間予以容納。而本地區在周邊發展條件日趨成熟下，實應因應地區發展趨勢，適時將區內農業區檢討變更為其他適合之使用分區，以使土地資源有效利用。（請詳主要計畫書p.6-1）2.本計畫區東側隔25公尺寬之復興三路與華亞科技園區相望，然計畫區北側卻緊鄰已開發之第二種住宅區，故在空間區位之屬性應可歸屬於住宅鄰里單元之向下延伸，故檢討變更為住宅區屬合理之規劃，如附圖1。（請詳主要計畫書p.6-9）（二）就社經條件而言1.本案同意參與變更之土地所有權人，大部分為世代居住於本地區之原住戶家族，其土地被劃為農業區限制發展至今已40餘年，早期農業社會尚能種茶務農，但近年來因社會結構轉變，農業人口逐年下降與老化，造成農地廢耕荒蕪或轉為非農業使用之情況嚴重，凸顯此農業區之劃設已不符時宜，亟待重新檢討規劃利用以符合社會經濟發展。（請詳細部計畫書p.3-3~3-10）2.依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」第12點明定「都市計畫農業區申請變更使用之土地區位，應以鄰近已發展地區……者優先」，因本基地之東、北、西三側均為都市化地區，屬被已發展地區包圍夾雜之地區，檢討變更為都市發展用地實為社經發展之必然結果。（請詳細部計畫書p.3-3~3-10）（三）就自然環境而言分析本基地之自然環境條件後得知，區內土質屬紅色酸性土壤，雨季濕黏旱季乾裂，氣候潮濕高温多霧，區內水系水枯流細，灌溉不易，致使農作物不易生長，較不適農作使用，現況多為閒置土地，少數為零星農林業使用，大部分為雜林、草地等地上物及部分臨時建物，人煙稀少。（請詳細部計畫書p.3-1）（四）就適法性而言1.「都市計畫應依據現在及既往情況，並預計25年內之發展訂定之」係為「都市計畫法」第5條明訂，由前述分析已知變更基地不論在區位、規模、使用現況及民眾期待等，均已不適合繼續做為農業區使用，實應考量地區發展趨勢，適時檢討變更為其他適合之使用分區，以促進土地資源有效利用。（請詳主要計畫書p.6-1）2.本計畫目前已取得變更範圍內所有地主之共識，並依據「都市計畫農業區變更審議作業規範」函詢各主管機關確認本基地非屬應予保護、禁止或限制建築地區，符合變更檢討之法定要件，建請委員惠予檢討變更，期能配合公設規劃與回饋機制檢討變更，以營造良好的住宅社區環境。（請詳主要計畫書之附件四）本案係依據部頒「都市計畫農業區變更使用審議規範」相關規定申請變更之案件，按上開審議規範第3點規定，申請人依上開規定申請變更使用，應檢具土地使用同意書及變更都市計畫書圖。上開規定所稱土地使用同意書，即為申請變更範圍內全部土地所有權人同意依該規範規定辦理變更使用之證明文件。經查本案尚有申請1.本計畫已取得申請變更範圍內全部土地之同意書。（請詳計畫書之附件三、土地使用同意書）2..原申請範圍之舊有道路：桃園市龜山區吉祥段80地號土地，面積約0.09公頃，因土地所有權人「興國磚廠股份有限公司」已撤銷工廠登記，董事會已不存在，依法無法取得同意書（已書面通知及登報），申請變更單位並已遵照小組決議變更範圍內之土地持分共有人尚未取得同意書，請詳予補充說明上開土地之位置、未取得同意書之原因，並應依上開審議規範之規定辦理，如未能取得土地使用同意書之土地，應予剔除於申請變更範圍外，以資適法。
  剔除該筆土地。（請詳主部計畫書p.1-5）查本案公開展覽草案內容係變更部分農業區為住宅區，惟本次會議申請變更單位所提修正後之草案內容卻包含部分農業區變更為商業區及將部分保護區納入變更範圍，核與本部原同意申請變更單位辦理個案變更之內容及公開展覽草案內容均不符，是否涉及應重新認定或仍依上開申請變更之範圍及公開展覽草案內容辦理，請規劃單位會同申請變更單位就相關法令規定調整修正，以資妥適。
  1.本次會議所提修正後草案係依據第1次專案小組意見(三)，為解決原申請變更基地最小連接寬度不足問題、並維持基地完整性、及保障土地所有權人權益，而新增納入舊路坑段西勢湖小段97及102地號(吉祥段60及63地號)二筆農業區土地；而97-4及97-5地號(吉祥段58及100地號)因屬保護區土地，已將其剔除本計畫範圍外。（請詳主要計畫書附件二、基地範圍地籍圖）2.而變更為商業區部分，係為營造優質之住宅社區環境，並兼顧居民之日常民生消費需求，乃依「都市計畫農業區變更使用審議規範」第30點規定，規劃部分土地作為鄰里商業區使用，並集中配置於計畫區西側面臨復興三路之一側，以兼顧社區安寧與民生購物機能(如附圖2)。該商業區土地，將遵照「都市計畫農業區變更使用審議規範」第40點規定，提供都市計畫變更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積乘積之5％金額，撥供中央農業主管機關及桃園縣政府從事相關農業建設及管制等經費。（請詳細部計畫書p.5-1~5-2）3.本計畫申請變更內容與公開展覽草案內容不符乙節，係為審查過程綜合參酌專案小組委員意見、地區發展趨勢及地主意願等各項因素之修正調整，申請變更單位建議於本案審議通過後再視計畫內容需要討論是否補辦公開展覽事宜。
  本次會議申請變更單位所提修正後之草案內容顯示，本基地土地坡度30%以上者佔變更範圍約14.25%，並1.依據「都市計畫農業區變使用審議規範」第20點規定略以：「（一）……平均坡度在40％以上之地區，其面積之80％應擬將上開地區劃設為公共設施用地，是否妥適有待商榷，請詳予補充說明。又查「都市計畫農業區變使用審議規範」第20點規定略以：「平均坡度在百分之四十以上之地區，其面積之百分之八十應維持原始地貌，不得開發利用者」，爰請規劃單位會同申請變更單位審慎評估將上開坡度40%以上地區予以踢除，維持原計畫之可行性。
  維持原始地貌，不得開發利用，其餘土地得規劃作道路、公園及綠地等設施使用。（二）……平均坡度在30％以上未逾40％之地區，以作為開放性之公共設施使用為限，不得建築使用。」2.分析本案基地全區平均坡度為14.01％，基地範圍內平均坡度30％（三級坡）以下之面積佔86.95％，平均坡度30％～40％（四級坡）之面積佔1.76％，平均坡度40％（五級坡）以上之面積佔11.29％，基地平均坡度尚屬平緩。（請詳細部計畫書p.23-25）3.本計畫已遵照上開規定，將平均坡度40％以上之地區主要規劃為綠地使用，以維持原始地貌，不得開發利用；僅有少部分規劃為道路使用（約佔880/5,997.12*100％＝14.67％），符合規範規定。
  4.而計畫區內平均坡度30％以上未逾40％之地區，全部分布於計畫區西側，並已規劃為綠地使用，符合規範規定。（請詳細部計畫書p.3-12）查農業發展條例第10條規定，「農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關同意」，本案有關桃園縣政府農業發展局101年1月9日桃農管字第1010000045號函僅敘明農業區變更為非農業使用應繳交回饋金之相關規定事項，並未就本案農業區變更使用提供具體意見，爰仍請申請變更單位徵詢該農業主管單位就本案農業區變更為非農業使用之具體意見，並納入報告書內供參。
  1.遵照辦理，本計畫已取得農業主管機關之同意函文，詳如附件1。（請詳計畫書附件六、農業主管機關之同意文件）2.依據桃園市政府101.03.28府農管字第1010070066號函之說明二：「本案擬變更之土地區位，經查係夾雜於工五工業區內，該範圍多為雜木林、種植少許蔬果作物及已蓋有廠房或住家使用，為未實際整體從事農業利用且非屬糧食重要生產區塊，另旨揭計畫區域內三邊鄰接土地為工業區、住家及汙水處理廠等，該區塊之農業生產環境已遭限制，確不具農業整體利用所必要之範圍，似屬為都市計畫內具特殊開發潛力地區，倘經核確有其發展之必要，得酌予釋出變更作為城鄉發展地區利用。」（請詳計畫書附件六、農業主管機關之同意文件）本案基地毗臨工五工業區，查規劃單位刻正辦理該工業區細部計畫通盤檢討，如有涉及主要計畫變更，請規劃單位審慎評估將本案基地一併納入檢討之可行性，就本地區產業或住宅需求予以全盤考量，並規劃妥適之土地使用及公共設施用地，以避免個別土地零星變更，影響區域整體發展。
  1.本案係依都計計畫法第27條第一項第三款暨「都市計畫農業區變使用審議規範」提案辦理，擬將基地範圍變更為住宅社區使用。（請詳細部計畫書p.1-1）2.而基地東側之工五工業區，係依都市計畫法第26條辦理細部計畫第二次通盤檢討，屬於工業區之檢討，其法令依據、發展定位、變更目的、變更內容、申請變更單位等均與本案不同，併案辦理似有未妥，而工五二通案業於103年6月5日公告實施亦無法併案辦理，故建議本案仍持續個別辦理。
  本案有關依「都市計畫農業區變更使用審議規範」辦理情形檢核表部分(詳見附表)，下次會議繼續討論。
  遵照辦理。
  有關規劃單位會同申請變更單位依本小組第1次會議建議意見研擬之辦理情形內容部分(詳見附錄)，供下次會議研擬建議意見之參考。
  遵照辦理。
• 附錄1：本會專案小組第1次會議建議意見回覆表項次出席委員初步建議意見處理情形說明(一)查本部配合行政院指示辦理之「變更林口特定區計畫（配合『改善庶民生活行動方案-機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫』）」案，目前刻正積極開發並辦理區段徵收作業中，上開計畫業已劃設提供約75.71公頃住宅區及20.66公頃商業區，短期內應足以因應林口地區之居住需求，又本案位於上開計畫案附近地區，爰請本部營建署城鄉發展分署就上開計畫擬定機關之立場，就下列各點詳予評估分析說明：
  1.本案現階段變更為住宅區之必要性與急迫性。
  (一)內政部營建署城鄉發展分署意見：
  1.本案現階段變更為住宅區之必要性與急迫性。
  (1)查行政院於98年網路民調結果「都會地區房價過高」為十大民怨之首，為有效抑制房價高漲並政治性供給合理價格之房屋，爰規劃上開興辦事業計畫案，期能疏緩高房價及提供合理價格之房屋。
  (2)依100年第3季住宅需求動向調查資料顯示，台北市住宅不足量高達8.64萬戶，新北市住宅存量僅5.85萬戶，台北都會區房屋供需失衡，尚需2.79萬戶房屋。
  (3)又按申請人補充資料，略以「本計畫區範圍位於文化村及大華村內，…此二村的人口數呈現逐年成長之趨勢，平均成長率達8.14％，遠高於桃園縣與龜山鄉，加上未來機場捷運通車後帶來之人口活動，可推知本地區實具有未來發展之潛力。2….農業區為未來都市發展之儲備用地，加上農業人口老化，諸多農業區多已呈現廢耕荒蕪或轉為非農業使用之情況，凸顯土地資源浪費及土地違規使用等問題，造成社會不公與環境品質惡化、公共安全等現象。可見農業區之檢討變更自有其必要性與急迫性，實應透過變更檢討機制，在都委會的審議指導下予以適度規劃開發，變更為其他適用之使用分區…。3.林口特定區…通盤檢討，期間均有多件人民陳情將農業區檢討變更為住宅區之發展需求，可見民眾對於都市發展之殷切期盼，實有必要就已發展地區周邊之農業區進行檢討變更為都市發展用地。4.本基地北側臨接都市化地區之住宅區，東側臨接華亞科技園區…5.根據華亞園區管理中心統計園區之廠商（如附表3），現有從業員工約需18,000坪之居住空間需求，本基地恰可就近提供項次出席委員初步建議意見處理情形說明優質社區環境滿足其需求。」綜上，為紓緩大台北都會區高房價課題及提供較優質之居住環境，本案現階段變更部分農業區為住宅區，似有其必要性及急迫性。
  (二)申請人補充說明：
  林口新鎮開發之目標在於1.疏導台北都會區不當之發展，容納部分新增之都市人口。
  2.配合興建國民住宅….解決居住問題。3.提供優良都市生活環境，滿足國民對於生活環境品質提升之需求。（參閱《林口新鎮整體開發計畫》，台灣省住宅及都市發展局，74.04，P.1）故本計畫變更後住宅區預計提引進1900人口與前開政策目標相符。
  1.本計畫區範圍位於文化村及大華村內，依據近年統計資料顯示，此二村的人口數呈現逐年成長之趨勢，平均成長率達8.14％，遠高於桃園縣與龜山鄉，加上未來機場捷運通車後帶來之人口活動，可推知本地區實具有未來發展之潛力（如附表1，主計P.10之表2，細計P.15之表5）。
  2.「林口特定區計畫」之農業區為未來都市發展之儲備用地，惟近年來因社會結構轉變，龜山鄉從事農業之人口稀少（如附表2，主計P.11之表4，細計P.17之表7），加上農業人口老化，諸多農業區多已呈現廢耕荒蕪或轉為非農業使用之情況，凸顯土地資源浪費及土地違規使用等問題，造成社會不公與環境品質惡化、公共安全等現象。可見農業區之檢討變更自有其必要性與急迫性，實應透過變更檢討機制，在都委會的審議指導下予以適度規劃開發，變更為其他適合之使用分區，以改善農業區之使用現況，並因應未來發展需要，營造良好都市生活環境。
  3.林口特定區至今共辦理三次通盤檢討，期間均有多件人民陳情將農業區檢討變更為項次出席委員初步建議意見處理情形說明住宅區之發展需求，可見民眾對於都市發展之殷切期盼，實有必要就已發展地區周邊之農業區進行檢討變更為都市發展用地。
  4.本基地北側臨接都市化地區之住宅區，東側臨接華亞科技園區，惟基地被諸多臨時鐵皮屋所包圍，且因社會條件轉變致農業人口持續減少，區內農業使用率低並已漸漸荒蕪廢耕，若未即時改善易成為髒亂之治安死角；為避免土地資源荒廢閒置，基於農地釋出原則，實應就已被建築用地包圍之零星農地及不適農作生產之地區，依據其地區發展條件規劃未來之發展計畫，並調整改劃其他分區，以促進土地之有效利用，達地盡其利之長遠目標。
  5.根據華亞園區管理中心統計園區之廠商（如附表3），現有從業員工約需18,000坪之居住空間需求，本基地恰可就近提供優質社區環境滿足其需求。
  2.本案是否與上開計畫「競合」，以致影響該計畫之執行成效，造成國家及社會整體資源之浪費及土地閒置。
  (一)內政部營建署城鄉發展分署意見：
  (1)有關上開計畫之目標將發展為台灣大眾運輸導向發展(TOD)優質典範計畫及以生態理念為本，興建合宜住宅及產業專用區，發展新興策略產業，帶動台商鮭魚返鄉，並紓緩大台北都會區房價。
  (2)本變更計畫目標為帶動地方進步繁榮、提供良好居住環境、凝聚社區向心力、提供必要公共設施用地及住的多元性，豐富社區景觀等目標。
  (3)又按申請人補充資料表示，已劃設75.71公頃住宅區中，扣除15.05公頃之第二期開發住宅區後，其餘第三種至第五種住宅為可供原地主配回之土地，剩餘第一期之合宜住宅面積僅約9.74公頃，目前以公開招標，預估未來完工後有2451戶住宅可供銷售，完工期程配合捷運新莊線興建時程，預計103年4月1日興建完成。惟前述合宜住宅係為有條件申購，承購人需滿足一項次出席委員初步建議意見處理情形說明定條件才有資格申購（如附表4），其條件不一定適用於華亞科技園區之員工，故本計畫與上開計畫並無競合問題。
  綜上，有關「變更林口特定區計畫（配合『改善庶民生活行動方案-機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫』）」案與本變更計畫案，有相同之發展理念，即提供一優質居住環境及帶動地方發展，惟其市場定位似仍有所區隔，故應無競合以致造成國家及社會整體資源之浪費及土地閒置之虞。
  (二)申請人補充說明：
  1.有關「變更林口特定區計畫（配合『改善庶民生活行動方案—機場捷運沿線站區周邊土地開發—A7站區開發案興辦事業計畫』）」案，已劃設約75.71公頃住宅區中，扣除15.05公頃之第二期開發住宅區後，其餘第三種至第五種住宅為可供原地主配回之土地，剩餘第一期之合宜住宅面積僅約9.74公頃，目前已公開招標，預估未來完工後有2451戶住宅可供銷售，完工期程配合捷運新莊線興建時程，預計103年4月1日興建完成。
  2.惟前述合宜住宅係為有條件申購，承購人需有滿足一定條件才有資格申購（如附表4），其條件不一定適用於華亞科技園區之員工，故本計畫與上開計畫並無競合問題。
  3.本計畫區所在位置與上開A7站區之合宜住宅車行距離約4公里，除了所處區位之生活機能條件不同，吸引的住戶亦將不同外，本計畫區亦將透過住宅產品之規劃及銷售手法（如坪數、透天厝、單價等）以與合宜住宅區分不同客源，避免與其發生競合問題，期能發展本基地為高品質之優質社區。
  3.請以林口地區整體都市發展結構及成長管理之觀念，審慎(一)內政部營建署城鄉發展分署意見：
  本計畫依「都市計畫農業區變更使用審議作項次出席委員初步建議意見處理情形說明評估與檢討有關該地區都市發展定位及向外擴張之方向及模式，允宜由都市計畫擬定（主管）機關透過計畫引導，亦或可同意由土地所有權人得任意申請將非都市發展用地變更為可建築用地，形成零星、跳躍式之發展模式。
  業規範」規定申請變更為住宅區，且為因應農業區之未來發展需要，林口特定區計畫亦訂有農業區整體開發審查作業要點可供變更檢討之依循，由申請人依規定辦理都市計畫變更，透過計畫審議制度可以兼顧都市發展與整體環境之維護，以避免農業區土地荒蕪廢耕之土地資源浪費或轉為非農業之違規使用造成都市問題，是本計畫似無違反都市計畫發展理念。
  (二)申請人補充說明：
  1.分析林口地區整體都市發展結構，係以台地中央平坦地區之住宅社區（生活）為都市發展中心，最外圍以保護區（生態）防止都市不當擴張，中間再以工業區及農業區（生產）作為兩者之緩衝區隔，三生環境之空間規劃層次分明，如附圖1。
  2.林口特定區之成長管理係以分期分區發展計畫作為依據，依現行「變更林口特定區計畫（第三次通盤檢討—內政部都委會第740次會議審議通過部分）書」中所載：
  「林口特定區計畫原分期分區發展概分五期，其中都市化地區分為四期，已由桃園縣及新北市政府陸續開發完成」，「第五期為都市化地區外圍之農業區，共約1,420公頃，係供終期目標都市發展用地之需」。
  3.本案基地位於林口特定區之中間偏南地區，東、北、西三側均都市化地區，屬被已發展地區包圍夾雜之地區（附圖2），依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」第12點明定「都市計畫農業區申請變更使用之土地區位，應以鄰近已發展地區……者優先」，故本基地之開發並不會造成跳躍式之發展模式，且基地面積符合特定區計畫不得小於5公頃之規定，於現階段提出變更，亦符合前述分期分區計畫，並可配合林口特定區之計畫目標年，於民國110年前完成開發。
  項次出席委員初步建議意見處理情形說明4.為因應農業區之未來發展需要，林口特定區計畫業已訂有農業區整體開發審查作業要點可供變更檢討之依循，由申請人依規定辦理都市計畫變更，透過計畫審議制度可以兼顧都市發展與整體環境之維護，以避免農業區土地荒蕪廢耕之土地資源浪費或轉為非農業之違規使用造成都市問題。
  (二)本案係依據部頒「都市計畫農業區變更使用審議規範」相關規定申請變更之案件，按上開審議規範第3點規定，申請人依上開規定申請變更使用，應檢具土地使用同意書及變更都市計畫書圖。上開規定所稱土地使用同意書，即為申請變更範圍內全部土地所有權人同意該規範規定辦理變更使用之證明文件。經查本案尚有申請變更範圍內約3.85%之土地持分共有人尚未取得同意書，請詳予補充說明上開土地之位置、未取得同意書之原因，並應依上開審議規範之規定辦理，如未能取得土地使用同意書之土地，應予剔除於申請變更範圍外，以資適法。
  遵照辦理。
  1.有關部分土地持分共有人之土地（4、4-1、4-2、4-21、4-22、4-23、4-24等7筆土地），已由申請變更單位取得土地使用同意書，納入本案基地範圍內，如附表5（詳細計P.10之表2及表3）及附圖3（詳細計P.12之圖3）所示。
  (三)次查前開審議規範地13點規定，申請變更使用之土地形狀應完整連接，連接部分最小寬度不得少於三十公尺。惟查本案基地中間偏西側屬既成道路性質之最小連接寬度僅為20公尺；東側與舊有道路連接處之最小連接寬度僅為17公尺，核與上開規定不符，請詳予補充說明。
  1.本案基地中間偏西部分，已由申請變更單位取得鄰近土地之同意書（桃園縣龜山鄉舊路坑段西勢湖小段97、97-4、97-5及102地號），納入本案變更範圍內，該區域已無連接寬度不足之問題，如附圖3所示（詳細計P.12之圖3）。
  2.東側與舊有道路連接處之最小連接寬度不足乙節，經查桃園縣龜山鄉舊路坑段西勢湖小段6-8地號土地，面積約0.09公頃（佔計畫區1.53％），土地所有權人「興國磚廠股份有限公司」已撤銷工廠登記，董事會已不存在，依法無法取得同意書（書面項次出席委員初步建議意見處理情形說明通知及登報），申請變更單位建議仍將該筆土地納入整體規劃變更，如附圖3所示（詳細計P.12之圖3及細計P.10之表3）。
  3.前項因舊有道路分隔之部分，建請委員同意依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」第13點：「但為既成道路或都市計畫道路分隔者，視同完整連接。」納入本案變更基地範圍，以利地區整體規劃為禱。
  4.依據上述本案基地範圍調整後之土地使用計畫示意圖如附圖4所示（詳細計P.32之圖8），面積表如附表6（詳細計P.31之表12）所示。
  (四)本案基地周邊尚有2處零星之農業區與保護區未納入變更範圍，造成土地畸零不完整，影響都市整體發展，請詳予說明併檢討分析將上開2處農業區與保護區土地併同納入本案變更範圍之可行性。另本案基地部分土地坡度陡峭，為維護自然地形完整與避免災害發生，應考量將坡度較陡之地區劃出變更範圍。
  1.本案基地東南側尚有零星之農業區（面積約0.66公頃）及保護區（面積約0.29公頃）未納入變更範圍（如附圖5所示），係因該地已有地上二層及地下一層RC構造建築物及臨時建築物做為工廠使用中，經書面通知並徵詢後，地主表示工廠仍在營運中，並無參與本案變更之意願，故未納入本案變更範圍。
  2.另依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」第12點規定，農業區為已發展或規劃為發展區所包圍者，其申請變更之土地不受基地面積之限制，故本案變更並不影響前述土地未來變更及現況使用之權益。
  3.本案基地全區平均坡度為14.21％，基地範圍內屬三級坡之面積佔85.75％，四級坡之面積佔3.05％，五級坡以上之面積佔11.20％，基地平均坡度尚屬平緩，如附表7（詳主計P.14之表7，細計P.21之表10）及附圖6（詳主計P.15之圖4，細計P.22之圖4）所示。
  4.基地內坡度較陡峭之五級坡土地主要分佈在基地西側範圍，本案土地使用規劃將遵照農業區變更使用審議規範第20點規定，其面積之80％以上土地維持原始地貌，規劃為綠地用地為主；而範圍內屬四級坡之土地，則以作為開放性公共設施使用為主，項次出席委員初步建議意見處理情形說明並將於後續開發階段依法辦理水土保持之處理與維護，以維護自然生態景觀及防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流等災害發生，如附圖7所示。
  (五)本基地位於山坡地，基地西側及南側為坡度陡峭之谷地，請補充說明有關本基地開發後對於洪水量、地表逕流、滯洪設施、設置「中水」設備、污水處理及對周遭生態環境之衝擊等相關課題之因應對策。
  1.本基地西南側下邊坡規劃設置滯洪池一座，該滯洪設施已依重現期距25年之降雨強度及重現期距100年之降雨強度計算其滯洪設施，其滯洪量約為1704.58m3，詳如細部計畫附件四P.6～P.9頁。
  2.逕流係數依行政院農業委員會99年10月15日公告修正「水土保持技術規範」第十八條，於開發前逕流係數採0.75，開發中逕流係數採1，開發後逕流係數採0.95，詳如細部計畫附件四之P.3～P.4頁。
  3.污水處理部分，本計畫區之生活污水將統一集中納管後，接排至計畫區南側之林口特定區南區污水處理廠處理。
  4.有關對周遭環境衝擊部分，申請變更單位將依規定辦理環境影響評估。
  (六)查農業發展條例第10條規定，「農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關同意」，本案請申請變更單位徵詢農業主管機關意見，並將農業主管機關同意之意見納入報告書內供參考。
  遵照辦理，本案業已徵詢農業主管機關之意見，並經桃園縣政府農業發展局以桃農管字第1010000045號函復(如附件函文)說明略以「三、本案不得影響變更分區後鄰近之農業生產環境，並應請於核准前…捐贈或繳交相當回饋性質之『金錢』或『代金』之二分之一予農業發展基金專戶。」(七)查本案公開展覽草案內容係變更部分農業區為住宅區，惟本次會議申請變更單位所提簡報內容卻包含部分農業區變更為商業區，核與公開展覽草案不符，請補充說明調整變更之理由。
  1.由於林口特定區之商業區主要分布在帶狀之中心商業區及各鄰里商業區，惟本基地半徑500公尺範圍內及總面積157公頃之華亞科技園區內，均未規劃相關商業區供民眾購物消費使用（如附圖8所示）。
  2.本案基地緊鄰華亞科技園區西側，未來擬發展為優質之住宅社區，以支援華亞科技園區從業人員之居住需求；而為營造優質之住宅社區環境，並兼顧居民之日常民生消費需求，本計畫擬依「都市計畫農業區變更使用審議規範」第30點之規定，規劃項次出席委員初步建議意見處理情形說明部分土地作為鄰里商業區使用，並集中配置於計畫區西側面臨復興三路之一側，以兼顧社區安寧與民生購物機能，如附圖4所示。
  3.另依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」檢討林口特定區之商業區面積僅佔都市發展用地（4410.41公頃）之2.53％，遠低於一般市鎮之設置標準10％；若以計畫人口35萬人檢討商業區面積需求為193.5公頃，惟目前林口特定區（含A7案）僅規劃111.78公頃之商業區，規劃面積明顯未達標準（如附表8所示）。
  4.本案申請變更使用範圍內規劃做為商業使用之土地，將遵照「都市計畫農業區變更使用審議規範」第40點之規定，提供都市計畫變更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積乘積之百分之五金額，撥供中央農業主管機關及桃園縣政府從事相關農業建設及管制等經費。
  (八)本案有關依「都市計畫農業區變更使用審議規範」辦理情形檢核表部分（詳見附表），下次會議繼續討論。
  遵照辦理，詳如附表。