MOIO10601-討論事項-第７案：苗栗縣政府函為「變更公館都市計畫(第五次通盤檢討)案」。

會議紀錄id

MOIO10601

案件id

MOI通檢變都計2024730

概要說明

說明：
一、敬復公館鄉公所110年10月19日公鄉建字第1100011842號函及苗栗縣政府110年10月19日府商都字第1100193200號函。
二、據苗栗縣政府110年2月4日第289次「變更公館鄉都市計劃〈第五次通盤檢討〉會議議決；「變更案第四案」之南側『VI-10-8M』計畫道路，需由公館鄉公所繼續辦理「再行檢討」及「三年內提市地重劃之可行性評估報告供內政部審核」，因會議議決至今已逾8個月，公館鄉公所是否仍繼續辦理？事關申請人之權益，公館鄉公所應將辦理情形惠復。非以；「本鄉都市計畫區現有私人土地供公共通行之道路，未開闢面積達2.95公頃。預估徵收費用7億元，囿於本所財源短紬，短期難辦理徵收補償」隨便敷衍申請人對公眾事務知的權利、想用搪塞滿混方式結案了事。
三、其次，公館鄉公所於上揭〈第1100011842號〉函建議申請人；可以都帀計畫私有公理解編之公共設施保留地?而且「變更第四案」有三戶於民國61年搶建之違章建築〈基地號：館聖段304、301、300、316號土地〉若不符『市場用地』用途，是否應拆除恢復土地原狀？否則對其他地主不公平。另外，館聖段296-1、298、302、303、305、306、312號〈等7筆〉土地究竟是『住宅區』或『市場用地』？因至今妾身未明致無法建築使用，倘若最後經第5次通盤檢討後，施行計畫者〈政府〉為了少數地主〈館聖段296、307、304、301、300、316地號〉之既得利益，逼迫其他地主配合恢復作『市場用地』，館聖段296-1、298302、303、305、306、312號〈等7筆〉土地地主寧可申請優先辦理解編，也不同意恢復作『市場用地』，建請公館鄉公所及苗栗縣政府應研提意見轉呈給內政部營建署知悉。
二、請參照都市計畫定期通盤檢討實施辦法第21條規定：「應依據該地區之發展情形，予以檢討…」，蓋因92年辦理第4次通盤檢討時，已考量無『市場編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項苗栗縣政府研析意見專案小組初步建議意見設保留地向苗栗縣縣府申請『容積轉移』或『與公有非公用土地辦理交換』，恐有為難申請人的理由，茲分述如下：
（一）按都市計畫容積移轉實施辦法第16條規定；容積移轉之申請人僅由「接受基地所有權人」或「公有土地地上權人」或「實施者」提出辦理，並非是「送出基地所有權人」提出申請。
（二）再者辦理容積移轉，需藉由「土地開發業者」或「建商」居間收購、整合後，再將都市計畫私有公設保留地捐贈給政府，以換取在「同—都市計畫內的土地」的容積獎勵。
（三）次依都市計畫容積移轉實施辦法第6條第3項規定；私有都市計晝公共設施保留地，不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者為限。蓋因第五次通盤檢時專案小組審議：要將『VI-10-8M』計畫道路用地併同原市一用地，採市地重用地』需求，故將『市場用地』變更為『住宅區』，如今110年第五次通盤檢討卻因當初附帶條件與開發期程逾期，且重劃開發又窒礙難行，因而恢復為『市場用地』使用，此舉難道沒有與時事及相關规定背道而馳？再言，通盤檢討是修正都市計畫部分不合時宜或不一致之規定，俾落實計畫管制之目標，況且「公館鄉都市計劃」自民國47年核准至今，肯定有不合時宜的建築、公共設施、道路用地，原以為透過”通盤檢討”後，就可能做修正和調整，以符合實需，結果竟是要恢復舊制來適應新環境需要，難道施行計畫者未見現今<110年>街頭巷尾乙隨處都有「24小時便利超商」及「超市」林立，會比92年的時代更需要保留這麼一大塊『傳統市場用地』?
三、復按都市計畫定期通盤檢討實施辦法第42條後段規定；為爭取時效，「有關都市計畫通盤檢討應由鄉（鎮、市）公所辦理者，改由縣政府辦理之」。內政部視各都市計畫區規模及未徵收公共設施保留地面積，各縣（市）政編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項苗栗縣政府研析意見專案小組初步建議意見劃整體開發。故「交換權益」已有申請資格限制，而且需移轉至「同一主要計畫地區」範圍內，因此要在「公館鄉都市計畫範圍內」找「接受基地」,找『土地開發業者」或『建商」辦理『容積轉移」，這麼複雜的是鄉公所都無法達成，豈是申請人可獨自勝任?（四）複查109、110年度苗栗縣政府辦理都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換案之「可供交換之公有非公用土地」，位於竹南鎮后厝段66-2地號，面積43.52m2，公告地價8500元/m2，現況屬於建築物後面的畸零地，根本無法提供單獨興建使用，經查其他辦理交換之公有非公用土地，均是「持分地」或「畸零地」，若屬可供單獨建築土地，政府會開放給民眾交換?而且依都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法第4條第1項規定已限制；都市計畫書規定應以市地府財力等級，再由中央都市更新基金支應補助辦理。因此都市計畫各權責機關實無理由不辦理徵收已拖48年之久『VI-10-8M』計畫道路，倘政府執政依在慢郎中，實有失威信，為此特別請託公館鄉公所及苗栗縣政府能重視申請人陳情意見，並依內政部營建署<110年10月25日>營授辦審字第1100077211號函指示；『審慎研酌並研提具體意見送營建署彙辦』，莫再互踢皮球，找藉口推卸責任，讓人民一再失望。
編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項苗栗縣政府研析意見專案小組初步建議意見重劃、區段徵收或開發許可等整體開發方式取得，不得與公有非公用土地辦理交換。
四、由上可證，公館鄉公所提議『容積移轉』或『與公有非公用土地辦理交換』此種換湯不換藥方式絕非上上之策。申請人唯有遺憾，公館都市計畫歷經第五次通盤檢討後，仍無法解決『VI-10-8M』計畫道路辦理徵收的問題，因第五次通盤檢討又再調整計劃年限，不得不質疑民國125年屆至後公館鄉公所就一定能籌到經費完成徵收計劃?否則調整計劃年限用意豈不是故意在故意時間而已?

決議

決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（詳附錄）及苗栗縣政府113年3月25日府商都字第1130051057號函送修正內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
一、變更內容綜理表變更編號3(一)參據縣政府及鄉公所列席人員說明，周邊道路用地已納入生活圈道路交通系統建設計畫，刻正由鄉公所辦理協議價購及用地取得作業，故不納入檢討。
(二)基於整體公館都市計畫之5項公共設施用地不足，以及本案原附帶條件規定與回饋機制檢討之合理性，故本案公共設施用地劃設比例不宜低於30%，且應以集中劃設為原則，並請縣政府考量整體開發可行性及負擔合理性，再予調整修正。
二、有關配合本會專案小組審議「變更公館都市計畫（公共設施用地專案通盤檢討）案」之建議意見，於本案針對機關用地（機三）與都市計畫邊界檢討調整部分，同意縣政府所提新增變更內容（詳附件1）。
三、計畫書生態都市發展策略1節，應呼應當地實際發展紋理及定位構想，並強化具體規劃論述，以作為後續都市規劃與管理之指導原則。另請將本案相關基本調查資料、土地權屬、法規等內容更新至最新年期。
四、本案如經本會審決通過後，變更內容如有超出原公開展覽範圍者，應依都市計畫法第19條規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無公民或團體陳情意見，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；否則再提會討論。
五、苗栗縣政府得視實際發展需求，分階段報由內政部核定後，依法發布實施。
附件1表1：新增變更內容綜理表變更位置變更內容原計畫新計畫館福段171、172、173-1地號等3筆土地機關用地(機(三))(0.0305公頃)劃出計畫範圍(0.0305公頃)圖1：新增變更內容示意圖【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見（彙整111年3月25日及112年6月2日共2次會議）本案建議除下列各點外，其餘照苗栗縣政府核議意見通過，並請縣政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部分請加劃底線）、圖後，提請委員會審議。
一、上位計畫及相關計畫：請苗栗縣政府妥為檢視並更新全國國土計畫、苗栗縣國土計畫、相關計畫或政策方向等年期及內容後，補充說明上位計畫發展構想、相關計畫內容等對本計畫區之空間結構界定、發展定位及土地利用指導原則。
二、都市願景及發展策略構想：請配合上位計畫及苗栗縣對公館鄉有關產業、觀光、生態等發展願景之指導，就本次通檢所提發展課題與對策予以檢視釐清，研提相關課題之具體可行因應策略或方案（如人口發展趨勢、公共設施檢討等），並補充所提規劃或檢討變更原則與實質變更內容之關聯性，以落實計畫內容。
三、請將本計畫區之現況基本調查資料更新至最新年期，敘明與規劃策略之連結，並建議適度補充相關區位、分布等圖示說明資料，以為本次發展預測與檢討分析之依據。
四、計畫人口：考量本計畫區現況與未來發展需求，故同意縣政府依人口成長趨勢、苗栗縣國土計畫人口分派、可容納人口數等計畫人口供需面檢討及推估分析後，將目標年之計畫人口由16,000人調整修正為13,000人，並詳加補充未來可吸引人口、住、商發展可供居住人口等論述及引導策略，以資完備。
五、土地使用計畫：請就各使用分區之供需檢討及課題分析補充可行因應策略或具體方案（如工業區利用與轉型、大型公有地檢討等），並敘明與實質變更內容之關聯性。
六、公共設施用地：請補充說明本計畫區公共設施開闢利用情形、用地需求分析、檢討變更原則，以及公共設施專案通盤檢討辦理情形與相關檢討原則，並就「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定檢討公共設施用地劃設標準之不足部分研擬具體可行處理方案與相關因應對策，供審議參考。
七、都市防災計畫：請配合當地災害歷史與災害潛勢分析，並因應氣候變遷與氣象型災害，就本計畫區居住環境與活動、環境敏感地區等分布及影響，針對防救災之安全、疏散、替代系統等規劃，補充相關因應策略或措施，以完備都市防災計畫之內容。
八、實施進度及經費：請妥為檢視計畫書所列公共設施項目及其土地取得方式、經費來源、開發時程等合理性，並釐清本次通檢與公共設施專案通檢之競合關係，予以核實估列及修正相關內容，以資明確。
九、主要計畫與細部計畫請分開擬定，另除將土地使用分區管制原則納入主要計畫予以規範外，並依下列各點辦理：
（一）為避免因細部計畫未能及時完成擬定程序而衍生指定建築線、核發建築執照、公共設施變更回饋措施及公共設施保留地稅賦減免等相關問題，請苗栗縣政府視地方發展現況與實際需求，依都市計畫法相關規定及主要計畫之指導，先行擬定細部計畫。
（二）細部計畫擬定後，請依法定程序及本部91年6月13日台內營字第0910084279號函頒「都市計畫細部計畫審議原則」提報苗栗縣都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具經本會審議通過之主要計畫相關變更計畫書、圖報部核定。
十、變更內容綜理表：詳附表1。
十一、逕向本部陳情意見綜理表：詳附表2。

附件

附表1：變更內容綜理表變更編號公展編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫(公頃)新計畫(公頃)11調整計畫目標年期民國100年民國125年配合「苗栗縣國土計畫」(草案)，調整計畫年期為125年。
除變更理由配合苗栗縣國土計畫公告實施修正外，其餘照縣政府核議意見通過。
23公兒(五)北側住宅區住宅區(0.0022公頃)鄰里公園兼兒童遊樂場(公兒(五))(0.0022公頃)1.配合現況開闢情形，調整現有鄰里公園兼兒童遊樂場(公兒(五))劃設範圍，調整範圍土地係屬公館鄉所有。
2.補充計畫區公園綠地等開放空間之不足。
建議除變更理由補充敘明現況使用及變更後對交通之影響與因應措施外，其餘照縣政府核議意見通過。
34停(三)東側之住宅區附帶條件(原「市一」市場用地)住宅區(附帶條件)(0.2804公頃)市場用地(0.2804公頃)1.該附帶條件地區係於民國92年辦理第四次通盤檢討將市場用地變更為住宅區附帶條件，至今已逾開發期程。依原附帶條件規定，應於下次通盤檢討時變更為其他適當之公共設施用地。
2.考量現行公館都市計畫並無市場用地且該本案現況為黃昏市場使用，且經辦理私有土地所有權人意願調查顯示重劃開發滯礙難行，爰建議回復為原市場用地。
本案建議就市場用地之使用需求與規劃、周邊發展紋理與整體道路系統規劃、民眾意願、公共設施劃設與回饋機制、附帶條件規定檢討及整體開發可行性等，再予審慎評估並研提具體可行方案後，提請委員會討論。
45館陽段4、7-2、7-3、62-3地號等4筆土地道路用地(0.0265公頃)住宅區(0.0265公頃)1.館陽段4、7-2、7-3、62-3地號等4筆土地現為道路用地(人行步道用地)。經查其規劃原則，係於民國62年擴大都市計畫時為隔離北側原工業區及南側住宅區，爰劃設綠地用地。其後於民國75年第二次通盤檢變更道路用地內容部分係屬4M人行步道用地。
建議除補充溝渠現況與灌排功能、建築物相對位置與都市計畫歷程、人行步道規劃原意及其異動對住宅區權益變更編號公展編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫(公頃)新計畫(公頃)討因交通系統完整性，變更上開綠地用地為道路用地，除作交通使用仍具備隔離工業區及住宅區之功能，惟迄今尚未開闢。
2.民國86年北側工業區已變更為住宅區，並以重劃方式辦理(即台蠶自辦市地重劃區)，已無隔離功能之需求。
3.民國86年辦理市地重劃時，因紙圖精度不高，造成重劃範圍南偏形成誤差，民國92年辦理都市計畫圖重製時，係又依規劃原意，依已完成重劃範圍向南側劃設人行步道用地，影響現有合法建物範圍。理由如下(詳圖6-3)：
(1)依78年樁位圖，樁號S600、S647、S640、S612連線為原工業區南界(即台蠶自辦市地重劃區南界)，且其與台蠶段25、24-1、27-11地號南側之地籍線重合；本案變更範圍館陽段4、7-2、7-3、62-3地號等4筆土地則位於該界線南側。
(2)依78年樁位圖，本案人行步道用地於78年尚未釘樁。至102年配合重製後計畫圖增釘C204、C205、C206、C207、C208等道路中心樁。
(3)經檢核62年擴大都市計畫劃設原綠地用地、75年第二次通盤檢討綠地用地變更為人行步道用地之位置，應位於原工業影響、本案變更之具體理由及回饋規定等論述外，其餘照縣政府核議意見通過。
變更編號公展編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫(公頃)新計畫(公頃)區範圍內。
(4)本案館陽段7-2、7-3、62-3等地號之地籍分割線，除館陽段4地號為78年登記外，其餘館陽段7-2、7-3、62-3地號皆為102年辦理樁位測釘(92年四通發布)後於103年因逕為分割而新增。
4.考量現行計畫人行步道用地存在合法建物，係因早期樁位測釘範圍偏差及後續重劃、重製辦理之成果係將該範圍由原規劃之住宅區劃為人行步道用地。考量現況合法建物權益，以不影響該區交通系統完整性，並考量實際使用現況予以變更，並免予回饋。
56館學段153、154、157地號等3筆土地住宅區(0.0849公頃)機關用地(機(五))(0.0849公頃)1.館學段153、154、157地號等3筆土地，均為公有地，其中館學段153、157地號為公館鄉所有，館學段154地號為苗栗縣政府管理之土地，現況已開闢為公館鄉衛生所使用。
2.依實際使用現況予以變更。
建議除補充變更範圍之地籍權屬、開闢使用及道路截角劃設情形外，其餘照縣政府核議意見通過。
6–館學段171、188等地號，以及館福段8地號，共計3筆土地機關用地(機(四))(0.0320公頃)綠地用地(綠2)綠地用地(綠2)(0.0320公頃)機四用地夾雜農田水利會土地，考量其現況為溝渠使用，爰調整為綠地，以補充本計畫區五項公設面積。
建議除補充機四用地之整體規劃利用與公設專通檢討情形、變更範圍之權屬分布與變更理由、溝渠之使用規劃與功能系統及相關單位意見外，其餘照縣政府核議意見變更編號公展編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫(公頃)新計畫(公頃)通過。
7-計畫區內4公尺人行步道道路用地(4M人行步道)(0.2421公頃)道路用地(0.2421公頃)1.人行步道用地依內政部營建署函示不得通行車輛，因此面臨人行步道之建築基地申請建築執照時，雖擬留設停車空間，但礙於臨接之人行步道無法供車輛通行使用，因而需依「苗栗縣建築物附建防空避難設備或停車空間繳納代金及管理使用自治條例」繳納停車空間代金，造成土地所有權人額外負擔。
2.為解決面臨人行步道之建築基地需依規定留設停車空間及其車道出入通行之執行疑義，爰依108年12月16日本縣都市計畫委員會第280次決議「都市計畫人行步道檢討處理原則」辦理。其中若人行步道用地出入兩側皆可連接計畫道路者，建議變更為道路用地，應於土地使用分區管制要點增訂「道路用地兩側建築基地應沿計畫道路退縮1公尺供公眾通行使用，不得作騎樓，並得計入法定空地。」規定並指認位置。
建議照縣政府核議意見通過。
810都市計畫圖訂正文中用地(0.0049公頃)文小用地(文小(二))(0.0049公頃)1.經查文中、文小(二)用地分區界線於第四次通盤檢討都市計畫圖重製時，係配合使用現況展繪。
2.經民國105年1月22日現地會勘及公鄉建字第1050001267號會勘紀錄內容確認文中、文小(二)界線位置，與現有計畫圖產生差異。
有關都市計畫圖訂正內容，請納入計畫書適當章節補充敘明，故本案建議予以移除。
文小用地(文小(二))(0.0037公頃)文中用地(0.0037公頃)變更編號公展編號位置變更內容變更理由備註專案小組初步建議意見原計畫(公頃)新計畫(公頃)3.配合修訂後文中、文小(二)用地分區界樁位爰予以訂正分區界現範圍，以符合現況。
911都市計畫圖訂正鄰里公園兼兒童遊樂場(0.3528公頃)住宅區(1.3888公頃)1.民國92年辦理第四次通盤檢討都市計畫圖重製作業時，將「擬定公館都市計畫(原公園用地及部份機二機關用地變更為住宅區)細部計畫」及「擬定公館都市計畫(原「工二」工業區變更為住宅區)細部計畫」等2處細部計畫圖內容納入現行主要計畫圖中，惟土地使用分區面積未同時併入，造成現行主要計畫之書、圖內容不符。
2.為避免造成日後執行上之疑義，訂正現行主要計畫圖，將另行擬定細部計畫範圍內之土地使用內容回歸該細部計畫管理。
有關都市計畫圖訂正內容，請納入計畫書適當章節補充敘明，故本案建議予以移除。
機關用地(0.1328公頃)道路用地(0.9032公頃)廣場兼停車場(0.1303公頃)住宅區(0.6165公頃)鄰里公園兼兒童遊樂場(0.2277公頃)道路用地(0.2585公頃)10-土地使用分區管制要點土地使用分區管制要點修訂後土地使用分區管制要點配合相關法律規定修正、生態都市理念、實際發展現況以及因應都市發展需求，修訂調整相關土地使用分區管制要點內容。
建議除將土地使用管制要點納入細部計畫外，其餘併專案小組初步建議意見九。
附表2：逕向本部陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項苗栗縣政府研析意見專案小組初步建議意見1謝○宏、謝○政、謝○迪、謝○賢停(三)東側之住宅區附帶條件(原「市一」市場用地)【館聖段296-1、298、302、303、305、306、312；296、307、304、301、300、316地號】及周邊道路【「VI-10-8M」（館聖段355、355-1、355-2、355-3）】主旨：有關苗栗縣政府110年2月4日289次「變更公館鄉都市計劃」(第五次通盤檢討)議決「變更第四案」之『住宅區』用地及『VI-10-8M』計劃道路徵收案，該議決案之後續辦理情形