MOIO10451-討論事項-第２案：新北市政府函為「變更土城都市計畫(部分乙種工業區為商業區、住宅區、行政專用區、公園用地、廣場用地、綠地用地及道路用地)案」。
會議紀錄id
MOIO10451
案件id
MOI新北種工業20231114
概要說明
- 說明：
- 一、本案業經新北市都市計畫委員會105年11月17日第70次會審議通過，並准新北市政府106年1月6日新北府城審字第1060039216號函檢附計畫書、圖等報請核定等由到部，後因調整計畫範圍及使用分區，再經新北市都市計畫委員會112年3月17日第150次會審議通過，並准新北市政府110年7月30日新北府城審字第1101367410號函檢附計畫書、圖等報請核定等由到部。
- 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
- 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
- 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
- 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
- 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會李前委員永展（召集人）、宋前委員立垚、林前委員旺根、謝前委員靜琪及游前委員振偉組成專案小組，於106年5月18日、107年1月25日及107年10月5日召開3次專案小組會議，因李前委員永展、宋前委員立垚及游前委員振偉任期屆滿，經再簽奉核可，改由劉委員曜華、曾前委員憲嫻及曾委員琡芬接續為專案小組成員，並由謝前委員靜琪擔任召集人，於109年6月3日及109年6月30日召開第4、5次專案小組會議，後因林前委員旺根及曾前委員憲嫻任期屆滿，經再簽奉核可，改由徐前委員中強及許委員君薇接續為專案小組成員，於111年12月14日及112年6月13日召開第6、7次專案小組會議，獲致具體建議意見，案經新北市政府112年10月31日新北府城審字第1122145837號函送依本會專案小組初步建議意見處理情形對照表及修正計畫書、圖到部，爰提會討論。
決議
- 決議：依會中委員所提意見，本案下列各點案情複雜有待進一步釐清，故退請新北市政府詳予補充並修正計畫書、圖後，再行提會討論。
- 一、有關本案歷次變更內容、計畫範圍調整及申請人之異動，請詳予補充相關歷程說明及證明文件，納入計畫書載明，並配合修正審核摘要表，以茲明確。
- 二、查計畫書第2章法令依據二、計畫性質所載「本計畫性質為主要計畫變更，並將以分案併審方式併同擬定細部計畫」，請市政府釐清計畫性質及其法定程序，並配合修正。
- 三、為避免本案周邊乙種工業區未來轉型發展之破碎化，請市政府研擬更明確之整體規劃構想、指導原則與對策，並訂定長期整體公共設施系統及交通路網等配套措施，以引導周邊地區之更新發展。
- 四、本案位於重要交通幹道及節點，故請市政府詳予補充本案整體交通路網規劃之合理性、相關路口銜接設計、道路交通標誌標線號誌設置、變更後周邊道路服務水準以及具體交通改善成果等內容；另本案劃設廣場用地兼供道路使用部分，請補充劃設之合理性、必要性及對於地區交通改善之效益。
- 五、有關未來停車空間規劃，請重新評估計畫區及周邊地區停車整體利用與供需情形後，研擬更積極可行之具體處理方案或配套對策。
- 六、為落實產業之引進與強化土地使用計畫，請市政府詳予補充特定專用區(一)、(二)未來產業規劃、預估進駐產業類別、與周邊工業區產業之相容性及其使用管制原則，並依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」檢視其合理之基準容積、增額容積上限與總量控管，以利及維持都市地區之環境品質。
- 七、有關都市防災計畫，請詳予補充周邊既有巷道路線與計畫區內計畫道路銜接性及消防設施服務範圍。
- 八、基於農田水利會已改制為農田水利署而正式升格為公務機關，請重新取得土地變更使用同意書或相關同意證明文件。
【附錄】本會專案小組112年6月13日第7次會議出席委員初步建議意見（本次係彙整歷次專案小組會議）新北市政府原於106年1月10日新北府城審字第1060039216號函為「變更土城都市計畫(部分乙種工業區為商業區、住宅區、行政特定專用區、公園用地、廣場用地、綠地用地及道路用地)(大安段589地號等42筆土地)案」，前經本會專案小組106年5月18日、107年1月25日、107年10月5日、109年6月3日及109年6月30日共召開5次會議討論，獲致具體建議意見。惟新北市政府又以111年8月17日新北府城審字第1111538643號函送「變更土城都市計畫【部分乙種工業區為特定專用區（一）、特定專用區（二）、公園用地、綠地用地、廣場用地兼供道路使用及道路用地】(大安段589地號等44筆土地)案」到部，提請本會審議，依新北市政府前開號函所述：「……（略以），後因現申請人擬作產業辦公空間使用且未取得土城區大安段653、656、657地號等3筆土地所有權人同意參與都市計畫變更，涉及計畫範圍及內容調整，……。」，後經本會專案小組111年12月14日第6次會議出席委員初步建議意見第一點：「有關本次調整為乙種工業區變更為特定專用區等方案，已較原104年公開展覽為乙種工業區變更為商業區、住宅區等方案有大幅變動，且市府已重新認定依都市計畫法第27條第1項第3款辦理變更，為保障土地所有權人權益及行政程序之完備，請市府重新檢視計畫書內容並更新相關資料後，依都市計畫法第19條規定辦理公開展覽，並提市都委會審議後再行報部審議」，故本次所提變更計畫為前案之延續。本案建議除下列各點外，其餘照新北市政府112年3月31日新北府城審字第1120597161號函送變更內容修正通過（詳附表1、附圖1），並請以對照表方式補充處理情形及修正計畫書(修正部分請加劃底線)、圖後，提請大會審議。
- 一、請以新北市區域角度及本會103年2月18日第821次會議決定之「新北市都市計畫都市發展暨工業區變更策略」報告事項，詳予補充新北市整體產業發展政策、定位、目標、方向、工業區轉型策略及變更工業區之替代策略等具體工業區變更通則或方案，並詳予補充變更土城都市計畫(第三次通盤檢討)案，針對本計畫工業區之變更指導原則，納入計畫書敘明。
- 二、本案係依據都市計畫法27條第1項第3款規定辦理，為符合都市計畫變更法令之依據，請補充本案適應經濟發展需要及新北市政府審查過程等資料，納入計畫書敘明。
- 三、本計畫案非完整街廓，東北及西南側為工業區包圍，請詳予補充基地周邊工業區使用現況、本計畫變更3.4075公頃乙種工業區是否影響周邊工業區之使用及全市工業用地存量與供給、土城都市計畫區未來人口成長及住宅供需分析檢討、是否符合變更土城都市計畫(第三次通盤檢討)案工業區變更指導原則等，並詳予補充變更之必要性、適宜性及合理性，納入計畫書敘明。
- 四、土地使用部分：
(一)請就未來整體規劃構想、交通系統動線調整修正全街廓規劃願景（中長期），並補充將來如何達成其處理對策及操作方式，納入計畫書敘明。
(二)請補充本案基地空間配置概要(含配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、規劃公共停車空間、公共開放空間、容納人口)等基本資料，納入計畫書敘明。
(三)建議市政府通盤研議全市特定專用區之土地使用分區管制通案性規定，以資明確。
(四)請再詳予補充說明特定專用區未來產業規劃及建築使用計畫，並就土地使用分區管制規定補充說明乙種工業區及特定專用區使用項目之差異，以強化變更為特定專用區之目的、必要性及合理性，納入計畫書敘明。
- 五、交通計畫部分：
(一)本案開發後交通服務水準維持D~E級，仍請加強說明本次所提交通改善措施或方案之預期效益及交通改善重點，並補充交通影響評估報告書內容、新北市政府交通單位審查意見，納入計畫書敘明。
(二)有關增設20%公共停車位部分，建議優先評估集中留設於公園用地地下層或優先留設於適當位置，以確保其公共使用性，並納入新北市政府後續都市設計審查。
(三)有關變更後西北東南向8-15公尺計畫道路，請補充說明未來8公尺路段是否配合周邊發展規劃及交通動線需求調整為15公尺，並洽交通主管機關確認。
- 六、公共設施用地：
(一)本案公共設施用地劃設公園用地、綠地用地、廣場用地及道路用地，請補充說明其公益性及自明性，納入計畫書敘明。
(二)為改善都市生活環境品質，並考量公共設施及防災設施內部化原則，請補充鄰里性公共設施用地或劃設社會住宅之需求，納入計畫書敘明。
(三)本案基地東側大墓公公園，依大墓公管理員表示擬向新北市政府文化局申請設立古墓園區，考量未來規劃整體性，本案廣場及綠地用地內水圳明溝部分，開發後仍應保留該水路並確保其開放性，並建議於細部計畫之土地使用分區管制要點訂定相關規定，並納入日後新北市都市設計審議審查。
- 七、為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請補充提出針對本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構水平、垂直之安全防災空間，並納入計畫書內作為執行之參據。
- 八、涉及本會第662次、675次、727次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分及新修正之「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，請將處理情形詳予彙整列表逐項說明納入計畫書內，以利查考。
(一)為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
(二)自願捐贈之可建築用地，應以捐贈可建築用地為原則，折算繳納代金為例外，如有特殊情形改採折算繳納代金者，請詳述特殊情形之理由，代金折算方式是否詳加研議。
(三)變更後之住宅區、商業區其容積率不宜比照周邊住宅區、商業區之容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區、商業區之容積率。
F1＝【A／(A－ΔA)】×FF1：變更後之基準容積率。
F：變更前工業區之容積率。
A：變更前工業區面積。
ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
(四)變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。
(五)變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
(六)變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
(七)申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。
- 九、依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，變更後基準容積不得大於鄰近使用性質相同使用分區之容積率，有關本案擬變更為特定專用區允許作為住宅、商業、廠辦等使用，請市府參考整體開發目的與合理性，妥為訂定基準容積率並納入細部計畫規定，以資妥適；另本案主要計畫書所載之開發容積率，係屬細部計畫範疇，非屬主要計畫應表明事項，建議應予刪除，以符規定。
- 十、請依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，就本案依該規範有關規定處理情形詳予彙整逐項確實說明，納入計畫書。
十一、有關依都市計畫工業區變更審議規範應捐贈可建築土地之比例，請詳予補充計算說明，提請大會討論。
十二、本案如應實施環境影響評估，於報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。
十三、本案如經本會審議通過，回饋內容請納入計畫書敘明，並應請新北市政府與土地所權人簽訂協議書，納入計畫書，並俟新北市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖，報由本部逕予核定後實施。
十四、本案如經本會審決通過後，變更內容如有超出前次公開展覽範圍部分，請補辦公開展覽及說明會，公開展覽期間無公民或團體陳情意見，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；否則再提會討論。
十五、計畫書配合修正事項：
(一)參採市府列席人員說明，計畫案名建議修正為「變更土城都市計畫【部分乙種工業區為特定專用區（一）、特定專用區（二）、公園用地、公園用地兼供道路使用、綠地用地、廣場用地兼供道路使用及道路用地】（大安段589地號等44筆土地）案」。
(二)有關計畫區範圍及權屬部分，土地清冊表、謄本資料及同意書並不一致，除請市政府查明申請範圍土地權屬外，配合修正土地清冊表、土地登記簿謄本及土地變更使用同意書等相關權屬資料，以資妥適。
(三)本案辦理期程較長，相關計畫內容及檢附資料有所更迭，請配合土地使用計畫內容予以更新修正，以符實際。
(四)計畫區內變更後新增劃設西北東南向8-15公尺計畫道路，標示易造成混淆，請修正。
(五)請詳予補充與鄰地協調過程及結果，納入計畫書敘明。
十六、有關「行政特定專用區」部分，參據市政府列席人員的說明，考量配合市政府政策調整，應捐贈可建築土地由「行政特定專用區」變更為「商業區」，且經提新北市都市計畫委員109年9月20日第108次會議報告，至於原供市政府機關使用之規劃，將另覓基地興闢，故同意照市政府建議意見修正。
十七、逾期及逕向內政部陳情意見綜理表：如后附表2。
附表1修正後變更內容位置變更內容原計畫(公頃)新計畫(公頃)土城區大安段589地號等44筆土地乙種工業區(3.4075)特定專用區（一）(2.2936)特定專用區（二）(0.0916)公園用地(0.5597)公園用地兼供道路使用(0.0200)綠地用地(0.0619)廣場用地兼供道路使用(0.0476)道路用地(0.3331)附圖1變更內容示意圖附表2公民或團體再公展後逕向內政部陳情意見綜理表編號陳情人陳情建議理由陳情事項市府研析意見本會專案小組初步建議意見再逕1土城區大安段653、656、657地號等3筆土地1.陳情人初衷為協助港商盛至與新北市政府城鄉局考慮區域完整性(不要有零碎工業區)並樂見發展性，進而參與此變更案。
2.覆108.6.26文後無法確認是否有得到相對應保障，至今無法回覆港商盛至公司與城鄉局長官，深感抱歉！非專業人士無法短時間了解回答！也不知如何再回函(申請方雖有再提出方案卻仍有需要協調與瞭解之處)，且申請方至此無再主動聯繫陳情人協調商議解決方案，這四年多來幾乎都是陳情人主動邀請申請方了解情況。
3.107年5月13日城鄉局長官要求陳情人要參與與不參與，做回答選項，陳情人願意選參與，但是後續保障誰負責？陳情人會中一再表示樂見此區域發展與進步但需要土地財產保障。5/13招開協商會議中鄭股長詢問陳情人是否要的是保障與權利不受損，陳情人肯定回答：是(當日開會新北市城鄉局有錄音檔為證)只要能確保陳情人應有土地財產保障，陳情人樂見與申請人再協議雙方可接受方案，讓此地區發展。
未便採納。
理由:1.本案申請人前於103年取得陳情人及陳情位置相關土地所有權人同意書後納入本案共同辦理變更，並經新北市都委會審竣且提報貴會專案小組討論獲共識，原將續提大會審議。
2.後因陳情人與申請人協調合作方案未果，故本府城鄉發展局於108年5月13日召會協調，並責請申請人依會議結論於108年5月16日提出3合作方案，但陳情人以108年5月28日函另提出2方案:(1)採納方案1，惟同意期限至108年12月1日，爾後申請人須與其重新協議；(2)變更本件除下列各點外，涉及變更內容部分併綜合意見十六點辦理：
1.有關土城區大安段653、656、657地號等3筆陳情土地屬同一林姓家族共同持有部分，參據列席陳情人說明，為土地完整性及避免變更後產生崎零不整土地，同意申請人列席人員會中所提以等面積與申請人作土地交換為一宗完整土地之方案(如后附圖2)後，願意納入共同申請變更，惟後續不與申請人共同開發，保留自主開發權利，故考量土地交換及參與共同申請編號陳情人陳情建議理由陳情事項市府研析意見本會專案小組初步建議意見如新北市政府能居中保障百姓應有櫂利不受到損害，我方參與保持樂見此方案進行。
4.陳情人陳情函文中明確表示如有開會煩請通知與會可以跟委員報告，卻無機會！造成委員會長官誤解是陳情人無理取鬧，表達遺憾並抗議。
5.陳情主要原因：一、土地財產權利受損。二、未經土地持有人書面或會議記錄單方面同意新北市都委會決議事項損害陳情人權利(陳情人非合建或股東身分)。
- 三、與當初簽屬合作協議內容差異甚大(僅此一份合作協議書無其他協議書)。
6.陳情人業已同意申請人107.12.03所提出方案中其中3或4方案，將657地號臨中央路面寬移置另外土地持分人653地號後方解決爭議，並協助盡快通過此案，但申請方之後又否決此方案，令陳情人滿頭霧水，之後不得已才有陳情動作來保障小地主權利，並建請召開5/13協調會。
7.總結：只要能確保陳情人應有土地財產保障，陳情人樂見與申請人再範圍排除陳情位置等3筆土地，並撤回曾提供之同意書及雙方簽訂之協議書。後經申請人評估採排除陳情位置等3筆土地方案並修正計畫範圍後，續提108年9月20日新北市都市計畫委員會第108次會議報告洽悉在案。
3.承上，經查本案係由申請人整合相關土地所有權人後依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」申請之工業區個案變更，且本案業依陳情人意見將土城區大安段653、656、657地號等3筆土地排除於本案變更範圍，且排除後之土地非屬畸零地，仍得單獨開發建築，並未損害陳情人權益，變更之捐贈回饋分擔等私權部分，應於提大會審議前簽訂協議書，否則大安段653、656、657地號等3筆土地維持原計畫(即工業區)。
2.基地北側中央路三段規劃不得設置車輛出入口部分，參據列席陳情人說明，土地交換後仍保留個別土地開發權利，不與申請人共同開發，後續涉及依規定留設停車空間，又無法作為車輛出入口，影響權益甚鉅，故衡量大安段653、656、657地號納入計畫範圍，有助於都市景觀及環境品質改善，避免產生畸零分區(即編號陳情人陳情建議理由陳情事項市府研析意見本會專案小組初步建議意見協議雙方可接受方案，讓此地區發展。
故尊重申請人協調結果及據以修正之方案。
工業區)，建議新北市政府妥為考量個別基地開發車輛出入口交通動線規劃，並配合修訂細部計畫土地使用分區管制要點。