MOIO6361-審議事項-第５案：桃園縣政府函為「變更高速公路楊梅交流道附近特定區計畫（幼獅工業區東北側部分農業區為住宅區及公共設施用地）案」。

會議紀錄id

MOIO6361

案件id

QYTthP

概要說明

說明：一、本案業經桃園縣都市計畫委員會93年7月21日第14屆第20次會議審議通過，並准桃園縣政府94年5月18日府城鄉字第0940124924號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款
三、變更計畫範圍：詳計畫書示意圖。
四、變更內容及理由：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳人民團體陳情意見綜理表。
六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會彭委員光輝、林委員俊興、張前委員元旭、黃委員光輝等5人組成專案小組，並由彭委員光輝擔任召集人，於94年6月20日、11月10日及95年2月16日召開3次專案小組審查會議，獲致具體審查意見，並經桃園縣政府95年5月17日府城鄉字第0950141183號函送修正主要計畫到部，爰提會討論。

決議

決議：本案因涉及大規模農業區變更，案情複雜仍須釐清，請桃園縣政府會同申請人依下列各點及本會專案小組審查意見（如附錄），研提具體計畫內容及重新修正主要計畫書、圖並製作處理情形對照表，交由本案本會專案小組繼續審查，獲致具體審查意見後，再行提會討論。
一、本案基地位屬楊梅交流道特定區計畫，本案之發展定位、方向及計畫內容等，是否與本特定區計畫劃設意旨、目的相符，應請釐清說明。
二、有關本計畫區內農業區之開放使用或管制計畫，以及未來之發展願景、擬容許開發總量、分期分區發展計畫、許可開發條件等具指導性之原則，請再詳予補充。並請桃園縣政府明確表示本案基地區位、開發構想、位置規模等條件，是否與桃園縣之農業區發展政策以及上開指導性原則相符。
三、本案為大規模變更農業區為住宅區之住宅開發案，影響層面甚廣，為避免將來造成都市無秩序發展及衍生地區性公共設施不足增加政府財政負擔等問題，仍請縣府審慎考量本案變更合理性及必要性，以及相關影響層面應如何因應，例如：開發所造成之社會外部成本、地區公共設施及公用設備之負擔、污水下水道管線如何銜接等議題，並請審慎研擬相關之因應配套措施，必要時，建議可將本案納入通盤檢討辦理，俾就本案與本特定區計畫之整體發展定位充分考量，以釐清兩者間之關聯性、合理性，以資周延。
四、本案請切實依「都市計畫農業區變更使用審議規範」補充相關資料，並參考「非都市土地開發審議作業規範」之相關規定，由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫，以確保開發可行性，並供本會審議之參考。
【附錄】本會專案小組審查意見本案除下列各點外，其餘建議同意照桃園縣政府核議意見通過。
一、整體性發展：有關「本計畫區內農業區之發展使用或釋出研提整體性發展構想」乙節，請申請人將縣府於會中補充之「桃園縣都市計畫農業區變更使用管制研究」中，有關農業區發展願景、開發總量、分期分區計畫、許可開發條件等具指導性之原則構想等資料，整合後納入計畫書適當章節，作為本變更案之相關上位計畫之指導參考。
二、開發必要性及合理性：除「本案變更農業區為住宅區對周圍環境之影響」乙節，建議除仍應就本開發案對周邊之土地使用及交通運輸現況之影響，以及穿越本區之既有農路是否廢道、如何減輕影響程度等事項，於計畫書內補充說明分析外，有關計畫區內之住宅區使用率、楊梅鎮近年來人口成長率以及鄰近地區住宅市場需求等部分，原則同意照桃園縣政府94年10月18日府城鄉字第0940292201號函送處理情形辦理，並請納入計畫書適當章節內敘明。
三、法令依據：本案法令依據經桃園縣政府認定係適用都市計畫法第27條第1項第4款，請將相關證明文件納入計畫書附件中，以利查考。
四、交通運輸及聯外道路系統：有關本案交通運輸現況、道路容量、交通量預測、及交通影響評估等部分，除請依照交通部運輸研究所代表於會中所提意見（如下列各點）修正相關處理情形外，其餘原則同意照桃園縣政府95年1月25日府城鄉字第0950027897號函送處理情形辦理，並請納入計畫書適當章節敘明。
１、答覆意見中道路量估算之意見如下：
（1）請統一依據2001年版之公路容量手冊估算。
（2）有關本案之主要出入道路容量估算偏高，請再查明各項調整因子加以調整。
（3）南邊高速公路旁之既有道路容量估算偏高，後段請以柏油路面6公尺計算容量。
２、有關交通運輸與聯外道路系統之答覆說明係以變更區衍生之交通量進行分析，並未考量周邊道路原有及成長之交通量，請補充並列表本區域開發後至目標年周邊道路之流量與容量情形，並評估服務水準。
３、有關交通運輸與聯外道路系統之答覆說明之各假設（如交通量），宜列出依據作為分析基礎。
４、路口流量調查結果宜再進行服務水準評估，路段與路口服務水準分析請分開評估。
５、請補充評估本案開發前與開發後基地本身與周邊停車位供需評估。
６、歷次審查意見、答覆說明及相關補充修正資料請加以綜整，撰寫成為完整章節納入計畫書。
五、綠色生態社區計畫部分：
１、本案基地保水、雨水回收再利用計畫，應納入細部計畫內載明，並研訂適當之土地使用管制事項規範之。
２、本案基地開發時應以綠建築生態社區規劃，並依建築技術規則規定之綠建築規範申請開發建築，及納入細部計畫中規定辦理。
六、開發容量：本案擬開發之住宅社區總戶數經申請人估算後應為262戶乙節，原則同意，並配合修正計畫書相關內容及本案道路交通需求分析。
七、都市防災計畫：本案建議參照都市計畫定期通盤檢討實施辦法第7條規定，就都市防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶等事項，於主要計畫中作原則性規範，並作為擬定細部計畫之參據。
八、公有土地參與開發方式：有關本案變更範圍內公有土地及未登錄地，請申請人儘速與公有土地管理機關財政部國有財產局協商是否參與本案自辦市地重劃合併開發，如經國有財產局同意參與重劃者，應取得國產局同意之相關文件；如未獲國產局同意參與重劃者，仍請申請人依規定取得同意合併開發證明書。
九、開發方式：本案擬以自辦市地重劃方式開發，後續辦理方式應符合以下規定：
１、有關市地重劃可行性評估部分：
（1）有關縣府列席代表於會中表示，本案因未檢具「經全體公、私有土地所有權人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配……等」之證明文件，尚未取得縣府市地重劃主管機關認可之可行性評估乙節，經申請人列席代表說明本案變更範圍內之土地因多為共有，產權複雜，難以取得全體土地所有權人之同意文件，建請申請人主動向縣府瞭解相關申請案例及法令解釋規定，查明本案共有土地之處分是否適用土地法第34條之1「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權……，應以共有人過半數及其應部分合計過半數之同意行之。」之規定，以利本案後續執行。
（2）本案應於核定前檢附當地市地重劃主管機關認可之可行性評估相關證明文件。
２、本部都市計畫委員會第597次會議有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」：
（１）申請人於桃園縣都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請申請人於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
（２）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
（３）配套措施及辦理程序：
A.有關都市計畫變更，擬規定以市地重劃方式開發者，於變更主要計畫草案經本部都委會審定後，即可依據審定之主要計畫草案，先行辦理擬定細部計畫作業。
B.於桃園縣都委會審定細部計畫後，申請人即可依據審定之細部計畫草案內容，先行擬具市地重劃計畫書，送請市地重劃主管機關審核；經審核通過者，由市地重劃主管機關將審核通過結果函知都市計畫擬定機關。
C.都市計畫擬定機關於接獲市地重劃主管機關函知市地重劃計畫書審核通過結果後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後，分別依序辦理主要計畫之發布實施、細部計畫之核定及發布實施、市地重劃計畫之核定及公告實施。
十、土地使用分區管制構想：為期本案開發後能塑造高品質低密度之優質住宅社區，建議將本案開發之開發總戶數、樓高限制等管制構想納入主要計畫書敘明，並作為細部計畫擬訂實質土地使用分區管制內容之準則。
十一、既成道路問題：有關本案變更範圍內既成道路問題，請於細部計畫時衡酌實際需求檢討其存廢，經檢討後如認為有廢止之必要者，有關廢道程序請縣府依該府相關規定辦理。
十二、計畫區內既有農路、水路問題：有關本案開發後，對計畫區內既有之農、水路之影響及後續處理方式，請申請人研提具體之處理措施，並納入計畫書中適當章節敘明，作為後續辦理之參據。
十三、實施進度及經費：本案實施進度與時程除請依實際進度配合修正外，有關本案聯外道路及其他相關公共設施之開闢時程、經費來源等亦應納入主要計畫書中敘明，以符都市計畫法第15條之規定。
十四、聯外道路附帶條件：有關本案經桃園縣都市計畫委員會94年4月26日第14屆第26次會議決議「南側聯外道路系統，除維持原決議外，並增列『並應於都市計畫核定前興闢完成或取得土地所有權人同意通行之同意書』，並納入與本府簽訂之協議書，以利執行。」乙節，經綜合考量本案屬開發許可性質，依開發許可之精神，應由申請人自行負擔興闢聯外道路並提供社區人口及公眾通行，以及該聯外道路開闢時程應配合於本案住宅社區開發前完成，爰建議將上開附帶條件後段增列文字修正為「申請人應於申請核發計畫區內之建造執照前，併同市地重劃公共設施工程一併開闢完成，並由申請人與桃園縣政府簽訂協議書後納入計畫書，否則維持原計畫。」。
十五、其他事項：
１、計畫書內各項統計分析數據，應視相關統計資料發布情形，予以統一更新至最近年度。
２、有關本案原擬於社區南北向聯外道路之兩端端點，於細部計畫中劃設公園或綠地乙節，原則同意，惟建議應改列於主要計畫，以符實際規劃需求。
３、本案擬規劃開發之住宅社區類似一封閉型社區，然區內道路系統之劃設仍應與區外既有道路有良好之銜接或規劃其他改道方式，以符未來社區居民及當地民眾實際使用需求。
十六、都市計畫農業區變更使用審議規範處理情形查核表：
詳附表。

附件

附表都市計畫農業區變更使用審議規範處理情形查核表：
都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見壹、總則