MOIO6961-審議事項-["第１０案：台中市政府函為「變更台中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（部分農業區、道路用地為都會捷運專用區、捷運系統用地、捷運系統用地兼作廣場使用、廣場兼停車場用地

會議紀錄id

MOIO6961

案件id

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概要說明

說明：一、本案業經台中市都市計畫委員會96年9月12日第221次會議審議通過，並准台中市政府96年11月1日府都計字第0960248031號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
三、變更位置：詳計畫圖示。
四、變更內容：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳人民及團體意見綜理表。
六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為賴委員美蓉、周委員志龍、賴委員碧瑩、黃委員德治（交通部運研所）、孫委員寶鉅，並由賴委員美蓉擔任召集人，於96年11月27日、97年3月21日、97年6月12日、97年9月1日召開4次專案小組審查會議，研獲初步建議意見，並經台中市政府97年11月13日府都計字第0970274032號函檢附修正後計畫書、圖及專案小組出席委員初步建議意見處理情形表到部，爰提會討論。

決議

決議：本案除下列各點外，其餘准照台中市政府97年11月13日府都計字第0970274032號函檢送依本會專案小組初步建議意見修正之計畫書、圖內容及本會專案小組意見通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
一、有關台中市政府列席代表補充說明關於本會專案小組初步建議意見(一)「本案開發方式以區段徵收方式或一般徵收方式取得之優劣分析」及本案為取得18.5公頃之捷運機場用地，擬辦理104公頃農業區變更為住宅社區之必要性及捷運機場對住宅社區之衝擊等相關補充資料，請適度納入計畫書中，以利查考。
二、同意台中市政府列席代表於會中所提之下列建議事項，並請配合修正計畫書、圖：
（一）查「變更台中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（配合台中都會區鐵路高架捷運化計畫）案」前經本會97年9月23日第691次會審議通過，並經本部97年11月4日台內營字第0970178286號函核定在案，爰本案配合上開計畫之鐵路路權範圍變更道路用地為鐵路用地部分，變更後名稱配合修正為「鐵路用地(兼供道路使用)」，以資妥適。
（二）計畫區東側編號10M-1計畫道路之開發方式由一般徵收改為區段徵收，並納入本案整體開發。
三、本案變更計畫內容已有大幅修正，部分公共設施用地變更開發方式，且區段徵收公共設施用地比例亦較原公開展覽草案為高，為避免影響人民權益，請台中市政府補辦公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或陳情意見與本變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
【附錄一】專案小組第4次簡報會議初步建議意見本案係配合「台中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫」辦理個案變更都市計畫，主要係為增設面積18.5公頃之捷運機廠用地，本專案小組原則予以支持，並冀望能順利完成都市計畫之變更，以避免影響上開重大建設計畫工程之進行，惟本案開發方式台中市政府不採一般徵收而擬以區段徵收方式辦理，因地形、計畫範圍及行政區域之限制，辦理區段徵收範圍之面積約為104公頃，請台中市政府就下列各點以對照表方式研擬處理情形，並依歷次專案小組建議意見(詳後附錄)修正計畫書、圖報署後，逕提委員會審議。
(一)請台中市政府詳予補充說明本案開發方式以區段徵收方式或一般徵收方式取得之優劣分析，俾供委員會審議之參考。
(二)查台中市政府目前正積極推動「變更台中市都市計畫（部分農業區為休閒專用區）案」（鎮南休閒專用區案）、「水湳機場遷建案」、「整體開發地區發展推動方案」、「台中車站專用區規劃方案」、「擬定大坑風景區特定區計畫案」、「新訂中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫」等重大開發計畫，且上開計畫案均增加大量可建築用地，請台中市政府重新評估與訂定各相關開發計畫之優先順序，以利市政建設之推動及都市整體發展，並避免浪費土地資源(三)近年來大台中地區之人口成長有趨緩之現象，請台中市政府補充說明前開各整體開發計畫案所增加之住宅區、商業區及相關產業專用區等可建築用地面積、計畫人口之增加情形，並就供給面與需求面詳予比較分析說明，俾供委員會審議之參考。
(四)關於台中市政府所提本案區段徵收可行性評估報告中，有關抵價地比例預定為43%乙節，原則尊重台中市政府權責，惟應請補充說明其訂定之基礎，以維護人民權益。
(五)本計畫案名稱過於冗長，建議修正為「變更台中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（配合台中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫-捷運機場）案」。
(六)有關土地使用分區之規劃，建議以台中市於本(第4)次所提修正後之內容(詳後附圖)為準，並請台中市政府配合妥予修正計畫書圖及變更內容明細表，以利查核。
(七)本案若經委員會審議同意以區段徵收方式辦理，請台中市政府依下列方式辦理：
1.請台中市政府另依土地徵收條例第4條規定，先行辦理區段徵收，俟台中市都市計畫委員會審定細部計畫及符合土地徵收條例第20條第1項、第3項但書規定後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內完成者，請台中市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
2.委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
【附圖】中市政府依於本專案小組第4次簡報會議所補充修正後之土地使用計畫示意圖....公公園園兼兼兒兒童童遊遊樂樂場場用用地地....總總計計....公公園園用用地地....小小計計....捷捷運運系系統統用用地地兼兼作作廣廣場場使使88....道道路路用用地地....捷捷運運系系統統用用地地公公共共設設施施用用....園園道道用用地地....小小計計....綠綠地地用用地地....休休閒閒服服務務專專用用區區....鐵鐵路路用用地地....特特定定商商業業區區....排排水水道道用用地地....商商業業區區....公公園園兼兼滯滯洪洪池池用用公公共共設設施施用用地地33....住住宅宅區區土土地地使使用用分分區區百百分分比比（（％％））面面積積（（公公項項目目百百分分比比（（％％））面面積積（（公公項項目目【附錄二】專案小組第3次會議初步建議意見處理情形對照表編號初步建議意見處理情形本案捷運機廠用地面積18.5公頃，台中市政府擬以區段徵收方式取得，請就下列各點綜合審慎評估其可行性與妥適性：
1.本案變更範圍因地形及行政區域之限制，辦理區段徵收範圍之面積約為104公頃，依台中市政府於第2次專案小組補充之資料顯示，本案之公共設施用地共劃設約43公頃，扣除上開捷運機廠用地面積18.5公頃、依都市計畫法第45條規定「公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，…其佔用土地總面積不得少於全部計畫面積百分之十」之面積(至少需10.4公頃)、道路系統用地及其他必要之公共設施用地後，於細部計畫中所能再劃設之公共設施用地十分有限，細部計畫僅能再酌予劃設部分出入道路，以致住商用地均以大街廓方式劃設(面積約4至5公頃)，造成公共設施比例(扣除捷運機廠用地面積)不足，又緊鄰捷運機廠用地之地區亦無適當之緩衝空間予以隔離噪音，將嚴重影響未來開發後當地居住環境品質及商業活動。詳見本補充資料p3。
2.行政院核定之「台中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫」擬於民國98年1月完成用地取得，民國102年完成通車，依據本會有關都市計畫變更擬以區段徵收方式開發之通案性規定事項，應於完成市都委會審定細部計畫及依土地徵收條例第20條第1項、第3項但書規定辦理後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，本案若以區段徵收方式辦理，是否能配合上開捷運系統工程期程之進行。詳見本補充資料p13。
3.據台中市政府所提本案區段徵收可行性評估報告內容，配合本草案公共設施比例及開發總費用，抵價地總面積以區段徵收總面積42%為原則，請台中市政府地政單位就辦理近年來台中市地區整體開發案例之經驗與實際情性，重新評估有關土地所有權人之意願與可行性。詳見本補充資料p14。
(一)4.有關草案規劃內容，擬增設G0車站至旱溪之架空走廊乙節，據交通部高速鐵路工程局(捷運機廠開發單位)列席代表說明，上開架空走廊之設置將影響機廠維修廠區之空間配置、營運之安全、機廠段與旱溪堤防之相互關係，且該架空走廊是否屬於區段徵收共共負擔之項目尚待主管機關釐清，爰建議請台中市政府慎重考量有無劃設之必要。詳見本補充資料p17。
編號初步建議意見處理情形5.關於台中市政府依本專案小組第2次會議建議意見(四)所補充資料，有關台中市都市計畫經估算住宅區尚可劃設143公頃、商業區尚可劃設83.2公頃乙節，查台中市政府目前正積極推動「變更台中市都市計畫（部分農業區為休閒專用區）案」（鎮南休閒專用區案）、「水湳機場遷建案」、「整體開發地區發展推動方案」、「台中車站專用區規劃方案」、「擬定大坑風景區特定區計畫案」、「新訂中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫」等重大開發計畫，本草案之規劃內容，與其他計畫之關聯性及是否影響其他計畫之進行，請台中市政府重新評估與訂定各相關開發計畫之優先順序，以利市政建設之推動及都市整體發展，並避免浪費土地資源。詳見本補充資料p18。
(二)若台中市政府經前開各點審慎評估後，認為現階段本案不宜以區段徵收方式辦理，則建議將本案捷運機廠用地改以一般徵收方式取得，並據以修正計畫書、圖後，逕提委員會審議，其餘地區俟將來地方發展與實際需求後，再另案循法定程序辦理都市計畫之變更。詳見本補充資料p25。
【附錄三】本專案小組第2次簡報會議初步建議意見回應與辦理情形編號初步建議意見處理情形(一)本案配合「台中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫」，辦理個案變更都市計畫，本專案小組原則予以支持，惟為了18.5公頃捷運機廠用地之取得，而擬以區段徵收方式辦理104公頃農業區之變更及開發，並大舉增加住商用途等建築用地，是否妥適？仍請台中市政府具體分析並說明市政建設之推動及都市整體發展之政策、對地方發展之影響、政府之財政負擔、以及是否能配合捷運系統工程之進行等。詳見本補充資料p3。
(二)計畫書有關產業發展現況與分析引用90年工商及服務業普查資料，查近年來大台中地區發展迅速，上開相關資料是否過於老舊，請台中市政府再予以詳加考量，建議先行引用市府或其他相關單位較新之統計資料，若無適當之調查資料，再引用上開工商及服務業普查資料，以符實際發展情形。詳見本補充資料p5。
(三)據簡報資料顯示，本機廠用地擬採區段徵收，惟捷運路線之部分用地及各場站擬採不同之開發方式(協議價構、一般徵收、市地重劃等)，請具體補充說明上開採不同開發方式之原因、民眾之意願及意見調查、目前之辦理情形。詳見本補充資料p8。
(四)簡報資料中有關台中市住宅區供需探討乙節，上開分析內容並未考量現有大台中地區之住宅供給量，且台中市都市計畫住宅區平均容積率加上各項容積獎勵後，亦不低於180%，又台中市商業區之面積廣大，以實際扣除供商業使用之樓地板面積後，亦能供應大量之住宅使用，請重新詳予估算及分析實際之需求與供給，以作為本案是否宜增加大量可建築用地之重要參考。詳見本補充資料p10。
(五)查本機廠位置現況大部分為農業使用，建築物稀少，機廠以外之其他區段徵收範圍地區則有聚落、工廠等為數眾多之建築物，是否適宜辦理區段徵收及拆除既有建築物是否造成開發阻力，仍待評估，請台中市政府補充本案區段徵收可行性評估報告、當地民眾及土地所有權人參與區段徵收之意願調查。詳見本補充資料p12。
(六)本案台中市政府如經審慎評估後仍認為以區段徵收方式辦理為最佳方案，則計畫內容請依下列點予以適度之修正：
1.本案擬劃設各種不同之專用區，惟就其內容而言，實質與一般之「住宅區」與「商業區」無異，上開專用區之名稱是否妥適，請台中市政府補充說明本案有關各項專用區之劃設目的、使用用途，以及細部計畫草案內容是否符合「捷運專用」之特定用途使用。詳見本補充資料p20。
2.依都市計畫法、都市計畫定期通盤檢討實施辦法及都詳見本補充資料p22。
市計畫農業區變更審議規範等規定，變更範圍內之公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，不得少於全部計畫面積百分之十，請台中市政府配合上開規定辦理，於主要計畫中劃設充足之公共設施用地，以資妥適。
3.本地區緊臨旱溪流域，未來之規劃內容應考量如何塑造「水」與「綠」之形象與當地特色，兼顧防洪、生態、親水景觀及資源永續利用之目標；台中市政府所提修正方案，並未配合現有「水」與「綠」予以適度之規劃，請予以適度修正，另對於計畫區內原有之地方特色、發展脈絡與都市紋理，請台中市政府研擬妥善之保存與維護措施。詳見本補充資料p26。
4.有關擬於捷運機廠範圍設置約10公頃之人工地盤並兼作公園使用乙節，請補充說明可行性、具體之開闢方式、是否影響捷運機廠範圍內規劃與運作；另有關該人工地盤擬以「捷運系統用地兼作公園使用」乙節，因其主要用途為捷運系統用地，不宜納入前開「公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，不得少於全部計畫面積百分之十」規定之計算比例。詳見本補充資料p32。
5.請依交通部運研所於會後針對本計畫道路系統之規劃所提下列各點書面意見補充說明：
(1)請列表現況與目標年各周邊道路路寬與容量（表4-10僅列北屯路與松竹林似太少，請參考4-15頁交通系統現況所列出之道路酌情分析），及現況與目標年預測交通量，並分別評估現況與目標年各道路服務水準，請考量供需情形，視需要提出改善方案。詳見本補充資料p33。
(2)計畫書提及本計畫區對外聯絡道路除松竹路外，未能與區外有效連通，請具體研提未來如何與周邊道路銜接之改善作法；圖6-2與台中縣政府協商開闢之道路建議，是否為未來台中市政府之交通規劃，請補充說明。詳見本補充資料p36。
(3)請補充本案變更後停車位供需評估(請包含計算過程與說明)，若供給無法因應需求，請提出改善構想。詳見本補充資料p38。
【附錄四】本專案小組第1次簡報會議初步建議意見(一)按台中市都市計畫歷次通盤檢討及鄰近都市計畫區之辦理情形得知，歷年來共變更增加13期市地重劃地區、「整體開發地區」14處分區開發單元（面積共約有1437公頃）、第3次通盤檢討允許住宅區申請變更商業區之土地面積約195公頃、中部科學工業園區臺中基地等，均增加大量供住宅使用及商業使用之可建築用地，未來在人口成長緩慢、高齡少子女化之趨勢下，請台中市政府就現有計畫人口與現況人口之差異、台中市都市計畫住商用地及相關產業之供給與需求詳予分析說明，在主要計畫未通盤檢討前，是否仍宜以個案變更都市計畫主要計畫分區增設大量之可建築用地。
(二)台中市未來尚有「水湳機場遷建案」、「整體開發地區發展推動方案」、「台中車站專用區規劃方案」、「擬定大坑風景區特定區計畫案」、「新訂中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫」及其他重大建設計畫，本案配合「台中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫」，擬個案變更都市計畫並以區段徵收方式取得捷運機廠用地乙節，在市府推動相關開發計畫及有限之財政下，是否適宜以區段徵收方式辦理，允應訂定各計畫執行之優先順序，以利市政建設之推動及都市整體發展，並避免浪費土地資源及增加政府之財政負擔。
(三)本案擬劃設廣達約18.50公頃之捷運系統用地，考量對地方都市發展之衝擊，且以區段徵收方式取得必須變更大量之農業區，請交通部高速鐵路工程局依下列各點補充說明，以供研擬初步建議意見之參考：
1.台中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫中捷運機廠所需之用地，是否全部由台中市政府取得後提供，高鐵局於上開計畫所扮演之角色定位為何？2.就未來台中都會區捷運系統之規劃，補充說明本案用地需求之必要性及細部規劃之配置概述。
3.捷運機廠若僅規劃以平面使用，則因需求面積廣大，對都市發展將造成一定程度之衝擊，請研擬及補充說明以立體規劃使用、縮減捷運機廠用地面積並利用人工地盤規劃大面積之開放空間(如公園、廣場等公共設施)之其他替選可行性方案，以利土地之空間利用，減少對當地居住及生態環境之衝擊。
4.請評估依大眾捷運法規相關規定以聯合開發方式取得捷運機廠用地之可行性，以減少區段徵收所需之財務負擔、對地方都市發展之衝擊、並降低土地所有權人之疑慮。
(四)依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第24條規定：「已劃設而未取得之公共設施用地，應全面策訂其取得策略，…」請台中市政府對於台中市都市計畫現有已劃設而未取得之公共設施用地，依上開實施辦法規定補充說明未來取得方式之政策。本案係新劃設之公共設施用地擬以區段徵收方式取得，對於該捷運系統沿線其他捷運設施用地之取得方式以及其他都市計畫區內尚未取得之公共設施保留地而言，是否造成不公平之情形，請台中市政府詳予補充說明。
(五)本案主要係配合「台中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫」捷運系統用地之取得而辦理變更都市計畫，請台中市政府相關單位與交通部高速鐵路工程局先行研商，就上開計畫之建設期程、捷運系統用地面積需求、所需經費，分析比較本案捷運機廠用地之取得方式以一般徵收、區段徵收、聯合開發或其他開發方式辦理之優缺點，以供研擬初步建議意見之參考。
(六)本案若經比較分析後，仍擬以區段徵收方式辦理捷運機廠用地之取得，並據以變更農業區為都市發展用地，請台中市政府依下列各點補充相關資料及說明：
1.查主要計畫係作為擬定細部計畫之準則，本案變更內容主要計畫除變更農業區為捷運系統用地用地及少數零星之公共設施用地外，其餘變更農業區為都會捷運專用區之單一分區，面積廣達83.29公頃，定位不明，並無法了解變更目的、主要道路及公眾運輸系統、公共設施用地之劃設、土地使用之內容、引進之產業、允許使用項目及強度等相關事項，顯欠妥適，建請台中市政府依都市計畫法第15條規定事項與都市計畫書圖製作規則分別表明之，以及同法第45條規定「公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，…其佔用土地總面積不得少於全部計畫面積百分之十」辦理，於主要計畫中劃設充足之公共設施，並加強說明本案之變更理由，以資妥適。
2.依都市計畫法第38條規定：「特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。」請台中市政府補充說明本案有關「都會捷運專用區」之劃設目的、使用用途，以及細部計畫草案內容是否符合「捷運專用」之特定用途使用，並詳予分析說明供住宅、商業、產業使用需求之分配比例後，研議是否依照不同使用需求，劃設為不同之專用區，以資明確。
3.本地區緊臨旱溪流域，未來之規劃內容應考量如何塑造「水」與「綠」之形象與當地特色，兼顧防洪、生態、親水景觀及資源永續利用之目標；另對於計畫區內原有之地方特色、發展脈絡與都市紋理，請台中市政府研擬妥善之保存與維護措施。
4.請台中市政府依土地徵收條例、區段徵收實施辦法相關規定補充有關區段徵收之可行性評估相關資料，以供研擬建議意見之參考。
(七)本(第1)次會議台中市政府補充之簡報資料第40頁陸、事業及財務計畫，有關開發方式載明「…如為配合國家或地方重大建設需要，得採一般徵收方式辦理，或取得地主同意後先行使用並保留將來參與區段正收分配之權利。」乙節，查本案計畫書草案並未敘明，且上開敘述涉及土地所有權人之權益、未來土地變更開發方式及期程之不確定性、土地地價逐年調整所需補償費用等問題，未來容易造成相關土地開發建設執行之困擾與糾紛，是否採行，請台中市政府就過去執行經驗與實際案例審慎評估與考量。