MOIO6721-審議事項-第９案：臺北市政府函為「擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案」。

會議紀錄id

MOIO6721

案件id

P3HTnn

概要說明

說明：一、本案業經臺北市都市計畫委員會94年11月14日第548次委員會審議通過，並准台北市政府95年4月21日府都規字第09427672600號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
四、變更內容及理由：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳人民團體陳情意見綜理表。
六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由彭委員光輝、林委員俊興、洪委員啟東、歐陽前委員嶠暉、黃委員德治等5人組成專案小組，由彭委員光輝擔任召集人，於95年5月19日、9月27日及96年5月4日召開3次審查會議，研獲具體審查意見，並經臺北市政府以該府96年5月21日府都綜字第09603132100號函送審查意見處理情形對照表及修正後計畫書到本部營建署，提本（96）年6月5日第660次委員會審議決議略以：「本案請臺北市政府依下列各點及本會專案小組歷次會議審查意見辦理，重新修正主要計畫書、圖，並製作處理情形對照表後，報部交由本會原專案小組繼續審查。屆時開會通知請副知其他專家委員共同參與及安排赴現地勘查，以利審查。…」。
七、案經本會專案小組於本（96）年8月23日前往現地勘查及召開第4次專案小組會議，嗣經台北市政府以該府96年10月16日府都綜字第09607273600號函送處理情形對照表及修正後計畫書到本部營建署，由本會專案小組於本（96）年11月9日召開第5次專案小組會議，獲致具體建議意見，爰提會討論。

決議

決議：本案除下列各點建議意見，請臺北市政府納為本案後續計畫執行之重要參考，以利都市健全發展外，其餘准照本會專案小組建議意見（如附錄）及臺北市政府96年10月16日府都綜字第09607273600號函送修正計畫內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
一、本案後續如有個案申請變更為休閒農業特定專用區時，仍應維持現行保護區之使用強度，並減少不必要之開發建設與引進不必要之人為活動，以減少對生態環境之衝擊與干擾。
二、申請開發土地除應有最小基地規模限制外，其坡度限制並可考量以平均坡度方式計算，如平均坡度超過30％以上，應儘量維持原地形地貌。
三、建議市府對本案計畫範圍內土地進行土地適宜性分析，保護環境敏感地區土地，除訂定可申請開發之土地面積總量外，亦可從環境容受力觀點，訂定可供申請開發建築之樓地板面積總量，作為未來執行開發許可總量管制之依據。
四、後續擬定細部計畫時，應於土地使用分區管制規定中以正面列舉方式明訂允許使用項目，並應儘可能限縮其範圍，排除不必要之允許使用項目，以減少對周遭環境之衝擊影響。
五、鑑於近來年氣候系統異變，雷擊意外事件頻傳，尤以山區如受雷擊侵襲損害更為嚴重，建議市府應就如何預防貓空山區遭受雷擊侵襲，妥為研議必要之防制策略，例如：適度增加山區植被面積，以資因應。
【附錄】本會專案小組建議意見
一、有關本案出席委員所提第4次會議初步建議意見，基於台北市政府列席代表下列說明，建議依照台北市政府96年10月16日府都綜字第09607273600號函送處理情形對照表（如附件）及修正主要計畫書辦理，並請台北市政府補送上開修正計畫書適當份數，提請本部都委會審議。
（一）本案所訂之「休閒農業特定專用區」，主要係為引導貓空地區發展休閒農業，例如：農藝、園藝業或製茶業等且不得開發作為民宿使用，與一般保護區擬申請變更為可建築用地後，釋出作為住宅或商業用地，衍生大量開發行為嚴重影響生態環境之情況應有不同。
（二）「休閒農業特定專用區」之使用強度不得超過原保護區之使用強度，即建蔽率不得超過10％，建築面積不得超過165平方公尺，建築高度在10.5公尺以下，樓高不得超過3層樓，且允許使用項目較現行保護區允許之使用項目更為限縮，允許作為附屬使用（餐飲）之樓地板面積限於總樓地板面積三分之一以下。
（三）為避免大單元整體開發擾動當地生態環境及影響山區景觀風貌，同意市府所提未來休閒農業產業專用區之開發區位及規模俟未來個案提出變更申請時，依個別基地情況據以審查，暫不預先劃設大規模之計畫單元。
（四）未來休閒農業特定專用區之開發總量不得超過27.88公頃，另本案未來如經本會審議通過，於內政部核定及台北市政府發布實施後，需於3年內完成申請變更都市計畫及申請建築核准，並於都市計畫通過及建築核准後2年內完成建築開發及取得使用執照，逾期則不得再提出申請。
二、為使本會委員能充分瞭解本案計畫內容及未來執行方式，建請台北市政府就下列各點以對照表方式補充相關說明，並俟本案提請委員會審議時，向本會委員簡報說明。
（一）有關貓空地區休閒產業發展之獨特性，以及貓空地區保護區土地如允許申請開發，將來如有台北市南港、內湖或其他保護區土地所有權人要求比照時，市府將如何因應處理，以及貓空地區未來如有不當之開發行為，市府應如何有效管控處理。
（二）未來申請變更及開發休閒農業特定專用區所需之整體公共設施，例如：聯外道路及垃圾、污水處理等服務設施，應如何提供。
（三）請舉例說明未來個案申請變更為休閒農業特定專用區時，其申請作業程序及市府審查之操作方式，並請提供圖文或照片搭配說明。
三、建議事項：
（一）貓空纜車通車後，吸引大量人潮前往搭乘，尤其假日時有民眾擁擠排隊，甚至一票難求現象，建議市府相關單位應可考量建立貓空纜車網路預售票制度，以利民眾預先線上安排遊覽行程，並建議配合當地遊覽景點製作導覽地圖，以利真正推動貓空地區休閒觀光產業發展。
（二）民眾搭乘貓空纜車至山上站後，如欲再前往貓空各茶園、景點，其交通接駁方式，如：轉乘小型巴士或步行，允應更有完善之規劃動線及引導標誌。
附件台北市政府96年10月16日府都綜字第09607273600號函送「擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案」都市計畫委員第4次專案小組會議修正意見對照表擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案第4次專案小組次會議修正意見對照表委員意見本府研析意見
一、整體性部分：保護區之劃設有其生態保育、水土保持功能等目的，本案仍應儘量維持原都市計畫保護區之劃設目的與功能，請市府考量當地地形、地質、生態、環境容受力等條件，就下列各點研提補充說明資料：
1.有關市府對貓空地區之都市發展定位與功能，及其與其他保護區土地有何區別等，應再予釐清說明。
2.貓空地區保護區土地未來若允許申請開發，是否造成台北市南港、內湖、士林、北投等地其他保護區土地所有權人要求比照援引比照之骨牌效應。1.貓空地區發展定位在既定保護區保育之原則下，配合地方產業推動休閒農業：本府對於保護區之政策原則依照都市計畫法臺北市施行細則第10條之1規定：「…保護區以供國土保安、水土保持及維護天然資源之使用為主。」貓空因具有壺穴自然景觀特色及生產鐵觀音茶文化的歷史背景，有適度發展休閒產業之契機，開發許可制是以許可方式來管控土地開發管理制度，其開發行為，必須獲得相關機關專案審查同意，始獲得開發權，較傳統土地分區使用管制制度更為嚴格。故於民國89年本局委託政治大學永續發展工作室辦理「臺北市文山區都市計畫通盤檢討-大型公有土地與住二山限區檢討規劃案」，即定位為「環境教育山水生活圈」。並藉由大眾運輸系統增加可及性，輔導地區產業轉型，推動休閒農業之發展。89年延續其構想下，委託政治大學永續發展工作室辦理「臺北市山坡地保護區開發許可制實施可性暨審議規範之研擬-以貓空地區為例」案，研究結果顯示，貓空可在環境保育生態永續發展前提下，運用「開發許可」方式，朝向休閒農業之發展，運用開發許可之彈性，有效達到減少環境衝擊並兼顧環境品質。
2.貓空地區早期由於本府定位其為觀光茶園，因此部分休閒產業存在有其歷史因素，與其他保護區存在之狀況確有不同，本府擬定計畫建立開發許可，即在引導土地使用合理化，因此並不會造今其他區比照模式出現。
3.貓空地區因本身具有特殊茶文化發展及景觀資源條件，故未來發展定位朝向「休閒農業發展」，在保護坡度較陡及環境敏感地區前提下，配合市府貓空休閒產業發展之政策，並在開發總量管制、時程管制規範下，可有效引導貓空地區休閒農業之發展。目前本府對於保護區政策不變，本市其他地保護區未具有貓空地區相同條件及產業發展狀況，本府仍將採取保護重於開發方向，因此將不會產生保護區大量開發之骨牌效應。
二、開發影響：保護區土地若允許申請開發，對環境之負面衝擊影響如何？市府應提出具體之因應對策。1.開發總量管制：針對貓空地區保護區之保護方面，本案除先就自然環境限制、保護自然資源、解決現況課題、基地方整、自然地形為界等原則，並排除坡度較陡及自然環境敏感地區，僅劃定183.32公頃為可申請開發許可範圍，保留了53.20公頃維擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案第4次專案小組次會議修正意見對照表委員意見本府研析意見持為保護區。
2.環境敏感區排除：
又依照本府建設局「測繪台北市五千分之一環境地質圖及建立環境地質資料庫」計畫資料分析、分別針對坡度、山坡潛感性、土地利用潛力等進行土地適宜性條件進行模擬，排除環境敏感地區後，可符合申請開發條件（坡度小於30%、中低度以下山崩潛感性地區、中度以上土地利用潛力）之面積為27.88公頃，僅佔可申請開發許可範圍區183公頃之15.29%。
3.基於以上原因，對於自然環境衝擊已考量其可能造成天然災害，於開發後之環境，包括交通、開發規模、產業引入等在本案訂立之許可條件中均已納入考量，並研擬配套措施。
三、交通運輸部分：
1.建議考量建立交通評估指標，於計畫區選擇適當地點調查監測，以及調查貓空纜車通車前後私人運具使用情形，作為日後評定交通改善與否之參考。
2.為避免本案開發後衍生之活動人口及交通量造成交通壅塞情形，建議考量假日可限制小汽車上山或研擬配套之交通管理策略。本府考量貓空地區交通系統特性，已規劃多項交通管制措施與相關配套措施，茲簡要分述如下：
1.配合纜車營運貓空地區之單行管制範圍由纜車貓空站至茶展中心（停車場）前之路段，實施西往東單行；單行管制時間假日上午9:00至晚間22:00及假日前一日之下午16:00至晚間22:00。
2.貓空地區遊園公車規劃為配合旅遊民眾不開車上山，本府新闢山上遊園公車，每星期五下午、假日尖峰5-10分/班，平日12-15分/班。
3.大眾運輸系統則增加公車假日班次及捷運木柵線以平日尖峰配合加密班次。
4.停車供給規劃：增加河濱小汽車停車位約162席、大客車停車位42席及於貓空纜車動物園站前規劃公車停靠上下客區。
5.交通接駁及轉乘：動物園前新光路及河濱公園計有小汽車停車位1,623席，大客車停車位42席及捷運木柵機廠有小汽車停車位720席，可供接駁轉乘之需。
6.警力配合交通疏導及防制流動攤販聚集等措施。
四、開發方式部分：
請補充有關市府所提本案開發許可方式與現行其他開發方式（例如現行休閒農場輔導管理辦法規定、台北市山坡地開發建築要點、內政部訂定之山坡地建築管理辦法、建築技術規則第13章「山坡地建築」專章等規定）在申請基地條件、開發面積規模、開發強度、允許使用項目等之差異分析資料，及不同開發方式與本案之適用性。1.業將本案與各開發許可方式進行綜合比較分析，經實際以貓空地區發展現況、各開發方式之申請基地規模門檻、總量、時時程管制，及環境保育開發限制及農地稅賦等綜合評估，仍以本案之開發方式最符合地區發展需要且對於環境保育管制最為嚴格。
2.使用強度方面，依現行保護區管制均以建蔽率10%，10.5公尺以下3層樓為限制，最大建築面積亦比照保護區管制仍為165平方公尺，未來應可在開發總量管制及時程管擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案第4次專案小組次會議修正意見對照表委員意見本府研析意見制雙重手段下，改善貓空地區違規使用現況朝向精緻休閒農業體驗發展。
3.使用組別允許總樓地面積30%做餐飲使用，且依照中央訂頒之民宿管理辦法尚不可設置民宿，故未來引進之商業活動遠較休閒農場遊憩分區可允許住宿、餐飲設施為低。
4.可依開發者意願保留彈性，僅劃設開發許可範圍而無實質變更，將可避免農地免稅及農民農保權益因變更而改變，造成未申請開發而受其害之狀況產生。
五、有關開發許可內涵部分：
本案開發方式未來如經討論認為採市府所提開發許可方式辦理較為適宜，有關開發許可相關內涵，建議依下列各點辦理：
1.可申請開發許可範圍及開發總量部分（1）據市府列席代表說明，本案擬劃設保護區（可申請開發許可範圍），總面積約183.32公頃，惟經土地適宜性分析後，未來能同時符合中度以上土地利用潛力、地形坡度小於30％，及潛在地質災害在中低度以下之可發展地區之面積僅約27.88公頃，爰建議將本案擬變更「保護區」為「保護區（可申請開發許可範圍）」部分刪除，改於計畫書中適當章節以示意圖方式標示未來可申請變更為休閒農業專用區之地區範圍，作為未來引導本案休閒農業專用區之開發，以及受理該範圍內保護區土地申請個案變更為都市計畫休閒農業專用區之依據。
（2）有關本案擬劃設之可申請開發許可範圍，建議考量是否可將其進一步再劃分為若干開發計畫單元，就每個計畫單元作整體規劃及土地適宜性分析，並配置必要之公共設施，具體引導民間開發。
（3）有關本案擬變更183.32公頃「保護區」為「保護區（可申請開發許可範圍）」部分，建議維持原計畫書中適當章節以示意圖方式標示其範圍即可。
（4）因本案擬劃設之可申請開發許可範圍並非實際可發展土地範圍，尚屬示意性質，爰建議將上開範圍以示意圖方式納入計畫書中，作為日後受理申請開發及變更都市計畫案之參據即可，應不宜納入法定計畫圖載明。
2.回饋處理原則：有關開發許可應由申請者1.可申請開發許可範圍及開發總量部分（1）業依專案小組意見將可申請開發許可範圍及開發總量原則，納入計畫書中以示意圖表示，並刪除原保護區（可申請開發許可範圍）相關內容。
（2）本案計畫範圍全屬山坡地範圍，並無大面積平坦之土地且多屬私有土地，計畫範圍中部分土地所有權人仍以務農為主，部分則希望因應纜車通車希望能透過開發許可制度調整使用，若劃分單元，可能產生實際發展與計畫單元劃設目的不符之情形，且於山坡地地區集中整體開發，除土地所有權人不易整合外，亦恐大面積擾動坡地。因此本案依據開發許可之重要精神內涵且秉小農特性，依其申請範圍，在透過與開發者協議過程，取得必要之回饋（公共設施）及將開發衍生環境成本內部化，本案計畫即採此精神內涵於開發許可申請中，要求開發者提供必要之公共設施，包括污廢水、自來水、垃圾及交通停車等設施。
（3）遵照辦理，納入計畫書五。
（4）遵照辦理，納入計畫書圖五。
2.有關回饋規定及項目已納入開發許可處理要點，並要求開發業者於申請時提出具體事業及財務計畫。
擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案第4次專案小組次會議修正意見對照表委員意見本府研析意見共同負擔之地區性公共設施項目、面積比例，及業者應自行提供之公共設施項目之指導性原則，未來申請者應提出具體之事業及財務計畫，並應有公平合理之開發義務負擔與回饋機制。
六、有關擬訂定之「擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案開發許可審議規範」部分，應配合開發許可原則之訂定，修正為「臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）開發許可處理原則」納入計畫書專章或專節，載明下列事項，作為後續審查各申請開發變更都市計畫案之參據：
1.有關開發許可之申請基地條件、面積、規模、開發總量等事項。
2.辦理程序：請補充後續依本案開發許可處理原則申請變更都市計畫之作業程序及應備書件等內容，以資明確。
3.有關指導各開發案之土地使用、公共設施配置之原則，例如：各開發者所提供之停車、污水處理等設施應有整體規劃及配置，以及應共同負擔之公共設施項目之提供配置、聯外道路系統、整地及土方填挖等規定事項。至有關土地使用分區管制、建築配置、植栽計畫、都市設計準則等屬於細部計畫範疇之事項，另擬細部計畫規範之。
4.關於市府列席代表補充說明有關貓空地區保護區土地未來申請變更為休閒農業特定專用區後，仍維持原保護區之使用強度乙節，為避免本案保護區土地開放變更後衍生更大之開發量，建議思考是否應降低其使用強度並納入土地使用分區管制要點中規定。
5.據市府列席代表說明，本案可申請開發許可地區，未來使用項目性質及項目係以休閒農業為主，爰擬將原申請變更為「休閒產業特定專用區」修正為「休閒農業特定專用區」乙節，原則同意，並請補充「休閒農業特定專用區」分區之功能定位及使用性質，並配合修正相關計畫內容。
6.有關本案保護區土地未來申請開發並1.納入修正計畫書15-18。
2.補充納入修正計畫書15頁。
3.遵照辦理並納入本案開發許可審查要點。
細部計畫規範，另詳細部計畫說明書（草案）。
4.經與現行保護區進行比較，使用強度均為建蔽率10%，10.5公尺以下3層樓，且允許作為附屬使用（餐飲）之樓地面限制於總樓地面積1/3以下，且無開發民宿使用，故其開發使用將與原保護區接近。
5.貓空地區因本身具有特殊茶文化發展及景觀資源條件故未來發展定位朝向「休閒農業發展」，並在保護坡度較陡及環境敏感地區前提下，配合市府貓空休閒產業發展之政策，並在開發總量管制、時程管制規範下，可有效引導貓空地區休閒農業之發展，另配合主要計畫書內容，將休閒農業特定專用區相關使用項目納入細部計畫規範之。
6.業已納入本案細部計畫「臺北市文山區指擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案第4次專案小組次會議修正意見對照表委員意見本府研析意見變更為「休閒農業特定專用區」，其應負擔之回饋比例、項目內容及訂定原則。南里、老泉里部分保護區可申請開發許可範圍開發許可處理審查原則」之必要性服務設施設置規定辦理。
七、據市府列席代表說明，本案開發許可之訂定係為解決貓空地區長期存在之違規使用問題，本案如經本部核定並由臺北市政府依法發布實施後，可申請開發許可範圍內之土地所有權人或開發業者應於3年內完成變更都市計畫，並於2年內完成建築開發及取得使用執照，如無法於上開期程內完成，市府將依法嚴格取締仍繼續違規使用之業者，勒令拆除違建設施，並要求綠化復育，恢復原生植被地貌。有關上開貓空地區違規使用業者之處理方式，亦請納入計畫書敘明，以利執行。遵照辦理，納入計畫書中17-18頁。
八、都市防災計畫：
1.請補充計畫區內災害潛勢區、歷年災害史相關之文字說明及示意圖，相關資料庫之引用，建議應配合本案計畫範圍以最近年度之統計資料為參據。
2.本案如採開發許可方式開發，建議應配合可申請開發許可範圍或開發計畫單元劃設若干防災圈，並就範圍內之災害潛勢區及易發生之災害類型，作相關之防災、減災規劃，相關之防救災道路動線亦應納入考量規劃；另建議將廢、污水及垃圾處理機制納入各防災圈之防災計畫，以資周延。
1.有關計畫區災害潛勢區，依照本府建設局編訂「臺北市環境地質資料庫」疊合分析顯示（詳圖8），本區域較常見的災害類型為地質崩積或土石流堆積情形，主要發生於本案計畫範圍之西南區，包括指南路34巷、38巷、40巷一帶，並已納入開發許可審查規定，凡屬土地利用潛力低及很低之地區，不得申請開發。
2.另本府建設局針對山坡地常見之改善排水系統、加強水土保持工作及產業道路、山溝及崩塌地區整治等工作，訂立因應對策及清理計畫。
3.未來個案基地之防災規劃，將依照「臺北市山坡地建築開發都市設計規範」規定（另詳附件），於開發許可審議時，要求業者納入整體計畫中規定。
九、計畫書內容應加強部分：有關本案整體計畫內容，包含整體發展、土地使用、交通動線、防災規劃等事項，應請配合提供詳細之圖面說明，以利審查。業依委員意見辦理，並已納入主要計畫P7、P8、P19、P25及P27。
十、臺北市政府96年4月13日函送修正計畫書中變更內容明細表新計畫「休閒農業設施服務用地」乙詞，為避免衍生徵收適法疑義，建議修正為「機關用地（供休閒農業服務設施使用）」及「停車場用地」，以資妥適，計畫案名亦請配合修正。遵照辦理。
十一、本案後續如須另擬細部計畫，建議將下列各點納入細部計畫辦理：遵照辦理，業已納入本案都市計畫細部計畫書（草案）規定之。
擬定臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區（可申請開發許可範圍）都市計畫案第4次專案小組次會議修正意見對照表委員意見本府研析意見1.有關未來計畫區內之開發行為，其對周邊生態環境之影響及衍生之垃圾、污水、廢氣等問題，應有較細緻之管理或監測計畫及執行方案。
2.各申請開發案應有完善之基地保水計畫，並建議納入都市設計管制要點中規範。
3.相鄰之申請開發案，其開放空間、建築設計、招牌、照明設備等，應有整體之意象，建議訂定相關之設計準則納入都市設計管制要點規範，以期保留各開發基地之獨特風貌並同時塑造貓空地區整體優美景觀。
十二、有關棲霞山莊居民列席陳訴貓空纜車通過造成該社區噪音干擾與隱私權侵擾，陳請市府改善纜車轉角二站隔音設施、遷移靠近該山裝設區之2處纜車支柱乙節，建議請台北市政府都市發展局另案邀集該府相關單位妥為研議具體改善措施，以資因應。1.已於96年10月3日針對棲霞山莊陳情內容進行研議。
2.後續將與本案都市計畫分開處理，將由本府交通局為單一窗口處理相關民眾陳情事宜。
（十三）逕向本部陳情意見：
編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見本會專案小組建議意見1黃廷福貓空地區土地不完整坡度亦高，申請變更基地難以達到1650平方公尺以上。將1650平方公尺申請面積限制放寬為達到1000平方公尺。據市府列席代表補充說明，為引導貓空地區整體開發，避免業者零星建築，不宜放寬最小建築面積之限制。同意採市府研析意見辦理，本案未便採納。