MOIO5921-審議事項-第五案：桃園縣政府函為「變更高速鐵路桃園車站特定區計畫（配合巨蛋棒球場設置計畫）案」。

會議紀錄id

MOIO5921

案件id

QHKYTN

概要說明

• 說明：一、本案業經桃園縣都委會九十三年五月十八日第十四屆第十八次會議審決修正通過，並准桃園縣政府九十三年六月十日府城鄉字第○九三○一四五三五一號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第二十七條第一項第四款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫示意圖。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會何委員東波（召集人）、歐陽委員嶠暉、馮委員正民、黃委員光輝、張委員元旭等組成專案小組，復於九十三年七月十二日、二十日召開二次專案小組會議，獲致具體審查意見，爰提會討論。

決議

• 決議：本案業經桃園縣政府九十三年八月十六日府城鄉字第○九三○二一○七二九號函依本會專案小組審查意見（如附錄）檢附修正計畫書、圖到部，經查核後尚符合本會專案小組審查意見，原則准照該府修正計畫書、圖通過，並由本部逕予核定。
  【附錄】本會專案小組審查意見本案請桃園縣政府依下列各點重新修正計畫書、圖後送部，建議逕提委員會議審議。
• 一、本專案小組第一次會議審查意見業經桃園縣政府列席代表於會中補充說明處理情形（書面資料如附件），其中有關財務分析、交通衝擊及環境影響等說明，請摘要納入計畫書敘明，以利查考。
• 二、本案變更後有關公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場等五項公共設施用地面積為47.77公頃，佔本特定區計畫總面積之9.75％，惟再加上高鐵車站專用區內2公頃站區廣場，合計佔本特定區計畫總面積之10.16％，尚符合都市計畫法第四十五條規定之意旨。
• 三、變更內容明細表：
  編號位置變更內容變更理由本會專案小組審查意見原計畫面積新計畫面積計畫區西南隅之體育場用地體育場用地4.90運動休閒專用區4.901.配合桃園縣巨蛋棒球場設置計畫。
  2.為提高私人投資興建體育場館意願，吸引職業棒球隊進駐、比賽，提昇縣政府財政收益及鄰近地區之發展。
  3.加速人口引進，帶動高鐵特定區之都市發展。
  建議照案通過。
  計畫區西南隅之文教區文教區3.72住宅區1.351.巨蛋棒球館屬高度之活動使用，為避免不相容土地使用分區之干擾與衝突，予以配合變更文教區為其他使用分區。
  2.文教區屬區段徵收可供標售、讓售或有償撥用之可建築土地，現階段並無相關文教設施設置計畫及使用需求。為減輕區段徵收利息負擔之壓力，予以調整原土地使用分區。
  本案除應就有關原規劃之文高用地已有適當之替代方案，尚不影響未來本特定區內高中生就學需要，以及目前中壢市高中職學校可滿足本特定區學生就學需求等加強相關說明外，其餘建議照案通過。
  第一種商業區2.19道路用地0.18計畫區西南隅文教區住宅區0.72第一種商業區0.67參考國外之相關案例，巨蛋棒球館週邊商業活動頻繁，強化其週邊商業服務機能有其必建議照案通過。
  東側毗鄰之住宅區道路用地0.05要性。
  土地使用分區管制要點1.增列運動休閒專用區之相關管制事項。
  2.修訂第十三點中體育場之規定事項。
  配合本次變更內容實際需要，增(修)訂土地使用分區管制要點之相關規定事項。
  建議照案通過。
• 四、附帶建議：本案運動休閒專用區未來如招商不成，即表示本案擬以ＢＯＴ方式開發運動休閒專用區之構想並不可行，應請桃園縣政府於本特定區計畫辦理通盤檢討時，檢討變更恢復為體育場用地，由該府編列預算自行興建，以維本特定區居民日常體育活動空間之需求。
  附件本會專案小組93.7.12召開「變更高速鐵路桃園車站特定區計畫（配合巨蛋棒球場設置計畫）案」第一次會議審查意見桃園縣政府於會中補充說明處理情形表審查意見處理情形說明(一)本案請桃園縣政府依左列各點補充相關書面資料，提本專案小組九十三年七月二十日第二次審查會議討論。
  1.財務分析：有關本案文教區是否擬變更為商業區對本特定區實施區段徵收之財務影響，以及體育場用地擬變更為運動休閒專用區未來擬以BOT方式開發等，應分別補充相關財務計畫及模擬分析資料。
  1.本案第一階段變更後造成本特定區之區段徵收財務缺口約5億元，故擬將文教區變更為商業區，以達區段徵收財務之平衡。
  財務計算詳見附件一。（略）2.運動休閒專用區採BOT方式開發時，必須由政府就非自償部分出資補助，以達自償性。故為滿足民間投資誘因，由政府出資約37%，民間特許公司出資63%，特許年期70年，本案方具投資效益。
  參見可行性評估報告書第九章財務可行性分析(P9-1~48)。（略）2.交通衝擊：本案擬變更體育場用地為運動休閒專用區及增加商業區面積，其開發項目及使用強度增加後，有關交通衝擊分析資料、停車需求規劃、交通動線規劃、運具模式、周邊道路交通衝擊與服務水準、交通改善措施等，請補充相關說明，並應將附屬事業設施、桃園地區活動特性等納入檢討考量。
  經評估結果於民國107年完全開發後，週邊道路之尖峰時間服務水準約B~D級，皆可維持D級以上。
  有關分析參見可行性評估報告書第七章第二節交通影響分析(P7-32~44)。（略）3.環境影響：有關噪音、空氣品質、垃圾、污水處理及再利用問題，應併同規劃考量。
  已納入規劃考量，並提出施工階段及營運期間之改善對策。
  參見可行性評估報告書第七章第一節周邊環境影響分析(P7-1~31)。（略）另本案之開發依法應辦理環境影響評估作業，本府目前刻正委辦中。
  4.開發方式：有關本案體育場用地、運動休閒專用區及其東側與北側商業區，是否應以BOT或BOO方式整體開發，請併同評估考量。
  本府並無商業區土地之處分權，故建議商業區另行開發，並維持體育場用地與運動休閒專用區兩部分，共同採BOT方式整體開發。理由如下：
  1.土地產權隸屬不同機關，對土地處分之方式與認知不易整合。
  本府僅對體育場用地、運動休閒專用區之土地具有處分權，無法要求高鐵局所有之商業區納入本案一併整體開發。
  2.巨蛋棒球場之設置有其急迫性。
  為配合「2007年世界杯成棒賽」及「2008年台灣博覽會」之舉辦時程，如將商業區部分一併納入整體開發，因涉及其土地處分須先由交通部專案呈報行政院同意後方可辦理，將影響本案之開發時程。
  5.有關歐陽嶠暉委員所提書面意見，請研提適當處理意見。
  (1)本案擬設置25,000座席之巨蛋棒球場，但對於台灣地區之棒球人口、活動分布、適合場數、適合規模和適合區位未見分析，冒然設置大型巨蛋，應先提出評估可行性(目前因各項大型投資如大學、機場、工業區、漁港、道路等，已無法收拾)，更未見財務平衡等分析，需再補充。
  已提出有關市場分析及財務分析。
  參見可行性評估報告書第三章市場可行性分析(P3-1~55)及第九章財務可行性分析(P9-1~48)。
  （略）(2)本案規模龐大，對於交通衝擊、週邊住宅生活皆未分析，停車位數、客人來場之交通工具分析不明確。
  經評估結果，週邊道路之尖峰時間服務水準皆可維持D級以上。
  參見可行性評估報告書第七章第二節交通影響分析(P7-32~44)。（略）(3)從環境平衡上應考慮收集雨水及雜用水回收為廁所沖洗利用。
  已納入規劃考量。
  參見可行性評估報告書第五章第三節都市設計準則之『八、綠建築規劃設計準則』(P5-54~58)。（略）(4)附屬商業設施其顧客之來源，以及坐落之區位，其商機之分析不明。
  參見可行性評估報告書第三章第二節不動產市場分析(P3-17~32)、第五章第一節整體定位與發展構想(P5-1~6)。（略）(5)雖說是BOT，但政府仍需負擔30%以上似偏高，其合理性依據不明。
  同(一)1.之說明。
  (6)仍應保留部份開放性空間體育場，供一般居民室外活動使用，以符都市計畫原則。
  已納入規劃考量，基地東側及西南側規劃約2公頃之廣場空間，可供一般居民室外活動使用。
  參見可行性評估報告書第五章第二節實質建築規劃(P5-15)。（略）(二)計畫書應加強補充說明事項：
  1.本案變更後有關公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場等五項公共設施用地面積為47.77公頃，佔本特定區計畫總面積之9.75％，惟再加上高鐵車站專用區內2公頃站區廣場，合計佔本特定區計畫總面積之10.16％，尚符合都市計畫法第四十五條規定之意旨。
  已補充說明。
  參見附件二所示。（略）註：五項公共設施用地面積占全區面積10%之計算係依循原計畫書之公共設施用地計算方式。原計畫書已於土地使用分區管制要點中(第37、38點)明定其站區廣場之面積及留設位置，並非屬高鐵車站專用區建築基地之法定空地。
  2.本案擬變更文教區為住宅區、第一種商業區及道路用地乙節，應加強有關本案原規劃之文高用地已有適當之替代方案，尚不影響未來本特定區內高中生就學需要等相關說明。
  已補充說明。
  參見附件三所示。（略）