MOIO4911-審議事項-第五案：宜蘭縣政府函為「變更冬山（順安地區）都市計畫（第一次通盤檢討）案」。
會議紀錄id
MOIO4911
案件id
9xw2db
概要說明
- 說明：一、本案業經宜蘭縣都市計畫委員會八十八年六月二十四日第九十四次會議審議通過，並准宜蘭縣政府八十八年十二月八日八八府建都字第一三六二六八號函檢附計畫書等相關資料報請審議。
- 二、法令依據：都市計畫法第二十六條。
- 三、變更範圍：詳計畫圖示。
- 四、變更理由及內容：詳計畫書。
- 五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
- 六、本案經簽奉核可，由本會辛委員晚教（召集人）、徐委員淵靜、黃委員武達、歐陽委員嶠暉及陳委員銀河等組成專案小組，專案小組已分別於八十九年三月二十八日及五月十七日召開兩次會議審查完竣，並獲致具體結論，爰提會討論。
決議
- 決議：本案除左列各點外，其餘准照專案小組意見（詳附錄）通過，並退請宜蘭縣政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
- 一、本計畫開發方式增列：「必要時由縣政府以市地重劃方式辦理開發。」，以資周延。
- 二、將專案小組第二-﹙一﹚點內有關「在公共設施用地由開發者自行負擔之原則下，修正原市地重劃開發方式」乙節修正為「在公共設施用地由開發者自行負擔之原則下，縣政府酌予修正原市地重劃開發方式」，以資明確。
- 三、將專案小組第二-﹙二﹚點修正為：為管制本計畫區溝渠污染源，故增列：「本計畫區於申請整體開發計畫時，應由開發者設置專用下水道系統，依下水道法相關規定辦理審查，經審查核准後始得開發」，以資明確。
【附錄】本部都委會八十九年三月二十八日及五月十七日召開審查「變更冬山﹙順安地區﹚都市計畫﹙第一次通盤檢討﹚案」專案小組意見：
本案除左列各點外，其餘照宜蘭縣政府核議意見通過：
- 一、變更內容明細表部分：詳附表一。
- 二、土地開發及使用分區管制要點部分：
（一）請於計畫書內增列前言，並將以下內容納入：
「原計畫規定全區以市地重劃方式整體開發，惟經辦理市地重劃意願調查及就地區發展現況評估結果，全區以市地重劃整體開發方式辦理，執行上確有困難，為促進本地區之發展及兼顧民眾開發權益，在公共設施用地由開發者自行負擔之原則下，修正原市地重劃開發方式，由開發者依土地開發及使用分區管制要點規定之最小基地規模，擬定整體開發計畫，提經宜蘭縣都市計畫委員會審議通過，並完成公共設施用地捐贈作業程序後，始得開發建築。」﹙二﹚為管制本計畫區溝渠污染源，故增列：「本計畫區於申請整體開發計畫時，應設置專用下水道系統，依下水道法相關規定辦理審查，經審查核准後始得開發」﹙三﹚其餘部分詳附表二。
- 三、人民或團體陳情意見部分：詳附表三。
【附表一】變更冬山︵順安地區︶都市計畫︵第一次通盤檢討︶變更內容明細表編號位置變更內容變更理由備註或附帶條件本部都委會專案小組審查意見原計畫面積（ha）新計畫面積（ha）二計畫區全區全區以市地重劃方式整體開發刪除，改以小區自擬細部計畫整體開發（自辦市地重劃）方式辦理原計畫說明書規定全區以市地重劃方式整體開發，惟經辦理市地重劃意願調查及評估結果，難以執行，為顧及民眾權益及使計畫區能均衡發展並符合公平負擔公共設施之原則，修正開發方式。
為符合實際及保留開發方式彈性，將新計畫修正為：
「以小計畫單元擬定整體開發計畫方式辦理。」三計畫區全區公園兼兒童遊樂場用地（一～六）停車場用地（一）市場用地（一）公園用地（一、二）道路用地人行步道用地機關用地（一、四）停車場（二、三）市場用地（二、三）公園兼兒童遊樂場用地（七）道路用地人行步道用地1.150.100.112.766.970.620.200.180.180.170.610.09住宅區商業區11.711.43
- 一、配合小區整體開發構想，將未開闢且可於細部計畫中規劃之公共設施用地併入鄰近使用分區，於自擬細部整體開發時，依土地開發及使用分區管制要點規定劃設。
- 二、將屬住宅區及商業區內，可於自擬細部計畫整體開發時規劃之細部道路廢除，併入鄰近土地使用分區，以利小區整體開發之進行。
- 一、請縣政府將變更位置、變更內容分別詳列，以資明確。
- 二、配合編號二，將變更理由修正為：「配合小計畫單元整體開發構想，將住宅區及商業區間開闢且可於整體開發計畫中規劃之公共設施用地併入鄰近使用分區，俟整體開發時，再依土地開發及使用分區管制要點規定劃設，以利小計畫單元整體開發之進行。」四計畫區之道路系統農業區住宅區人行步道用地商業區河道用地工業區機關用地（二）學校用地（文小二、文中）市場用地停車場用地寺廟保存區4.490.420.010.020.010.030.020.02略略略道路用地5.02重新調整道路系統，拓寬及增設部分商業區、住宅區現況進出之主要道路及聯外道路，以利小區整體開發之進行。
「略」係指變更範圍之面積甚小（面積不足0.01公頃）。
請縣政府將變更位置、變更內容分別詳列，以資明確。
道路用地略商業區住宅區略略九計畫區南側文中東、北及西側人行步道用地人行步道用地學校用地（文中）住宅區道路用地道路用地0.150.020.040.02略略住宅區學校用地（文中）住宅區學校用地（文中）住宅區學校用地（文中）0.150.020.040.02略略
- 一、配合順安國中現有使用範圍調整變更，以符實際。
- 二、廢除非必要之人行步道用地，以避免拆除民房。
「略」係指變更範圍之面積甚小（面積不足0.01公頃）。
為符合實際，將變更理由二、「廢除非必要之人行步道」等字句修正為「為配合小計畫單元整體開發計畫，故將鄰里性公共設施併入鄰近使用分區」。
【附表二】變更冬山︵順安地區︶都市計畫︵第一次通盤檢討︶土地開發及使用分區管制要點對照表原條文縣都委會決議條文本部都委會專案小組審查意見
- 二、本計畫區內之商業區及住宅區開發依本要點規定，由地主自擬細部計畫及整體開發計畫。前開計畫於提經宜蘭縣都市計畫委員會審議通過發布實施，並完成公共設施用地捐贈作業程序後，准予開發建築。
修正為：「本計畫區內之商業區及住宅區開發依本要點規定，由開發者擬定整體開發計畫。前開計畫應提經宜蘭縣都市計畫委員會審議通過，並完成公共設施用地捐贈作業程序後，始得開發建築。」
- 四、最小基地規模地主自擬細部計畫整體開發時，應優先將其基地臨接之都市計畫圖上已劃定之主要道路、學校用地等公共設施，一併納入整體開發範圍。
整體開發之最小基地規模不得小於一公頃︵含已劃定為公共設施用地部分︶，整體開發基地之各宗土地若不毗鄰，應在同一鄰里單元，不受基地必須完整毗連之限制。
將第一項修正為：
「整體開發計畫，應優先將其基地臨接之都市計畫圖上已劃定之主要道路、學校用地等公共設施，一併納入整體開發計畫範圍。」
- 五、公共設施比例及容積率本都市計畫區內土地經整合為一定規模之整體開發基地，依下列規定之公共設施比例︵公共設施面積與整體開發基地面積之比︶捐贈公共設施用地，其餘部分為原規劃之住宅區或商業區，其建蔽率、容積率分別依下列規定辦理：
１公共設施用地捐贈比例至少應為整體開發基地之百分之二十五，其住宅區或商業區之建蔽率不得大於百分之四十，容積率不得大於百分之九十；捐地比例大於百分之二十五未達百分之三十時，每增加百分之一，其容積率得增加百分之五︵90%+5%︶。
２公共設施用地捐贈比例達百分之三十時，其住宅區或商業區之建蔽率不得大於百分之四十，容積率不得大於百分之一百二十；捐地比例大於百分之三十但未達百分之三十五時，每增加百分之一，其容積率得增加﹙一﹚為提高居住環境品質，故將第１款刪除。
﹙二﹚將第２、３、４款所訂定之公共設施用地捐贈比例與容積率之計算公式列入，以資明確。並請縣政府配合修正相關文字。
百分之五︵120%+5%︶。
３公共設施用地捐贈比例達百分之三十五時，其住宅區或商業區之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一百五十；捐地比例大於百分之三十五，但未達百分之四十時，每增加百分之一，其容積率得增加百分之四︵150%+4%︶。
４公共設施用地捐贈比例達百分之四十時，其住宅區或商業區之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一百八十；捐地比例大於百分之四十時，每增加百分之一，其容積率得增加百分之四︵180%+4%︶。
- 六、捐贈之公共設施用地本計畫區內捐贈之公共設施用地分為二種：
１主要計畫公共設施用地：主要計畫劃定之公共設施用地，包括主要道路、學校用地等。
２細部計畫公共設施用地：細部計畫劃定之公共設施，並應由開發者自行開闢。
將第２款修正為：
「整體開發計畫所劃定之公共設施用地：應由開發者自行開闢。」
- 七、公共設施用地捐贈優先順序：
整體開發公共設施用地捐贈之優先順序依次為：
１主要計畫劃定之公共設施用地。
２公園綠地及兒童遊樂場。
３學校代用地︵已捐贈主要計畫劃設之學校用地者，得免再捐贈學校代用地︶。
４公共停車場。
５社教用地。
６其他細部計畫公共設施用地，例如細部計畫道路等。
﹙ㄧ﹚為使計畫更具彈性將第３款修正為「公共設施代用地︵已捐贈主要計畫劃設之學校用地者，得免再捐贈公共設施代用地︶。」。
﹙二﹚將第６款修正為：「其他依整體開發計畫劃設之公共設施用地，例如道路用地等。」
- 八、細部計畫劃設之公共設施比例依下列規定：
１公園綠地及兒童遊樂場面積佔全部公共設施用地面積之比例不得小於百分之二十。
２學校代用地面積佔全部公共設施用地面積之比例不得小於百分之十五︵如已捐贈主要計畫劃設之學校用地者，得免再捐贈學校代用地︶。
學校代用地為與開發基地同為住宅區或商業區，並捐為宜蘭縣政府所有，政府得處分或拍賣，所得作為興闢學校使用，其建蔽率、容積率與該開發基地相同。
３公共停車場面積佔全部公共設施面積之比例不得小於百分之八。
４社教用地面積佔全部公共設施用地面積之比例不得小於百分之十。
５其他依整體開發規劃之需要自行劃設必要之公共設施，面積佔全部公共設施面積之比例不得大於百分之二十。
- 一、為符合實際將第一項內「細部計畫」乙詞修正為「整體開發計畫」。
- 二、為使計畫更具彈性將第２款修正為：
「公共設施代用地面積佔全部公共設施用地面積之比例不得小於百分之十五︵如已捐贈主要計畫劃設之學校用地者，得免再捐贈公共設施代用地︶。
公共設施代用地應為同一開發基地之住宅區或商業區，並捐贈為宜蘭縣政府所有，政府得處分或拍賣，所得專用於興闢本計畫區公共設施，其建蔽率、容積率與該開發基地相同。」
- 九、公共設施留設之位置與形狀１細部計畫公共設施用地︵除道路外︶留設之位置必須與計畫道路連接，其形狀應力求方整，臨接計畫道路之長度不得小於該公共設施用地周長之四分之一。
２除都市計畫圖上已劃設之主要計畫道路外，自提開發計畫規劃之細部計畫道路應儘量以現有之既成道路拓寬為原則，劃設之細部計畫道路若為囊底路時其長度不得超過五十公尺。
３都市計畫內之溝渠用地除與水流方向垂直之必要通行橋樑外不得加蓋，整體開發區塊基地若毗鄰溝渠用地時應儘量沿水圳留設公園綠地，寬度至少應三公尺以上，其形成之線形形狀得不受第一項之限制。
４整體開發規劃時，應同時提出建築配置構想，明確標示建築物之出入口位置，除有特殊情形外，建築物出為符合實際，故將左列各款予以修正：
﹙一﹚將第１款內「細部計畫公共設施用地」等字句修正為「整體開發計畫劃設之公共設施」。
﹙二﹚將第２款修正為：「除都市計畫圖上已劃設之主要計畫道路外，整體開發計畫劃設之道路應儘量以現有之既成道路拓寬為原則，若為囊底路時其長度不得超過五十公尺。」。
﹙三﹚將第３款內「第一項」修正為「第１款」。
入口應儘量避免與主要計畫道路直接連接。
第二點：住宅區之建築物及土地使用，其建蔽率不得超過百分之五十，容積率不得超過百分之一百五十。
- 十、住宅區、商業區內狹小基地，無法與其它基地合併達到整體開發最小基地規模進行整體開發，採個別開發者，其建蔽率不得大於百分之三十，容積率不得大於百分之五十，基地與現有道路間如夾有計畫道路用地者，應將該部分道路用地捐贈為公有，並依其捐贈土地比例每百分之一，增加容積率百分之一計算。
為提高計畫之可行性，故將第十點修正為：
「住宅區、商業區內狹小基地，無法與其它基地合併達到整體開發最小基地規模，採個別開發者，其建蔽率不得大於百分之三十，容積率不得大於百分之六十，基地與現有道路間如夾有計畫道路用地者，應將該部分道路用地捐贈為公有，並依其捐贈土地比例每百分之一，增加容積率百分之三計算，零數部分依比例計算。」。
第四點：乙種工業區之建築物及土地使用，其建蔽率不得超過百分之七十，容積率不得超過百分之二百一十。
十一、乙種工業區之建築物及土地使用，其建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百四十，且開發時應自境界線退縮五公尺以上建築，退縮部分得計入法定空地，並應保持百分之八十以上之綠化面積。
將「退縮五公尺以上建築」乙節修正為「退縮六公尺以上建築」。
第五點：寺廟保存區之建築物及土地使用，其建蔽率不得超過百分之五十，容積率不得超過百分之一百六十。
十二、寺廟保存區之建築物及土地使用，其建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一百。
為統一名稱及排除納骨塔使用，故將「寺廟保存區」修正為「宗教專用區」及增列「不得作為納骨塔使用」等字句。
二十、加油站用地之建蔽率不得大於百分之四十，容積率不得大於百分之八十。
為統一名稱故將「加油站用地」修正為「加油站專用區」。
二十三、基地退縮及騎樓留設基地面臨十二公尺︵含十二公尺︶以上之主要計畫道路時，應退縮四公尺以上建築，其餘之主要計畫道路應退縮二公尺以上建築，退縮部分得計入法定空地，並應保持二分之一以上之面積綠化。
基地面臨沿溝渠用地留設之公園綠地，應自境界線退縮三公尺以上建築，退縮部分得計入法定空地，並應為符合實際故修正為：
﹙一﹚基地退縮及騎樓留設除本要點另有規定外，基地面臨主要計畫道路時，應自道路境界線退縮五公尺以上建築，退縮部分得計入法定空地，並應保持二分之一以上之面積綠化。
﹙二﹚基地面臨沿溝渠用地留設之公園綠地，應自基地境界線退縮四公尺以上建築，退縮部分得計保持二分之一以上面積綠化。
本計畫區建築物免設騎樓。
入法定空地，並應保持二分之一以上面積綠化。
﹙三﹚本計畫區建築物免設騎樓，但商業區面臨一號道路建築者，得留設騎樓並退縮二公尺以上建築。
【附表三】變更冬山︵順安地區︶都市計畫︵第一次通盤檢討︶人民或團體陳情意見明細表編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項縣都委會決議本部都委會專案小組審查意見１縣政府計畫區１原計畫說明書規定全區以市地重劃方式整體開發，惟經辦理市地重劃意願調查及評估結果，難以執行，為顧及民眾權益及使計畫區能均衡發展並符合公平負擔公共設施之原則，修正開發方式。
２配合小區整體開發構想，將未開闢且可於細部計畫中規劃之公共設施用地併入鄰近使用分區，於自擬細部計畫整體開發時，依土地開發及使用分區管制要點規定劃設。
３重新調整道路系統，除保留、拓寬、增設部分商業區、住宅區進出之主要道路聯外道路外，將屬住宅區及商業區內，可於自擬細部計畫整體開發時規劃之細部道路廢除，併入鄰近土地使用分區，以利小區整體開發之進行。
４為維護現有水利溝渠之排水功能及提供親水空間，應將水利用地予以適當保留。
１刪除全區以市地重劃方式整體開發之規定，改以小區自擬細部計畫整體開發︵自辦市地重劃︶方式辦理。
２將未開闢之市場用地︵市一、市二︶、停車場用地、公兒七變更為商業區，公園用地︵公一、公二︶、公園兼兒童遊樂場︵公兒一至公兒六︶變更為住宅區併鄰近使用分區。
３一、二、四、九號道路，維持原計畫。
三號道路由十二公尺拓寬為十五公尺。
七號道路向西側延伸至計畫範圍線。
八號道路向東側延伸，以現有道路為準向兩側拓寬為十二公尺，至住宅區與農業區分區界線止。
變電所西側，住宅區與農業區間；加油站西南側，農業區與住宅區間；加油站南側，農業區與住宅區間，由義成路至永１同意採納。
２同意採納。
３酌予採納。
部分修正如下：
（１）永安路以現有道路中心修正為八公尺東迄台九線止。
（２）文小二東側之南北向道路，永安路至南側計畫界段修正為十二公尺。
理由：
（１）永安路擬拓寬路段連向計畫外部分之東西兩側並未規劃聯絡道路，考量實際交通情形酌予修正道路寬度。
（２）統一道路寬度。
４同意採納。
據宜蘭縣政府列席人員表示，永安路負有區域性東西向道路之服務功能，其道路寬度宜拓寬為二十公尺，故將縣都委會決議３之﹙１﹚修正為：
「永安路以現有道路中心修正為二十公尺東迄台九線止。」興路段；計畫區北側，保護區與商業區、住宅區、農業區間；計畫區北側、公兒一東側等八公尺計畫道路維持原計畫。
永安路由計畫區西側起至鐵路止拓寬為三十公尺。
計畫區西側現有清溝路由計畫區北側起至永興路止，以現有道路中心拓寬為十五公尺。
文小二東側之南北向道路由育英路起至永安路止拓寬為十二公尺，由永安路起至南側計畫範圍線止拓寬為十五公尺。
計畫區東側台九線與鐵路用地間之商業區與住宅區之八公尺計畫道路向東延伸至農業區止。
順安國中西側商業區與住宅區間，由義成路起至順安國中東側界線止，以現有道路為中心劃設八公尺道路。其餘道路、人行步道均予廢除。
４現有水利溝渠將未加蓋且非屬農路兩側之給、排水溝依地籍範圍變更為溝渠用地，原規劃之河道用地一併納入修正。