MOIO5681-審議事項-第五案：桃園縣政府函為「擴大及變更八德（八德地區）都市計畫（第三次通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO5681

案件id

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概要說明

• 說明：一、本案業經桃園縣都市計畫委員會九十一年十二月二十四日第十四屆第五次會議、九十一年十二月二十七日第十四屆第六次會議及九十二年一月二十日第十四屆第七次會議審議通過，並准桃園縣政府九十二年二月十七日府城鄉字第○九二○○二九五三五號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第十一、二十六條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為周委員志龍、錢委員學陶、賴前委員美蓉、郭委員瓊瑩、夏委員正鐘、張委員元旭等，並由周委員志龍擔任召集人，於九十二年四月二十九日、八月二十六日召開二次專案小組審查會議，研獲具體審查意見，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除左列各點外，其餘准照本會專案小組審查意見通過（如附錄），並退請桃園縣政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、本案變更內容明細表新編號五擬變更部分市場用地為商業區（○．一七公頃），本會專案小組審查意見：「配合綜合審查意見及審查意見一，建議維持原計畫。」乙節，經與本會專案小組（召集人：周委員志龍）確認後，係屬誤繕，應訂正為：「考量商業區周邊之停車需求，建議修正變更為停車場用地，並應補辦公開展覽程序，公開展覽期間如有公民或團體提出陳情意見者，應再報部提會討論。」。
• 二、本擴大都市計畫範圍內原有之溪流河川、溜池，縣府擬劃設作為「溝渠用地」、「綠地」及「兒童遊樂場用地」乙節，查「溝渠用地」與「綠地」及「兒童遊樂場用地」劃設目的性質不同，為創造親水綠帶及保留原有溪流河川、溜池之特色，建議縣府未來辦理本擴大都市計畫案時，妥予調整劃設為適當之公共設施用地，並透過都市設計手法規劃親水綠帶。

附件

• 附錄：本會專案小組審查意見本擴大及變更都市計畫案計畫目標年一一○年，計畫人口一二○、○○○人，計畫總面積六五五．八六公頃，其中擴大都市計畫面積五○四．八二公頃，加上原都市計畫農業區一○○．六一公頃，擬擴大變更為住宅區、商業區、工業區及其他公共設施用地，及擬辦理區段徵收方式開發取得中央研究院八德分院、中央大學八德分校及八德市行政園區等用地約計二三．三五公頃，因擬擴大變更都市計畫辦理區段徵收開發面積（五二一．一三公頃）約為原都市計畫區都市發展用地面積（五○．三二公頃）十倍之多，考量區段徵收之可行性，本案擴大都市計畫及原都市計畫變更農業區部分，建議暫予保留，退請桃園縣政府依審查意見一及本專案小組第一次會議審查意見（詳附件），重新考量都市人口成長實際發展需要，在事業及財務計畫確實可行下，研提合理計畫範圍及面積，再報本專案小組繼續審查，如無法依照辦理，建議維持原計畫；至於原計畫範圍內其他計畫內容部分，詳如審查意見二變更內容明細表。
• 附件：本會專案小組九十二年四月二十九日第一次審查會議之審查意見本擴大及變更都市計畫案計畫目標年一一○年，計畫人口一二○、○○○人，計畫總面積六五五．八六公頃，其中擴大都市計畫面積五○四．八二公頃，加上原都市計畫農業區一○○．六一公頃，擬擴大變更為住宅區、商業區、工業區及其他公共設施用地，及擬辦理區段徵收方式開發取得中央研究院八德分院、中央大學八德分校及八德市行政園區等用地約計二三．三五公頃，因擬擴大變更都市計畫辦理區段徵收開發面積（五二一．一三公頃）約為原都市計畫區都市發展用地面積（五○．三二公頃）十倍之多，建議請桃園縣政府依左列各點，重新考量都市人口成長實際發展需要，在事業及財務計畫確實可行下，研提合理計畫範圍及面積，並補充資料到署，俾供本專案小組下次會議審查之參考。
  （一）本擴大都市計畫案前經本部區域計畫委員會九十一年五月七日第一○七次會議審決：「一、本案面積規模，請桃園縣政府於擬定都市計畫時，依人口成長及實際發展需要詳實劃設。二、本案開發主體為桃園縣政府。三、本案開發方式採區段徵收，財務計畫應求自主。四、本案之開發應審慎考量住宅市場需求，以促進土地合理有效使用。」，建議桃園縣政府補充本案准予擴大都市計畫相關文件及上開審決結論處理情形。
  （二）發展定位及整體發展構想部分：
  １、本擴大及變更都市計畫案並擬以區段徵收開發之目的係為配合中央研究院八德分院、國立中央大學八德分校及八德市行政園區等建設用地之取得，故應先行請中央研究院及國立中央大學研提該院（校）具體建設計畫，報請所屬上級機關（總統府及教育部）同意，以確立本計畫區發展定位及上開事業計畫建設經費之支持，否則建議本案暫予緩議。
  ２、請補充本計畫區與周邊鄉鎮市之發展關係、周邊都市計畫目前發展情形，以及計畫區整體發展構想示意圖（包括鄰近重大土地使用及交通建設計畫、重要商圈及交通運輸中心、主要道路交通路網、土地使用規劃構想等），以查核整體發展構想及實質計畫內容之合理性。
  （三）區域發展總量部分：
  １、請補充桃園縣轄區境內，都市計畫區及擬新訂或擴大都市計畫之案名、處數、計畫面積與人口、都市計畫區面積佔總面積之百分比、都市計畫區內人口佔總人口之百分比，以釐清本擴大都市計畫面積之必要性及合理性。
  ２、請補充本計畫區及周圍鄉鎮市地區之人口成長、住宅供給與需求、空（餘）屋等相關資料，以確立本計畫區之住宅市場供給需求。
  （四）計畫面積部分：本案原計畫範圍面積一五一．○四公頃，擴大都市計畫後之計畫區總面積達六五五．八六公頃（擴大都市計畫面積為五○四．八二公頃），建議依本部區域計畫委員會第一○七次會議決議文一規定，補充說明本案擴大都市計畫面積規模之理由、面積需求依據、合理計畫面積範圍、預測推估方法及必要性。
  （五）計畫人口部分：
  １、本案原計畫人口六、五○○人，計畫目標年一一○年之計畫人口預測係分為：「原計畫區」採用一、二次曲線迴歸法預測為一二、五○○人，以及「擴大計畫區」採用政策性因素導入及未來執行可行性，推估為一二○、七二○人，並擬訂定計畫人口為一二○、○○○人，約為原計畫人口十倍之多，其推估人口成長之合理性甚為不足，鑒於計畫人口為推估各類土地使用分區及公共設施用地之重要依據，建議仍應依人口成長因素（如自然增加及社會增加），予以推估合理之計畫人口。如以計畫書所敘採用政策性因素導入計畫人口成長，其引進人口產業具體政策為何？２、上開「擴大計畫區」擬採用政策性因素導入，推估計畫人口為一二○、七二○人，其演算公式為「計畫人口=（發還抵價地面積＋剩餘地面積）×居住密度（300人/ha），其發還抵價地假設為五○三公頃，建議補充說明訂為「五○三公頃」之理由及合理性。
  ３、綜合上開審查意見（四）、（五）部分，本擴大都市計畫合理面積規模，建議仍應以本地區人口成長及實際發展需要詳實劃設，以符合上開本部區域計畫委員會審決原則同意准予擴大本計畫區之決議文。
  （六）土地使用部分：
  １、本案配合擴大都市計畫，擬將原計畫區全部六處農業區（一○○．六一公頃）、「大溪（埔頂地區）都市計畫」農業區（二四．八六公頃）及「中壢龍崗地區都市計畫」農業區（七．四三公頃），變更為住宅區、商業區、工業區及其他公共設施用地等，建議配合前項審查意見（三）、（四）及（五），妥為檢討上開擬變更農業區（一三二．九公頃）土地之規模面積、必要性及合理性。
  ２、本擴大及變更都市計畫案應依都市計畫法第四十五條及都市計畫定期通盤檢討實施辦法第十七條規定：「都市計畫通盤檢討變更土地使用分區規模達一公頃以上之地區、新市區建設地區或舊市區更新地區，應劃設不低於該等地區總面積百分之十之公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場用地，並以整體開發方式興闢之。」辦理。
  （七）配合本計畫區及擴大都市計畫土地原有之溪流河川、溜池及人文古蹟，建議應以「水」、「綠」及「文化設施」等三元素，調整劃設為適當之土地使用分區或公共設施用地（如帶狀綠地、溝渠用地或河川區、溜池專用區、保存區、宗教專用區等），並透過都市設計手法，予以規劃親水綠帶或具有文化設施之典範地區。
  （八）交通運輸部分：請補充說明本計畫區交通運輸及道路系統計畫與聯外道路系統、重要交通發展構想計畫（高速鐵路桃園車站等）、目前周邊交通瓶頸所在等相關資料，併同審查意見（二）２辦理。
  （九）環境影響評估部分：本計畫開發行為如符合「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」者，建議應依環境影響評估法相關規定辦理。
  （十）區段徵收可行性部分：請桃園縣政府依左列各點及審查意見（二）、（三）、（四）、（五）、（六），詳予評估區段徵收之可行性。
  １、依本部八十五年六月七日台內營字第八五七二七八六號函頒「都市計畫書規定應以市地重劃區段徵收或其他方式整體開發並於完成整體開發後始准核發建築執照處理要點」，及九十一年七月十六日台內營字第○九一○○八五一一七號函頒「都市計畫整體開發地區處理方案」規定，應請桃園縣政府都市計畫單位會同地政機關（及財政機關）評估可行性。如經評估可行者，應參照「都市計畫法台灣省施行細則」第十條規定，檢附桃園縣政府地政局評估認可之可行性評估相關證明文件，納入計畫書規定；如經評估不可行者，建議維持原計畫。
  ２、前項可行性評估至少包括土地及地上物現況調查、土地所有權人參加區段徵收意願調查、財務可行性分析、辦理完成區段徵收時程等事項，並應廣徵民意及進行土地所有權人參加區段徵收意願調查，作為辦理區段徵收之依據。
  ３、本案未來送請本會審議時，應檢附前開土地所有權人參加區段徵收意願調查內容，調查內容應包括本案係為配合中央研究院八德分院、中央大學八德分校及八德市行政園區等用地取得而辦理區段徵收之相關說明、辦理區段徵收時領取現金補償或申領抵價地，以及未來都市計畫變更後未實施區段徵收前衍生相關地價稅、遺產稅、贈與稅、土地增值稅等負擔，及無法再享有原有農業用地之稅賦減免規定等詳細說明，並應經土地所有權人簽名或蓋章。
  ４、基於本計畫能配合將來整體開發之期程、避免都市計畫發布實施後未實施區段徵收前可能衍生核發建築執照、相關稅賦減免以及確保計畫具體可行，本計畫案如經本會審議通過，建議桃園縣政府先行依土地徵收條例第四條規定，辦理區段徵收，並俟桃園縣都市計畫委員會審定細部計畫及區段徵收公告期滿發給補償費完竣後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如未能依照辦理者，建議應維持原計畫。
  ５、計畫書（P106）載明之法令規定（平均地權條例第五十四條規定），建議配合修正為土地徵收條例，以及計畫書（P109）區段徵收開發原則應配合土地徵收條例規定修正。
  （十一）請補充土地使用分區管制規定。
  （十二）都市設計部分：本案係屬新市區建設地區，建議依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第八條規定應辦理都市設計，請研提都市設計原則納入主要計畫。
  （十三）其他部分：
  １、本案擬將原都市計畫圖比例尺三千分之一變更為比例尺一千分之一部分，建議應依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第四十二條規定：「都市計畫圖已無法適用且無正確樁位資料可據以展繪都市計畫線者，得以新測地形圖，參酌原計畫規劃意旨、地籍圖及實地情形，並依都市計畫擬定或變更程序，重新製作計畫圖。原計畫圖於新計畫圖依法發布實施之同時，公告廢除。」辦理。
  ２、計畫書內開發經費概估表「主辦單位」列有「省政府」，及「經費來源」列有「省府行庫貸款」，建議應予訂正。
  ３、請補充八德市行政轄區內目前劃設之「八德（八德地區）都市計畫」、「八德（大湳地區）都市計畫」、「大溪（埔頂地區）都市計畫」、「中壢龍崗地區都市計畫」、「縱貫公路桃園內壢間都市計畫」及「中壢平鎮擴大都市計畫」等六處都市計畫區之位置示意圖、計畫人口、面積、計畫年期、土地使用等相關資料。
  ４、計畫書「第五章檢討分析與發展需求預測第三節土地使用分區三、工業區：原計畫七．○一公頃為乙種工業區，本次檢討擬配合都市計畫整體規劃，變更為住宅區及其他用地。」文字部分，經查本案變更內容明細表並未列為變更內容且計畫圖亦無變更，建議上開文字應配合修正。
  ５、計畫書載明之「原計畫區面積」、「擴大都市計畫區面積」及「計畫區總面積」數據前後不一致，建議併請修正。