MOIO10331-討論事項-第８案：高雄市政府函為「變更原高雄市主要計畫（凹子底地區）（廣停用地、轉運專用區為商業區）案」。

會議紀錄id

MOIO10331

案件id

MOI高雄底地區2023516

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經高雄市都市計畫委員會111年7月27日第104次會議及111年8月31日第105次會議審議通過，並准高雄市政府112年9月21日高市府都發更字第11134443800號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會王委員翠霙(召集人)、古委員宜靈、陳委員永森、張前委員桂鳳、徐前委員中強組成專案小組，於111年10月18日、112年1月10日、112年2月21日召開3次專案小組會議，獲致具體建議意見略以，「建請高雄市政府依本會專案小組會議紀錄修正及補充相關資料到署，送請小組召集人檢視確認完竣後，再提請委員會審議，否則續開第4次專案小組」在案。
• 七、案准高雄市政府112年4月7日高市府都發更字第11231449000號函送修正計畫書、圖及處理情形對照表到部，經本部營建署112年4月11日營署都字第1120024898號函請本案專案小組召集人確認完竣，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照高雄市政府112年4月7日高市府都發更字第11231449000號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
• 一、本案周邊之商業區尚未發展完全，請補充周圍商業區之興闢情形及使用率，加強本案擬變更為商業區之必要性、合理性，並納入計畫書敘明。
• 二、本案開發後將造成交通衝擊，請補充說明因應策略及道路系統規劃；另連接本基地站前路之道路寬度有縮減之情形，請一併於計畫書補充說明因應方式。
• 三、左營高鐵為三鐵共構將衍生旅次及人潮，請補充說明本案人行動線與左營高鐵前後站之串聯及規劃。
• 四、為確保本案都市計畫具體可行，請於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如涉及需調整本會決議文者，則再提會討論。

附件

• 附表1：本會專案小組112年2月21日第3次會議建議意見高雄市政府處理情形對照表本會第3次專案小組建議意見高雄市政府處理情形本案建議請高雄市政府依下列各點修正及補充相關資料，並檢送修正計畫書（修正內容請劃線）、圖及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署，送請本會專案小組召集人檢視確認完竣後，再提請委員會審議，否則續開第4次專案小組。
  感謝委員意見，配合辦理修正各項意見及回復如後。
  （一）綜合性意見1.商業區供給檢討標準不宜以都市發展總面積之15%進行檢討，此標準為最高上限，而非適當之商業區供給標準，建請予以修正。
  感謝委員意見，依109年擴大及變更原高雄市主要計畫(第三次通盤檢)(第四階段)案計畫書檢討原則，本市未來商業發展構想，商業區規劃應結合TOD大眾運輸系統導向之都市空間發展架構，滿足地方發展觀光休閒等商業之形態及面積需求。
  本案商業區劃設符合檢討標準，按下述原則劃設商業區：
  (1)原則(二)原有商業區實際發展面積已達原計畫面積之80%，剩餘商業區面積不足因應未來五年發展需要。
  (2)原則(六)為配合TOD發展構想…，應以各大眾運輸場站周圍地區為限。
  2.本案中心樞紐區預測新增供給商業發展需求之樓地板面積，高雄煉油廠具17公頃新增供給90,000(m2)，本案擬變更2.3公頃新增供給169,620(m2)，似不符合比例原則，建請重新詳實估算，以利查考。
  感謝委員意見，已修正相關供給數據，經檢視高雄煉油廠都市計畫對於範圍內商業區規劃使用，推估可能新增供給之辦公室及支援性商業樓地板面積，詳參、發展現況六、發展需求分析。
  3.請補充計畫區內商業區之興闢情形及使用率，並加強本案擬變更為商業區之必要性、合理性及公益性，並納入變更理由，以資周詳。
  感謝委員意見，已補充計畫區內商業區開闢率圖表，中心樞紐區內整體商業區開闢率為91.61%，而鄰近基地周邊現行商業區主要有菜公里社區商業中心、西側商二及商四、高煉廠等三處。
  除高煉廠土地尚可能新增辦公室及支援性商業樓地板面積外，其餘商業區未開闢土地規模主要零售及支援性商業開發，較難做為A級辦公室開發，詳參、發展現況
• 附錄：本會專案小組112年2月21日第3次會議出席委員初步建議意見（本次係彙整歷次專案小組會議）本案建議請高雄市政府依下列各點修正及補充相關資料，並檢送修正計畫書（修正內容請劃線）、圖及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署，送請本會專案小組召集人檢視確認完竣後，再提請委員會審議，否則續開第4次專案小組。
  (一)綜合性意見1.上位及相關計畫對於地區之指導應因地制宜，建請補充說明大南方、大發展計畫與本案之關聯性。
  2.依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第31條規定，商業區檢討應按計畫人口規模檢討，目前原高雄市主要計畫之商業區面積已超出規定，建議本案變更理由需加強增加商業區面積之必要性與公益性，以資周詳。
  3.商業區供給檢討標準不宜以都市發展總面積之15%進行檢討，此標準為最高上限，而非適當之商業區供給標準，建請予以修正。
  4.請補充計畫區內商業區之興闢情形及使用率，並加強本案擬變更為商業區之必要性、合理性及公益性，並納入變更理由，以資周詳。
  5.本案中心樞紐區預測新增供給商業發展需求之樓地板面積，高雄煉油廠具17公頃新增供給90,000(m2)，本案擬變更2.3公頃新增供給169,620(m2)，似不符合比例原則，建請重新詳實估算，以利查考。
  (二)廣場(兼停車場)用地變更1.本案廣兼停用地面積1.07公頃，其中屬原計畫變更(海光二村)留設者為0.77公頃，屬原住宅區變更為商業區應回饋者為0.309公頃，若變更回饋之公共設施再次變更為商業區，與都市計畫變更原則似有違背，建議補充說明原劃設做為開放空間之公共設施用地變更為商業區之補償策略。
  2.屬92年個案變更計畫承諾應回饋之公共設施(0.309公頃)不宜開發利用，建議因應左營高鐵站區未來發展需求，優化該開放性公共設施使用。
  3.剩餘約0.77公頃部分，建議照第3次專案小組會議所提變更負擔原則附帶條件變更為商業區，或變更為其他公共設施用地並採多目標使用規定辦理開發。
  4.本案西側私有土地已核發建照，建請補充說明廣兼停用地從公共開放空間變更為高強度開發之商業區對私有地之影響與因應策略。
  (三)交通規劃1.建請以修正方案補充開發後產生之交通衝擊檢討分析，研擬具體因應改善措施，並經市府交通局補充證明相關文件，納入計畫書敘明。
  2.本案擬變更為商業區開發後，僅依法定規範檢討停車空間恐不足應付，建請補充本案未來停車位之整體規劃情形。
  3.交通改善策略建議導入大眾運輸導向之概念，納入大眾運輸分攤開發後衍生之交通量，並補充說明開發後人行動線規劃與串連方式。
  (四)都市更新1.本案擬以公辦都更方式進行開發，建請補充更新事業計畫之開發主體、進行方式，以及與西側國產署土地之整體開發規劃，並納入計畫書中敘明，以利查考。
  2.為確保本案都市計畫具體可行，建議於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如涉及需調整本會決議文者，則再提會討論。
  (五)細部計畫指導事項1.變更後建議應就容許使用項目、樓地板面積於土地使用管制規定中適當檢討納入。
  2.本案擬變更面積達2公頃，為因應未來出流管制計畫需要，建議事前檢討預留出流管制設施，並於細部計畫內訂定。
  (六)其他建議事項1.建議高雄市政府研擬將S廊帶、半導體產業等較大尺度之上位計畫指導，以專案通盤檢討方式進行整體規劃之可行性。
  2.計畫書、圖請依照都市計畫書圖製作要點規定製作，計畫書整體章節、脈絡及文字需依照修正方案修改並重新調整。
• 附表：修正變更內容綜理表變更位置主要計畫變更內容變更理由備註原計畫（公頃）新計畫（公頃）高雄市左營區左東段54地號等42筆土地轉運專用區(1.3254)商業區(1.3254)基地位於高鐵左營、臺鐵新左營、捷運左營站R16三鐵共構車站旁，可連結周邊各站商業及辦公機能軸線、科技產業園區廊帶與都市發展脈絡之關係，擬以整體開發方式進行規劃，結合TOD運輸優勢形成多元複合性機能之城市綜合體與商業中心，達成商業性永續經營。
  2.行政院於108年推動「大南方，大發展」南台灣發展計畫，加上國家半導體產業S廊帶已成形，本基地位於科技S廊帶中心樞紐區（BusinessHUB），以「左營高鐵科技之心」為發展定位，結合三鐵共構優勢打造高雄科技入口門戶，支援周邊產業相關之行政辦公、商業活動、大眾運輸系統等商業服務業等功能性需求。
  3.為同時兼顧高鐵左營站TOD發展所需永續及行人友善等機能串連，爰將保留之0.309公頃公共設施用地及本次個案變更回饋之0.2283公頃土地，配合整體規劃變更為公園用地及停車場用地，提升地區環境品質及公共服務機能。另應配合於細部計畫之土地使用分區管制要點或都市設計基準規定妥為考量綠覆率、植栽配置、人行空間等事項，以提升環境品質之前提下，強化高鐵左營站TOD發展機能串連。
  附帶條件1：
  應另行擬定細部計畫並訂定相關開發管制規定，據以實施開發。
  廣場兼停車場用地(1.0700)公園用地(0.3090)停車場用地(0.2283)商業區(0.5327)備註：實際變更面積應以核定之計畫圖實地分割測量面積為準。
  附圖：修正變更內容示意圖