MOIO6081-審議事項-第１５案：台南市政府函為「變更台南市主要計畫（『體３』體育場所用地為『體（專）１』體育休閒特定專用區）案」。

會議紀錄id

MOIO6081

案件id

KRj0OS

概要說明

• 說明：一、本案業經台南市都委會92年9月17日第227次會議審決修正通過，並准台南市政府92年10月22日南市都計字第09216536240號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫示意圖。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、案經本會92年11月11日第572次會議決議略以：「本案因案情複雜，由本會委員組成專案小組（成員另案簽請兼主任委員核可）先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論。」，經簽奉核可，由本會何委員東波、歐陽委員嶠暉、馮委員正民、周前委員志龍、王前委員大立、郭委員瓊瑩、林前委員大煜、黃委員光輝等8人組成專案小組，並由何委員東波擔任召集人，復於92年12月1日、93年6月29日、93年11月2日召開3次專案小組會議，獲致具體審查意見，並經台南市政府94年3月28日南市都計字第09416513720號函補充資料到部，爰再提會討論。

決議

• 決議：一、有關台南市政府94年3月28日南市都計字第09416513720號函補充資料及都市計畫書未能依本會專案小組審查意見（如附錄）提出「本案發展定位功能、基地擬開發項目、基地空間配置概要（含配置示意圖、開發量體及商業規劃內容等）、大型活動類別及使用頻率等基礎資料，進行交通衝擊評估及研提交通改善方案」補充資料，本案應依專案小組審查意見二－（一）交通影響「惟如評估後經委員會認定仍無法改善現有交通情況或未能補充相關資料者，建議維持原計畫。」辦理，即本案維持原計畫體育場所用地。
• 二、本案經市府列席代表補充說明，同意視該府公開徵求投資廠商之甄選結果與需要，另案依94年4月1日修正之「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」第3條：「依促進民間參與公共建設法相關規定供民間參與公共建設之附屬事業用地，其使用管制，得依都市計畫擬定、變更程序予以調整，不受前項附表之限制。」規定，於細部計畫調整放寬該體育場所用地之土地使用管制，並請將本會專案小組審查意見納入參考辦理。
  附錄本會專案小組審查意見及台南市政府94年3月28日南市都計字第09416513720號函補充資料本會專案小組審查意見審查意見回應說明
• 一、本案係台南市政府為配合引進民間資金，有效率經營現代化綜合體育館，提供市民一處優質的運動空間，除提供武術、舞蹈、籃球、排球、羽球等各項競技及運動比賽外，並規劃作為運動休閒、工商展售、藝文表演等活動場所，以帶動鄰近商機，增加就業機會，擬變更體育場所用地為體育休閒特定專用區（面積約3.18公頃），經台南市政府93年9月1日南市財產字第09311515280號函敘明「該府基於滿足運動人口需求、推廣全民體育、提供市民運動休閒場所、解決政府財政困難、藉助民間經營效率等多重因素考量下，確實有其推動之必要」，且相關替選方案中市府就興建方式、工程造價、經費來源、營運方式、交通影響等進行成本效益評估後，強烈建議以BOT（含45％地面商業設施）為第一順位，標租設定地上權（含45％地面商業設施）為第二順位。
  本案依內政部都委會專案小組意見辦理BOT招商。
• 二、案經台南市政府93年10月13日南市都計字第09316551060號函依本專案小組審查意見補充說明資料（如附件），惟仍有部分計畫內容尚待釐清，建請台南市政府依下列各點補充相關資料正式行文本署後，逕提委員會議審議是否同意變更。
  （一）交通影響：本案除供運動設施使用外，並允許供休閒、教育、商場、餐飲等設施使用，其中商業設施樓地板面積不得大於法定樓地板面積之45％（以細部計畫草案容積率250％計算，供商業設施使用面積約35700平方公尺樓地板面積），雖經台南市政府補充交通影響分析說明，惟依該分析結果，面臨中華西路及府前路（往東方向）之交通服務水準為E、F級，未達交通規劃分析可接受服務水準，仍請市府補充本案發展定位功能、基地擬開本案擬採先行公開徵求投資者，並由投資者擬具整體開發計畫，（含基地開發、空間配置、交通影響評估等要項）送大會審議，本案交通影響評估俟最優投資廠商提具完整資料，並經本局審核後，再提送大會審議，有關本案發展定位功能、基地擬開發項目、基地空間配置概要、大型活動類別及使用頻率等基礎資料，亦一併於本局審核時要求最優投資廠商提附，並要求對人潮及停車、車流進出動線加以考量，以達可接受之服務水準。
  本會專案小組審查意見審查意見回應說明發項目、基地空間配置概要（含配置示意圖、開發量體及商業規劃內容等）、大型活動類別及使用頻率等基礎資料，進行交通通衝擊評估及研提交通改善方案。惟如評估後經委員會認定仍無法改善現有交通情況或未能補充相關資料者，建議維持原計畫。
  （二）公共設施用地：本案變更後減少3.18公頃體育場用地，有關公園綠地等五項公共設施用地面積合計僅達台南市都市計畫區總面積之六％，雖未達都市計畫法第45條規定之十％比例，惟台南市政府補足之體育場用地（「變更台南市東區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」變更內容明細表新編號二-2糖業試驗所變更案），擬以區段徵收方式開發，建請市府明確表達該區段徵收案辦理時程，以符合都市計畫法第45條規定之立法意旨。至於如有其他補足措施，請補充敘明。
  有關「變更台南市東區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」本府業於93.10.5函請內政部審議核定，並於93.11.16召開第1次專案小組審議，並排定於94.03.29召開第2次專案小組審查會議；有關辦理區段徵收時程，俟主要計畫變更後，次年起算3年內完成。
  （三）BOT開發因應措施：本案如以BOT方式開發，未來在興建營運期間如投資廠商財務發生困難無法經營時，台南市政府應先行研提如何因應之適當處理措施，以降低風險。
  未來在興建營運期間如投資廠商財務發生困難無法經營時之措施，可於雙方議約時於契約中詳細訂定。基本上，將參照行政院公共工程委員所制定之標準合約範本及其他同類已簽約之個案參考訂定之。本府目前於契約草案中訂定之處理措施詳如附件一。（略）
• 三、前開審查意見如經市府補充說明，並經委員會審議通過者，建議除下列各點外，其餘原則同意依台南市政府93年10月13日南市都計字第09316551060號函送修正計畫書通過。
  （一）前開市府補充說明資料及計畫書開發時程請核實修正，請納入計畫書敘明。
  本案已於94年3月1日辦理公告招商，備標期90天。簽約後2年6月內完成運動主場館之興建，3年6月內完成所有建築計畫之興建。本案新修訂之期程詳如附件二。（略）本會專案小組審查意見審查意見回應說明（二）本案報請本部核定時，應檢附下列文件，以確保本案市場需求及財務計畫等具體可行，並兼顧本案開發時程需要。惟本案未來如招商不成，即表示本案擬以BOT方式開發「體育休閒特定專用區」之構想並不可行，應請台南市政府編列預算自行興建，以維周邊地區居民日常體育活動空間之需求。
  １、主管機關審核通過之民間參與公共建設可行性評估及先期規劃之相關文件。
  ２、台南市政府與民間機構簽訂興建營運契約或設定地上權之相關證明文件。
  (1)本案之主辦機關為台南市政府，除報請本市議會備查外，並由行政院公共工程委員會列管輔導之。本案之可行性評估皆經由本市促參小組討論通過。
  (2)本案已於94年3月1日公告招商，謹提供本案最新公告招商文件(含契約草案及設定地上權契約草案)。
  （三）本案開發將對該地區交通與環境將產生重大衝擊影響，請市府以本案變更主要計畫面積約3.18公頃為範圍，依「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第22條規定，實施環境影響評估，並於市府擬定細部計畫時，檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件，並將環評審查通過之相關應辦事項，納入細部計畫書管制之。
  本案已於招商須知中註明，投資廠商之投資計畫書應辦理環境影響評估，並由本府環保局審查通過。
  附件「變更臺南市主要計畫『體３』體育場所用地為『體（專）１』體育休閒特定專用區案」內政部都委會專案小組第二次審查會議意見回應表本會專案小組審查意見審查意見回應說明本案係台南市政府為配合引進民間資金，有效率經營現代化綜合體育館，提供市民一處優質的運動空間，除提供武術、舞蹈、籃球、排球、羽球等各項競技及運動比賽外，並規劃作為運動休閒、工商展售、藝文表演等活動場所，以帶動鄰近商機，增加就業機會，擬變更體育場所用地為體育休閒特定專用區（面積約3.18公頃），雖經台南市政府就都市防災、實施進度與經費、未來因故難以ＢＯＴ方式開發時之替代處理方案等，補充納入該府九十三年六月十一日南市都計字第○九三一六五二七○三○號函送修正計畫書內敘明，惟修正計畫書內容仍過於簡略，且有關交通衝擊影響及商業使用比例等課題尚待釐清，請台南市政府依左列各點再重新修正計畫書及以對照表方式補充處理情形資料到署後，再召開專案小組第三次審查會議。
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• 一、替選方案評估本案體育場用地為台南市政府已撥用取得土地，擬變更為「體育休閒特定專用區」並以ＢＯＴ方式開發，有關替選方案（如由台南市政府依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」自行興建後以ＯＴ方式委外經營，或以標租設定地上權方式提供民間自行開發）應就體育場館空間及商業設施規劃內容、市場需求性、交通影響及停車空間規劃、開發主體、財務分析等項，進行成本效益評估，以憑判斷各方案之優劣點。至於本案擬供商業設施使用總樓地板面積比例限制（不得大於法定樓地板面積之45％）是否應酌予調降，以及是否研擬其他適當比例限制之替選方案納入評估，請台南市政府斟酌考量。
  市場需求分析、交通影響及停車空間規劃補充於計畫書內，另有關替選方案評估相關資料業於第二次專案小組審查會議中提供委員審查。
• 二、相關影響分析：
  １、公共設施用地：本案變更後減少3.18公頃體育場用地，有關公園綠地等五項1.台南市及其鄰近市鎮人口數約達百萬人，運動風氣鼎盛，歷年區運等成績優異，惜本會專案小組審查意見審查意見回應說明公共設施用地面積合計僅達台南市都市計畫區總面積之六％，雖未達都市計畫法第四十五條規定之十％比例，惟如本案台南市政府在政策推動上確有必要，應請該府正式行文敘明，並優先考量另覓地點補足相等面積之體育場用地，以符合都市計畫法第四十五條規定之立法意旨。
  自民國七十八年拆除本市唯一體育館後，尚無一座符合國際性表演或比賽之武術、武蹈及各單項運動之場館，故站在推廣全民體育、培植運動專才提供市民運動休閒場所之角度，確實有必要興建一座運動場館以為因應。
  2.興建體育館資金龐大(約需十億元)，以目前市府舉債已達上限情況下，難以籌措財源辦理，必需借助民間資金及經營能力來推動，但體育場館之營運報酬率極低，必需部分土地變更作商業使用以提高投資誘因，此為變更都市計畫之主要原因。
  3.又本案土地原撥用用途即為興建體育場館使用，在完成都市計畫變更後，基地面積僅約六、七四五平方公尺(即2.9981公頃*50%*45%)變更為可供商業用途使用，大部分仍與供體育用途使用相符，至於變更後減少之面積，本府將依規補足。
  4.本案政策推動上是否確有必要，本府業以九十三年九月一日南市財產字第０９３１１５１５２８０號函正式行文敘明。
  5.有關本案因變更所減少的體育場所用地，本府已於「變更臺南市東區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」之糖業試驗所鄰近農業區變更為體(4)用地，面積計約27.07公頃。
  ２、交通影響：本案除供運動設施使用外，並允許供休閒、教育、商場、餐飲等設施使用，其中商業設施樓地板面積不得大於法定樓地板面積之４５％（以細部計畫草案容積率２５０％計算，供商業設施使用面積約35700平方公尺樓地板面積），雖經臺南市政府補充交通影響分析說明，惟該分析資料過於簡略，尚欠周詳，仍請就市場需求分析、基地空間配置概要（含配置示意圖及開發量體）、交通衝擊分析基礎資料（如計畫目標年）、交通動線規劃、停車場需求規遵照辦理，詳見計畫書附錄一交通影響分析及附錄二基地配置構想部分。
  本會專案小組審查意見審查意見回應說明劃（含大型車輛、汽機車停車空間）、運具模式、週邊道路交通衝擊與服務水準、整體交通改善措施、替代道路（東側細部計畫十公尺計畫道路）開闢時程及減輕中華西路交通衝擊程度，以及相關環境影響說明，摘要納入計畫書敘明，並請交通部運輸研究所給予必要之協助。
• 三、其他計畫書應修正事項：
  １、選定本案基地作為「體育休閒特定專用區」之考量因素及評估過程、本變更案在臺南市整體發展所扮演之角色，以及補充臺南市整體發展構想示意圖（包括鄰近重大土地使用及交通建設計畫、主要道路交通路網、大眾運輸系統場站、土地使用規劃構想等），以落實實質計畫內容。
  遵照辦理，已補充於計畫書「伍、實質發展現況與分析」之內容。
  ２、請補充計畫區週邊地區目前發展情形及研提本計畫目標與發展構想，並應配合週邊社會教育館等相關文教設施，引入適當活動，以避免產生衝突。至於本案「臺南市運動休閒中心」無法於其他地區設置之理由，請補充說明。
  1.本案基地原始撥用用途即為興建體育館使用，於該基地規劃運動休閒中心，即按原撥用計畫使用，與撥用計畫相符。
  2.本基地位處於安平區新市政中心，周邊相關設施均已開發完成，交通四通八達，為一文教、行政及商業中心，符合本基地都市計畫變更為「體育休閒特定專用區」之特性，開發完成之「體育休閒中心」可與鄰近原有設施連結成一完整體係；本市其他地區尚無法找到如此完整適中之公有土地。
  3.另補充於計畫書之「肆、基地選定及變更理由」與「陸、計畫目標與構想」中。
  ３、本案如以ＢＯＴ方式開發，未來在營運期間如投資廠商財務發生困難無法經營時，臺南市政府應先行研提如何因應之適當處理措施。
  本開發案於徵得最優申請人後，與投資者簽訂投資契約，契約內容訂有相關因應措施：
  1.未來在營運期間如投資廠商財務發生困難無法經營時，主辦機關得限期改善，屆期未改善，將由融資機構於一定期間內自行或擇定符合法令規定之其他融資機構暫時接管或繼續辦理興建營運；或中止投資者興建營運之一部或全部。
  本會專案小組審查意見審查意見回應說明2.融資機構或其指定之其他機構接管後，或投資者中止興建或營運一定時間後，持續六個月以上仍未改善者，主辦機關得終止投資契約。並由鑑價機構就本投資案剩餘價值鑑價，主辦機關或其指定之第三人可依鑑價結果收買違約廠商於本計畫下之資產及一切權利。但如資產情形已不堪使用，無法達本計畫營運之目的時，主辦機關得令違約廠商無償移除其資產。
  3.餘詳見計畫書「玖、實施進度與經費」說明。
  ４、未來體育場用地如變更為特定專用區，及以ＢＯＴ方式開發，應以體育場設施使用為主，並儘量維持本計畫區週邊居民日常使用之體育展演活動空間功能需求，開放供公眾使用。
  1.本府為避免投資者於取得經營權後，擅自變更經營主體，特於投標須知中明訂：需於本基地戶外空間規劃景觀設施，並設置兒童青少年運動空間（如極限運動、溜冰場、攀岩、直排輪等）；依照文化藝術獎助條例第九條規定，設置公共藝術，美化環境。
  2.興建完成之主場館，市府每年應擁有三十天之免費優先使用權，且主場館一年內至少有二分之一以上之時間（含政府優先使用之三十天）開放供體育活動使用，收費標準及調整機制應明訂於計畫書內；除外並規範商業館配置位置不得影響體育館等主功能之發揮。
• 四、後續辦理程序及事項：
  １、為確保前開臺南市政府另案補足相等面積之體育場用地之計畫具體可行，兼顧本案開發時程需要，本案報請本部核定時，應檢附臺南市都市計畫委員會審議上開補足體育場用地變更通過之會議紀錄，以確保臺南市體育場用地總面積不致減少，避免影響生活環境品質。
  有關本案因變更所減少的體育場所用地，本府已於「變更臺南市東區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」之糖業試驗所鄰近農業區變更為體(4)用地，面積計約27.07公頃予以補足，業經九十三年八月十日本市都市計畫委員會第二三二次會議通過（會議紀錄詳如附件），近期內前開通檢案主要計畫部分，將另案報請內政部都市計畫委員會審議。
  ２、本案細部計畫「體育休閒特定專用區」面積為2.9981公頃，雖未達「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」規定應實施環境影響評估之規模招商文件明訂投資者應實施環境影響評估，並於細部計畫報台南市政府核定時，檢附經環保主管機關審查通過之環境影響說明書，及將環評審查通過之相關應辦事項納入細部本會專案小組審查意見審查意見回應說明（三公頃），惟基於本案開發對該地區交通與環境將產生重大衝擊影響，以及兼顧臺南市政府辦理招商時程需要，本案依該府列席代表承諾意見，俟細部計畫報臺南市政府核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件，並將環評審查通過之相關應辦事項，納入細部計畫書規定管制之。
  計畫書規定管制之。