MOIO3911-審議事項-第八案：高雄市政府函為覆議「擴大及變更高雄市主要計畫（通盤檢討）案」（商業區通盤檢討部分）。

會議紀錄id

MOIO3911

案件id

iuQxru

概要說明

• 說明：一、本計畫案商業區通盤檢討部分，前經本會第三八五次會議審決，請高雄市政府依照修正計畫書圖後，報部先行核定發布實施在案。嗣經該府以八十四年七月三十一日高市府工都字第二七二○五號函，依都市計畫法第八十二條規定及本部與高雄市政府於八十四年七月二十六日召開之第一次座談會會議紀錄第三案決議事項，提請覆議，經查尚符合上開法令規定程序，特提會討論。
• 二、本案前揭本會第三八五次會議審議決議略以如次：
  「二、商業區通盤檢討部分：
  （一）請高雄市政府依照左列各點迅予查明修正計畫書圖報部先行核定發布實施，以維公共安全，並利執行：
  １本案擬變更為商業區部分，其土地使用強度應維持各該原使用分區之建蔽率、容積率規定，以維環境品質。
  ２工業區擬檢討變更為商業區者，除自願捐贈及提供公共設施或其他都市發展用地之負擔比例，同意照高雄市政府核議意見（計畫書第六十二頁）通過外，其餘仍應依部頒『都市計畫工業區檢討變更審議規範』規定辦理，以符規定。
  ３住宅區內大規模且街廓完整之空地擬變更為商業區者，應另行擬定細部計畫（至少包含公平、合理之實業及財務計畫，並配置適當之公共設施用地），並俟細部計畫完成法定程序，及完成自願捐贈或捐獻之回饋程序後，始得發照建築。
  ４住宅區擬變更為商業區屬補足路段及街廓完整部分，同意變更為商業區。
  ５住宅區內非屬補足路段及完整街廓或空地部分，得視實際需要檢討變更為特定專用區，以符地方發展之需要。
  ６本案應請該府考量土地所有權人或住戶權益暨現行商業使用現況之原則，審慎訂定詳細之土地使用分區管制要點（至少包含容許及須經核准之使用項目、程序、核准基準、使用強度等），以及自願捐贈或捐獻回饋原則及負擔比例，納入計畫書規定，以為執行依據。
  ７民國七十三年十一月七日建築法修正公布施行前興建完成之建築物，於本案發布實施後，並應依內政部訂定之『舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法』規定辦理，始得申請變更使用執照。
  ８住宅區擬變更為商業區者，其使用項目如有影響公共安全或居住環境品質之虞者，應先透過社區參與程序，徵求同棟或毗鄰住戶一定比率以上同意，始得申請變更使用執照或建築使用。
  （二）逕向本部所提陳情意見，請高雄市政府錄案，並授權由該府依上開決議逕予核處。其未能採納者，併同第二階段辦理部分，審慎研議。」。
• 三、次查，未案前揭本部與高雄市政府第一次座談會案由及研商結論如次：
  「第三案
• 一、案由：為利本市都市發展，建請\`??Y??$?9"?+?7?#G!?』，並先核准本市所提報之商業區變更草案，再依據前開修正後之原則執行，俾利民眾申請建物商業用途及營利事業登記案。
• 二、處理意見：
  （一）高雄市政府意見：
  在開發許可制及負擔回饋規定未納入都市計畫法前，為期可行，建請\`?#?0?6?-??+-"?:JY??!n0[26?@b$?9"?p?讓民眾得依據現行建管、消防法令申請建物用途變更為商業使用，使商業使用空間充足。同時加強取締非法營業，並俟開發許可制及負擔回饋納入都市計畫法後，再依\`?<"[辦理。
  （二）內政部意見：
  本案業經本部都委會八十四年五月二十三日第三八五次會議，參酌高雄市政府列席代表說明意見後，審決修正通過，並請該府依照修正計畫書圖迅予報部先行核定中。
• 三、結論：
  本案住宅區變更為商業區之回饋，住戶同意權之執行及建蔽率與容積率比照毗鄰商業區土地規定等事項，請高雄市政府研擬具體理由及可行辦法報由內政部都委會再行審議後辦理。」。
• 四、至於高雄市政府前揭號函覆議理由略以如次：
  「（一）商業區變更部分：
  １特定專用區原則同意改用『商業區』名詞，以收執行簡易，避免繁雜之功效。變更後之建蔽率及容積率同意高雄市政府採用相近容積之商業區類別容積管制。（原報核草案）。
  ２變更商業區必須訂定回饋辦法，本案原則上尊重高雄市政府所訂定之可行回饋辦法。（本市報核草案，配合都市發展之逕為規劃商業區，其使用強度以儘量不增加為原則，主要為使用性質改變，其受益以提高公告地價、公告現值逐年課徵使用稅；為鼓勵民眾投資創造高品質商業服務之鼓勵發展商業區，則依據使用強度之變更增量訂定實質回饋（並提高公告地價、公告現值），其回饋規定及變更要件正由本市都市計畫委員會審議中，俟審議完成將報\`?核定，並公告由民眾提出申請，列入第二階段，採開發許可之精神辦理。
  ３民眾參與住戶同意權之執行時機，應於都市計畫變更後，依據公寓大廈管理條例，在建築使用管理階段執行，惟於都市計畫說明書中，可訂定原則性之規範。（該規範正由本市都市計畫委員會審議中，修正後將送請\`?7?+Bp??４請高雄市政府依前開原則修訂計畫報內政部都委會審查。
  （二）工業區等變更為住宅區、商業區整體開發計畫部分：
  １有關工業區變更為住宅區、商業區案，內政部同意依市政府公告公開展覽工業區變更為住宅區、商業區之負擔比例。（原報核草案負擔規定）。
  ２至於有關遷廠計畫書格式，內政部同意儘速協調工業區訂定。
  （俟訂定完成，由民眾研提遷廠計畫，經工業主管機關審查通過，併第二階段續行審議整體開發計畫案）。」

決議

• 決議：一、本案本會第三八五次會議決議文除左列二點外，其餘維持原決議文：
  （一）原決議文二─（一）─２前段略以：「工業區擬檢討變更為商業區者，．．．」，同意照高雄市政府列席代表說明意見，修正為「工業區擬檢討變更為住宅區、商業區者，．．．」。
  （二）原決議文二─（一）─５中段「特定專用區」乙詞，修正為「特定商業專用區」，以資完備。
• 二、並請高雄市政府就前揭本會第三八五次會議決議文第二─（一）─５、６點部分，參酌現行都市計畫法台北市及高雄市施行細則、台北市土地使用分區管制規則、台北市都市計畫商業區（通盤檢討）計畫案等有關規定，妥予修正本案之土地使用分區管制規定，研提各種「特定商業專用區」之允許及條件允許使用項目、核准基準、使用強度（比照現行都市計畫法高雄市施行細則各種商業區使用強度規定，採最接近原各種住宅區使用強度原則，分別訂定之）、住戶同意等管制規定納入計畫書規定之，並報由內政部提大會報告後逕予核定，以利執行。、余委員祿慶、潘委員丁白、張委員家祝組成專案小組，並由李委員如南為召集人）業於同年六月二十四日召開審查會議，獲致具體意見，嗣再提請本會八十三年六月二十九日第三七五次會議決議：
  「本案應分別退請台北市政府、高雄市政府、台灣省政府轉知迅依左列各點原則修正計畫書圖後，再行報部核定：
• 一、配合都市整體發展與重大建設原則應基於整體都市發展需要，配合重大建設計畫及大眾運輸系統，做全盤性考量，且依照大眾運輸服務範圍、走廊及發展現況、服務機能、發展規模等區位條件，劃設適當類型之商業區，其屬依照『維護公共安全方案』規定進度及確實具有急迫性、必要性辦理者，應將上述各類型商業區分別擬定分期分區發展計畫優先處理，以解決實際發展需要。
• 二、擬定細部計畫原則均應先行於主要計畫訂定容積管制事項，其屬二公頃以上之地區並應再行擬定細部計畫，訂定都市設計事項後，始准申請建築或變更使用執照，以有效規範商業活動，避免都市超載發展。
• 三、建築管理原則（一）住宅區擬變更為商業區部分，均應先經該建築物全部所有權人或住戶管理委員會同意，其現有建築物結構、消防設備、停車空間、樓地板荷重、通道等項目如不符合建築法、消防法、建築技術規則等相關規定者，應俟完成更新整體開發後，始得依變更後之商業區使用；未完成更新整體開發者，僅得依原來之住宅區使用。
  （二）未完成更新整體開發者，如可研擬具體可行辦法，於變更地點半徑五百公尺範圍內，由變更土地權利關係人提供相關停車場設施者，亦可同意變更住宅區為商業區，但古建築為留住歷史記憶，不得變更為商業區。
• 四、維護環境品質原則（一）發展超載地區，不宜再擴大變更為商業區。前揭發展超載地區定義請環保署會同交通部研商確定後，由內政部另案函請省（市）政府參照辦理。
  （二）新增商業區部分：
  以容積率不變為原則，惟未來視各開發基地規模與區位條件，以及是否辦理都市更新等事項，得適當調整其容積，並以負擔實質可建築用地或折算樓地板、公共設施為原則，並應研擬公平合理負擔措施，以利執行。
  （三）台中市之住宅區屬後期發展區者，不得增劃設商業區。
• 五、落實民眾參與原則（一）應依照『開發許可制度』之精神，研擬具體可行措施（包括開發許可條件、開發方式、民眾參與辦法與程序、環境衝擊事項、開發案審議主體等），納入計畫書規定，以落實民眾參與。
  （二）前揭環境衝擊事項請環保署會同交通部研商確定後，由內政部另案函請省（市）政府參照辦理。
• 六、集中劃設與集中開發原則（一）為避免形成路線商業區，應增訂變更商業區部分之最小面積及最小更新開發建築基地規模，納入計畫書規定之。
  （二）路線商業區部分１台北市、高雄市部分：
  畫法規定及現況實際發展需要，以不妨礙週邊土地使用為原則劃設之。
  確有必要，應就其必要性赴實地勘察後，詳予審查，以資慎重。
  ２台中市部分：不宜劃設零星商業區及路線型商業區，其規模認定標準由地方政府另訂之。
  ３應配合檢討修正相關土地使用管制規定，避免爾後繼續蔓延發展路線商業區。
• 七、公平負擔原則（一）住宅區變更為商業區許可條件，應考量以自願捐贈一定面積之土地或捐獻一定金額之代金，提供予地方政府興修公共設施，或以專款專用方式集中興建公共設施供公眾使用。
  （二）前揭自願捐贈或捐獻承諾，應由土地及建築物所有權人出具經法院公證之協議書，納入細部計畫書規定，並完成自願捐贈（或捐獻）後，始得申請建築或變更使用執照，以利執行，並資適法。
  （三）計畫書應規定『省（市）政府應另行訂定前揭代金收支保管運用辦法』，以利執行。
• 八、開發進度原則（一）現行計畫商業區未開發部分，應於本次通盤檢討發布實施後五年內，依原計畫商業區申請建築或變更使用執照。未依限辦理者，下次通盤檢討應降低其使用強度或變更較低之使用類別。
  （二）本次檢討增加之商業區部分，二公頃以上地區應另定開發進度，最多應於本次通盤檢討發布實施後五年內為限，並納入計畫書規定。未依開發進度申請建築或變更使用執照者，下次通盤檢討時，應由地方政府確實查明依法檢討變更恢復為原計畫之使用分區。
• 九、漲價歸公原則本次通盤檢討發布實施後，該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條、房屋稅條例第十條及有關法令規定，核實調整地價及房屋現值，俾據以課徵地價稅、土地增值稅、房屋稅及契稅。
• 十、交通改善原則變更商業區之區位附近地區，應由該管地方政府另行研擬交通運輸改善計畫（如單行道劃設、號誌改善、交通管制等）確實執行之，如有變更都市計畫之必要者，並應依法定程序辦理，並納入計畫書規定之；此外，並依院頒『改善停車問題方案』之規定，規劃興建公共停車場，以妥善解決交通問題。
  十一、人民陳情意見處理原則本案相關人民陳情意見（含逕向本部陳情者）部分，應請省(市）政府併同本案前列各點原則研議修正計畫書圖。」本部並以八十三年八月三十日台（八十三）內營字第八三八八二八三號函將上開會議紀錄復知台灣省政府。
• 五、本會八十三年八月二日第三七六次會議於宣讀本會第三七五次委員會