MOIO10321-討論事項-第２案：彰化縣政府函為「變更高速鐵路彰化車站特定區計畫主要計畫（第一次通盤檢討）案」。
會議紀錄id
MOIO10321
案件id
MOI通檢特定區202352
概要說明
- 說明：
- 一、本案業經彰化縣都市計畫委員會111年6月30日第266次會議及111年7月28日第267次會議審決修正通過，並准彰化縣政府111年8月19日府建城字第1110311690號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
- 二、法令依據：都市計畫法第26條。
- 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
- 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
- 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
- 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會彭前委員光輝（召集人）、劉委員曜華、盧前委員沛文、蔡委員岡廷、蘇委員振維組成專案小組，於111年9月23日、111年12月28日召開2次專案小組會議，獲致具體建議意見，案准彰化縣政府112年2月21日府建城字第1120057204號函送處理情形對照表及修正計畫書、圖到部，爰提會討論。
決議
- 決議：本案除下列各點外，其餘准照彰化縣政府112年2月21日府建城字第1120057204號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
- 一、變更內容明細表核定編號5、10，請於實施進度與經費載明道路用地之土地取得方式，並補充優先採協議價購，協議價購不成再採一般徵收方式取得。
- 二、變更內容明細表核定編號10之備註變更範圍地號，遺漏彰化縣社頭鄉仁美段835-1地號之國有土地，請於計畫書中補充，以符實際。
- 三、有關檢討後計畫「生態都市發展策略」1節，請移至實質計畫檢討前之章節敘明，以資妥適。
- 四、都市計畫審核摘要表法令依據，請刪除都市計畫法第26條以外之法令條文，以資明確。
- 五、計畫圖請依「都市計畫書圖製作要點」規定辦理。
附件
- 附表1：本會專案小組第2次會議初步建議意見處理情形對照表本會專案小組初步建議意見彰化縣政府處理情形-本案經彰化縣政府依第1次專案小組會議初步建議意見，補充處理情形對照表，建議除下列各點外，其餘原則准照彰化縣政府上開補充資料通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書32份（修正內容請劃線）、計畫圖2份及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署後，再提委員會議討論。
遵照辦理。
(一)發展構想定位1.本特定區以發展定位、區段徵收、交通連結、產業發展、多元服務等5大面向進行課題探討，惟針對產業發展及多元服務較缺乏具前瞻性之願景規劃，建請補充相應之課題分析並研提因應策略。
遵照辦理，產業發展面向，盤點社頭鄉、田中鎮仍以傳統製造業為多，為使在地產業更具競爭力且永續發展，應積極引進未來趨勢產業如科技、智慧化、創新研發技術等，與地方產業交流、合作，驅動產業轉型與加值，且未來彰化基督教醫院進駐，可望帶動相關生技、醫療產業發展，已補充產業發展面向相關課題與說明詳見主要計畫書P.5-7~P.5-9。
多元服務面向，參考全臺高鐵站周邊為強化大眾運輸導向服務，由公部門主導大型建設計畫，引進民間投資共同開發，提供複合、多元、高強度使用，以健全車站周邊各項機能，創造就業機會吸引人潮移入，已補充多元服務面向相關課題與說明詳見主要計畫書P.5-10~P.5-11。
2.關於產業發展策略之指導，建請補充相關潛力產業類別與未來欲引進之產業相應規劃策略，以符合實際具體需求。
遵照辦理，依105年工商及服務業普查報告，盤點社頭鄉、田中鎮製造業行業別，以成衣及服飾品製造業、紡織業、金屬製品製造業、食品及飼品製造業、機械設備製造業為多，配合國家5+2產業政策與在地產業特色田中米、花卉。
另本計畫區已辦理26次標售作業，截至目前共有18家廠商進駐，產業包含建設、醫療器材、電工、投資開發、貿易、機械及腳踏車業等，又未來彰化基督教醫院也將進駐，計畫區可致力發展生醫產業、智慧機械與新農業，配合上述趨勢產業，酌予調整產業服務專用區之容許使用項目，以因應未來產業之需求，相關在地產業分析詳見主要計畫書P.3-10，已標售土地進駐廠商詳見主本會專案小組初步建議意見彰化縣政府處理情形要計畫書P.5-9，產業相應策略詳見主要計畫書P.5-7~P.5-11。
3.建議補充高速鐵路TOD開發相關案例，以落實高鐵綠色智慧產業園區之規劃。
遵照辦理，盤點目前刻正辦理大型開發且高鐵、臺鐵共構之高鐵站，以複合、多元、高強度使用，藉由軌道經濟帶動站區整體發展，並實踐TOD發展概念之案例：一為高鐵左營站區啟動｢左營高鐵科技之心｣計畫，變更轉運專用區及廣停用地為商業區，主要計畫已於111年9月報請內政部核定，細部計畫業經高雄市政府審議通過，開發內容包含商場、辦公、會展、轉運及停車空間等，以立體連通方式連結高鐵站、臺鐵左營站，強化以大眾運輸導向旅運樞紐機能；二為高鐵新竹站車站專用區以設定地上權方式招商，由聯發科新成立專案公司旭源投資完成簽約，開發內容包含辦公、百貨及飯店，形塑科技城市新地標，提供3,000個就業機會，打造科技聚落。為落實大眾運輸導向發展，高鐵彰化站區周邊之產業服務專用區、轉運專用區開發項目應結合各種不同功能使用，包含辦公、商場、旅館、產業等，藉由調整容許使用項目與提升發展強度，吸引廠商投資，創造人潮與商機。詳見主要計畫書P.5-10~P.5-11。
(二)其他建議事項-1.本特定區為新發展區域發展潛力大，建議縣府研析於此區設立青年住宅、青年創業中心等社會福利設施之可行性，以活化地方土地引導在地有序發展。
本案於111年6月30本縣都市計畫委員會第266次、267次會議青年發展處陳情於田中鎮高鐵段482地號第一種住宅區規劃青年住宅使用，建議調升容積率以增加興建戶數與提升土地使用效率，經青年發展處可行性評估後，因近年物價波動率高，單坪市價預計約20萬，已接近市場成交價格，自建自售較無競爭力，且須負擔各種可能風險及行政成本，難以提供青年低於市價銷售之青年住宅，成效尚無，相關作業再行研議。另有關青年創業中心已於北斗鎮規劃，與本計畫區為相近，未來將視青年需求再行評估。
本次配合田中鎮公所遷建需求變更主要計畫廣場兼停車場用地0.6公頃為機關用地，後續整合相關機關進駐，並積極引入社會福利設施等使用，以健全地方相關服務。詳見主要計畫書變11案，P.6-5、P.6-13。
本會專案小組初步建議意見彰化縣政府處理情形2.為發揮高速鐵路彰化車站之地方特色，吸引產業進駐、青年返鄉，建議參考國家發展委員會推行之地方創生相關政策，落實推動城鄉均衡發展工作。
遵照辦理，國家發展委員會推動地方創生六大戰略：企業投資故鄉、科技導入、整合部會創生資源、社會參與創生、品牌建立、法規調適，彰化縣19處地方創生優先推動地區其中包含田中鎮、社頭鄉，計畫區發展定位為｢永續好田頭聚落，創新彰雲投門戶｣，將上述地方創生概念融入，綜整目標調整為建立地區門戶品牌、科技帶動創新加值、支援產業擴大投資、提升聚落生活服務、強化彈性輔導機制，引導本次通盤檢討規劃合理的土地使用分區，訂定合乎時宜及未來發展趨勢之土地使用分區管制要點，提升開發投資誘因，健全生活品質與服務，加速計畫區發展。詳見主要計畫書P.5-12~P.5-16。
3.針對產業發展之需求，建議研議舉辦招商前說明會之可行性，以利發掘潛在投資人之真實需求。
敬悉。縣府地政處前於103年、106年及108年各辦理1次招商說明會，以區位優勢及開發容積獎勵等主題說明，讓民眾及企業了解特定區各種專用區之開發容許使用項目、建築管制規定及土地標售資訊等，後續仍會視招商情形配合召開相關說明會。
另本案於108年1月23日召開座談會，邀集政府相關單位、產業界、地方民意代表等，其中獲陳情表示現有工業區多數已飽和，但仍有潛在廠商有土地需求，而本計畫區產業服務專用區、轉運專用區之容許使用項目不符廠商需求，降低廠商進駐意願。且亦陳情本計畫區內之土地容積率偏低，造成土地成本增加，故盼見開發強度能提高，以提升廠商之進駐意願。爰依上述意見於細部計畫酌予調整轉運專用區、產業服務專用區之容許使用項目及提高發展強度，以提升土地使用效率增加廠商投資意願，詳見主要計畫書P.5-7~P.5-9。
(三)變更內容明細表：詳附表1。遵照辦理，詳見附件1。(主要計畫書P.6-3~P.6-5)(四)相關土地使用管制規定涉及細部計畫部分，建請縣府於細部計畫檢討時妥為處理。
遵照辦理，後續配合主要計畫審議情形調整細部計畫內容。
(五)後續辦理事項-1.本通盤檢討案變更計畫內容，如有超出公開展覽範圍者，經本會審決通過後，建議應依都市計畫法第19條規定，另案辦遵照辦理。
本會專案小組初步建議意見彰化縣政府處理情形理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
2.本案經本會審決後，得視實際發展需要，檢具變更都市計畫書、圖，分階段報請本部核定，依法公告發布實施。
遵照辦理。
【附錄】本會專案小組111年12月28日第2次會議出席委員初步建議意見（本次係彙整歷次專案小組會議）本案建議除下列各點外，其餘照該府核議意見通過，並請以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部份請加劃底線）、圖到署後，提請委員會審議。
（一）計畫人口：本區現況人口1,191人，計畫人口4,500人，建請詳予補充彰化縣國土計畫對本計畫指導方向、整體產業發展策略及人口總量，強化本計畫如何引進人口或應否適當調降計畫人口之論述，納入計畫書敘明。
（二）發展構想定位1.本特定區以發展定位、區段徵收、交通連結、產業發展、多元服務等5大面向進行課題探討，惟針對產業發展及多元服務較缺乏具前瞻性之願景規劃，建請補充相應之課題分析並研提因應策略。
2.關於產業發展策略之指導，建請補充相關潛力產業類別與未來欲引進之產業相應規劃策略，以符合實際具體需求。
3.建議補充高速鐵路TOD開發相關案例，以落實高鐵綠色智慧產業園區之規劃。
（三）交通分析1.高鐵彰化車站與臺鐵轉乘接駁計畫之可行性評估報告，建請補充說明。
2.有關高鐵聯外公車路線營運狀況，建請補充說明，以利後續討論。
（四）轉運專用區檢討1.建請補充特定區計畫整體發展構想之交通運輸、產業分析等內容，以利討論後續轉運專用區檢討及修正方案。
2.建請補充並研析變更轉運專用區為產業專用區之必要性，因涉及已標售土地之回饋原則。
（五）變更內容明細表：詳附表。
（六）「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」有關規定之處理情形詳附件，涉及細部計畫部分，建請縣府於細部計畫檢討時妥為處理。
（七）其他應修正或補充內容1.建請補充計畫書第3-2環境敏感區域內對於相關重大建設計畫之應對措施，以資周詳。
2.建議本案計畫案名修正為「變更高速鐵路彰化車站特定區主要計畫(第一次通盤檢討及都市計畫圖重製)案」。
3.本特定區為新發展區域發展潛力大，建議縣府研析於此區設立青年住宅、青年創業中心等社會福利設施之可行性，以活化地方土地引導在地有序發展。
4.為發揮高速鐵路彰化車站之地方特色，吸引產業進駐、青年返鄉，建議參考國家發展委員會推行之地方創生相關政策，落實推動城鄉均衡發展工作。
5.針對產業發展之需求，建議研議舉辦招商前說明會之可行性，以利發掘潛在投資人之真實需求。
（八）後續辦理事項1.本通盤檢討案變更計畫內容，如有超出公開展覽範圍者，經本會審決通過後，建議應依都市計畫法第19條規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
2.本案經本會審決後，得視實際發展需要，檢具變更都市計畫書、圖，分階段報請本部核定，依法公告發布實施。
- 附表2：變更內容明細表新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫11計畫年期民國120年民國125年依循「全國國土計畫」指導，將本計畫年期調整為民國125年。
建議照案通過。
22計畫範圍及面積計畫範圍面積203.93公頃計畫範圍面積204.02公頃配合變更內容第6案調整計畫範圍邊界及計畫範圍面積。
建議照案通過。
33I-7號計畫道路間之高速鐵路用地高速鐵路用地0.03公頃高速鐵路用地兼供道路使用0.03公頃變更範圍現況已作高鐵橋下道路通行使用，故配合現況變更高速鐵路用地為高速鐵路用地兼供道路使用。
變更範圍地號高鐵社頭段11、12地號。
建議除變更圖例增加園道用地外，其餘准照縣府核議意見通過。
44八堡一圳東側、高速鐵路用地南北側轉運專用區6.66公頃產業服務專用區6.66公頃附帶條件：
本次變更範圍土地所有權人應回饋12.50％公共設施用地，其回饋方式得以折繳代金方式辦理；折繳代金計算方式及1.計畫區轉運專用區標售情形不佳，自103年3月辦理第1次標售至111年2月辦理第26次標售作業，標售出4筆土地，標脫率僅18.50%。
2.依本案土地使用分區管制要點規定轉運專用區可供運輸及倉儲業使用，其餘如批發及零售業等其他使用，其土地使用面積合計不得超過該轉運專用區街廓面積之50%，惟計畫區所處之行政區社頭鄉及田中鎮，兩者之1.變更範圍地號高鐵社頭段246、247、248、287、288、289、315、316、317、318、319、320、323、部分244、部分254、部分234地號。
2.如本案於都市計畫尚未發布實施前仍以轉運專用區辦理土地招標相關事宜，請地政單位於招標文件本案涉及土地回饋之公平性原則問題，建議維持原計畫，並研擬於細部計畫增列與轉運專用區相關產業容許使用項目，以符合實際發展需求。
新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫回饋時機依「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」辦理。
運輸及倉儲業自100年至105年合計之場所單位數與從業員工數皆呈減少之趨勢（成長率分別為-3.70%及-6.60%）。
3.綜上顯示，轉運專用區之容許使用較不符計畫區之需求，故配合鄰近使用分區，變更轉運專用區為產業服務專用區（另於細部計畫細分為第二種產業服務專用區），以促進招商、增加投資設廠意願及增加土地彈性使用。
內載明相關回饋方式與內容，避免爭議。
55計畫區北側邊界旅館區0.10公頃道路用地兼供廣場使用(道兼廣一)0.10公頃1.依「變更高速鐵路彰化車站特定區計畫暨細部計畫（第一次通盤檢討）案都市計畫圖重製疑義第一次專案小組研商會議」決議辦理。
2.都市計畫範圍界緊鄰現有巷道，部分巷道被劃入旅館區範圍內，該巷道為鄰近農地耕作必經要道，有實質通行之必要。
1.都市計畫圖重製疑義案編號為第A2-3。
2.變更範圍地號高鐵段412-3及416-1地號。
建議照案通過。
新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫3.目前地籍已依該現有巷道實際使用部分分割（高鐵段412-3及416-1地號土地），且為公有土地，故依地籍變更為道路用地兼供廣場使用。
【備註】1.都市計畫圖重製疑義案編號為第A2-3。
2.高鐵段412-3及416-1地號土地面積分別為687.42m2及273.06m2，合計960.48m2。
66二號計畫道路西側非都市土地（計畫區外）0.10公頃道路用地（納入本計畫區併鄰近分區）0.10公頃1.依「變更高速鐵路彰化車站特定區計畫暨細部計畫（第一次通盤檢討）案都市計畫圖重製疑義第一次專案小組研商會議」決議辦理。
2.二號計畫道路計畫寬度為30公尺，然部分路段寬度僅20公尺，區段徵收工程為維持道路完整性及配合「高速鐵路彰化站區聯外道路系統改善計畫（員林至田中）新闢道路工1.都市計畫圖重製疑義案編號為第F-1。
2.變更範圍地號明禮段284、285、286、287、288、289、部分146、部分281、部分283地號。
建議照案通過。
新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫程」，於二號計畫道路北段向計畫範圍外西側加寬10公尺施作道路。
3.因加寬範圍土地已均屬公有土地，故為配合現況使用及道路管理維護之便，依區段徵收工程施作範圍及地籍分割狀況，將非都市土地納入本計畫區內，並編為道路用地（二號道路）。
【備註】都市計畫圖重製疑義案編號為第F-1。
77污水處理廠用地西側污水處理廠用地0.01公頃道路用地兼供廣場使用（道兼廣二）0.01公頃1.依「變更高速鐵路彰化車站特定區計畫暨細部計畫（第一次通盤檢討）案都市計畫圖重製疑義第一次專案小組研商會議」決議辦理。
2.都市計畫範圍界緊鄰現有巷道，部分巷道被劃入計畫範圍內之污水處理廠用地，部分則位於計畫範圍外，考量後續通行、接管及維持現有巷道之完整，將位於污水處理廠用地範1.都市計畫圖重製疑義案編號為第A2-4。
2.變更範圍地號高鐵段部分445地號。
建議照案通過。
新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫圍內之現有巷道變更為道路用地兼供廣場使用。
【備註】都市計畫圖重製疑義案編號為第A2-4。
89高速鐵路用地南側公園用地公園用地（公一）0.81公頃公園用地兼供滯洪池使（公兼滯五）0.81公頃該公園用地配合田中大排防洪排水工程，現況作滯洪池及供田中大排圳道流經，故配合使用現況及未來單位接管，變更為公園用地兼供滯洪池使用。
變更範圍地號高鐵段832地號。
建議照案通過。
910I-13號計畫道路南側住宅區住宅區0.02公頃道路用地兼供廣場使用（道兼廣三）0.02公頃1.依「變更高速鐵路彰化車站特定區計畫暨細部計畫（第一次通盤檢討）案都市計畫圖重製疑義第一次專案小組研商會議」決議辦理。
2都市計畫範圍界緊鄰現有巷道，部分巷道被劃入計畫範圍內之住宅區，部分則位於計畫範圍外。
3.目前地籍已依該現有巷道實際使用部分分割（高鐵段874地號土地），考量後續通行、接管及維持現有巷道之完整，依地籍將位於住1.都市計畫圖重製疑義案編號為第A2-7。
2.變更範圍地號高鐵段874地號。
建議照案通過。
新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫宅區範圍內之現有巷變更為道路用地兼供廣場使用。
【備註】1.都市計畫圖重製疑義案編號為第A2-7。
2.高鐵段874地號土地面積為224.89m2。
1011計畫區南側零星工業區公園用地（公二）0.03公頃零星工業區0.01公頃零星工業區0.03公頃公園用地（公二）0.01公頃1.零星工業區係為保留區段徵收前既有工廠所劃設(丁種建築用地)，依規劃意旨應依其地籍範圍劃設，惟現行計畫線與地籍線不符，故依公告樁位及地籍登載資料訂正零星工業區及公園用地範圍及面積。
2.本案屬原核定都市計畫、樁位成果與地籍分割資料不吻合而需調整變更，依「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」屬免回饋情形，故得免予回饋，1.細部計畫已依地籍範圍調整本零星工業區範圍。
2.變更範圍地號高鐵段部分873地號、部分37、38地號。
建議照案通過。
11人2計畫區東北側邊界公園用地兼供滯洪池使用（公兼道路用地0.06公頃「社頭鄉連接高速鐵路彰化車站特定區聯外道路拓寬工程」於110年8月17日取得變更範圍地號高鐵社頭段82-1地號、仁美段802-1、836-建議照案通過。
新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫滯一）0.06公頃非都市土地（計畫區外）0.39公頃道路用地0.39公頃彰化縣政府府工新字第1100284772號函同意備查興辦事業計畫，為符合實際使用需求與後續管理維護，變更公園用地兼供滯洪池使用、部分非都市土地為道路用地。
1、848-14、848-15、848-16、848-17、850-1、851、852、853-1、881-1、895-1、部分791-5、部分801-1地號。
12人6計畫區高速鐵路用地南側廣場用地兼供停車場使用（廣兼停二）0.60公頃機關用地0.60公頃1.依田中鎮公所111年1月11日田鎮社字第1110000506號函表示原田中鎮公所為民國64年完工，已屆使用年限且於93年、107年經彰化縣建築師公會完成建築物評估耐震能力確有疑慮，應進行補強或拆除。
2.原有公所空間設計已不敷使用，且未設置電梯，影響民眾洽公，為提高公所行政效率及提供洽公民眾之安全、便利的服務空間，遷建辦公廳舍有其必要性。
3.興建辦公廳舍變更範圍地號高鐵段部分702地號建議照案通過。
新編號原編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫新計畫規模為地下1層、地上2層總樓地板面積約6,000平方公尺，建物興建面積約3,000平方公尺，其餘仍維持廣場及停車空間機能使用，並以獨立興建方式開發。
4.故配合公所需求、用地完整性與後續機關整合使用彈性，變更部分廣場用地兼供停車場使用為機關用地。
註：1.表內「原編號」係指公開展覽草案之編號；「新編號」係指經彰化縣都市計畫委員會專案小組審查通過之編號。
2.表內面積應以實地分割測量面積為準。