MOIO10671-討論事項-第１案：桃園市政府函為「變更龍壽、迴龍地區主要計畫(第三次通盤檢討)(含都市計畫圖重製)案」。

會議紀錄id

MOIO10671

案件id

MOI通檢龍地區20241119

概要說明

• 說明：
  1.本所受託「龍壽、迴龍地區都市計畫案(桃園市部分)(公共設施用地專案通盤檢討)案」，基地座落於桃園市龜山區龍華段780-2、782、789、790、791、997等六筆地號，基地面積為6007.63㎡，使用分區為公園用地。新亞建設開發股份有限公司於84年4月13日取得迄今已逾28年，市政府未辦理徵收。
  2.依「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」檢討變更無需使用之公共設施保留，研擬變更原則下：(一)土地範圍完整可供建築使用(6,007.63.㎡)、(二)劃設之使用分區原則宜與毗鄰土地相同(南側緊臨住宅區)、(三)依循都市空間發展紋理，適宜供居住使用者劃設為住宅區(適合住宅區)，變更住宅區，合先敘明。
  3.公共設施用地陳情解編評估審查作業，陳請貴局會辦。
  陳情內容：
  1.今有桃園市龜山區龍華段780-2、782、789、790、791、997等六筆地號(計6007.63平方公尺)，屬「龍壽、迴龍地區都市計畫案」範圍，該基地於「77年10月龍壽、迴龍地區都市計畫案(第一次通盤檢討)」中編列為公共設施之公園用地，由新亞建設開發股份有限公司於84年4月13日取得，但市政府迄今未辦理徵收，已逾28年。
  2.監察院101年12月針對都市計畫公共設施保留地提出「逾數十年不取得又不主動解編，公共設施保留地問題，究應如何解決」；內政部逾102年11月擬具「公共設施保留地檢討變更原則」，積極協助地方政府辦理公共設施保留地之檢討變更事宜。
  3.依桃園市政府106年9月「龍壽、迴龍地區都市計畫案(公共設施用地專案通盤檢討)案」檢討變更原則，已無使同逕2研析意見。併逕2案。
  編號陳情人及陳情位置陳情內容桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見用需求之公共設施用地，研擬如下：
  (一)土地使用範圍完整可供建築使用者：6,007.63平方公尺(符合)。
  (二)劃設之使用分區原則宜與比鄰土地相同：南側緊住宅區(符合)。
  (三)依循都市空間發展紋理，適宜供居住使用者劃設為住宅區，具備商業活動機能劃設為商業區：適合劃設住宅區(符合)。
  4.經與桃園市政府都市發展局都計科(王股長)洽詢，本地區刻正辦理「龍壽、迴龍地區都市計畫案(桃園市部分)(公共設施用地專案通盤檢討)案」，可於檢討期間提出陳情解編。由於公園用地是否解編，屬工務局景觀設計科(翠蕙科長)之權責，故懇請桃園市政府工務局准於此次通盤檢討中，依變更原則辦理公共設施用地解編更為住宅區，避免土地繼續閒置，以利都市發展完整。
  逕4(補充資料)新亞建設開發股份有限公司、黃大生建築師事務所陳情位置：
  龜山區龍華段780-2、782、789、790、791、997地號陳情原由：
  1.今有桃園市龜山區龍華段780-2、782、789、790、791、997等六筆地號(以下簡稱本基地)，由新亞建設開發股份有限公司於84年4月13日取得，已逾28年，但市政府迄今未有相關徵收及開闢計畫。
  2.本公司基於地盡其利，且善盡土地所有權人之社會責任，擬進一步開發以改善都市環境，已於112年3月31日陳情桃園市政府都市發展局辦理公園用地解編，並於112年4月10日由桃園市政府都市發展局函轉內政部營建署，期於「龍壽、廻龍都市計畫案(第三次通盤檢討)(含都市計畫書圖重製)案」變更本基地之使用分區。
  3.基地於「77年10月龍壽、迴龍地區都市計畫案(第一次通盤檢討)」中編列為公共設施之公園用地「公一」，公一用地除本基地外，尚包括同地段795地號等11筆土地未開闢之公園用地範圍，目前皆為原地形及綠地地貌，面同逕2研析意見。併逕2案。
  編號陳情人及陳情位置陳情內容桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見積約13,256.99m²。除本基地範圍之公一用地，仍可經由南側萬壽路一段及萬壽路一段516巷等二處道路通達，不會因本基地解編影響公園之使用機能。
  4.本基地主要聯外道路為南側萬壽路一段(路寬約32m)，可經由基地南側社區現有巷道(6m)通達，該巷道包括地號1001一筆為國有土地，地號995、996及1002~1004等五筆土地屬本公司所有，於基地開發時可由本公司開闢通行，故本基地臨接建築線可申請開發。
  5.監察院101年12月針對都市計畫公共設施保留地提出「逾數十年不取得又不主動解編，公共設施保留地問題，究應如何解決」；內政部逾102年11月擬具「公共設施保留地檢討變更原則」，以解決人口結構朝向高齡少子化現象，都市計畫公共設施亦有因應社會發展轉型調整使用型態之課題，依此原則積極協助地方政府辦理公共設施保留地之檢討變更事宜，原則之計畫目標如下：
  (一)檢討變更不必要之公共設施保留地，促使有限之土地資源合理利用，發揮效能，並減少民怨。
  (二)透過政府公辦整體開發方式取得興闢仍有需要之公共設施用地，以提升都市居民生活品質，並減輕政府取得公共設施保留地之財政負擔。
  依上所述，本基地變更使用分區之規劃開發，符合計畫目標之期望，可對地區整體居住環境帶來優質改善，同時透過社服之回饋，協助政府照顧當地社區之居民福利。
  6.依桃園市政府106年9月「龍壽、迴龍地區都市計畫案(公共設施用地專案通盤檢討)案」檢討變更原則，已無使用需求之公共設施用地，研擬如下：
  (一)土地使用範圍完整可供建築使用者：6,187.63平方公尺(符合)(二)劃設之使用分區原則宜與比鄰土編號陳情人及陳情位置陳情內容桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見地相同：南側緊住宅區(符合)(三)依循都市空間發展紋理，適宜供居住使用者劃設為住宅區，具備商業活動機能劃設為商業區：適合劃設住宅區(符合)7.為減少本基地開發對周邊環境帶來量體衝擊，本公司擬保留30%基地面積(約1,802.3m²)，仍作公園綠地使用，並與東側原公一用地銜接，以保完整之公園用地可有效規劃使用。本基地留設之社區公園範圍，可由本公司規劃設計、施作完成後，再行移交龜山區公所管理。
  8.依「建築技術規則第十三章山坡地建築」規定，於地形圖上以20公尺正方格坵塊區劃，檢討本基地坡度分析，全區基地範圍面積6,187.63m²，扣除預計捐贈30%面積後(約1,802.3m²)，可做為住宅區基地開發面積為4,385.33m²。其中坡度小於三級坡(S<30%)可配置建築範圍面積約1,884.22m²；其餘平均四~五級坡(30%9.懇請內政部營建署及桃園市政府都發局，於本次「龍壽、迴龍地區都市計畫案(第三次通盤檢討)」中，同意本基地變更使用分區為住宅區，除可減輕政府編列預算之壓力、維護本公司之權益外，亦可對周邊社區帶來優質居住品質，獲得三方皆贏的成果。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（詳附錄）及桃園市政府113年9月12日府都計字第1130245815號函送修正內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
• 一、變更內容新編號7，有關私有土地納入變更為河川區部分，參採市政府列席代表說明，請市政府將具體事業及財務計畫、民眾權益影響、後續處理措施以及相關單位文件等，納入計畫書敘明，以利查考。
• 二、逾期及逕向內政部陳情意見綜理表編號逕1，有關合法建築座落土地(龍華段258及258-2地號土地)及周邊整體規劃之檢討調整，參採市政府列席代表所提變更內容（詳附表1、2、附圖1、2）。
• 三、變更內容新編號10，有關私立光啟高中學校用地檢討部分，參採市政府列席代表補充說明，仍以林口特定區計畫之私立高中用地為檢討範圍，故維持專案小組建議方案。
• 四、本次檢討為利學校土地整體規劃之合理使用、學校使用一致性及都市計畫縫合，將林口特定區計畫內龍華科技大學及私立光啟高中之私立大專用地與私立高中用地納入本計畫範圍，惟考量都市計畫銜接與執行，故請於計畫書敘明林口特定區計畫後續辦理通盤檢討時，應將上開私立大專用地與私立高中用地劃出計畫範圍，以資完備。

附件

• 附表1：逕1案主要計畫變更內容新編號報部編號公展編號位置變更內容原計畫(公頃)新計畫(公頃)11逕人1-計畫區南偶商業區(0.0018)機關用地(0.0018)附圖1、逕1案主要計畫變更內容示意圖
• 附表2：逕1案細部計畫變更內容新編號報部編號公展編號位置變更內容原計畫(公頃)新計畫(公頃)3逕人1-計畫區南偶人行步道用地(0.0086)商業區(0.0068)機關用地(0.0018)附圖2、逕1案細部計畫變更內容示意圖【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見（彙整111年8月9日及112年9月7日2次會議）：
  本案建議除下列各點外，其餘照桃園市政府核議意見通過，並請市政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部分請加劃底線）、圖後，提請委員會審議。
• 附表1：新增變更內容綜理表編號位置變更內容變更理由備註原計畫(公頃)新計畫(公頃)1計畫區北側私立大專用地(林口特定區計畫)(4.00)文教區(供私立龍華科大使用)(龍壽、迴龍地區都市計畫)(4.00)1.為符合都市計畫紋理完整性及校方土地權益，故將原屬林口特定區都市計畫之龍華科大土地，完整納入龍壽、迴龍地區都市計畫範圍內，俾利整體都市發展。
  2.為符管用合一，依桃園市私立學校土地使用分區檢討通案性原則辦理變更，將私立大專用地變更為文教區(供私立龍華科大使用)。
  2計畫區北側私立高中用地(林口特定區計畫)(1.84)文教區(供私立光啟高中使用)(龍壽、迴龍地區都市計畫)(1.84)1.為符合都市計畫紋理完整性及校方土地權益，故將原屬林口特定區都市計畫之光啟高中土地，完整納入龍壽、迴龍地區都市計畫範圍內，俾利整體都市發展。
  2.為符管用合一，依桃園市私立學校土地使用分區檢討通案性原則辦理變更，將私立高中用地變更為文教區(供私立光啟高中使用)。
  註1：表內面積來自桃園市政府刻正辦理之龍壽、迴龍地區都市計畫(桃園市轄區)都市計畫圖重製結果。
  註2：表內面積應以核定計畫圖實地分割測量面積為準。
  註3：表內面積單位為公頃。
  附圖1、新增變更內容示意圖表2：逾期及逕向內政部陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情內容桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見逕1陳O蓮陳情位置：
  龜山區龍華段258、258-2地號陳情原由：
  1.本人有房屋一棟地址在桃園市龜山區萬壽路一段263號，於民國69年3月12號由當時的桃園縣政府建設局發給使用執照，當時地號為塔寮坑段尖山外小段49之4號(附件一)。
  2.桃園縣政府在民國71年9月27日以都市計劃案名，將地號改為258(商業區)258-2(人行步道用地)(如附件二)。
  3.因本人當時沒注意此事也毫無概念。
  4.甚至桃園市地政事務所於104年來函要我拿舊土地權狀去分割成兩筆，我去電問交通路線並詢問為何要換成兩筆，得到的概念也是換成兩筆但面積不變，我就欣然前往，新的土地權狀(如附件三、四)。
  5.直到本年七月收到桃園市政府的府捷綜字第1110192850號函，稱於7月25日開說明會，繼而有私人建設公司要來購買我的公共道路用地。
  6.我才驚覺我一向安居樂業幾十年的房子，竟然三分之一被劃在商業區、三分之二被劃設公共道路用地。
  7.可見都發局根本是閉門造車，因為我的258地號旁邊就有257、256、255等地號的一大片空地，於民國70年左右就被禁建等待被徵收可供使用，為什麼硬生生要把我房子的三分之二劃成258之2，去和257之2空地合併當道路用地(如附件五)。
  8.基於上述情節，本人強烈請求貴局能重新審查我258號土地及房屋的狀況，把我的房子三分之二土地由道路用地劃回商業區以利房子完整，能讓我繼續安居樂業。
  建議酌予採納。
  1.「龍壽、迴龍地區都市計畫案」於71年9月27日發布實施，陳情人土地即劃設為商業區及人行步道用地，惟陳情人土地於69年已領有合法建築使用執照(龜鄉使字第0803號函)。
  2.經檢討該人行步道用地無劃設之必要，且該用地上已有合法建物，故建議變更人行步道用地為商業區(特)，並依「桃園市都市計畫土地變更負擔回饋審議原則」調降容積；另為促進土地開發利用，私有土地所有權人得以該私有土地市價總額40%折算代金，於申請建築執照前繳交予市府，該私有土地得適用商業區之容積率。
  參據市政府列席代表說明，查陳情人之建物座落龍華段258及258-2地號土地，該建物於69年3月12日領有合法建築使用執照，屬合法建築，又該人行步道用地經評估後無使用需求，故請市政府考量整體規劃內容，以及龍華段258-2地號土地以西併毗鄰分區調整為商業區，其餘併東側毗鄰分區調整為機關用地之處理原則，並研提具體可行之變更方案及修正研析意見後，提請大會討論。
  逕2新亞建設開發股份有限公司陳情位置：
  陳情原由：
  1.今有桃園市龜山區龍華段780-2、782、789、790、791、997等六筆地號(計6007.63平方公尺)，屬「龍壽、迴龍地區都市計畫案」範圍，該基地1.經查陳情土地於71年9月27日發布實施「龍壽、迴龍地區都市計畫案」即劃設為公園用地(一)，經本案尚涉及整體公共設施之劃設需求、坡度適宜性、範圍勘選以及進編號陳情人及陳情位置陳情內容桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見龜山區龍華段780-2、782、789、790、791、997地號於「77年10月龍壽、迴龍地區都市計畫案(第一次通盤檢討)」中編列為公共設施之公園用地，由新亞建設開發股份有限公司於84年4月13日取得，但市政府迄今未辦理徵收，已餘28年。
  2.監察院101年12月針對都市計畫公共設施保留地提出「逾數十年不取得又不主動解編，公共設施保留地問題，究應如何解決」；內政部逾102年11月擬具「公共設施保留地檢討變更原則」，積極協助地方政府辦理公共設施保留地之檢討變更事宜。
  3.依桃園市政府106年9月「龍壽、迴龍地區都市計畫案(公共設施用地專案通盤檢討)案」檢討變更原則，已無使用需求之公共設施用地，研擬如下：
  (一)土地使用範圍完整可供建築使用者：6,007.63平方公尺(符合)(二)劃設之使用分區原則宜雨比鄰土地相同：南側緊住宅區(符合)(三)依循都市空間發展紋理，適宜供居住使用者劃設為住宅區，具備商業活動機能劃設為商業區：適合劃設住宅區(符合)4.經與桃園市政府都市發展局都計科(王股長)洽詢，本地區刻正辦理「龍壽、迴龍地區都市計畫案(桃園市部分)(公共設施用地專案通盤檢討)案」，可於檢討期間提出陳情解編。由於公園用地是否解編，屬工務局景觀設計科(翠蕙科長)之權責，故懇請桃園市政府工務局准於此次通盤檢討中，依變更原則辦理公共設施用地解編更為住宅區，避免土地繼續閒置，以利都市發展完整。
  檢視該土地現況以閒置、山丘及水利設施為主；另依據坵塊法15x15公尺坡度分析顯示，該土地坡度位於2級坡至6級坡範圍，整體開發使用效益較低。
  2.依據都市計畫法第45條檢討本計畫區5項公共設施用地面積結果，距不低於計畫區總面積10%目標，仍不足3.21公頃；且經112年4月12日發布實施之「龍壽、迴龍地區都市計畫(桃園市部分)(公共設施用地專案通盤檢討)案」檢討公(一)用地結果，為確保都市居住環境品質，故檢討維持原計畫。
  3.惟考量公(一)用地之私有土地長期未能取得，且陳情人於112年7月20日提出陳情補充意見，並願依本市回饋原則辦理，故建議本案如經本府公園用地主管機關同意縮減公(一)用地面積，且陳情人願整合公(一)用地其他私有地土地所有權人併同整體開發，則酌予採納部分變更為住宅區。
  4.如陳情人不同意以第3點方式辦理，則建議照第2點說明，出道路與整體道路系統規劃等議題，且據市政府列席代表說明112年4月12日發布實施之「變更龍壽、迴龍地區都市計畫(桃園市部分)(公共設施用地專案通盤檢討)案」公園用地(一)檢討後維持原計畫，故請公園用地主管機關編列開闢經費，並配合修正研析意見。
  編號陳情人及陳情位置陳情內容桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見維持原計畫。
  逕3黃大生建築師事務所陳情位置：
  龜山區龍華段780-2、782、789、790、791、997地號