MOIO6271-審議事項-第２案：桃園縣政府函為「變更觀音（草漯地區）都市計畫（第二次通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO6271

案件id

D99QXT

概要說明

• 說明：一、本案業經桃園縣都市計畫委員會第14屆第9、19及21次會議審議通過，並准桃園縣政府94年7月27日府城鄉字第0940198003號函檢送計畫書圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案經簽奉核可，由本會馮委員正民（召集人）、洪委員啟東、林委員進興、吳委員萬順、黃委員光輝等5位委員組成專案小組，專案小組已分別於94年9月27日、94年11月28日及95年1月3日召開三次會議審查完竣，並獲致具體審查意見，爰提會討論。

決議

• 決議：本案請桃園縣政府依照本會專案小組審查意見（詳附錄）補充書面資料，並請原專案小組繼續審查後，再提會討論。
  【附錄】本會專案小組意見：本案基於下列之規劃策略及理由，提請大會討論決定。
• 一、查「觀音(草漯地區)都市計畫」原係配合觀音工業區之開發，預估未來之發展而劃定，計畫面積504公頃，並訂定計畫人口為89,000人。惟經過二十餘年來之發展，現有人口僅達6,800人，不到計畫人口之10%，亦即現有人口成長緩慢，與計畫人口相去甚遠，更由於本計畫區依規定，應以市地重劃方式開發面積有435.79公頃，至今僅完成第一期重劃（面積77.36公頃），其餘未完成市地重劃地區，尚有358.43公頃之多，因公共設施負擔比例約45%，地主分回比例僅約47%，辦理市地重劃窒礙難行。其結果造成土地無法有效利用、亦無法以農地申請興建農舍、土地無法向銀行貸款等情形，縣政府為解決前開問題，故於本次通盤檢討內提出下列解決方案：
  (一)調降計畫人口，以降低公共設施用地劃設面積。
  (二)提高重劃開發財務計畫之自償性。
  1.重劃範圍剔除建物密集地區。
  2.變更不必要之公共設施用地，減少重劃負擔，以增加重劃之可行性。
  (三)調降容積率。
  (四)縮小計畫區範圍或都市發展用地範圍。
  前三款策略方案可斟酌採取適當標準實施，以解決計畫區現有之發展問題；然第四款策略方案勢將造成土地所有權人強烈反彈。
• 二、專案小組審查意見如下：
  (一)原計畫人口89,000人調降為55,000人。
  依草漯都市計畫區未來發展狀況，推估計畫年期110年時，人口成長潛力約僅38,000人。如變更部分都市發展用地為農業區，勢將造成許多土地所有權人反彈。經本次檢討，為使重劃開發可行，檢討變更後公共設施用地面積約184公頃，約占都市發展用地面積比例為42%，此公共設施用地具有服務55,000人之服務水準機能，故將本次檢討調降計畫人口以55,000人為準。
  (二)調整市地重劃範圍：將建築物密集之舊聚落改劃設為「再發展區」，並調降其容積率不得大於120％後，剔除重劃範圍。
  (三)適度降低公共設施用地比例（45%調降為37%），以減少重劃共同負擔，並提高財務計畫之自償性。
  （四）適度調降住宅區之容積率（240%調降為180%），以維護居住環境品質(五)增設低密度住宅區：
  配合知識密集產業型態發展之趨勢，考慮現有溜池周邊環境轉型為大街廓規劃之低密度住宅區（如附圖），以利未來創意空間之發揮，提供優質居住環境，並吸引高科技人才進駐。
  (六)設定重劃地區之開發時限，以促進早日開發：
  配合提高市地重劃開發各項手段之實施，參據本會93年11月16日第597次會議審議決，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」辦理，如仍無法於期限內辦理開發者，顯示後期發展地區(重劃區)，實無發展需求潛力，於下次辦理通盤檢討時，變更為農業區，以徹底解決現有都市發展之問題。
• 三、由於本次通盤檢討變更內容幅度甚大且複雜，並涉及計畫人口之調降、重劃範圍之調整及容積率降低等重大措施，影響人民權益至鉅，為求慎重周延，故專案小組上開意見先提大會作原則性討論後，再由原專案小組據以繼續審議。
  附圖湖濱遊憩專用區周邊擬變更為低密度住宅區位置示意圖擬變更為低密度住宅區示意圖(A區)擬變更為低密度住宅區示意圖(B區)