MOIO7021-審議事項-第１３案：台北縣政府函為「擬定擴大淡水（竹圍地區）都市計畫再提會討論案」。

會議紀錄id

MOIO7021

案件id

gmF94I

概要說明

說明：一、本案業經台北縣都市計畫委員會93年10月14日第335次會、93年12月30日第337次會、94年9月29日第346次會及94年10月20日第347次會審議通過，並准台北縣政府95年1月17日北府城規字第0950035135號及95年5月30日北府城規字第0950400722號函檢送計畫書、圖等報請審議。
二、法令依據：省政府87年12月4日八七府建四字第114866號函。
都市計畫法第13條。
三、擬定計畫範圍：詳計畫圖示。
四、擬定計畫理由及內容：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
六、本案經簽奉核可，由本會邱前委員文彥（召集人）、李前委員永展、郭前委員瓊瑩、李前委員素馨及吳前委員萬順（後由孫委員寶鉅接任）等5位委員組成專案小組，專案小組分別於95年7月13日、95年8月15日、95年9月8日及95年12月18日召開4次小組會議審查完竣，並獲致具體審查意見後，提經本會96年1月23日第651次會審議決議：「本案由於計畫人口與住宅區需求之估算，文中用地與文小用地等外部性公共設施之劃設，以及包括芝投快速道路等聯外交通、都市防災、公共安全、開發限制暨與淡海新市鎮未來發展關聯等課題均有待補充書面資料與整合，故請原專案小組妥為研提具體審查意見後，再提會討論。」。因前開專案小組李前委員永展、郭前委員瓊瑩、李前委員素馨等3位委員已卸任，經重新簽奉核可請本會邱前委員文彥（召集人）、陳委員麗紅、周委員志龍、洪前委員啟東及孫委員寶鉅等5位委員組成專案小組，並由邱前委員文彥擔任召集人。
七、上開本會專案小組復於96年3月19日、96年5月15日、96年8月3日、96年11月12日及97年1月22日召開5次會議聽取簡報，獲致具體初步建議意見（如附錄），再提本會97年3月4日第677次會審議決議：「本案原則同意本會專案小組96年11月12日及97年1月22日會議初步建議意見（如附錄），其另涉及相關：
1.主要計畫之核定、細部計畫之擬定與開發計畫如何配合。2.大型主要公共設施用地（如學校用地、公園用地）及聯外道路之取得。3.開發者捐贈外部性及內部性公共設施用地（含繳納代金）之比例與其連貫性暨建設費用之分攤等課題部分，為求審慎，請台北縣政府再詳予分析補充具體書面資料，一併交由原專案小組繼續審查實質內容，並妥為研提建議意見後，再提會討論。」。
八、本部即於97年3月20日台內中營字第0970802271號函送會議記錄，台北縣政府以97年4月23日北府城規字第0970260663號函送修正資料後，專案小組續於97年5月12日召開會議聽取台北縣政府簡報，並獲致具體初步建議意見，嗣經縣政府以97年8月11日北府城規字第0970594461號暨97年10月8日北府城規字第0970744562號函送修正資料，經提本會97年11月18日第695次會審議決議：「本案因尚涉及有關：1.主要計畫之核定、細部計畫擬定及開發計畫之實施。2.土地使用分區之適當性與開發規模之合理性等課題，故請台北縣政府就主要計畫核定時程、土地使用分區如何落實配合劃設暨最小開發基地等再詳予審酌研提具體可行方案並補充書面資料後，再提會討論。」。
九、本部已於97年12月5日內授營中字第0970809900號函送會議記錄，台北縣政府以98年2月25日北府城規字第0980138580號函送補充資料，爰再提會討論。

決議

決議：本案除下列各點外，其餘准照台北縣政府97年10月8日北府城規字第0970744562號函送修正計畫內容及本會專案小組97年5月12日初步建議意見（如附錄）通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
一、本會專案小組97年5月12日初步建議意見壹、三有關「本案將來主要計畫核定後之執行事宜，請縣政府妥為研處…」乙節，參採縣政府列席代表於會中之說明，同意於本案審定後續依都市計畫法規定程序辦理核定發布。
二、同意縣政府列席代表於會中之說明，本案「住宅區（附）」於計畫書載明尚未申請開發許可前依農業區管制規定辦理。
三、將來申請開發許可時，其申請開發許可範圍未面臨可通行之道路者，其開發範圍應包含通達可通行道路所必需之道路或通道，並協議納入整體開發分配，如協議不成，該連通道路或通道部分縣政府得以徵收方式辦理，其用地取得及興闢費用由申請開發者全部負擔。
四、本案申請開發許可應捐贈之公共設施用地，請縣政府妥為訂定最低負擔比例，捐贈比例不足時再以代金繳納。
【附錄】97年5月12日會議初步建議意見：
壹、據台北縣政府97年4月23日北府城規字第0970260663號函送修正書圖資料，本案係屬淡水（竹圍地區）都市計畫、淡海新市鎮特定區計畫與淡水都市計畫間夾雜非都市土地，台北縣政府為求土地整體規劃利用，並避免台2號省道（登輝大道）兩側漫無限制的零亂開發，故擬將上開土地納入都市計畫內管制，申請擬定擴大淡水（竹圍地區）都市計畫案，並擬規劃採取開發許可方式，由市場機制決定計畫區之開發時序與強度，俾利本地區整體發展及管理，計畫面積108.52公頃。
本案縣政府前開號函送修正書圖資料除請該府參照本會專案小組歷次審查意見及本會96年1月23日第651次會、97年3月4日第677次會決議事項妥為補充資料外，下列各點仍請該府會同規劃單位（市鄉規劃局），詳予補充書面資料及修正計畫書圖；其餘照該府核議意見通過。
一、依本會97年3月4日第677次會決議事項，縣政府於小組會中所提規劃單位處理情形（如附件）資料，請妥為納入計畫書詳予敘明。
二、本案開發許可申請流程圖請分別就通過開發及不通過開發之情形明確列示，俾便執行。
三、本案將來主要計畫核定後之執行事宜，請縣政府妥為研處，並將研處情形提大會說明。
四、縣政府前開號函送修正計畫書「第四章規劃原則構想壹、規劃制度三」乙節無需列入計畫書，以免混淆計畫內容。
五、本案申請開發許可所應捐贈區外公共設施及區內公共設施，宜作有系統整體之規劃配置。故將來開發時留設之公共設施及其他開放空間如何配合公共設施計畫、道路系統、都市設計或景觀計畫等規範，請縣政府妥為研訂適當之原則及實施準則或必要之規定措施。又本案申請開發許可所捐贈之公共設施如何妥善維護管理，亦請縣政府提供具體資料先行送請專案小組委員表示意見後，再一併納入計畫書敘明，以求周延。
貳、本案因歷經各級都市計畫委員會審議後之變更內容範圍與公開展覽內容範圍已甚多差異（如住宅區、學校用地、公園用地、道路用地、開發機制…），為避免影響他人權益，俟經大會決議後，請縣政府補辦公開展覽，公開展覽期間如無公民或團體提出異議則准予通過，否則再提會討論。

附件

附件：
擬定擴大淡水（竹圍地區）都市計畫案－依內政部都委會第677次會議決議處理情形對照表項目本部都委會第677次會議決議事項規劃單位處理情形一主要計畫之核定、細部計畫之擬定與開發計畫如何配合？本案於計畫書本文「開發許可申請程序」中規範：申請開發者可依規定自行擬定細部計畫、提出開發計畫，經台北縣政府都市計畫委員會審查核可，且完成區外公共設施用地捐贈或繳納代金，方發佈實施細部計畫，取得土地開發許可，並限期二年提出建築許可（得展延一次），俟區內公共設施興闢完成取得雜項執造，始取得建築許可。
二大型主要公共設施用地（如學校用地、公園用地）及聯外道路之取得。
1.捐贈順序：區外公共設施用地之捐贈順序為道路用地、文小用地、文中用地、公園用地、綠地兼道路用地、溝渠用地。
2.開發總量試算：…本案區外公共設施用地全部取得後將不得再提出申請開發許可計畫。
三開發者捐贈外部性及內部性公共設施用地（含繳納代金）之比例與其連貫性暨建設費用之分攤。
1.公共設施用地捐贈比例：區外公共設施用地佔「申請開發許可」面積之25％～30％，區內公共設施用地佔「開發基地」面積之20％～25％。公共設施用地捐贈比例至少達40％。（換得120％的基本容積）2.公共設施用地連貫性：區外公共設施用地在主要計畫指定，區內公共設施用地在細部計畫指定，未來台北縣政府都市計畫委員會可就細部計畫內容有關區內公共設施用地之區位合理性就周邊開發情形進行審查與適當調整。
3.為利開發許可區工程介面整合，台北縣政府應公告本計畫地區「工程基本設計準則」，辦理公用設備（電力、電信、瓦斯、自來水、污水下水道…）等共同管線規劃設計及施工規範。
4.公共設施用地之建設費用分攤：區內公共設施用地之興闢由開發業者全部負擔，區外公共設施用地之興闢由台北縣政府視用地取得狀況逐年編列預算；至於公用設備（電力、電信、瓦斯、自來水、污水下水道…）可由各目的事業主管機關依據主要計畫及「工程基本設計準則」興建主要幹管，除需依開發計畫書取得公用設備主管機關同意配合文件，其建設費用之分攤則依各目的事業主管機關所訂定之標準為之。
96年11月12日及97年1月22日會議初步建議意見：
一、本案係屬淡水（竹圍地區）都市計畫、淡海新市鎮特定區計畫與淡水都市計畫間夾雜非都市土地，台北縣政府為求土地整體規劃利用，並避免台2號省道（登輝大道）兩側漫無限制的零亂開發，故擬將上開土地納入都市計畫內管制，申請擬定擴大淡水（竹圍地區）都市計畫案，俾利本地區整體發展及管理，計畫面積108.52公頃，合先敘明。
二、本案之計畫目的為透過整體開發方式，結合開發許可機制，有效管理目前山坡地的散亂開發行為，由於採開發許可方式辦理涉及甚多相關課題，且尚無明確審議規範可資依循，為求審慎，及將來類似案件建立較公平合理審議原則，故請台北縣政府會同規劃單位（市鄉規劃局）以本案為例審慎斟酌研提彙整分析重大關鍵性議題，並經縣政府97年1月4日北府城規字第0970003190號函送開發許可相關案例研析資料，經專案小組凝聚主要議題共十項（如下附表），併同前開號函補充資料建議先行提請大會討論決定原則後，俾便專案小組據以繼續審議實質內容。
項目專案小組初步建議意見
一、PUD開發單元無。
二、最小開發規模1.住宅區使用最小開發規模3公頃。
2.非住宅區之使用最小開發規模5公頃。
三、基礎容積率1.住宅區：容積率120％。
2.非住宅區之使用：容積率150％。
四、公共設施負擔比例1.住宅區：
區外公設捐贈：25﹪－30﹪區內公設捐贈：20﹪－25﹪項目專案小組初步建議意見2.非住宅區之使用：
區外公設捐贈：30﹪－35﹪區內公設捐贈：30﹪－35﹪3.區外、區內公設總負擔比例＝40.98％
五、容積獎勵額度與上限1.捐贈之區外公共設施用地面積超過前述標準時，每增加區外公共設施用地面積1㎡，得提高開發基地樓地板面積4㎡。惟捐贈比例上限：住宅使用以不超過30％為限、非住宅之使用以不超過35％為限。
2.如捐贈之區內公共設施用地面積超過前述標準時，每增加區內公共設施用地面積1㎡，得提高開發基地樓地板面積2㎡。惟捐贈比例上限：住宅使用以不超過25％為限、非住宅之使用以不超過35％為限。
3.公共設施捐贈獎勵後增加之樓地板面積，不得高於獎勵前總樓地板面積的10％。
六、區外公共設施用地之取得順序區外公共設施用地捐贈順序為道路用地、文小用地、文中用地、公園用地、綠地兼道路用地使用。
七、坡度管制規則1.開發計畫區內如有坡度30％以上或經套繪環境地質資料庫調查成果中其土地利用潛力屬於低或很低利用潛力區者，平均坡度在30％以上未逾40％之地區，其面積20％得計入可建築面積，並配合作為區內公共設施用地使用為限；其餘80％之土地為不可建築區，並應另行擬定植栽、水土保持等維護計畫，其綠覆率不得低於90％。
2.開發基地內原始地形在坵塊圖上之平均坡度在40％以上之全部地區、平均坡度在30％以上未逾40％之地區，其面積之80％以上土地項目專案小組初步建議意見應維持原始地形地貌，且為不可建築區，其餘土地得規劃作為出入道路、公園及綠地等區內公共設施使用或必要性服務設施使用為限，不得建築使用。
八、是否劃設再發展區無。
九、保護區是否參與開發許可否。
十、開發期程如何與公共建設計畫配合無。本計畫規範「申請開發者於通過開發計畫審查後，應於一年內完成區外公共設施用地之捐贈（如以繳納等值代金方式亦同；如以捐贈等同面積建地方式則至法院完成認證程序）」。
三、上列主要議題之各項目內容，請縣政府逐項再詳予彙整完整研析資料及補充具體理由、關聯影響因素包括如：相關案例分析、計畫區面積、預期容納人口數、道路系統、環境地質、公共設施負擔比例是否公平合理、容積率如何訂定、法令依據、公共設施之開闢經費負擔、折算代金比例宜否適當限制、建築量體、環境景觀、相關配合措施為何及計畫地區特殊性等，俾併供審議參考。
96年8月3日會議出席委員審查意見：
壹、據台北縣政府96年7月19日北府城規字第0960466916號函送補充資料，本案之計畫目的為透過整體開發方式，結合開發許可機制，有效管理目前山坡地的散亂開發行為，並採單元發展計畫構想規劃土地使用。
由於開發許可機制在都市計畫區內尚無明確審議規範，致審議時因審查原則不確定，易造成審查標準不一，為建立審議原則，請縣政府會同規劃單位（市鄉規劃局）參採原「山坡地開發建築管理辦法」精神及歷次審查意見，審酌下列各點後，再妥予修正規劃內容與補充詳細書面資料（含更新計畫書、圖），俾提下次專案小組會議審查。
一、開發許可範圍選定：開發區（含保護區、不可開發地區等或剔除上述地區）。
二、開發面積：開發許可單元之劃設、最小基地規模、基地條件、主要計畫公共設施用地之劃設。
三、開發基地：建蔽率、容積率、開發高度、最大量體、坡度之限制、開發總量、法定空地計算（包含住宅區土地坡度較大之部分？）。
四、申請開發程序：包括環評、生態保育、水土保持、雨污水排水系統、公共設施、雜項及建築許可。
五、公平負擔及回饋：外部性及內部性公共設施負擔比例、取得優先順序、開闢時程及捐贈時機、容積率獎勵。
六、開發計畫書圖：含開發範圍及面積、整體規劃目標構想、土地使用分區及管制、主要公共設施計畫、雨污水排水等公用設備、聯外交通系統、開放空間系統之串聯、分期分區計畫、事業及財務計畫、環境景觀計畫、都市設計等。
貳、本案因歷經各級都市計畫委員會審議後之變更內容範圍與公開展覽內容範圍已甚多差異（如住宅區、學校用地、公園用地、道路用地），為避免影響他人權益，俟經大會決議後，請縣政府補辦公開展覽，公開展覽期間如無公民或團體提出異議則准予通過，否則再提會討論。
96年5月15日會議審查意見：
本案之計畫目標是為有效管制淡海新市鎮特定區計畫、淡水都市計畫及淡水（竹圍地區）都市計畫等三都市計畫間所夾雜非都市土地零星開發問題，避免台2號省道（登輝大道）兩側漫無限制的凌亂開發，將上開非都市土地納入都市土地管理系統，並擬規劃採取開發許可方式，由市場機制決定計畫區之開發時序與強度，以利地區未來整體發展。惟實質規劃內容未儘契合實況，故仍請縣政府會同規劃單位（市鄉規劃局）就歷次審查意見及考量下列各點，再妥予修正規劃內容與補充詳細書面資料（含更新計畫書、圖）後，再提下次專案小組會議審查。
一、本案發展定位、關聯都市空間機能之提供與角色為何？
二、本案擬採取開發許可方式辦理，為有效利用土地，期變更後計畫之具體可行，請補充開發許可之可行性評估分析及相關資料。
三、本計畫區因多為坡地，災害潛勢地區攸關本案之規劃，請更新山崩潛感地區資料，提供套疊計畫圖說及各類示意圖（涵蓋各種使用分區、公共設施用地），俾據以規劃及明確區位。
四、考量本案規劃範圍溪流間佈、地形地勢條件及基於國土保育與公共安全，請研析本計畫發展特色及自然與人文景觀資源等資料，評估本計畫區開發之潛力與限制等，又如部分低漥地區易淹水及部分崩塌地等問題，如何配合週邊環境作整體規劃？再據以研提計畫發展構想，並妥為調整都市計畫土地使用方案，及製作計畫書、圖。
五、都市防災計畫與公共設施劃設之配合，如現況與計畫之減災、緊急道路、維生系統與消防和指揮中心、災害潛勢地帶、環境脆弱度…等「防災生活圈規劃」，及補充計畫地區災害史。
六、配合調整本計畫區將來申請開發之基礎容積率、開發最高總樓地板面積及預計容納人口、各種使用分區與公共設施用地面積、區位分布。
七、本案計畫書圖所標示之公共設施用地，係作為外部性公共設施用地，本案將來個別開發計畫中，其需捐贈之內部性公共設施用地，如廣場、鄰里公園、兒童遊樂場、綠地、綠帶等開放空間如何集中留設串聯與其分佈區位、面積比例及聯結主要道路情形為何？
八、考量公共設施用地宜作有系統之布置，可否於主要計畫即予劃設？並試算個別土地開發單元其需負擔之公共設施用地面積、比例。或請研提相關配套措施與原則俾供將來細部計劃依循，並詳予繪製計畫圖（包括內、外部公共設施用地）俾供審議參考？
九、本計畫案公園用地及芝投快速道路匝道路權範圍劃設為道路用地（兼供公園用地使用），偏處一隅，又考量公共設施用地以增進市民活動之安全、便利與舒適及為確保良好之生活環境，其項目、位置與面積，宜請再審慎。
十、本案因歷經各級都市計畫委員會審議後之變更內容範圍與公開展覽內容範圍已甚多差異（如住宅區、學校用地、公園用地、道路用地），為避免影響他人權益，俟經大會決議後，請縣政府補辦公開展覽，公開展覽期間如無公民或團體提出異議則准予通過，否則再提會討論。
96年3月19日會議審查意見：
除縣政府應依本會專案小組95年7月13日、95年8月15日、95年9月8日及95年12月18日會議審查意見與本會96年1月23日第651次會決議事項補正外，仍請該府會同規劃單位（市鄉規劃局）就下列各點再詳予補充書面資料及修正書圖（提出更新版本）；其餘照該府核議意見通過。另請將補充書面資料及修正後書圖送小組委員表示意見，如無其他不同意見則逕提大會討論，否則再提下次專案小組會議審查。
一、依本會96年1月23日第651次會決議事項所補充及修正之內容資料，請以對照表方式妥為彙整說明。
二、請參照本會96年2月27日第653次會審議「變更蘇澳(新馬地區)都市計畫（第二次通盤檢討）(新城溪以南、○三號道路以北細部計畫地區)再提會討論案」決議：「…因涉及開發許可之基本條件、規範、程序及外部性公共設施如何取得等議題，為求周延，故退請宜蘭縣政府就擬採個別基地開發許可之操作機制，詳予補充相關書面資料後，再行報部提會審議。」之新規定，請將本案採開發許可之操作機制中原則性之重要內容，包括申請開發基本條件、申請程序、必要之書圖文件、規範、公共設施捐贈比例、建蔽率、基礎容積、獎勵及外部性公共設施如何取得等項目，詳予補充規定並列入主要計畫書中敘明，其餘相關內容屬細部計畫或非屬本委員會審議，不擬列入主要計畫部分，仍請詳予補充資料另印併呈，以供大會參考。
三、本計畫區部分地勢低漥地區，有關學校用地易淹水及部分崩塌地等問題，如何配合週邊環境整體考量，請就都市防災及增進公共安全觀點再妥為規劃補充，納入計畫書規定。又縣政府擬納入細部計畫之防災維生系統、火災延燒防止地帶等項，其相關內容構想為何？亦請詳予補充資料，供大會審議參考。
四、本計畫案有關芝投快速道路聯外交通乙節，請縣政府與規劃單位將實際辦理情形與發展有否影響詳予補充說明，供大會審議參考。
五、本計畫區將來申請開發之最低、最高總樓地板面積及計劃容納人口乙節，請列式補充說明，供大會審議參考。
六、本案因歷經各級都市計畫委員會審議後之變更內容範圍與公開展覽內容範圍已甚多差異（如住宅區、學校用地、公園用地、道路用地），為避免影響他人權益，俟經大會決議後，請縣政府補辦公開展覽，公開展覽期間如無公民或團體提出異議則准予通過，否則再提會討論。
八、報告案件：