MOIO6211-審議事項-["第６案：新竹縣政府函為「變更竹東（頭重、二重、三重地區）都市計畫（合併「高速公路新竹交流道附近特定區計畫」新竹縣轄部分）（部分乙種工業區、農業區、保護區為科技商務服務專

會議紀錄id

MOIO6211

案件id

HOYZs3

概要說明

說明：
一、本案業經新竹縣都市計畫委員會93年12月20日第194次會及94年04月18日第198次會審議通過，並准新竹縣政府94年06月28日府工都字第0940086745號函及94年08月16日府工都字第0940106822號函檢送計畫書、圖等報請審議。
二、法令依據：（一）都市計畫法第27條第1項第3款。
（二）都市計畫工業區檢討變更審議規範第2點第2項第2款。
（三）新竹縣政府93年9月29日府工都字0930125814號函。
三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
四、變更理由及內容：詳計畫書。
五、公民或團體陳情意見：無。
六、本案經簽奉核可，由本會馮委員正民（召集人）、何委員東波、歐陽委員嶠暉、吳委員萬順及潘委員丁白等五位委員組成專案小組，專案小組已於94年10月12日召開會議審查完竣，並獲致具體審查意見，爰提會討論。

決議

決議：本案准照本會專案小組審查意見（詳附錄）通過，並退請內政部都委會第621次會會議紀錄新竹縣政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
【附錄】本會專案小組審查意見：
新竹縣政府為因應整體經濟由勞力密集轉為知識密集之發展趨勢，利用鄰近之新竹科學工業園區及工業技術研究院生產基地與研發等有利條件暨依據國揚實業股份有限公司申請，辦理變更部分乙種工業區（面積7.207339公頃），農業區（面積0．094837公頃），保護區（面積0．033860公頃）為科技商務服務專用區（面積6.864202公頃）及道路用地（面積0．571834公頃），本案除下列各點外，其餘照新竹縣政府核議意見通過。
1.請規劃單位從區域總體發展、產業結構及技術因素、廠商活動意願型態、及地區範圍內目前住宅、商業區之存量等資料詳以研析，用以建構科技商務服務專用區之功能、定位及設置區位適當性之基礎，並對如何有效創造多樣性之就業機會、提昇地方產業發展、進而改善都市財政及生活環境品質等詳加補充並納入計畫書內，以為設置科技商務服務專用區之參據。
2.依計畫書記載綜其「科技商務服務專用區」之性質，已具住宿、商業及休閒之功能，為確保都市環境品質、提高生活便利性及酌予補充本區公共設施之不足，故將原配置於細部計畫內之公1（公園用地）、廣場兼停車場用地修正於主要計畫中予以劃設，以適當補充必要之公共設施用地。
3.經查計畫書內並未敘明科技商務服務專用區發展定位功能、開發項內政部都委會第621次會會議紀錄目、基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間）等基本資料，請開發單位詳為補充並納入計畫書內作為執行之參據。
4.為期協調科技商務服務專用區與周邊其他使用分區之競爭與衝突用以延續都市整體發展，及避免同一都市內產生不良競合，故請縣政府將本案土地使用計畫之空間規模、區位配置與鄰近都市實質發展現況、趨勢之相容性，提出探討分析並納入計畫書。
5.考量科技商務服務專用區未來開發完成後，因其功能定位，將吸引人潮並增加交通旅次，對附近地區交通系統造成一定程度之衝擊，故請縣政府會同規劃單位提出區域性及基地內交通動線之規劃方案，及基地開發完成後如何有效紓解周邊交通之改善計畫，詳為補充並納入計畫書內作為執行之參據。
6.為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請縣政府提出本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構安全的防災空間，並納入計畫書內作為執行之參據。
7.本案東側部分工業區並未納入開發計畫內，考量計畫範圍之完整及避免變更後造成該工業區畸零不整，故採納縣政府列席人員意見，俟下次通盤檢討時再配合實際發展狀況妥為修正，以利都市土地之完整使用。
8.依計畫書記載本開發案回饋土地為區外之公共設施用地，非屬可供建築用地，惟參據規劃單位提供之土地價值變換計算尚屬合理，且開發單位承諾由其提供並負責興闢，故除照縣政府核議意見外，並請妥為訂定協議書，並應將附帶條件納入計畫書內以利執行。
內政部都委會第621次會會議紀錄9.請開發單位補充提供整體開發計畫及財務計畫，併納入主要計畫書規定以為執行依據。
10.本案係依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」辦理，經查變更範圍內尚有非屬工業區之部分農業區及保護區，惟依據規劃單位說明納入變更之農業區、保護區係屬其所有權範圍又面積狹小且業分別依各該審議規範相關規定提供回饋土地，為維護其產權範圍之完整，故參採縣政府核議意見同意納入一併變更。
11.經查變更範圍部分係屬山坡地，將來開發建築時應依相關規定辦理，並納入計畫書內以為執行依據。
12.本開發案因位於頭前溪水源、水質、水量保護區範圍，應依「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第25條相關規定辦理，並於核定時檢具環保主管機關審查通過之相關書件，以資適法。
13.「都市計畫工業區檢討變更審議規範」檢討對照表：
條文縣政府核議意見本會專案小組審查意見
一、法令依據本規範依都市計畫法第二十七條之一第二項規定訂定之。
一之一、適用範圍(一)符合內政部訂定都市計畫定期通盤檢討實施辦法第三十條規定，依法檢討結果確已不適合繼續作工業使用者。
(二)都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全之工廠，經當地直轄市、縣（市）政府審核應予搬遷者。
(三)其他為配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。
本案係依據都市計畫法第27條第1項第3款辦理，符合一之一之(三)點之規定。
照縣政府核議意見通過。
二、辦理程序(一)通盤檢討1.各地區都市計畫擬定機關依都市計畫法第二十六條規定辦理定期通盤檢討時，應先全面清查工業區土地利用現況及設廠情形，會本案係依據都市計畫法第27條第1項第3款辦理，符合二之(二)之2點之規定。
照縣政府核議意見通過。
內政部都委會第621次會會議紀錄同工業主管機關依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第三十條規定辦理。
2.經檢討結果如屬必要之工業區，不得辦理變更作為其他使用，並應由該管地方政府訂定整體開發利用、更新計畫，繼續作工業使用，必要時並得依法變更工業區之種類、使用性質，以促進其利用。
(二)個案變更1.都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全之工廠，經當地直轄市、縣（市）政府審核應予搬遷者，其遷廠後之舊址工業區土地，除依法變更為其他種類之工業區，繼續作工業使用外，依都市計畫法第二十七條第一項第二款規定，迅行變更為其他適當之使用分區或公共設施用地。
2.申請人擬興辦之事業，合於都市計畫法第二十七條第一項第三款、第四款之規定，並有具體可行之財務及實施計畫者，免依本部七十四年九月十九日台（七十四）內營字第三二八四七七號函規定程序報核，但其擬興辦之事業，依規定須經各該目的事業主管機關核准者，應先徵得各該目的事業主管機關同意後辦理。
三、工業區變更之基本要件(一)變更都市計畫工業區為非工業使用時，都市計畫擬定機關應先徵詢該管直轄市、縣（市）政府工業主管機關意見後，始得依法定程序辦理。
(二)生產中之合法工廠，申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫，其興辦工業人應於都市計畫報請核定時，檢具註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣（市）政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定之。
(三)生產中之工廠申請變更工業區者，雇主在歇業或完成遷廠前，應先行依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定妥善處理，以維從業員工權益。
(四)為確保工業區變更使用後之都市環境品質，申請人應自行留設及興闢區內必要之公共設施用地，並自願分攤區外公共設施用地之取得及興闢費用，並列入主要計(一)、(二)、(三)：本案基地早期為中興電工機械股份有限公司竹東廠，民國八十八年因遷廠辦理歇業登記並獲縣府八十七年八月十一日(87)府建商字200329號函同意在案。另亦無勞工問題。
(四)所提供區內公共設施比例為30.43%(此部份應列為開發負擔)，另外提供變更計畫範圍外原二三重都市計畫地區之公園及道路用地(面積約0.55公頃)(此部份應列為回饋計畫)，上述土地申請人均需捐贈予新竹縣政府或竹東鎮公所。
(五)本開發行為如符合「環境影響評估法」及「開發行為應實施環除第五點併小組意見第12點外，其餘照縣政府核議意見通過。
內政部都委會第621次會會議紀錄畫書及細部計畫書規定。
(五)工業區變更依法需辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。
(六)環境現況調查結果，具土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者，其處理方式應納入環境影響評估與都市計畫變更書件規定。
境影響評估細目及範圍認定標準」者，應實施環境影響評估，核定時應檢具環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件，以資適法。查本案之環境影響說明書刻正由新竹縣政府審議中。
(六)本案請申請單位(國揚)進行基地地下水污染或廢棄物污染之環境調查，並納入計畫書內容載明。本案基地經調查並無土壤污染、地下水污染或廢棄物污染。
四、工業區檢討變更原則(一)上位計畫之指導工業區面積之變更，應參考各該區域計畫之指導，依工業種類及工業密度為準，核實計算，並應依據各該都市計畫工業區土地利用現況及設廠情形清查結果辦理。
(二)區位1.工業區之區位，因都市發展結構之改變，對社區生活環境發生不良影響者，或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者，得予變更作為其他使用分區。
2.經檢討結果，未整體開發完成之不適用工業區內舊有聚落，非屬違規使用之建築基地面積達一公頃，人口已達二百人，居住密度每公頃二百人以上，且能規劃必要之公共設施用地者，得檢討變更為住宅區。
3.工業區內完整街廓實際供居住使用之合法建築基地面積已達各該街廓面積百分之七十以上，且變更用途後，對鄰近土地使用無妨礙者，得劃設必要之公共設施用地，變更為住宅區。
4.夾雜於住宅區或商業區內之工業區土地，經檢討結果，不適於繼續作工業使用者，得配合毗鄰使用分區，變更為住宅區或商業區。
5.本規範訂定實施之前，工業區內已興建完成之完整建築基地，現況已作住宅、商業或其他使用，且計算變更用途後，其現有建築(一)依北部區域計畫(第一次通盤檢討)書：基地所在係屬新竹科學城之科技帶，為提供密集的都會生活與科技產業活動，以發揮集中發展之經濟效益，本計畫之發展定位適足與之配合。
(二)本案週邊西面與南面均為已開發住宅聚落，變更為科技商務服務專用區以供辦公、服務、商業及住宿等使用，將較原工業使用契合，符合第(二)之1點之規定。
(三)本案非變更為住宅區及商業區(四)計畫範圍內並非屬工業主管機關依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定為工業區。
(五)檢討變更之優先次序遵照各級都市計畫委員會決議辦理。
照縣政府核議意見通過。
內政部都委會第621次會會議紀錄結構、樓板荷重、消防設備、通道、停車空間等項，均符合建築法、消防法、建築技術規則等規定，並對鄰近土地使用無妨礙者，得檢討變更為住宅區、商業區、其他使用區或特定專用區。
(三)總量管制1.變更工業區為住宅區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十八條有關住宅區檢討標準之規定。
2.變更工業區為商業區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十九條有關商業區檢討標準之規定。
(四)編定工業區之檢討1.都市計畫範圍內之工業區，經工業主管機關依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定為工業區者，在未經工業主管機關公告解除前，不得變更使用。
2.編定工業區如有違反原核定計畫使用之情事者，工業主管機關應依前揭條例有關規定處理。(五)檢討變更之優先次序(五)檢討變更之優先次序同一都市計畫區內如有一處以上之工業區檢討變更者，應考量各該都市計畫區計畫人口實際所需住宅區、商業區總量之前提下，就其變更後之使用性質、區位、面積規模、捐贈土地面積、交通狀況、水源供應、排水系統、電力等公共設施、公用設備之配合條件，由各級都市計畫委員會審議時擇優評定之。
五、申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區之附帶條件引言申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區，申請人應於主要計畫核定前，與當地地方政府簽定協議書，同意下列事項，並納入都市計畫書規定，以利執行。
（一）依本審議規範規定自願捐贈工業區變更後一定面積比例之公共設施用地及可供建築用地或提供一定金額之捐獻代金予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、縣轄市公所。但因情形特殊，經申請人與當地直轄市、縣（市）政府協議，報經該管都市計畫委員會同意者，得以分期方式繳納，並納入都市計畫書規定。
（二）通盤檢討建議變更之工業區，有關協議書內容部分請都市計畫審竣後、核定公告實施前，與申請人協議訂定。
除請縣政府依本會審議結果妥為訂定協議書，並應將附帶條件納入計畫書內以利執外，其餘照縣政府核議意見通過。
內政部都委會第621次會會議紀錄得於通盤檢討主要計畫變更審定後，由申請人併同自行擬定或變更細部計畫，配置必要之公共設施用地，並自行整體規劃、開發及建設，必要時由當地地方政府擬定之。
（三）自願捐贈土地或捐獻代金作整體規劃開發者，工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費，均應由開發者自行負擔，以符「社會成本內部化」原則。
（四）應由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫，併同納入變更主要計畫書內規定，供各級都市計畫委員會審議之參考。
（五）未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者，由都市計畫擬定機關查明，並於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為工業區，其土地權利關係人不得以任何理由提出異議。
六、許可條件（一）申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫工業區，除以區段徵收方式開發者外，應提供捐贈土地，及自行留設區內所需公共設施，不得低於附表之規定。但因實施都市更新而變更者，或通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者，不在此限。
（二）前款因實施都市更新而變更者，應提供適當之公益設施，其面積由都市更新審議委員會審決。
公益設施樓地板面積除依都市更新條例第四十四條第一項第三款規定，不予計算容積外，地方主管機關不得再依同項第五款規定給予容積獎勵。
（三）第一款通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者，其應提供公益設施比例或繳交代金金額，由都市計畫委員會審決之。
本案係變更為特定專用區，由於並無相關設置管理辦法、審核要點或審議規範可供依循，故參考相關案例擬具公共設施留設及捐贈標準。
應提供區內公共設施比例為30.43%(此部份應列為開發負擔)，另外提供變更計畫範圍外原二三重都市計畫地區之公園及道路用地(面積約0.55公頃)(此部份應列為回饋計畫)，上述土地申請人均需捐贈予新竹縣政府或竹東鎮公所。
併小組意見第1、8點。
七、開發方式(一)區段徵收通盤檢討建議變更工業區為住宅區或商業區，擬以區段徵收方式辦理整體開發者，應先會同當地地政機關評估可行性。土地所有權人領回抵價地比例，依土地徵收條例有關規定辦理。
(二)自願捐贈土地1.按本規範許可條件所訂自願捐贈土地比例，捐贈可供建築用地予當地直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所為原則。
併小組意見第8點。
內政部都委會第621次會會議紀錄2.自行留設作為區內必要性之公共設施用地，由開發者自行興建、管理及維護，土地所有權得仍屬原土地所有權人。
前揭公共設施用地，如擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案之規定作多目標使用時，以供作非營業性之公共使用者為限，其項目並應於都市計畫書中敘明。
3.申請人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配依本規範規定提供之公共設施及公共設備用地，以及確實依本規範所訂附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重劃方式開發。
(三)自願捐獻代金1.依附表自願捐贈之可供建築用地，得經當地地方政府同意，改以自願捐獻代金方式折算繳納，以利整體規劃使用。
2.依附表自願捐贈可供建築用地，但現況確無法捐贈者，得改以自願捐獻代金方式折算繳納。
3.前二目自願捐獻代金，應按工業區變更後毗鄰地價區段使用性質相同土地之公告土地現值加百分之四十計算。但當地地方政府已另訂代金捐獻相關規定，且其捐獻數額不低於上述規定者，從其規定辦理。
4.直轄市、縣（市）政府應另行訂定代金收支保管運用辦法，並成立專戶，專供當地都市建設之用。
(四)其他依本規範檢討變更為特定專用區者，除各該目的事業中央主管機關已訂有設置管理辦法、審核要點或審議規範，從其規定辦理者外，由各級都市計畫委員會視實際狀況審決之。
八、配合措施(一)自願捐獻之可供建築用地，應為完整可供建築之土地。
(二)計畫容納人口應依每人五十平方公尺住宅樓地板面積，每四人為一戶之計算標準，並依都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定，配置各項必要公共設施用地。
(三)依院頒「改善停車問題方案」之規定，計算未來計畫區內居住人口或服務人口使用之車輛預估數之○‧二倍，規劃公共停車場或設置供公眾使用之公共停車空間。
(四)變更工業區為住宅區、商業區或其他使用或特定專用區者，應配合地區需要，配置各項必要公共(一)係捐贈公共設施用地。【詳主要計畫書「捌、實施進度及經費及細部計畫書」柒、事業及財務計畫】(二)、(三)本計畫區之可建築用地為5.173250公頃、容積率為260%、扣除辦公服務及商業使用，供住宅使用樓地板面積比例為50%，以此計算最大居住人口為1345人、336戶，公共停車場需0.2016公頃（以每戶一車位、每車30m2），公園等開放性公共設施需劃設0.7436公頃（總面積併小組意見第1、8點。
內政部都委會第621次會會議紀錄設施，以改善都市生活環境。
(五)變更主要計畫發布實施後，該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條及有關規定，核實調整地價。
之10%），本案於細部計畫劃設廣場兼停車場用地0.209971公頃、公園用地1.480981公頃，符合規定。
(四)將原廣場用地集中留設為廣場兼停車場用地，以補充當地停車供給。
(五)配合辦理。
九、工業區遷廠計畫書之格式，由經濟部邀集直轄市、縣（市）政府統一訂定之。
本案基地早期為中興電工機械股份有限公司竹東廠，民國八十八年因遷廠辦理歇業登記並獲縣府八十七年八月十一日(87)府建商字200329號函同意在案，故無遷廠計畫書之適用。
照縣政府核議意見辦理。
十、申請人申請工業區變更為非工業使用案件除應檢具變更都市計畫書圖外，並應檢具下列書件，交由該管都市計畫主管機關徵詢該管工業主管機關意見後，辦理都市計畫變更或審議之參考：
(一)土地變更使用同意書（並註明擬變更用途）。
(二)土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖。
(三)未來之開發使用計畫。
(四)工廠登記證影本。
(五)申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書。
未開發之工業區或已完成遷廠或停止生產並已註銷工廠登記之工業區申請變更者，無需檢送前項第四款及第五款書件。
九十三年六月二十一日本府邀集工業主管機關等相關單位現地勘查，本府建設局工商課表示請依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定辦理在案。
照縣政府核議意見辦理。
十一、本規範規定事項，如直轄市、縣（市）政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者，或其屬配合國家重大建設者，得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定。若仍有未規定事項，仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。
遵照辦理。請縣政府依本會審議結果妥為修正計畫書、圖及案名。
內政部都委會第621次會會議紀錄