MOIO10321-討論事項-第９案：桃園市政府函為「變更觀音主要計畫（第四次通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO10321

案件id

MOI通檢變都計202352

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經桃園市都市計畫委員會109年9月22日第50次會議審議通過，並准桃園市政府109年11月16日府都計字第1090284752號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會彭前委員光輝（召集人）、謝委員靜琪、張前委員學聖、盧前委員沛文、吳前委員宗修及劉委員芸真組成專案小組，於110年3月26日及111年3月15日召開2次專案小組會議，獲致具體建議意見，並經桃園市政府111年8月26日府都計字第1110221955號函送依本會專案小組初步建議意見處理情形對照表及修正計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除變更內容明細表編號第3案(七號道路)，請桃園市政府將相關辦理歷程納入計畫書敘明外，其餘准照本會專案小組初步建議意見(詳附錄)及桃園市政府111年9月2日府都計字第1110242541號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
  【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見(彙整110年3月26日及111年3月15日2次會議)：
  本案建議除下列各點外，其餘照桃園市政府核議意見通過，並請市政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部分請加劃底線）、圖後，提請委員會審議。
• 一、上位及相關計畫(一)為加強上位及相關計畫對本地區未來發展之指導性，請補充全國國土計畫、桃園市國土計畫等對本計畫區發展構想定位、產業發展策略及各項土地使用規劃等之空間指導原則，進而落實引導計畫發展。
  (二)請補充本計畫區與周邊都市計畫區發展關聯性，並納入計畫書中敘明。
• 二、整體發展構想(一)本計畫區經檢討分析後定位為「居住及生活機能為主，工商發展為輔」，請詳予補充說明本案願景目標、課題對策、產業發展等整體性課題，加強與本次實質變更內容之關聯性，並納入計畫書中敘明。
  (二)本計畫區西側臨近重要沿海產業園區(桃園科技工業區)，周邊為農業發展地區，故請就上位及相關計畫對本計畫區之發展方向與原則詳予補充本區整體發展願景及構想，納入計畫書中敘明。
  (三)計畫區有觀音溪等水資源，為強化藍帶系統及文化地景的維護及生態韌性的建構，請市政府提出因應策略或發展方案，納入課題與對策敘明。
• 三、本案計畫人口11,000人而現況人口約3,663人，故請詳予補充桃園市國土計畫人口分派、桃園市整體產業發展策略及本計畫區之人口分派（如鄰近觀音草漯整體開發區之人口進住情形及航空城計畫等）推估資料，並請依桃園市國土計畫核實調降計畫人口，以強化本案計畫人口之合理性。
• 四、基本調查分析：請補充本計畫區建物使用分布、土地權屬分析、產業發展(在地產業特色)、觀光產業及景觀遊憩資源、農業區、工業區目前使用現況內容、交通運輸(大眾運輸系統)等及上下水道系統，並提出相關課題與因應對策等，納入計畫書中敘明。
• 五、現行計畫：請補充前次通盤檢討後迄今尚未完成附帶條件之案件，其目前辦理進度、處理情形及檢討對策等項目，並納入計畫書中敘明。
• 六、公共設施用地：查本計畫區五項公共設施用地比例低於都市計畫法第45條規定，為提升都市生活環境品質與因應氣候變遷衝擊，請市政府研提補足公共設施用地面積之具體可行方案或對策，補充納入計畫書。
• 七、都市防災計畫：本計畫區內有觀音溪通過，請就淹水潛勢、地震、災害潛勢及災害歷史等內容檢視防災計畫，並請參考地區防救災計畫加強防救災、應急路線及避難場所勘選等防災規劃說明及空間區位呈現內容。並請補充當地特殊災害、環境敏感區之評估、歷年災害潛勢分析及配合相關防洪、防災等因地制宜之策略，納入計畫書敘明。
• 八、交通運輸計畫：請補充本計畫區周邊（含區內及區外）道路系統、大眾運輸系統、交通服務水準，道路開闢狀況、停車需求及公車系統、人行及自行車道系統等最近年度之發展現況資料，以為檢討分析及研提因應對策之基準。
• 九、主要計畫、細部計畫分離：本次通盤檢討辦理主要計畫與細部計畫分離，請市政府詳予補充分離原則（如計畫道路之寬度）、涉及變更內容、主要公共設施、道路用地之劃設、主要、細部計畫示意圖說及土地使用分區管制要點原則等。
• 十、其他及應補充事項(一)計畫書各項基礎統計資料更新至最近年度，相關數據請詳予檢核及修正。
  (二)請確認本計畫區是否屬「整體海岸管理計畫」劃設範圍。
  (三)為落實都市計畫定期通盤檢討實施辦法第28條「…計畫道路以外之既成道路應衡酌計畫道路之規劃情形及實際需求，檢討其存廢。」規定，請市政府妥為檢討既成道路是否納入都市計畫道路系統，並檢討其存廢。
  (四)生態都市發展策略：請依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第7條規定，補充研提生態都市發展策略（包括自然及景觀資源之生態發展、公共設施及開放空間之綠色網絡、大眾運輸導向及綠色運輸之都市發展模式、資源再利用土地使用發展…等），以作為後續都市規劃與管理之指導原則。
  (五)本案如經本會審決通過後，變更內容超出原公開展覽範圍者，應依都市計畫法第19條規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無公民或團體陳情意見，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；否則再提會討論。
  十一、為符實際及講求效率，本計畫市政府得視實際發展需求，分階段報由內政部核定後，依法發布實施。
  十二、變更內容明細表，詳如表1。逕向內政部陳情意見綜理表，詳如表2。
  表1：變更內容明細表編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫1調整計畫目標年民國100年民國125年配合內政部民國107年4月30日公告實施「全國國土計畫」之計畫年期，調整計畫目標年為民國125年。
  本案除請修正為配合桃園市國土計畫外，其餘照市政府核議意見通過。
  主要計畫與細部計畫拆離兒童遊樂場用地(0.39)住宅區(5.19)本次檢討將原屬主、細合併擬定之計畫內容，依據都市計畫法之規定，予以分拆隸屬主要計畫與細部計畫，以符合計畫層級之規定。
  變更後仍屬細部計畫公共設施用地。
  本案除請補充說明土地使用管制要點已納入細部計畫外，其餘照市政府核議意見通過。
  住宅區(再發展區)(2.62)變更後仍屬細部計畫住宅區(再發展區)。
  人行步道用地(0.29)變更後仍屬細部計畫公共設施用地。
  道路用地(1.89)人行步道用地(0.01)商業區(0.19)道路用地(0.17)計畫區北側，七號道路(中興路)兩側住宅區(0.06)道路用地(0.14)本案係72.4.20.公告實施之「變更觀音都市計畫(通盤檢討)案」都市計畫圖將七號道路標繪變更斜線並標記為15公尺寬，惟計畫書上並未列於變更明細表內，歷次通盤檢討亦未予以修正，爰於本次檢討訂正計畫書圖以符實際。
  本案請確認是否與於72年4月20日公告實施之「變更觀音都市計畫(通盤檢討)案」範圍一致，又都市計畫發布實施後，如因書、圖不符而於重製專案通盤檢討提列變更案者，請改為訂正案無需再列為變更案件，並請於計畫書敘明，以資明確。
  乙種工業區(0.05)停車場用地(0.01)車站專用區(0.02)河道用地(0.003)道路用地(0.01)住宅區(0.01)道路用地(0.005)農業區(0.005)編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫計畫區西北側，原機(一)用地機關用地(0.20)住宅區(特)(0.20)1.原機(一)用地係供觀音區衛生所使用，惟該單位已搬遷至觀音新行政中心。
  2.現況建物密集，且為觀音居家護理所、民宅及民眾服務站等使用，變更為住宅區後仍可容許使用，故本次檢討變更為住宅區(特)。
  3.本案為低價值變更為高價值之土地，依重劃負擔比例45%原則調降其容積率，變更為住(特)，容積率為不得大於110%。
  1.倘變更範圍內全體私有土地所有權人同意以其土地市價總額45%折算代金於申請建築執照時繳交予市政府，公有土地管理機關承諾於土地處分時繳交予市政府，則其土地得適用住宅區之容積率。
  2.有關代金之計算及繳交方式依照「桃園市都市計畫土地變更負擔回饋審議原則」辦理。
  本案已納入公共設施用地專案通盤檢討案檢討變更，爰本案予以刪除。
  5計畫區中央偏東北加油站用地(0.17)加油站專用區(0.17)因應台灣中油(股)公司民營化修正分區名稱。
  應依「加油站設置管理規則」規定辦理，不得作該事業以外之商業使用。
  本案除請補充全市處理原則以及參考「都市計畫國營事業土地檢討變更處理原則」，並納入計畫書敘明外，其餘照市政府核議意見通過。
  計畫區中央偏北，機關(二)用住宅區(0.07)機關用地(0.07)原住宅區係供觀音戶政事務所使用，惟該單位已搬遷至新變更範圍為觀音區甘泉段1039-3及本案除請將相關公文納入計畫書敘明編號位置變更內容(公頃)變更理由備註本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫地南側，文小用地北側行政中心，經桃園市警察局表示(102.10.11.桃警後字第1020045182號函)，緊鄰之觀音分駐所因辦公空間不足，有劃設機關用地之需求，故予以納入檢討變更。
  1075等二筆地號土地。
  外，其餘照市政府核議意見通過。
  計畫區中央偏東，乙種工業區乙種工業區(0.08)機關用地(0.08)考量本案土地已興建消防局觀音分隊建築設備使用，基於計畫管制與使用一致性，本次檢討變更為機關用地，以利後續辦理撥用事宜。
  變更範圍為觀音區廣興段503地號土地。
  本案除請補充相關權屬資料內容外，其餘照市政府核議意見通過。
  註：1.凡本次檢討未指明變更部分，均應以現行計畫為準。
  2.表內面積應以核定圖實地測量分割為準。
  表2：逕向內政部陳情意見綜理表編號陳情人陳情內容桃園市政府研析意見專案小組初步建議意見逕人廖○○秀君、廖○吉君陳情位置：
  觀音區觀新段271地號1.有關觀音區觀新段#271號土地於民國63年都市計劃設工業區時與地號#271-1及#272原屬同一水平面之完整土地，且高於隔鄰地號#251、#253土地，但#271-1、#272被劃為工業區，唯獨#271被劃為農業區。
  2.因#271面積只有205坪，屬廖○○秀及廖○吉二人共有。其面寬只有6M，屬長條形狀狹窄之地，實無法作為農耕之用，且不符生產成本，將成為無法使用之廢地。
  3.民國109年12月4日申請桃園市政府都市發展局等單位現場會勘，#271、#271-1、#272確屬同一水平面之完整土地，與#251、#253為不同水平面之二塊土地。
  4.懇請#271土地變更為工業用地，以利該土地之充分利用。
  5.謹附上民國63年農林航空測量所之空照圖，即可明瞭。
  建議不予採納。
  理由：
  1.經查本案都市計畫分區線自民國63年迄今均未變更，99年辦理都計圖重製作業亦未調整其分區界線，爰觀新段271地號自63年起即屬農業區。
  2.另查本案土地係於民國89年辦理分割，增加271-1地號，並於104年將產權轉移給奇勇鋼鐵公司，271地號非屬該公司所屬範圍，惟現況供該公司堆貨使用。
  3.考量農業區不宜零星變更，且鄰近工廠非屬陳情人所有，爰建議維持農業區。
  除請市政府補充地籍分割狀況、釐清是否為逕為分割及分區疑義說明等內容，並納入計畫書敘明外，其餘照該府研析意見。
  逕人台灣中油股份有限公司桃園營業處陳情位置：觀音區廣興段385地號陳情理由：
  1.因本公司尚未民營化，仍為百分之百公股國營事業，應不符合「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第29條已民營化公司需檢討為專用區要件。
  2.另若將加油站用地檢討變更為加油站專用區，既有用地將不再適用都市計畫公共設施用地多目標使用辦法，似有減少該地使用該辦法之權益。
  3.參考都市計畫法桃園市施行細則(附表一、二)，現行桃園建議不予採納。
  理由：
  1.經查陳情地號土地目前已開闢作加油站使用，非屬公共設施保留地，亦無土地尚未徵收取得之情事，故予以變更為加油站專用區。
  2.依第37條規定，都市計畫地區各土地使用分區之容積率，依都市計畫書中所載規定(略)。本案變更無涉變更回饋事項，除請市政府補充全市處理原則等內容，並納入計畫書敘明外，其餘照該府研析意見。
  編號陳情人陳情內容桃園市政府研析意見專案小組初步建議意見市加油站細部計畫土管之建蔽率、容積率皆為40%、120%，但今觀音區加油站細部計畫僅為40%、80%，似有不一致之處，建議應審酌調升其容積率使為一致。
  建議事項：
  1.有關公展版本擬檢討變更加油站用地為加油站專用區部分，建議俟公司實施民營化後，再討論是否調整變更為加油站專用區，現況建議維持為加油站用地，以保有可辦理都市計畫公共設施用地多目標使用辦法之權益。
  2.有關細部計畫之公展土管部分，建議可調升容積率為120%，以和都市計畫法桃園市施行細則之土管附表一致。
  故仍應維持原計畫規定之使用強度。