MOIO6831-審議事項-第3案:台北縣政府函為「變更板橋都市計畫(第一次通盤檢討)(部分乙種工業區為商業區)(光仁段518地號等12筆土地)案」。
會議紀錄id
MOIO6831
案件id
dL37Tz
概要說明
- 說明:(一)計算式V2∕V1=LP2∕LP1╳100(二)說明臺北縣政府地政局及城鄉局1.本計畫變更後價值變化核算屬第一級捐贈回饋標準。
2.其應捐贈回饋10%土地部分,將折算代金繳納。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明1.V2:工業區變更後之發展價值(單位:
以台幣元計算)2.V1:工業區變更前之發展價值(單位:
以台幣元計算)3.LP2:工業區變更後,毗鄰地價區段使用性質相同土地近三年平均公告土地現值(元∕M2)*面積(M2)4.LP1:申請變更工業區土地近三年平均公告土地現值(元∕M2)*面積(M2)(二)前款因實施都市更新而變更者,應提供適當之公益設施,其面積由都市更新審議委員會審決。公益設施之樓地板面積除依都市更新條例第四十四條第一項第三款規定,不予計算容積外,地方主管機關不得再依同項第五款規定給予容積獎勵。臺北縣政府地政局及城鄉局本計畫非實施都市更新區域。
(三)第一款通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者,其應提供公益設施比例或繳交代金金額,由都市計畫委員會審決之。臺北縣政府地政局及城鄉局本計畫未有左列情形。
- 七、開發方式都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明(一)區段徵收通盤檢討建議變更工業區為住宅區或商業區,擬以區段徵收方式辦理整體開發者,應先會同當地地政機關評估可行性。土地所有權人領回抵價地比例,依土地徵收條例有關規定辦理。
(二)自願捐贈土地1.按本規範許可條件所訂自願捐贈土地比例,捐贈可供建築用地予當地直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市)公所為原則。
2.自行留設作為區內必要性之公共設施用地,由開發者自行興建、管理及維護,土地所有權得仍屬原土地所有權人。
前揭公共設施用地,如擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案之規定作多目標使用時,以供作非營業性之公共使用者為限,其項目並應於都市計畫書中敘明。
3.申請人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配依本規範規定提供之公共設施及公共設備用地,以及確實依本規範所訂附帶條件及許可條件辦理者,得採自辦市地重劃方式開發。
臺北縣政府地政局及城鄉局1.本計畫擬依(三)自願捐獻代金方式,其代金金額計算及繳納時程另訂於協議書中。
2.申請人除自行留設作為區內必要性之公共設施用地,並由開發者自行興建、管理及維護。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明(三)自願捐獻代金1.依附表自願捐贈之可供建築用地,得經當地地方政府同意,改以自願捐獻代金方式折算繳納,以利整體規劃使用。
2.依附表自願捐贈可供建築用地,但現況確無法捐贈者,得改以自願捐獻代金方式折算繳納。
3.前二目自願捐獻代金,應按工業區變更後毗鄰地價區段使用性質相同土地之公告土地現值加百分之四十計算。但當地地方政府已另訂代金捐獻相關規定,且其捐獻數額不低於上述規定者,從其規定辦理。
4.直轄市、縣(市)政府應另行訂定代金收支保管運用辦法,並成立專戶,專供當地都市建設之用。
(四)其他依本規範檢討變更為特定專用區者,除各該目的事業中央主管機關已訂有設置管理辦法、審核要點或審議規範,從其規定辦理者外,由各級都市計畫委員會視實際狀況審決之。
- 八、配合措施(一)自願捐獻之可供建築用地,應為完整可供建築之土地。臺北縣政府城鄉局所留設之自願捐贈可建築用地,申請單位將以自願捐獻代金方式折算繳納。
(二)計畫容納人口應依每人五十平方公尺住宅樓地板面積,每四人為一戶之計算標準,並依都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定,配置各項必要公共設施用地。臺北縣政府城鄉局本計畫留設27%之公園用地及道路用地。
(三)依院頒「改善停車問題方案」之規定,計算未來計畫區內居住人口或服務人口使用之車輛預估數之○‧二倍,規劃公共停車場或設置供公眾使用之公共停車空間。臺北縣政府城鄉局納入協議書中載明提供公共停車位規定。
(四)變更工業區為住宅區、商業區或其他使用或特定專用區者,應配合地區需要,配置各項必要公共設施,以改善都市生活環境。臺北縣政府城鄉局業留設公共設施計有公園用地及道路用地。
(五)變更主要計畫發布實施後,該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條及有關規定,核實調整地價。臺北縣政府地政局--
- 九、遷廠計畫書格式,都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明工業區遷廠計畫書之格式,由經濟部邀集直轄市、縣(市)政府統一訂定之。----
- 十、工業主管機關意見申請人申請工業區變更為非工業使用案件除應檢具變更都市計畫書圖外,並應檢具下列書件,交由該管都市計畫主管機關徵詢該管工業主管機關意見後,辦理都市計畫變更或審議之參考:
(一)土地變更使用同意書(並註明擬變更用途)。
(二)土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖。
(三)未來之開發使用計畫。
(四)工廠登記證影本。
(五)申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書。
未開發之工業區或已完成遷廠或停止生產並已註銷工廠登記之工業區申請變更者,無需檢送前項第四款及第五款書件。臺北縣政府城鄉局及建設局聯益染織廠股份有限公司日後不再繼續經營染織相關業務,故無須檢附遷廠計畫書,但另應檢附工廠註銷意願書。
十一、其他本規範規定事項,如直轄市、縣(市)政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者,或其屬配合國家重大建設者,得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之,不適用本規範全部或一部之規定。若仍有未規定事項,仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。----
決議
- 決議:本案准照台北縣政府97年5月16日北府城規字第0970354724號函檢送計畫書內容及本會專案小組初步建議意見(如附錄)通過,並退請該府依照修正計畫書、圖後,報由內政部逕予核定,免再提會討論。
附件
- 【附錄】本會專案小組初步建議意見:
本案係台北縣政府為考量板橋地區產業結構變化,工業生產不符經濟效益,閒置土地阻礙都市發展等現況,故依據聯益染織廠股份有限公司之申請,辦理變更部分乙種工業區為商業區(面積0.6593公頃),俾利土地開發使用,建議除下各點外,其餘照台北縣政府核議意見通過。
- 一、據台北縣政府列席人員說明,該府針對工業區檢討變更案已擬定「台北縣都市計畫工業區發展政策」,在區域都市網路的整合與配合近年強調的「三生」觀念下,藉由重大建設引入及產業環境的轉變,將工業區列為都市再發展的重要策略並透過都市計畫變更審議之途徑,利用管控環境品質及訂定適當之回饋計畫,以疏導工業區之整體使用機能。本案係屬「台北縣都市計畫工業區發展政策」之「短期策略」範疇,故請縣政府將所研提各種策略及推動機制納入計畫書,以資完備。
(一)短期策略:個案變更,為連繫申請個案與都市發展政策,以「整體規劃、分別開發」方式辦理。
中期策略:專案性檢討,針對特定區辦理專案檢討,如「捷運場站及沿線週邊地區專案通盤檢討」及「工業區專案通盤檢討」。
長期策略:一般性檢討,於各都市計畫區通盤檢討時,就都市整體空間結構一併調整。
(二)推動機制:利用財務計畫之執行配合工業區變更之回饋代金轉入都市更新基金,以透過私部門工業區再發展的觸媒效益與公部門更新基金投入的助燃效益,帶動地區之整體發展。
- 二、本案原係變更工業區為「商業區」,惟據申請開發業者於小組會中說明,日後該基地開發係以住宅需求供給為主,為符實際,故同意開發業者所提意見修正為「住宅區」,惟應請補充基地周邊區域環境之整體構想包括:工業區定位、區域及周邊使用現況、區域性公共設施檢討(學校、公園、兒童遊樂場...)、計畫人口、居住密度、住宅供需調查分析、與周邊環境之相容性、交通動線、建築計畫(退縮)、消防救災計畫與開發所帶來之交通衝擊與解對策等資料,並納入計畫書內。
- 三、本案修正為住宅區並擬採自行整體開發方式辦理,故請縣政府依內政部訂頒「都市計畫工業區檢討變更審議」規定重新核算自願捐贈之可建築用地、自行留設公共設施用地比例及配合修正相關辦理情形檢核表,以符規定。
- 四、涉及本會96年7月10日第662次會有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分:
(一)本案變更範圍非屬完整街廓,為利整體發展,需研擬整體規劃,參據台北縣政府列席代表說明,本案雖已研擬該街廓整體規劃方案並提經縣都市計畫委員會通過,惟為符合實際需求請縣政府配合目前正辦理之板橋都市計畫第二次通盤檢討規劃內容,重新調整補充後,再納入計畫書作為同街廓內將來執行時之參據。
(二)據台北縣政府列席代表說明本案自願捐贈之可建築用地,係改採代金方式折算繳納,並提經縣都市計畫委員會審議通過,惟代金運用須優先回饋當地之公共建設,並請縣政府補充納入計畫書。
(三)依據該「都市計畫工業區檢討變更審議事項」規定核算,本案修正為住宅區後基準容積率288%,其容積率上限432%(288%×1.5=432%,容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵,不得大於基準容積之1.5倍)。
(四)本案之開發,其容積率不得適用開放空間及增設停車空間容積獎勵規定。
(五)將變更範圍內應自行留設之公共設施用地(公園用地面積約1379.47平方公尺、道路用地面積約400.63平方公尺【如附圖】),納入變更主要計畫內,並應無償捐贈予地方政府。
(六)本案開發方式擬採自行整體開發方式辦理,有關自願回饋捐贈代金及自行留設公共設施用地興闢管理及捐贈事宜等回饋計畫部分,開發單位應於主要計畫核定前與臺北縣政府簽訂協議書,具結保證依自行整體開發計畫訂定之時程開發,並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設,否則依程序回復為工業區,妥為納入主要計畫書內以為執行依據。
- 五、計畫書內並未對本計畫公共設施用地提出檢討分析,為確實了解本計畫區公共設施服務品質,以維護住民活動之便利及良好都市生活環境品質,請縣政府妥依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」相關規定及計畫人口,列表詳為檢討核算本區各種公共設施用地項目、面積、規模及提出適當之改善規劃與建設計畫,並納入計畫書內。
- 六、本基地僅東側面臨30寬公尺之三民路,其餘三面均為密集之建築,南側又為已完成開發之商業區,人口稠密,商業活動鼎盛。惟依目前之規劃汽、機車進出動線均仰頼基地東南側之單一出口,為因應日後開發完成後所衍生之交通流量,避免附近道路負荷急遽惡化,造成嚴重之交通影響衝擊,及配合都市防災之建置,故請縣政府會同規劃單位提出區域性及基地內交通動線之規劃方案,及基地開發完成後如何有效紓解周邊交通及停車數量需符合相關法令規定之改善計畫,並納入計畫書,以資完備。
- 七、為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力,請縣政府提出本開發案之緊急防災應變計畫,及如何充實防災設施、健全防災體系,以建構安全的防災空間,並納入主要計畫書內作為執行之參據。
- 八、請縣政府詳為補充說明本案住宅區之功能定位、基地空間配置概要(含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間)等基本資料,並納入計畫書內,俾供擬定細部計畫及都市設計準則之依循。
- 九、請縣政府將本案所劃設之各項公共設施用地面積及自願捐贈土地面積、捐獻代金及回饋金所佔之比例資料詳予列表補充說明,又本案開發完成後開發者所提供之公共設施項目、面積、區位、比例資料及其他承諾事項,請一併彙整列表說明,納入計畫書。
- 十、本案開發行為請依「環境影響評估法」及「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」之規定辦理。
十一、本案應擬定細部計畫,請台北縣政府於台北縣都市計畫委員會審定細部計畫後,再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定。
十二、將案名修正為「變更板橋都市計畫(部分乙種工業區為住宅區、公園用地及道路用地(光仁段518地號等12筆土地)案」,並重新配合修正計畫書、圖。
十三、本案經審議後已作適當之修正,為求周延,故請縣政府重新辦理公開展覽,如公開展覽期間無公民或團體提出異議,則准予通過,否則應再提會討論。
十四、檢附有關本主要計畫案台北縣政府依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定辦理之檢核表(如附表)供審議參考。
變更板橋都市計畫(部分乙種工業區為住宅區、公園用地及道路用地)(光仁段518地號等12筆土地)案„附圖:土地使用計畫示意圖„附表:土地使用計畫面積表新計畫面積(㎡)百分比(%)土地使用分區住宅區4812.8973.00公園用地1379.4720.92道路用地400.636.08公共設施用地小計1780.1027.00總計6592.99100.00變更板橋都市計畫(部分乙種工業區為住宅區、公園用地及道路用地)(光仁段518地號等12筆土地)案辦理情形檢核表都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明
- 一、法令依據本規範依都市計畫法第二十七條之一第二項規定訂定之。
一之ㄧ、適用範圍(三)其他為配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。臺北縣政府召開研商會認定依94年5月31日召開研商會會議結論第一點,本案核屬適應經濟發展需要,尚符合都市計畫法第二十七條第一項第三款規定。(北府城規字第0940399413號)
- 二、辦理程序(二)個案變更申請人擬興辦之事業,合於都市計畫法第二十七條第一項第三款、第四款之規定,並有具體可行之財務及實施計畫者,免依本部七十四年九月十九日台(七十四)內營字第三二八四七七號函規定程序報核,但其擬興辦之事業,依規定須經各該目的事業主管機關核准者,應先徵得各該目的事業主管機關同意後辦理。臺北縣政府召開研商會認定依94年5月31日召開研商會會議結論第一點,本案核屬適應經濟發展需要,尚符合都市計畫法第二十七條第一項第三款規定。(北府城規字第0940399413號)
- 三、工業區變更之基本要件(一)變更都市計畫工業區為非工業使用時,都市計畫擬定機關應先徵詢該管直轄市、縣(市)政府工業主管機關意見後,始得依法定程序辦理。臺北縣政府建設局同意本案基地變更移作非工業使用。
(二)生產中之合法工廠,申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫,其興辦工業人應於都市計畫報請核定時,檢具註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣(市)政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。
其遷廠計畫書所訂遷廠期程,並應納入計畫書規定之。臺北縣政府建設局聯益染織廠股份有限公司日後不再繼續經營染織相關業務,故檢附工廠註銷意願書。
(三)生產中之工廠申請變更工業區者,雇主在歇業或完成遷廠前,應先行依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定妥善處理,以維從業員工權益。臺北縣政府勞工局本案已檢附「聯益染織廠股份有限公司勞工處置說明」(四)為確保工業區變更使用後之都市環境品質,申請人應自行留設及興闢區內必要之公共設施用地,並自願分攤區外公共設施臺北縣政府城鄉局業已依相關規定留設並自行開闢公共設施用地,相關內容已列入主要計畫及細部計畫書內。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明用地之取得及興闢費用,並列入主要計畫書及細部計畫書規定。
(五)工業區變更依法需辦理環境影響評估者,環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查,並於各該都市計畫變更案報請核定時,應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。臺北縣政府環保局本案已提供開發計畫書供環保局初審。並依中華民國94年9月16日縣都委會專案小組第一次研商會之辦理情形檢核表所示本案無須實施環境影響評估。
(六)環境現況調查結果,具土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者,其處理方式應納入環境影響評估與都市計畫變更書件規定。臺北縣政府環保局已檢附「臺北縣板橋三民路開發案土壤有機化合物監測結果報告書」,依土壤檢測成果,並無污染情事。
- 四、工業區檢討變更原則(一)上位計畫之指導工業區面積之變更,應參考各該區域計畫之指導,依工業種類及工業密度為準,核實計算,並應依據各該都市計畫工業區土地利用現況及設廠情形清查結果辦理。依各上位計畫及板橋工業區通盤檢討結果指導,板橋都市計畫工業區應提昇其產業發展機能與類型,並將不適用之工廠遷出都會區外圍地區。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明(二)區位1.工業區之區位,因都市發展結構之改變,對社區生活環境發生不良影響者,或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者,得予變更作為其他使用分區。
2.經檢討結果,未整體開發完成之不適用工業區內舊有聚落,非屬違規使用之建築基地面積達一公頃,人口已達二百人,居住密度每公頃二百人以上,且能規劃必要之公共設施用地者,得檢討變更為住宅區。
3.工業區內完整街廓實際供居住使用之合法建築基地面積已達各該街廓面積百分之七十以上,且變更用途後,對鄰近土地使用無妨礙者,得劃設必要之公共設施用地,變更為住宅區。
4.夾雜於住宅區或商業區內之工業區土地,經檢討結果,不適於繼續作工業使用者,得配合毗鄰使用分區,變更為住宅區或商業區。
5.本規範訂定實施之前,工業區內已興建完成之完整建築基地,現況已作住宅、商業或其他使用,且計算變更用途後,其現有建築結構、樓板荷重、消防設備、通道、停車空間等項,均符合建築法、消防法、建築技術規則等規定,並對鄰近土地使用無妨礙者,得檢討變更為住宅區、商業區、其他使用區或特定專用區。臺北縣政府城鄉局申請基地以西均已發展成住宅區,故本基地應屬第一款「因都市發展結構之改變,對社區生活環境發生不良影響者,或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者,得予變更作為其他使用分區」。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明(三)總量管制1.變更工業區為住宅區者,不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十八條有關住宅區檢討標準之規定。
2.變更工業區為商業區者,不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十九條有關商業區檢討標準之規定。
臺北縣政府城鄉局本計畫係申請變更為住宅區。
本計畫區所在之板橋都市計畫,其現行計畫之計畫人口為520,000人,實際人口數則已達544,292人(民國95年底);依每人50㎡樓地板面積計算,應提供居住樓地板面積27,214,600㎡;現行板橋都市計畫堤供之樓地板面積僅20,447,700㎡(681.59ha×300%×10000),不足6,766,900㎡。
故板橋都市計畫之住宅區仍有發展空間。
(五)檢討變更之優先次序同一都市計畫區內如有一處以上之工業區檢討變更者,應考量各該都市計畫區計畫人口實際所需住宅區、商業區總量之前提下,就其變更後之使用性質、區位、面積規模、捐贈土地面積、交通狀況、水源供應、排水系統、電力等公共設施、公用設備之配合條件,由各級都市計畫委員會審議時擇優評定之。臺北縣政府城鄉局目前板橋都市計畫區內僅有本案提出工業區個案變更申請。
- 五、申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區之附帶條件都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明引言申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區,申請人應於主要計畫核定前,與當地地方政府簽定協議書,同意下列事項,並納入都市計畫書規定,以利執行。
(一)依本審議規範規定自願捐贈工業區變更後一定面積比例之公共設施用地及可供建築用地或提供一定金額之捐獻代金予當地直轄市、縣(市)政府或鄉、縣轄市公所。但因情形特殊,經申請人與當地直轄市、縣(市)政府協議,報經該管都市計畫委員會同意者,得以分期方式繳納,並納入都市計畫書規定。
(二)通盤檢討建議變更之工業區,得於通盤檢討主要計畫變更審定後,由申請人併同自行擬定或變更細部計畫,配置必要之公共設施用地,並自行整體規劃、開發及建設,必要時由當地地方政府擬定之。
(三)自願捐贈土地或捐獻代金作整體規劃開發者,工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費,均應由開發者自行負擔,以符「社會成本內部化」原則。
(四)應由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫,併同納入變更主要計畫書內規定,供各級都市計畫委員會審議之參考。
(五)未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者,由都市計畫擬定機關查明,並於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為工業區,其土地權利關係人不得以任何理由提出異議。臺北縣政府城鄉局俟本案報請內政部核定前,再行簽訂協議書。
1.本計畫應捐贈659.299平方公尺土地,改以代金方式買回。
2.本計畫係以個案變更方式辦理工業區變更。
3.本計畫內公共設施之建設費及樁位測定費均由開發者自行負擔。
4.本計畫已檢送整體開發計畫及財務計畫,並依審議結果據以修正,併納入變更主要計畫書及細部計畫書內。
5.另本案開發期程限制已納入主要計畫、細部計畫土地使用分區管制要點及協議書中規定。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明
- 六、許可條件(一)申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫工業區,除以區段徵收方式開發者外,應提供捐贈土地,及自行留設區內所需公共設施,不得低於附表之規定。但因實施都市更新而變更者,或通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者,不在此限。
自願捐贈土地比例自願捐贈土地比例等級V2/V1工業區變更為住宅區工業區變更為商業區工業區變更為特定專用區第級250%以下10.0%15.0%第級251%~300%12.5%17.5%第級301%~350%15.0%20.0%第級351%~400%17.5%22.5%第級401%~450%20.0%25.0%第級451%~500%22.5%27.5%第級500%以上25.0%30.0%備註一、扣除自願捐贈土地後,剩餘部分應再提供其中百分之三十土地作為區內必要之公共設施用地,並應自行興建、管理及維護,
- 二、產權得仍歸原土地所有權人。
依各目的事業中央主管機關訂定之該特定專用區設置管理辦法、審核要點或審議規範等相關規定辦理;其無相關規定可資依循者,由各級都市計畫委員會視實際情況審決。