MOIO6631-審議事項-第12案：高雄縣政府函為「變更高速公路楠梓交流道附近特定區計畫（仁武部分）（第三次通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO6631

案件id

ZILRDW

概要說明

• 說明：一、本案業經高雄縣都市計畫委員會96年2月5日第99次會議審議通過，並准高雄縣政府96年3月13日府建都字第0960063215號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民及團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可由本會陳委員麗紅（召集人）、馮委員正民、楊委員龍士、黃委員德治及孫委員寶鉅等5位委員組成專案小組，於96年4月17日、6月12日召開2次專案小組審查會議，研獲具體審查意見，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組審查意見通過（如附錄），並退請高雄縣政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、原則同意高雄縣政府列席代表所提本案變更內容明細表編號8，有關變更部分道路用地（0.103公頃）及部分綠地（0.0008公頃）為乙種工業區（0.1038公頃）之意見通過。
• 二、本案逕向本部陳情意見綜理表編號1陳仁欽先生陳情高雄縣仁武鄉高南村辦理市地重劃，嚴重侵犯地主權益乙節，據高雄縣政府列席代表說明，本計畫區內高楠社區南側市地重劃地區，係為配合九番埤渠道擬興闢為濕地公園及能結合高雄市榮總社區，故修正重劃區內之土地配置及調整抵費地與公共設施用地之比例，以解決該地區延宕多年未能開發之問題，且經過陳情人廠房之計畫道路係為配合連接計畫區外之計畫道路，實有其必要性，尚屬實情，原則同意照該府所提研析意見通過；惟查該計畫道路未來開闢時將陳情人合法廠房造成損害，應請高雄縣政府積極妥與陳情人溝通協調，並依法予以拆遷補償，以杜紛爭。
  【附錄】本會專案小組審查意見本計畫案請高雄縣政府依照下列各點辦理，並以對照表方式補充處理情形對照表及修正計畫書等資料到署後，提請委員會審議。
• 一、整體發展：本計畫區原係為配合楠梓交流道而劃設之「管制型」特定區計畫，另一處為「楠梓交流道（鳳山厝部分）」，本計畫區範圍較不完整，為利仁武鄉未來都市整體之發展，建議高雄縣政府研議未來將本計畫區併入「仁武都市計畫區」或「澄清湖特定區計畫」之可行性，並納入計畫書敘明，俾利參考。
• 二、計畫目標：請補充本計畫案之發展願景、計畫目標、發展策略、功能定位、發展構想、課題分析與對策等資料。
• 三、交通運輸：建議補充本計畫區周邊道路系統、交通量與道路服務水準及停車供需分析，並視檢討供需情形研提改善方案。
• 四、特定專用區部分：本案變更內容明細表編號4、5、6及7，擬變更為特定專用區一（9.6346公頃）、特定專用區二（12.7307公頃）、特定專用區三（26.7907公頃）及特定專用區四（12.0046公頃），考量該專用區面積合計60.5445公頃，對本計畫區未來土地發展結構影響深遠，惟查上開變更內容既無開發主體，亦無明確之開發進度與開發期程，且無具體之事業及財務計畫，爰本案擬變更為特定專用區部分，建議維持原計畫。至於高雄縣政府擬配合高鐵通車後可能衍生之產業發展需要，研擬本計畫區未來轉型為其他適當土地使用分區之產業發展願景與都市發展定位、空間發展優先區位及發展構想與原則，建議改以示意圖方式納入計畫書專章敘明，以作為未來引導本特定計畫產業發展與都市空間結構調整之重要指導原則。
• 五、整體開發地區部分：據高雄縣政府列席代表說明，本計畫區內高楠社區南側市地重劃地區，係為配合九番埤渠道擬興闢為濕地公園及能結合高雄市榮總社區，故擬修正重劃區內之土地配置及調整抵費地與公共設施用地之比例，建議依下列各點辦理。
  （一）該市地重劃區擬增列附帶條件規定：「．．．，以市地重劃方式開發之範圍內將可細分為多個整體開發區。每一細分之整體開發區至少大於5公頃，每一處選定之細分開發區內土地可不必相連，但不可造成畸零地」等節，建議刪除該附帶條件規定；另據高雄縣政府列席代表說明，本市地重劃地區經該府地政局評估可行，土地所有權人並已籌組重劃會，為利土地整體發展，爰建議本案應以該市地重劃區為整體開發範圍，不可再予細分，並請檢附縣府市地重劃主管機關認可之可行性評估相關證明文件，納入計畫書敘明，以利查考。
  （二）配合九番埤渠道擬興闢為濕地公園，該市地重劃區之部分住宅區與公共設施用地擬檢討變更為公園用地乙節，建議應結合該濕地公園，以親水空間規劃設計，形塑為生態公園。
  （三）為避免增加不具可行性之市地重劃整體開發案件，本案如經委員會審決通過，仍應依下列方式辦理，以配合市地重劃整體開發地區之期程，並確保都市計畫具體可行。
  １、據高雄縣政府列席代表說明，本案係原計畫已劃設之市地重劃整體開發地區，本次檢討變更係為促成市地重劃之順利開發，毋須再擬定細部計畫，請高雄縣政府於本委員會審定主要計畫後，依平均地權條例第56條或第58條規定，由該府或重劃會先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請高雄縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  ２、委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
• 六、變更內容明細表變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組審查意見一一計畫年期以民國90年為計畫目標年以民國102年為計畫目標年本區都市計畫原計畫年期為民國九十年，現已超過計畫年期，未來應配合上位計畫「高雄縣綜合發展計畫」內容及計畫實施進度，調整本計畫年期以民國102年為計畫目標年。配合南部區域計畫第2次通盤檢討草案，建議計畫年期修正為民國一一○年。
  二二計畫人口調整9,600人9,000人依本計畫地區實際發展現況及人口預測結果，並配合計畫年期之調整，予以修正。考量原計畫人口與新計畫人口僅調降600人，實質並無影響，且考量本計畫區現況人口僅約2,000餘人及未來產業發展與都市空間結構調整之需要，爰建議維持原計畫。
  三三計畫面積調整及都市計畫圖置換1.計畫區面積(199.96)2.變更高速公路楠梓交流道附近特定區(仁武部分)計畫圖，比例尺三千分之一(圖解都市計畫圖)1.修正計畫區面積(196.7123)2.變更高速公路楠梓交流道附近特定區計畫(仁武部分)(第三次通盤檢討)案計畫圖，比例尺三千分之一(數值化都市計畫圖)一、配合本計畫區97座標樁位及仁武鄉地形圖重測成果量測修正計畫區各項土地使用面積，修正結果詳表6-2所示，重劃區各項土地面積修正結果詳表6-3所示。
• 二、原都市計畫圖於民國67年製作，至今已將近30年，由於計畫圖使用多年且破損，地形地物隨都市發展多有變遷且不符。因此依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第42條規定辦理製作新計畫圖，原計畫圖於新計畫圖依法發布實施之同時，公告廢除。建議准照高雄縣政府核議意見通過。
  四四八德路末端及台1號省道西側農業區(0.2758)甲種工業區(8.7575)廣場用地(0.6013)特定專用區一(配合未來高鐵發展後之需求)(9.6346)一、本地區為未來高速鐵路通車後之入口門戶，為配合高鐵門戶入口意象之形塑，因此予以變更。
• 二、本區距離高雄左營三鐵共構之車站很近，在高雄市幾乎已發展飽和情況下很難再有發展腹地，因此配合未來發展趨勢變更為特定專用區提供高鐵設置後所帶來的影響。
• 三、附帶條件：
  （一）應另行擬定細部計畫(含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業及財務計畫)且需劃設40％公共設施用地，並俟細部計畫完成法定程序發布實施後始得發照建築。
  （二）擬定細部計畫範圍及基地最小開發規模至少需大於3公頃。
  （三）未來細部計畫至少應包括有綠化、美化、退縮建築、緩衝空間、開發目標及策略、土地取得及處分、開發方式、土地使用分區管制、開發年期、事業併同審查意見四辦理。
  變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組審查意見及財務計畫、都市設計規範、都市防災計畫、交通衝擊及改善計畫。
  （四）需經都市設計審議後始准發照建築。
  （五）特定專用區允許使用項目：
  １、高科技專業分區：供高科技產業及其相關之研發、技術性諮詢與服務事業等設施使用。
  ２、工商服務及展覽分區：供設置金融、工商服務、媒體視訊傳播及相關行業之辦公建築、旅館、會議廳、商品展覽中心等相關設施使用。
  ３、購物中心分區：供設置結合購物、運動、休閒娛樂、文化、飲食、展示、資訊等設施之大型購物中心或結合倉儲與批發之倉儲量販中心使用。
  ４、文教休憩分區：供設置文化教育、休閒遊憩、大型運動等設施並兼具大型活動表演及文教展覽等相關設施使用。
  ５、相關服務業分區：供設置國際性商業總公司、會議中心、貿易展示、金融、電信、訓練、資訊服務及相關行業之辦公建築、旅館、會議廳、商品展覽中心與相關設施交易交流使用。
  ６、其他分區：經高雄縣政府審查核准得供與產業發展有密切關聯，且非供居住、無污染之相關設施使用。
  （六）未申請變更為特定專用區時，仍可依原甲種工業區之規定申請增建、新建、擴建及拆除重建，但必須符合本次通盤檢討之退縮規定且需經都市設計審議後始准發照建築。
  五五台一號省道西側34M道路南側農業區(11.8245)倉儲區(0.9062)特定專用區二(配合未來高鐵發展後之需求)(12.7307)一、本地區為未來高速鐵路通車後之入口門戶，為配合高鐵門戶入口意象之形塑，因此予以變更。
• 二、本區距離高雄左營三鐵共構之車站很近，在高雄市幾乎已發展飽和情況下很難再有發展腹地，因此配合未來發展趨勢變更為特定專用區提供高鐵設置後所帶來的影響。
• 三、附帶條件：
  （一）開發原則：整體規劃分期開發。
  （二）需另行擬定細部計畫。
  （三）需劃設45％公共設施用地。
  （四）以市地重劃方式開發，開發最小面積不得少於3公頃。(因本區屬於大街廓，不適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第五條之規定重劃範圍不得少於一個完整街廓)（五）允許使用項目：１、高科技專業分區：供高科技產業及其相關之研發、技術性諮詢與服務事業併同審查意見四辦理。
  變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組審查意見等設施使用。
  ２、工商服務及展覽分區：供設置金融、工商服務、媒體視訊傳播及相關行業之辦公建築、旅館、會議廳、商品展覽中心等相關設施使用。購物中心分區：供設置結合購物、運動、休閒娛樂、文化、飲食、展示、資訊等設施之大型購物中心或結合倉儲與批發之倉儲量販中心使用。
  ３、文教休憩分區：供設置文化教育、休閒遊憩、大型運動等設施並兼具大型活動表演及文教展覽等相關設施使用。
  ４、相關服務業分區：供設置國際性商業總公司、會議中心、貿易展示、金融、電信、訓練、資訊服務及相關行業之辦公建築、旅館、會議廳、商品展覽中心與相關設施交易交流使用。
  ５、其他分區：經高雄縣政府審查核准得供與產業發展有密切關聯，且非供居住、無污染之相關設施使用。
  六六台一號省道東側甲種工業區(26.7907)特定專用區三(配合未來高鐵發展後之需求)(26.7907)同第四案。
  併同審查意見四辦理。
  七七八德路北側台一號省道甲種工業區(12.0046)特定專用區四(配合未來高鐵發展後之需求)(12.0046)同第四案。
  併同審查意見四辦理。
  八八台一號省道東側道路用地(重劃區)(0.1030)綠地(重劃區)(0.0008)乙種工業區(0.1038)配合現況調整計畫道路位置。
  建議請高雄縣政府查明本案擬變更位置、面積及內容後，再提大會討論決定。
  九九高楠社區南側市地重劃開發區住宅區(1.7632)道路用地(0.1386)步道用地(0.0453)公兒用地(0.1935)商業區(1.0864)住宅區(0.7898)道路用地公園用地(2.1406)文中小用地(2.5)
• 一、依目前公告之樁位展繪檢測後發現重劃區住宅區及商業區面積缺少1.49公頃，因此公共設施比例高達40.56％，和原計畫書所載公共設施比例37.52％差異甚大，致使本區開發窒礙難行。
• 二、為使本重劃區得以順利開發，因此重新修正市地重劃開發區內之配置。
• 三、為促使重劃區於都市計畫通盤檢討完成後具有可行性，因此調整整體開發區規模及限制。
• 四、附帶條件：
  （一）為促使本計畫具備可行性，未來重劃之相關規定將修正如下：併同審查意見五辦理。
  變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組審查意見(0.4753)停車場用地(0.1224)步道用地(0.0261)道路用地(1.4772)公園用地(1.4257)文中小用地(3.0733)步道用地(0.0029)公兒用地(0.1219)道路用地(0.1808)住宅區(0.1106)住宅區(1.1528)道路用地(0.3755)住宅區(1.1949)文中小用地(0.5023)公兒用地(0.0192)住宅區(0.0166)道路用地(0.0056)住宅區(6.1010)步道用地(0.2974)商業區(1.5283)道路用地(1.7164)綠地(0.0222)１、未來規定須以市地重劃方式開發之範圍內將可細分為多個整體開發區。
  ２、每一細分之整體開發區面積至少大於5公頃，每一處選定之細分開發區內土地可不必相連，但不可造成畸零地。
  ３、整體開發區內都市計畫所劃設的公共設施比例不得低於35％。
  ４、最後一次整體開發區的面積不受基地開發規模最小面積及都市計畫劃設公共設施比例35％的限制，但需將尚未辦理重劃範圍全部納入。
  （二）至於每一細分之整體開發區尚須符合下列規定：
  １、每一個細分之整體開發區皆可依市地重劃相關法令規定個別獨立辦理重劃且不受其他細分之整體開發影響。
  ２、選定的整體開發區需一次辦理重劃，不得再分期分區辦理。
  ３、每一個整體開發區皆財務獨立，自行進行資金需求及土地分配，於重劃完成後自行進行財務結算。
  十－計畫區東南側澄清湖特定區計畫農業區(0.0097)高速公路楠梓交流道附近特定區計畫(仁武部分)公園用地(0.0097)一、為消除畸零地之產生並考慮土地使用之完整性。
• 二、併入高速公路楠梓交流道附近特定區計畫(仁武部分)之重劃區，並以重劃方式開發。建議准照高雄縣政府核議意見通過。
  十一十重劃區限制條件本次檢討變更內容第二案係依原計畫規定以市地重劃方式辦理之地區，其範圍詳見計畫圖。本重劃區應整體開發，並俟解除本計畫檢討案發布後兩年內依法完成開發及整體開發。一、本計畫區重劃範圍因涉及整體開發之限制，因此延宕多年尚未開發，為促進開發之可行性，因此將整體開發區的限制予以調整。
• 二、併第九案。併同審查意見五辦理。
  變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組審查意見市地重劃辦理完成後始得發照建築。惟為避免未來衍生依大法官會議第406號解釋文及都市計畫法第17條第2項但書規定適用疑義，致本變更案將面臨准否核發建照之兩難問題，應請台灣省政府督導高雄縣政府，切實於本計畫檢討案發佈後兩年內，依法完成開發。
  十二十一新訂都市防災計畫未定新訂定－建議本案除應再補充本計畫區災害史之發生歷程、變更理由及防災計畫內容外，其餘准照高雄縣政府核議意見通過。
  十三十二修訂事業及財務計畫－－－按都市計畫第15條已明文規定「實施進度及經費」為主要計畫應表明之事項，有關「修訂事業及財務計畫」，無須再列為變更案件，爰本案建議應予刪除。
  十四十三修訂土地使用分區管制要點－－－併同審查意見七（三）辦理。
• 七、其他：
  （一）本計畫案原已劃設高速鐵路用地約19.35公頃，有關高速鐵路兩側土地，建議縣政府應再查核是否已依獎勵民間參與交通建設毗鄰地區禁限建辦法第12條規定實施限建及本特定區內高速鐵路兩側之限建範圍及相關限建規定，據以檢討調整相關土地使用規劃內容。
  （二）建議補充本計畫區以附帶條件規定整體開發之地區、面積及具體解決措施。
  （三）有關土地使用分區管制要點及本次通盤檢討擬增訂都市設計準則部分，建議改為細部計畫內容，由高雄縣政府本於權責自行核處，以落實都市計畫法第23條規定由各直轄市、縣（市）政府核定細部計畫之立法精神。
  （四）本計畫案經本會審定後，有關計畫內容高雄縣政府得視實際發展需要，分階段報請本部核定後，依法公告發布實施。
• 八、逕向本部陳情意見綜理表：
  編號陳情人及陳情位置陳情理由陳情建議事項本會專案小組審查意見一陳仁欽先生目前仁武高南村計畫段實施土地之重劃，嚴重侵犯地主權益提出陳情。
• 一、96年2月重劃公司（大展）告知本區段預訂近期進行土地重劃作業，可能於半年內完成，相關之補償措施會與住戶詳細檢討，新都市計畫圖，與本人96年取得都市計畫圖已全然不同，道路用地原25坪變更為近120坪。
• 二、本筆土地於94年月8日完成買賣轉移，土地及建物所有權狀詳附件，為從事製造加工公司，將廠房重新規劃整修，目前設有辦公室及大型生產設備。一、目前之土地，乃是早期向高雄縣政府合法申請變更，經主管機關同意變更為建地，廠房亦經縣政府合法申請建造，目前以「後港巷」作為出入道路，無須再經重劃已可正常使用，擬要求不加入土地重劃。
• 二、本土地於94年購買作為廠房之用，其中217地號土地為道路用地，日後徵收作為道路用途，絕無異議，但對於土地重劃設計變更，修改既有道路路徑，皆未與相關土地所有權人溝通，造成廠房幾乎全部變為路地，造成公司無法就地繼續營運，所造成之營業損失無法計算，根據重劃公司說明重劃區之道路設計屬縣政府主導，經向高雄縣政府重劃課及都市計畫課求證，本區都建議高雄縣政府查明本案擬變更位置、內容及研提處理意見後，再提大會討論決定。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由陳情建議事項本會專案小組審查意見
• 三、本土地原區分工業區，於77年向高雄縣政府合法申請建造廠房，使用8M「後港巷」作為出入。
• 四、目前土地為仁武鄉港西段217、218、220等地號土地。市計畫自民國90年以前至今皆未修正，經向仁武地政事務所求證及申請最新地籍圖，請就規劃設計原因提出說明。
• 三、市地重劃公平原則，土地取得地目及價格皆不同，目前之土地已有道路供使用，對於重劃之負擔以相同比例之土地抵扣規定，無法接受，建議依土地價格不同擬定不同之抵扣比率。
• 四、補償金列入個人所得，實不合理，所應負擔之所得稅，應由土地所有人及重劃公司依比率負擔。
• 五、市地重劃公平原則，50％地主及土地同意即可任意枉來，不顧少數人之生計，盡以法律規定壓迫接受，目前市民於不久之未來，將遭受重劃公司掃地出民，但所有重劃公司之拆遷行為，皆屬縣政府同意執行，當理性用盡，是否群起抗爭，不得而知。