MOIO10561-討論事項-第６案：臺南市政府函為「變更善化都市計畫(部分農業區為住宅區、公園用地、社會福利設施用地、停車場用地及道路用地)(配合善化主要計畫(第四次通盤檢討)逕向內政部陳情編號8、14)案」。

會議紀錄id

MOIO10561

案件id

MOI通檢分農業2024514

概要說明

• 說明：
  (1)本案係依善化主要計畫指導及都市計畫農業區變更使用審議規範提出申請變更，並採「捐贈」方式辦理開發。
  (2)惟後續俟都市計畫審竣，仍需取得全數土地所有權人同意之證明文件並予本府簽訂協議書始得發布實施，仍請申請單位應妥與土地所有權人溝通協調。
  【備註】陳情人劉○雯已代表列席本會專案小組第2次會議說明。
  陳情人：劉○雯善化光華段捐贈範圍17.47公頃地形狹長，東側寬，西側狹小，建議不分1.建議事項取消部分細部1.補充陳情意見第編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項申請單位回覆說明臺南市政府研析意見專案小組初步建議意見(代表人)光華段43、45、47、48、49等共12筆地號113.2.1第2次專案小組會議上補充意見大小街廓，採均字分配，棋盤道路規劃。
  (一)理由如下:1.細部計畫東北側8米路之規劃，重劃後43~49地號所有權人土地位置分配於8米路兩側，寬度窄，深度長，使得所有權人無法集中選地興建具規模之大樓建築。(附件一)2.善化段土地所有權人與申請人合約之約定，”重劃後土地分配位置應以重劃前之原有土地分配位置為原則”，需考慮56.57地號土地所有權人土地分配後出入之道路。(附件二)3.細部圖東北側原8米路與12米路交會處為T字形路口，形成傳統之「路沖」路口，建議改為十字路口。(圖說標示紅字T字型)細部計畫建議修圖如下:1.原公園東側上方8米路廢除。(圖說紅色x)2.公園上方增設8米路與下方8米路垂直對齊，就不會形成T字路口路沖的問題。(圖說標示2.)(二)懇請臺南市政府於都市計畫審竣通過後，發函地主簽立協議書時，併同發函要求申請人辦理以1~3項說明會，才准予核定之開發許可和雜項執照。
  1.後續作業流程相關說明會。
  2.模擬配地原地分配選地說明會。
  3.合約增補條文(稅賦費用負擔、移轉登記事項、各項附件簽立、雙方權利義務等..合約為載明事項)提問說明會。
  謹此萬分感謝善化光華段43、45、47、48、49等共12筆地號土地所有權人劉○雯於113年2月1日列席陳述意見計畫道路與增設細部計畫道路方案，業已酌予採納。
  2.同時因採納｢公園上方增設8米路與下方8米路垂直對齊｣方案，於審議會上亦與陳情人代表說明，須併同酌予取消公園用地南側部分東西向8米細部計畫道路改由住宅區之法定空地集中方式留設緩衝帶，避免於公園東側形成過近路口，造成車輛於號誌路口回堵，同時此一調整方案亦可維持整體公共設施用地比例40.5%，不影響地主權益。
  3.陳情建議事項二有關簽立協議書建議程序，依目前審議慣(一)項有關部分細部計畫道路規劃事項，建議酌予採納。
  理由:同前述第3、第4點意見說明。
  2.補充陳情意見第(二)項建請本府要求申請單位舉辦說明會，說明有關配、選地作業流程、土地移轉登記等權利義務問題，說明內容均係屬申請單位與土地所有權人私契約協議與分配問題部份，建議不予討論。
  理由：
  同前述第5點意見說明。
  【備註】陳情人劉○雯編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項申請單位回覆說明臺南市政府研析意見專案小組初步建議意見例，須簽立協議書並於公共設施用地移轉後，都市計畫始得發布實施，故相關作業將於都市計畫方案審議通過後啟動。並已將前揭辦理方式納入都市計畫書之事業及財務計畫乙節以茲依循。
  已代表列席本會專案小組第2次會議說明。
  陳情人土地主要計畫內容附圖1：陳情人土地套疊主要計畫公展草案附圖2：陳情人土地套疊主要計畫報部方案陳情人土地細部計畫內容附圖3：陳情人土地套疊細部計畫公展草案附圖4：陳情人土地套疊細部計畫市大會審竣方案附圖5：申請單位提會說明之細部計畫示意圖

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組初步建議意見(詳附錄)及臺南市政府113年4月9日府都綜字第1130514795號函送修正內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
• 一、為避免都市蛙躍發展及農地生產環境破碎化，請市政府詳予補充善化農業區之發展構想、釋出區位之可行性，以及本案變更後剩餘農業區之後續配套措施。
• 二、為因應人口引進所衍生之公共設施需求，請評估未來新增相關公共設施之補足或改善策略；並就本案都市防災提供大尺度之疏散或避難動線圖說資料，以強化與善化市區之防救災系統之串聯與整合機制。
• 三、基於中央推動社會住宅之政策目標，請市政府將部分代用地(0.61公頃)調整為社會福利設施用地(如圖一)，以增加直接興建社會住宅之儲備用地，俾利因應未來周邊都市發展之居住需求及強化本案變更之公益性。
• 四、有關協議書應載明事項及回饋執行等規範，考量係屬地方政府權責，請依市府所定之通案性規範配合修正，以利因地制宜並兼顧可行。另本案附帶條件內容過於簡略，請市府再酌予調整文字，以茲明確。
  圖一：修正變更內容示意圖【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見(彙整112年9月21日及113年2月1日2次會議)本案建議除下列各點外，其餘照臺南市政府核議意見通過，並請市府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書(修正部分請加劃底線)、圖到署後，提請委員會審議。
• 一、本案原為「變更善化主要計畫(第四次通盤檢討)案」逕向內政部陳情案件，因計畫區現況人口已超過計畫人口，住宅區使用率亦已達8成以上，農業區面臨轉型調整，故就陳情範圍周邊農業區訂定變更指導原則，由地主另案依「都市計畫農業區變更使用審議規範」法定程序辦理。為瞭解本案辦理背景及強化變更必要性，請市府依下列意見補充納入計畫書敘明：
  (一)請補充全市農業區之開放使用、管制計畫、容許開發總量管制等指導原則、本案原陳情內容與範圍、善化四通對本案之發展定位與構想、變更後剩餘零星農業區後續配套措施。
  (二)本案開發目的係增加可建築用地以滿足南科產業園區就業人口引進，然南科周邊都市計畫近期已陸續釋出發展腹地，為避免供需失衡，請補充周邊都市計畫人口發展現況與鄰近整體開發地區所提供之住商面積總量及使用情形。
  (三)善化四通前已配合人口成長所需，計畫人口由26,000人調整至28,000人。本次預計引入2,500人，加計現況人口後已超越計畫人口，故請於計畫書補充分析整體計畫人口檢討，以作為下次通盤檢討調整基礎。同時為避免都市發展用地蛙躍式發展，請說明開發範圍勘選原則、區位選址評估與適宜性、住宅需求及進駐人口合理性、具體人口引進策略。另為避免衝擊現有公共設施服務水準，請研提相關因應改善措施。
  (四)為確保民生用水用電無虞，請補充公用設備未來留設區位及使用計畫、生活污水處理機制，並說明區內防災計畫及救災動線。
  (五)請補充現有國中、小學之服務範圍及學區之劃分，並分析容納本案變更後所增加學童之就學需求問題。
• 二、土地使用計畫(一)請補充劃設公共設施用地之考量依據，包括公共設施用地供給需求、區位適宜性、滯洪池劃設原則與型式，以及對於周邊整體環境提升之助益等分析內容，並請市府相關單位表示意見。
  (二)本案變更回饋之社福用地及部分住宅區代用地，請配合社宅政策於計畫書適當章節敘明後續市府社宅儲備用地之構想或計畫。
  (三)考量本次新增公園用地之完整性，建議將「停十」停車場用地調整為公園用地，並納入鄰接之公園用地(公五)合併規劃與編號，以強化系統性與變更效益；另「停九」停車場用地因屬鄰里性公設性質，建議改列細部計畫，修正如表一、圖一所示。
• 三、依據經濟部水利署108年10月30日經水河字第10816149580號函有關土地開發利用如符合「出流管制計畫書與規劃書審核監督及免辦認定辦法」第2條及第3條規定，應於變更都市計畫送本部核定前取得經主管機關核定之出流管制規劃書等文件，並納入計畫書附件以茲明確。
• 四、請市府依其都市計畫變更內容，逐項檢核「都市計畫農業區變更使用審議規範」並補充其處理情形，彙製成表納入計畫書。
• 五、其他：
  (一)計畫案名請配合審議結果修正；審核摘要表請補充公展登報版面。
  (二)現行計畫章節請補充都市計畫變更歷程彙整表；實施進度與經費明細表請加註其他土地取得方式。
  (三)計畫書、圖未來辦理核定作業時，請確實依「都市計畫書圖製作要點」詳予製作，並將相關統計資料更新至最近年期，以茲妥適。
  (四)本案請全部土地所有權人與臺南市政府簽訂協議書，並納入都市計畫書規定，具結保證依核定計畫書、圖有關規定辦理，並俟臺南市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施。
  (五)本案如經本會審議通過後，變更內容與原公開展覽內容不一致者，應另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無公民或團體陳情意見，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；否則再提會討論。
• 六、財政部國有財產署書面意見略以：
  經查變更位置涉本署經管國有土地面積為0.069444公頃，其中劃設為公共設施用地部分(含細部計畫劃設之公共設施)約為0.0569公頃，佔變更面積之81.93%，已逾本案規定之變更回饋比例40.5%。爰請開發單位於都市計畫發布實施前，應依國有財產法等相關規定取得國有土地所有權，並切結願自行負擔都市計畫相關變更回饋。
• 七、逕向內政部陳情意見綜理表，詳表二。
  表一：修正後變更主要計畫土地使用計畫面積表項目修正方案面積(公頃)百分比(%)住宅區12.6972.64公共設施用地公園用地3.2118.37停車場用地0.000.00社會福利設施用地0.382.18道路用地1.196.81小計4.7827.36合計17.47100.00註:表列面積及百分比概以小數點後2位數核算，實際仍應依分割測量結果為準。
  圖一：修正變更內容示意圖表二：逕向內政部陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項申請單位回覆說明臺南市政府研析意見專案小組初步建議意見部1陳情人：劉○雯(代表人)光華段43、45、47、48、49等共12筆地號(營授辦審字第1123510772號函、南市都綜字第1121166468A號函)陳情文陳情人:劉○雯(代表人)(善化區光華段43、45、47、48、49等共12筆地號持有者)事由:臺南善化主要計畫(第四次通盤檢討)逕向內政部陳情編號8、14案陳情位置：
  經度:23.134140019833緯度:120.303119989253地址:741臺南市光華段45號陳情內容:1.於112年7月7日收到大北開發掛號信函，內容為台南市都市計畫委員會第121次會議審議案件第4案紀錄內容(臺南市政府發文編號:府都綜字第1120790813號函)；日期：中華民國112年6月19日已提交內政部都市計畫委員會進行審議。於收到文後，網上詳閱才予得知與111年8月8日公開展覽之細部計畫不同，於是與大北開發黃子函代表溝通，黃請示公司後回覆:我們會待分配土地時再一併討論，拒絕溝通及細部調整修圖。
  2.地主與大北開發簽訂台南市善化區光華段農業區土地合作開發合約書之第七條送交市政府審查前，須經甲方同意細部計畫之圖說，甲方不同意之則本合約亦得終止，大北開發未遵守其合約約定前來合意協商送審圖說，逕自送審台南市政府。另合約書第5條公共設施比例為40%與111年8月8日之公展發布的代用地與公共設施總計應為40.5%有所不1.提送內政部審議方案係依台南市都市計畫委員會審議決議，且經內政部審竣後針對予公開展覽草案不同之處尚會進行再公開展覽。
  2.回饋比例40.5%屬公開展覽草案內容，業於都市計畫公開展覽期間掛號通知全數土地所有權人並召開說明會，且於市都委會審議期間皆無土地所有權人對回饋比例40.5%提出異議。
  至於地主分回比例屬雙方分配議題，另由申請單位與土地所有權人詳予溝通。
  3.本案尚未進入實際土地分配階段，於公共設施1.陳情申請單位與土地所有權人溝通過程，非屬都市計畫範疇，建議不予討論。
  2.陳情申請單位與土地所有權人私契約協議與分配問題，非屬都市計畫範疇，建議不予討論。
  3.陳情調整計畫道路之意見，建議酌予採納。
  理由：
  陳情事項涉及細部計畫道路系統規劃，考量街廓大小影響土地分配，酌予調整廣場(兼供道路使用)位置，並納入細部計畫辦理。
  4.陳情調整計畫道路之意見，建議酌予採納。
  理由:陳情事項涉除涉及細部計畫部分請市府本於職權自行核處外，其餘照市府研析意見。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項申請單位回覆說明臺南市政府研析意見專案小組初步建議意見同，應其重新更改合約地費地14.5%，大北開發一樣拒絕承認其合約內容不予溝通，代表黃小姐提到：那割掉你們的地不要做好了，你們到底想不想做等話語，實為令人心寒及不予信任。(合約書詳附加檔案圖說共4頁)3.合約開發書第5條：甲方重劃後土地分配位置應以重劃前之原有土地分配相關位置為原則，但大北開發罔顧全體地主之權益，顧其私利。
  其一：報部圖說8米路設置於15、43、44、45地號土地中央，對原地主無法集中選地實為不妥。
  其二：56、57地號之侯○芬地主將無路可進出，何以照原有土地位置分配。故應維持111年8月8日公開展覽原10米路位置但可改8米路，供其56、57地號地主通行之權利，並利其後續原土地位置分配。(詳附加檔案圖說)4.同上，細部修圖後右方街廓過大，建議增加8米路於31、32、33地號之中央，以利中西側地主因捐贈之土地，位於公園地和市府代用地位置而無法原位置土地分配，因而須改為東側配地，故需預留其道路進出，以利其後續分配土地。(詳附加檔案圖說)5.本案所有地主原意是自辦重劃，但台南市賴清德市長103年下達行政命令3公頃以上不得辦理自辦重劃，遂依其都市計畫農業區變更使用審議規範而改為捐贈，地主對其法令程序不清楚也難以了解，原以為開發公司會為地主組重劃委員會或開立說明會，但從107年至今從無有過任何與地主面對面的做法，實為黑箱作業。
  用地範圍審竣定案後，申請單位始可據與土地所有權人協議分回土地位置。
  4.陳情人建議之細部計畫道路於市都委會審議時考量大街廓不利土地分配，故酌予調整廣場兼道路用地位置，爰此，擬將8米南北向廣道用地與公園用地南側8米計畫道路予以順接，同時為避免貫通後形成短路口，故酌予取消公園用地南側部分東西向8米計畫道路，修正方案詳附圖。
  5.本案採自願捐贈方式開發，於後續尚有取得土地所有權人同意公共設施用地捐贈之協議書程序，故仍需及細部計畫道路系統規劃，考量街廓大小影響土地分配及道路系統連貫與路口配置等議題，酌予調整廣場(兼供道路使用)位置以銜接南側8m計畫道路，並取消公園用地南側東西向8m計畫道路，並納入細部計畫辦理。
  (本計畫調整後「廣場(兼供道路使用)」方案內容詳附圖5；陳情人土地於主、細計方案位置詳附圖1~4。)5.陳情主管機關監督申請單位進行土地分配事宜，建議不予討論。
  惟陳情事項涉及本計畫開發方式、土地分配等，攸關本計畫後續推編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項申請單位回覆說明臺南市政府研析意見專案小組初步建議意見懇請主管機關協助監管大北開發公司或以文書下達命令幫助全體地主成立委員會監督開發公司後續模擬配地，費用證明審核核銷等。
  與土地所有權人合議分配位置以利協議書簽訂，分配原則亦將參照市地重劃精神，以原位置分配為原則，陳情人所述之模擬配地方案將於都市計畫方案審定後啟動。
  動可行性，建議由申請人持續與土地所有權人溝通並取得全體同意。