MOIO7121-審議事項-第６案：臺中縣政府函為「變更臺中港特定區計畫（配合沙鹿火車站場站調整規劃）再提會討論案」。

會議紀錄id

MOIO7121

案件id

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概要說明

• 說明：一、本案業經臺中縣都市計畫委員會95年11月22日第33屆第6次會議審議通過，並准臺中縣政府96年1月8日府建城字第0950362425號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可由本會周委員志龍（召集人）、楊前委員龍士、賴前委員美蓉、黃委員德治及孫前委員寶鉅等委員組成專案小組，於96年1月30日、2月8日（現場會勘）、7月17日、97年8月18日召開4次專案小組會議，獲致初步建議意見，嗣准臺中縣政府97年10月8日府建城字第0970275240號函送修正計畫書、圖到部後，前提本會97年11月4日第694次會議決議略以：「本案台中縣政府經檢討案重新修正之土地使用規劃配置構想與原報部之計畫內容，已有大幅度調整修正，為求審慎，建議本計畫案於本會審定後，請該府補辦公開展覽及說明會，如公開展覽期間有公民或團體陳情意見，則應再提會討論；如無公民或團體陳情意見，則應依初步建議意見二辦理後，再依照修正計畫書、圖，報由本部逕予核定，免再提會討論。」在案。
• 七、案准臺中縣政府98年1月23日府建城字第0980028702號函送補辦公開展覽期間之公民或團體陳情意見綜理表到部，經提本會98年3月10日第702次會議決議：「本計畫案補辦公開展覽期間之6件公民或團體陳情意見，因案情複雜，交由本會原專案小組先行召開會議聽取簡報，獲致具體建議意見後，再行提會討論」在案，經本會專案小組於98年5月6日召開第5次會議，獲致初步建議意見，並案准該府98年7月14日府建城字第0980216257號函略以：「本府業於98年6月24日邀集陳情民眾召開協調會，並以本府98年7月7日府建城字第0980206106號函送前開會議紀錄在案」到部，爰再提會討論。

決議

• 決議：本案准照本會專案小組第5次會議初步建議意見（如附錄）及臺中縣政府98年7月14日府建城字第0980216257號函研提研析意見通過，並請併同本會97年11月4日第694次會議決議文，依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【附錄】本會專案小組第5次會議初步建議意見本計畫案補辦公開展覽期間之6件公民或團體陳情意見（如附表1）及本會98年3月10日第702次會議後之1件公民或團體陳情意見綜理表（如附表2）等，建議請台中縣政府依下列各點辦理後，提請委員會審議。
• 一、建議本計畫案仍依本會97年11月4日第694次會議決議文辦理。
• 二、本計畫案前開7件公民或團體陳情意見，建議請台中縣政府邀集陳情民眾另案召開協調會議，對陳情民眾妥與溝通說明本計畫案辦理之理由與需要性、辦理市地重劃法令規定、程序、分回抵費地及公共設施用地之比例、重劃前後土地價格之差異與效益、辦理期程（如：應於3年內完成市地重劃作業，始由內政部核定轉請縣府發布實施；如未能完成者，則仍維持原土地使用分區）、加強補充陳情事項之研析意見等，並應將上開協調會議紀錄納入計畫書敘明，以利查考。
• 三、建議本計畫案之內容，台中縣政府得視實際發展需要，分階段報請本部核定後，依法公告發布實施。

附件

• 附表1：補辦公開展覽期間之公民或團體陳情意見綜理表編號建議人及建議位置建議理由及建議事項臺中縣政府研提意見本會專案小組初步建議意見頁頁顏陳瓊英（地主）顏伯樹（地主）【印章誤植為顏柏樹】陳信良（地主）陳秀文（地主）本案站東地區，地段為沙鹿鎮沙鹿段沙鹿小段地號191-8、191-13、191-24、191-27、191-34、192-17、192-22、192-25（持有面積合計568m2）1.此案對已開發的沙鹿火車站東中正街旁的地主們非常的不公平，既然火車站東中正街旁早已是已開發的市集地，站東的地主們沒有開發的喜悅，只有憂傷土地被臺中縣政府以重劃之名而免費取走，更有過之，甚且在火車站東規劃大比例之低價抵費地而進一步企圖以低價強迫買進人民的土地，使得重劃後早已開發的火車站東中正街旁地主取回土地的比例約50%，相對於未開發的火車站西重劃後地主取回大於1.有關站東地區是否為「已開發」：
  依變更前之現行計畫，站東地區係屬「道路用地」，現況為攤販市集使用，造成市容景觀零亂，確實有損沙鹿鎮的入口形象，應不屬「已開發地區」。
  2.有關「抵費地」之定義及價格：
  (1)依「平均地權條例」第60條之規定，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。
  (2)上法所稱折價抵付之未建築土地即為「抵費地」，而抵費地之價格，於都市計畫變更階段係參酌公告現值估算，實際應以市地重劃開發當時，經「臺中縣地價暨標準地價評議委員會」評定之地價為準。併同初步建議意見（二）辦理。
  39編號建議人及建議位置建議理由及建議事項臺中縣政府研提意見本會專案小組初步建議意見50%的比例而言，實在虧待了火車站東中正街旁的地主們。絕大部分在此區域的地主無法同意。
  2.既然火車站東側重劃一案的目的僅是為縣政府取得土地而不是為火車站東中正街旁地主們的土地開發（早已開發，不須要再開發）著想，取得此地地主們的一絲一毫的土地都必須給予補償，補償的方式可以是金錢買取，也可以是地主重劃後取回之土地（不低於60%）變更為商業區。3.站東與站西地區土地分回比例差異說明：
  (1)站東地區：公共設施用地比例為45.88%，扣除國有道路用地後，公共設施用地負擔比例為35.30%。但地上物補償費高達4000萬元，費用負擔比例較高（約14.55%），初估土地分回比例50.15%。
  (2)站西地區：公共設施用地比例為40.39%。無抵充地，地上物補償費僅300萬元（多為稻田），惟地價較低（公告現值約為站東地區的1/5），費用負擔比例約9.53%，初估土地分回比例50.08%。
  (3)綜上述，此二區雖基地條件互有差異，但初估土地分回比例相近，且站東地區略高於站西地區。
  4.有關市地重劃之精神及目的：
  (1)建議人所稱：「火車站東側重劃一案的目的僅是為縣政府取得土地」，應屬誤解。查市地重劃係配合都市計畫內容予以整體開發建設，完成各項公共設施建設，除地價上漲外，可使環境美化，形成良好居住環境，且重劃後地籍重新整理，可減少土地經界糾紛，消除畸零地之問題，健全地籍管理。
  (2)建議人如有政府強取民地之疑慮，建請參酌「平均地權條例」第58條規定自辦市地重劃，由重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准後實施。
  5.有關變更為「商業區」之適宜性：
  (1)依都市計畫法臺灣省施行細則第15條第2項規定，住宅區得部分作商業使用，略以：「作為銀樓金飾加工業之工廠、飲食店及美容美髮服務業者，限於使用建築物之第1層、第2層及地下1層；作為證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨12公尺以上道路，申請設置之樓層限於地面上第1層至第3層及地下1層，並應有獨立之出入口」。因此，規劃為住宅區已能滿足部分商業使用之需求，且已包含站東地區目前之商業使用項目。
  (2)考量地區發展之整體性（與基地毗鄰之大同街西側街廓同屬住宅區），避免再增加土地所有權人公共設施用地負擔（變更為高使用價值土40編號建議人及建議位置建議理由及建議事項臺中縣政府研提意見本會專案小組初步建議意見地，其回饋比例較高），依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第694次會議決議，本案變更後以住宅區為宜。嗣後個別地主如確有商業區使用需求，可另循個案變更程序辦理變更。
  6.建議人面積比例檢討：依「平均地權條例」第56及58條規定，不論公辦或自辦市地重劃，均應有私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意。本案依內政部都市計畫委員會第694次會議決議，應依內政部都市計畫委員會93年11月16日第597次會議報告「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」決定事項之下列規定辦理：
  (1)送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請臺中縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  (2)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  7.站東地區計畫面積0.85公頃，本案建議人持有面積合計0.0568公頃，約占6.68%（扣除國有道路用地0.1390公頃後，約占7.99％）。顯見大多數土地所有權人並不反對重新公展之變更計畫內容及市地重劃開發方式。故建請維持第694次會議原決議內容。
  2陳奇勳（區外地主）陳依芳（區外地主）本案站東地區南側區外，地段為沙鹿鎮沙鹿段斗抵小段地號237-12、237-231.後面有土地的人情何以堪，是否有圖利他人，建議地檢處調查，反對到底。
  2.全面按以前規劃徵收，不相信政府沒有三億。何況大有為政府把車站弄的太小如何發展。1.有關道路徵收乙節，本府業於96年9月27日邀集相關單位研商，與會單位均認為徵收並不可行。（請詳見研商會紀錄）2.考量本案因遲未徵收問題已嚴重損及區內土地所有權人之權益，本府遂進行本次都市計畫變更，期為站東地區設立停損點，早日完成市地重劃整體開發，讓土地所有權人儘速取回可立即建築使用之土地。相較於建議人持有之區外土地，雖面臨較寬之都市計畫道路用地，但幾十年來實際使用道路寬度僅約12米。而站東地區完成市地重劃開發後，整體建設完善，環境併同初步建議意見（二）辦理。
  41編號建議人及建議位置建議理由及建議事項臺中縣政府研提意見本會專案小組初步建議意見品質提昇，地價會上漲，鄰近地區土地亦相對受益，既可解決道路用地徵收問題，又可改善地區整體環境。故建請維持第694次會議原決議內容。
  3劉來春（區外地主）陳晉祿（區外地主）阮玲梅（區外地主）謝美枝（區外地主）卓清泉（區外地主）本案站東地區北側區外，地段為沙鹿鎮沙鹿段沙鹿小段地號189-65、189-67、189-69、189-70、189-711.本人房屋、土地座落原都市計畫面臨沙鹿火車站前廣場。今變更臺中港特定區計畫（配合沙鹿火車站場站調整規劃）案，影響本人權益甚鉅，恐有圖利他人之嫌。
  2.特此建議，不得更改，敬請維持原狀。1.有關道路徵收乙節，本府業於96年9月27日邀集相關單位研商，與會單位均認為徵收並不可行。（請詳見研商會紀錄）2.考量本案因遲未徵收問題已嚴重損及區內土地所有權人之權益，本府遂進行本次都市計畫變更，期為站東地區設立停損點，早日完成市地重劃整體開發，讓土地所有權人儘速取回可立即建築使用之土地。相較於建議人持有之區外土地，雖面臨較寬之都市計畫道路用地，但幾十年來實際使用道路寬度僅約12米。而站東地區完成市地重劃開發後，整體建設完善，環境品質提昇，地價會上漲，鄰近地區土地亦相對受益，既可解決道路用地徵收問題，又可改善地區整體環境。故建請維持第694次會議原決議內容。併同初步建議意見（二）辦理。
  4王榮裕（地主）本案站西地區，地段為沙鹿鎮沙鹿段斗抵小段193地號（持分面積471.60m2）1.站西地區重劃負擔高達49.92%：請降低本案站西地區之公共設施回饋比例至20%，併同降低重劃總負擔比例。
  2.建議將站西地區土地使用分區變更為商業區：各國及臺灣各城市火車站前地區幾無規劃作住宅使用（如此用途，除造成居住品質受旅客影響外，亦無法提供旅客足夠之服務設施，如旅館、飯店、辦公室等…）。建議都委會參照臺北、臺中及高雄市之城市市中心發展策略，規劃為商業區。
  3.日後土地分配事宜：
  請依照各土地所有權1.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第694次會議決議，本區應劃設至少40%公共設施用地，實際規劃比例為40.39%。係為確實改善都市環境品質基於整體規劃之考量而劃定。
  2.沙鹿車站係海線支線鐵路停靠站，乘客以通勤者居多，與臺北、臺中及高雄市等都會型車站之功能屬性不同，且依都市計畫法臺灣省施行細則第15條第2項規定，住宅區得部分作商業使用，略以：「作為銀樓金飾加工業之工廠、飲食店及美容美髮服務業者，限於使用建築物之第1層、第2層及地下1層；作為證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨12公尺以上道路，申請設置之樓層限於地面上第1層至第3層及地下1層，並應有獨立之出入口」。故規劃為住宅區已能滿足部分商業使用之需求。
  3.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第694次會議決議，本案變更後以住宅區為宜。嗣後個別地主如確有商業區使用需求，可另循個案變更程序辦理變更。
  4.有關土地分配事宜，依「市地重劃實施辦法」第31條規定，重劃後土地分配之位置，以重劃併同初步建議意見（二）辦理。
  42編號建議人及建議位置建議理由及建議事項臺中縣政府研提意見本會專案小組初步建議意見人持有土地區位分配重劃後土地區位，不應有非依照其原持有土地區位分配一事。前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準。
  5.建請維持第694次會議原決議內容。
  頁黃金池（地主）黃王乃（地主）黃金雄（地主）黃金帆（地主）黃幸助（地主）黃金興（地主）黃金輝（地主）本案站西地區，地段為沙鹿鎮沙鹿段斗抵小段238地號（面積2487m2）1.依95年說明會臺鐵土地有合併重劃，這次為何沒有，導致私人地主提高公共設施的負擔。
  2.請依照95年規劃為商業區及公共設施負擔重劃。1.本案臺鐵土地變更為「車站用地」，因車站用地不屬於「平均地權條例」第60條規定之重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，因此未列入重劃開發範圍，與全區公共設施用地劃設比例無涉，私有土地並未因而提高公共設施用地負擔。
  2.車站用地係屬公共設施用地，雖不參加重劃開發，但應提供變更面積25%以上之土地供作區內必要性公共設施使用，包含廣場、停車場、綠地等設施。且配合車站地區轉運需求，至少應有償提供0.4公頃土地規劃設置轉運設施。
  3.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第694次會議決議，本區應劃設至少40%公共設施用地，實際規劃比例為40.39%。係為確實改善都市環境品質基於整體規劃之考量而劃定。
  4.依都市計畫法臺灣省施行細則第15條第2項規定，住宅區得部分作商業使用，略以：「作為銀樓金飾加工業之工廠、飲食店及美容美髮服務業者，限於使用建築物之第1層、第2層及地下1層；作為證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨12公尺以上道路，申請設置之樓層限於地面上第1層至第3層及地下1層，並應有獨立之出入口」。故規劃為住宅區已能滿足部分商業使用之需求。
  5.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第694次會議決議，本案變更後以住宅區為宜。嗣後個別地主如確有商業區使用需求，可另循個案變更程序辦理變更。
  6.建請維持第694次會議原決議內容。併同初步建議意見（二）辦理。
  6蔡福泉本案站西地區區外，清水鎮信義段84地號（中華路）1.「臺中港特定區計畫」自民國61年發布實施至今，歷經30餘年，雖有重大計畫進行，總人口數未見大幅增加，工商未如本案於市地重劃開發完成前係屬限制建築地區，地方民眾對市地重劃開發期盼殷切，建請維持第694次會議原決議內容，俾利市地重劃開發作業之啟動。併同初步建議意見（二）辦理。
  43編號建議人及建議位置建議理由及建議事項臺中縣政府研提意見本會專案小組初步建議意見預期繁榮發展。
  2.究其原因，乃因特定區，尤其是「沙鹿火車站特定區市地重劃」未能及早實施，進行開發，沙鹿火車站未能開發站前區域，住宅、商業、交通都受很大限制，景觀亦影響大。
  3.建請重新調查「沙鹿火車站特定區市地重劃」意願，並以整體發展願景規劃為考量，及早進行此區市地重劃工程。
• 附表2：本會98年3月10日第702次會議後之公民或團體陳情意見綜理表。
  編號建議人及建議位置建議理由及建議事項臺中縣政府研提意見本會專案小組初步建議意見頁頁陳秀文(地主)等11人（同附表1編號1）1.火車站東側重劃一案僅是縣府為取得土地而不是為火車站東中正街地主們的土地著想，政府早年已大量低價徵收地主們的土地拓寬中正街及大同街。重劃對地主們的土地沒有助益，反正重劃前與重劃後地主們的土地都是面對20米寬的中正街及10米寬的大同街做生意。只是可憐的地主們在重劃後土地被取走了一半而沒有得到任何的補償。
  2.我們（地主）堅決反對以重劃之名而行免費取走一半土地之實。
  3.建議政府應徵收所需要最少量的土地，立即解除其餘土地的保留現制以改善此50年來已是人口密集的市容。
  取得此地地主們的一絲一毫土地都必須給予補償。同附表1編號1建議案。併同初步建議意見（二）辦理。