MOIO5411-審議事項-["第十案：高雄市政府函為「變更高雄市凹子底都市計畫主要計畫（部分工業區（工十）為特定商業專用區、停車場用地、廣場兼停車場用地、綠地、特定公園用地、道路用地及部分農業區（農

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MOIO5411

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概要說明

• 說明：一、本案業經高雄市都市計畫委員會九十年十二月十一日第二六九次會議審議通過，並准高雄市政府九十一年四月一日高市府工都字第一四四四七號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第二十六條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為夏前委員鑄九、陳委員明竺、賴委員美蓉、周委員志龍、林委員素貞、倪前委員世標及張委員元旭，並由夏前委員鑄九擔任召集人，於九十一年五月十四日召開一次專案小組審查會議，研獲具體審查意見，前提經本會九十一年七月十六日第五三八次會議決議：
  「一、本主要計畫案退請高雄市政府依本會專案小組審查意見（如附件）補充資料到部後，交由本會專案小組（召集人再簽請兼主任委員核可）繼續審查，獲致具體審查意見後，再迅行提會審決。
• 二、九十一年五月十五日總統令公布修正都市計畫法第二十三條已明定由直轄市、縣（市）政府核定實施細部計畫，故本細部計畫案部分，應退請高雄市政府參據本會專案小組審查意見，俟本主要計畫案完成法定程序後，再本於職權自行核定。」。
• 七、本案專案小組召集人夏前委員鑄九因請辭本會委員，經再簽奉兼主任委員核示由本會周委員志龍、陳委員明竺、賴委員美蓉、林委員素貞、黃委員光輝（行政院環境保護署新指派改聘之委員）及張委員元旭等六位委員組成專案小組，並由周委員志龍擔任召集人，於九十一年八月十三日召開第二次專案小組審查會議，研獲具體審查意見，爰再提會討論。

決議

• 決議：一、本案本會專案小組九十一年八月十三日審查意見前段部分，採據高雄市政府列席代表補充資料說明，本案工業區變更歷經該市都市計畫委員會多年來審議確定，應有變更為特定商業區之必要，故本案主要計畫同意變更，並准照本會專案小組九十一年八月十三日審查意見通過（如附錄涉及變更主要計畫事項部分），並退請高雄市政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 二、九十一年五月十五日總統令公布修正都市計畫法第二十三條已明定由直轄市、縣（市）政府核定實施細部計畫，故本細部計畫案部分，應退請高雄市政府於本主要計畫案完成法定程序後，本於職權自行核定。附錄：本會專案小組審查意見（二）、（四）-１、（四）-２等涉及細部計畫事項部分，請高雄市政府參酌。

附件

• 附錄：本會專案小組九十一年八月十三日審查意見本案基地坐落高雄市行政轄區中心偏北位置之工業區內（博愛路與大順路交叉口），基地總面積達一五．○五八二公頃，其中擬變更為特定商業區（七．九八二一公頃）轉型作為非工業使用後，基地大規模高強度之開發，對都市整體發展及環境影響深遠，因本案擬變更部分工業區為特定商業區之必要性及其計畫目標、都市功能定位及對都市整體發展影響衝擊因應措施等，高雄市政府補充說明資料仍有不足，請市府再加強補充研提相關圖說資料，提大會討論決定，如經大會審定為配合高雄市都市產業之轉型及創造特有之都市風貌，確有變更為特定商業區之必要，本案應請市府依左列各點辦理，分別納入主要計畫書規定或重行擬定細部計畫時再審慎妥處。
  （一）通案性變更原則：應補充全市工業區通案性變更原則，及以表列敘明相關工業區變更審議案例處理情形，以求一致性與公平性。
  （二）市場功能與開發可行性分析：本案基地附近地區之商業活動已具規模，將來本案開發後，勢必產生排擠效應，故應於細部計畫補充具體事業財務及營運管理計畫、市場投資分析及相關產業需求分析，以求釐清開發營運確屬可行，及應於主要計畫訂定開發期限及實施進度，未依開發期限辦理者，市府應迅行依法定程序恢復為原土地使用分區。
  （三）環境影響評估：據高雄市政府列席代表說明，本案之環境影響評估係依「工廠變更用地開發使用應實施環境影響評估細目及範圍」規定辦理，以及本案環境影響評估業經該府環境保護局八十八年十一月九日高市環局五字第○三七八一二號函同意本案環境影響說明書定稿本備查，建議應將上開環境影響評估審查結論，及依現況環境調查結果之土壤、地下水或廢棄物等有無污染情形或處理方式，納入主要計畫書敘明，俾利執行查考。
  （四）土地使用計畫：
  １、本案細部計畫擬規定變更後之特定商業區建蔽率不得大於六○％，容積率不得大於六三○％乙節，考量以如此大規模特定商業區面積（七．九八二一公頃）開發作為高強度商業使用，對附近地區交通道路系統之服務水準及生活環境將造成甚大之負面衝擊，為使負面衝擊降至最低，建議應調降本案基地開發總強度，比照台北市目前有關變更工業區為商業區案例，變更後商業區容積率，並以不得超過原工業區容積率為原則，於重行擬定細部計畫時妥予研訂本案特定商業區之容積率。
  ２、主要計畫應加強說明特定商業區與商業區之使用功能及其管制差別，及於細部計畫明定特定商業區Ａ、Ｂ、Ｃ等三種次分區，其具體土地使用內容、用途、項目及相關管制規定等。
  ３、本案除道路用地外，其餘公共設施用地配置（如特定公園用地、綠地、廣場兼停車場用地等）全部集中於基地南側靠近愛河旁地區，對於鄰近基地東、北側住宅區居民之使用可及性甚低，為符合社會公平原則，本案擬變更後增設之公共設施用地應連結當地公共設施資源，及回饋提供附近地區居民分享使用，並建議市府再審慎考量其公共設施用地之區位與功能，增加附近居民使用公共設施之可及性。
  ４、為確保基地開發後之公共開放空間品質，應於主要計畫補充具體之公共開放空間系統圖，塑造視覺走廊意象及優美之都市景觀。
  ５、為提昇本案基地開發後環境品質，請市府於主要計畫補充都市設計構想，並應在社會需求與經濟發展均衡前提下，以都市紋理與人文環境規劃之觀念，透過都市設計管制方式，配合附近地區環境，創造特有都市空間風格及景觀風貌典範。
  ６、查都市計畫法相關規定並無「特定公園用地」乙詞，建議修正為「公園用地」，並為強化公園服務功能，應規定不得作多目標使用。
  （五）「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之檢核事項：
  １、本案計畫書實施進度及開發方式，擬規定「開發方式依法由土地所有權人申請自辦市地重劃方式辦理」及「遇有可優先抵充重劃公共設施用地面積之公有土地，應先與扣除後，再據以核算其負擔比例」乙節，核與都市計畫工業區檢討變更審議規範「七、開發方式（一）自願捐贈土地3.申請人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配依本規範規定提供之公共設施及公共設備用地，以及確實依本規範所訂附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重劃方式開發。」規定不符，建議應依照修正；又計畫書預定開發時程表之開發年期，應配合實際年期修正。
  ２、本案如經本會審決同意變更，申請人應於主要計畫核定前，與市府簽定協議書，並經公證或認證，具結保證依核定之都市計畫及其所提整體開發計畫限期實施，並納入主要計畫書規定，以利執行，否則維持原計畫。
  ３、據高雄市政府列席代表說明，本案基地已無生產中合法工廠，建議應補充原有工廠已註銷工廠登記證相關證明文件。
  ４、本案計畫書未載明土地權屬（除三筆國有土地外），建議應補充土地權屬資料，非屬申請人所有土地部分，請補具土地使用同意書及土地同意合併開發等相關證明文件。
  ５、據高雄市政府列席代表說明，本案申請人為「燁興、燁隆企業股份有限公司」，建議應於計畫審核摘要表「申請變更都市計畫機關」欄修正之。
  ６、本主要計畫變更內容明細表部分，請依新、舊計畫二項目區分變更計畫內容；計畫書、圖製作，應依「都市計畫書圖製作規則」規定辦理。
• 附件：本會專案小組九十一年五月十四日召開「變更高雄市凹子底都市計畫主要計畫（部分工業區（工十）為特定商業專用區、停車場用地、廣場兼停車場用地、綠地、特定公園用地、道路用地及部分農業區（農二十）為廣場兼停車場用地、特定公園用地、道路用地）案」及「擬定高雄市凹子底地區（工十）、（農二十）部分地區細部計畫案」等二案第一次審查會議本二計畫案請高雄市政府依左列各點研提補充資料到署，俾供本專案小組下次會議審查之參考。
  （一）本案基地坐落高雄市行政轄區中心偏北位置（博愛路與大順路交叉口），變更面積達一五．○五八二公頃，轉型作為非工業使用後，對都市整體發展影響深遠，為配合高雄市都市產業之轉型，對於計畫目標及都市功能定位，請市府先行釐清確定，並建議本開發案應透過都市設計管制方式，配合附近地區環境，塑造特有之都市風格，作為都市空間轉型及景觀風貌之典範。
  （二）本案基地附近地區之商業活動已具規模，將來本案開發後，其產生排擠效應為何？又為求釐清未來開發營運是否可行，請補充具體事業財務及營運管理計畫、市場投資分析及相關產業需求分析。
  （三）考量規劃設置特定商業區，未來開發完成後基地將吸引大量交通旅次，對附近地區交通道路系統造成一定程度之影響衝擊，請補充各交通運具、交通動線及交通影響衝擊評估等相關資料，如衝擊程度過大，建議應酌予調降容積率。
  （四）據高雄市政府列席代表說明，本二案申請人為「燁隆企業股份有限公司」，建議應於計畫審核摘要表「申請變更都市計畫機關」修正之。
  （五）本二案計畫書未載明土地權屬（除三筆國有土地外），建議應補充土地權屬關係人，及補具土地使用同意書及土地同意合併開發等相關證明文件，並納入計畫書敘明。
  （六）據高雄市政府列席代表說明，本二案環境影響評估業經該府環境保護局八十八年十一月九日高市環局五字第○三七八一二號函同意本案環境影響說明書定稿本備查，建議應將上開環境影響評估審查結論納入計畫書敘明。又本二案之環境影響評估究係依工業區擬變更前之「工廠變更用地開發使用應實施環境影響評估細目及範圍」規定辦理，抑或依工業區擬變更後之「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」規定辦理？又本二案之環境影響評估係於八十八年完成審查，迄今歷經三年多，有無作環境影響評估差異性分析之必要，併請查明。
  （七）據高雄市政府列席代表說明，本案基地已無生產中合法工廠，建議應補充原有工廠已註銷工廠登記證相關證明文件，並納入計畫書敘明。
  （八）本案基地有無土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者，請查明。
  （九）本案如經本會審決同意變更，申請人應於主要計畫核定前，與當地地方政府簽定協議書，並經公證或認證，具結保證依核定之都市計畫暨其所提整體開發計畫限期實施，並納入都市計畫書規定，以利執行。
  （十）本主要計畫變更內容明細表部分，請依新、舊計畫二項目區分變更計畫內容。
  （十一）本二案計畫書、圖製作，應依「都市計畫書圖製作規則」規定辦理。