MOIO7171-審議事項-第7案：新竹縣政府函爲：「變更竹東都市計畫（部分工業區為住宅區、商業區、鄰里公園兼兒童遊樂場用地、綠地用地、停車場用地、廣場用地及道路用地）案」。

會議紀錄id

MOIO7171

案件id

wtVg58

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經新竹縣都市計畫委員會96年9月5日第219次會及97年8月28日第227次會審議通過，並准新竹縣政府97年10月3日府工都字第0970142313號函檢附計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款及第2項。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、案經簽奉核可，由本會王委員秀娟（召集人）、賴前委員碧瑩、李委員正庸、顏委員秀吉及羅委員光宗等5位委員組成專案小組，專案小組已於97年12月11日、98年6月30日及98年9月4日召開3次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經新竹縣政府98年10月2日府工都字第0980151953號函送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除因污水處理廠非屬市地重劃共同負擔之工程費用項目，應予剔除並妥為修正市地重劃開發總費用估算表外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及新竹縣政府98年10月2日府工都字第0980151953號函檢送計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  本案係新竹縣政府據土地所有權人之申請，考量變更地點原屬台泥竹東廠，目前因地方資源日趨枯竭、產業轉型、勞力匱乏等因素致使停產導致廠區閒置，為促進該地區閒置工業區土地再利用以建立適當土地使用型態，引導都市做合理發展，故辦理變更部分工業區（面積：8.7438公頃）為住宅區（面積：
  3.5098公頃）、商業區（面積：3.0786公頃）、鄰里公園兼兒童遊樂場用地（面積：0.7636公頃）、綠地用地（面積：0.0303公頃）、停車場用地（面積：0.3503公頃）、廣場用地（面積：
  0.1465公頃）及道路用地（面積：0.8647公頃），建議除下列各點外，其餘照新竹縣政府核議意見通過。
• 一、請就本變更案與竹東都市計畫區未來發展政策導向（住宅、工商展示、製造業、核心或次核心城鎮等遠景構想）、人口成長、組成分佈，產業結構變遷等事項，就其區位、公共設施及住宅供給需求等條件，詳為檢視研析，以為本案整體規劃之參據。
• 二、依據「變更竹東都市計畫(第四次通盤檢討)」之指導原則，建議將台泥竹東廠、中油鑽機保養場及台灣玻璃公司，適當變更部分工業區為其他使用，故請新竹縣政府就竹東都市計畫未來發展願景及策略目標，妥為補充上述地區範圍之整體規劃內容，以導引其他業者配合規劃開發，促進該區土地利用。
• 三、本案如為爭取時效有先行辦理個案變更之必要，並依循主要計畫之指導或符合「新竹縣都市計畫工業區發展政策」，請將整體工業區使用調整之相關對策，請納入計畫書內說明。
• 四、本案變更面積達1公頃以上，依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第17條規定應劃設不低於該等地區總面積10﹪之公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場等公共設施用地。依本次小組會議資料本案將提供11.09%之公園、綠地等5項公共設施，尚符合上開規定，惟請補充說明本案引進人口所增加之國中、國小學生數後，妥為檢討學校用地需求。
• 五、依據規劃單位說明，本案另於細部計畫中劃設2.3006公頃之公共設施用地，除請詳為說明其項目、面積外，並將相關興闢工程費用及日後管理、維護之各項經費來源，併納入主要計畫書內，以為執行依據。
• 六、為強化本案開發後對該區環境品質之正面效益及開放空間之可及性，除將廣場用地（廣一）及鄰里公園兼兒童遊樂場用地（公兒五）等帶狀公共開放空間，調整至銜接東寧以利區外交通聯繫。
• 七、為提高空間使用效益，故除將整體街廓規劃構想(中正路、工業一路、東寧路、工業二路、北興路所圍整街廓)之機關用地，調整修正為鄰里公園兼兒童遊樂場用地外，鄰里公園兼兒童遊樂場用地公園用地，作立體多目標使用時，以供貯留池、截流站及污水處理設施等為限，作平面多目標使用時，則以供上下水道系統相關設施為限。
• 八、請縣政府詳為補充說明本案商業區劃設比例、區位選定等原則，及住宅區、商業區功能定位、基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間）等基本資料，同時為合理管制變更後住宅區、商業區之使用，請將建蔽率及容積率等土地使用強度，併納入計畫書內敘明。
• 九、考量本案住宅區、商業區未來開發完成後，因其發展功能與定位，將吸引人潮並增加交通旅次，對附近地區交通系統造成一定程度之衝擊，故請縣政府會同規劃單位將周邊交通紓解方案及調高商業區停車數量之改善計畫，納入計畫書內敘明，以符合實際及社會成本內部化原則。
• 十、為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請縣政府提出本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構水平、垂直之安全防災空間，供審議參考。
  十一、變更範圍地面上目前尚留置量體龐大之廢棄廠房，其拆除時勢必對該區空氣、噪音、交通等產生嚴重影響衝擊，爲避免危害公共安全、衛生及交通，故請申請人妥為擬定舊有建物拆遷計畫，並送請縣政府核可後，始得執行。
  十二、有關自願捐贈可建築用地應標示其位置外，並請縣府妥為擬定其短、中、長期使用計畫，納入計畫書敘明以為執行參據，同時為避免影響都市觀瞻，在該基地未申請開發使用前，縣政府應施予簡易綠美化工程，並開放供民眾使用。
  十三、本案擬以自辦市地重劃方式辦理，故有關共同負擔之公共設施用地項目，請參照「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之規定詳予釐清，並請縣政府覈實查明本案提供公共設施用地之比率應單獨計列，應不含開發範圍內，以原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分。
  十四、有關變更範圍內之公有土地，請將該土地管理機關同意變更或同意合併開發相關證明文件納入計畫書，以杜紛爭。
  十五、本計畫區因位於頭前溪水源、水質、水量保護區範圍，故本次變更，應依「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第25條相關規定妥為辦理。
  十六、開發單位應於主要計畫核定前與新竹縣政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之時程開發，並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，妥為納入主要計畫書內敘明以為執行依據外，縣政府就該區房屋市場需求，於協議書中載明本案完成時程，以避免基地閒置影響都市景觀。
  十七、本案係以自辦市地重劃方式開發，為配合市地重劃整體開發之期程，及確保都市計畫具體可行，參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
  （一）請新竹縣政府於完成新竹縣都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請新竹縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
  十八、涉及本會第662次會及第675次會有關「都市計畫工業區檢討變更審議規範」部分。
  （一）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
  （二）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。
  （三）變更後之住宅區、商業區其容積率不宜比照周邊住宅區、商業區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區、商業區之容積率。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （四）變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  （五）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （六）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （七）須訂定具體之開發計畫，妥為納入計畫書內，並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。
  十九、為形塑竹東特有都市風貌，請將城鄉風貌方案融合納入整體規劃構想中，並於主要計畫書載明「本計畫區建築基地及公共設施(除道路用地外)，應先經新竹縣都市設計審議委員會審議通過後方得申請建築及開發。」，以為後續都市設計執行開發之依循。
  二十、有關人民或團體陳情意見部分：
  陳情人及陳情位置陳情理由建議事項新竹縣政府研析意見本會專案小組97年12月11日初步建議意見審查意見新竹縣政府第2次研析意見本會專案小組98年6月30日初步建議意見審查意見台灣中油股份有限公司/新竹縣竹東鎮中正段453、所有座落新竹縣竹東鎮中正段453、453-1地號等2筆，面積935平方公尺土地，反對貴府逕為列入富廣(股)公司土地開發案中共同開案。經97年8月28日新竹縣都市計畫委員會第227會議決議：「長條型基地不納入申請基地將造成畸零地及影響後方土地之整體開發及使用，故本案為整體發展需要，將453、453-1、419及420地號納入整體規劃及開發範圍」。有關本案尚未取得變更範圍內中油公司及邱雄浩先生所有土地同意書部分，參採新竹縣政府列席人員意見，考量變更範圍完整性及縣都委會決議「長條型基地不納入申請基地將造成畸零地及影響後方土地之整體開發及使用」之決議，該府將儘速召開協商，並俟獲致具體解決方案後，再提供審議參考。一、案經本府98年1月21日召開地主座談會，其會議決議(詳附件一)：
  (一)中油公司+對於整體規劃發展地方是樂觀其成，但基於國營事業財產處理相關規定，已行文新竹縣政府歉難同意。
  (二)台灣水泥公司為私人機構，非公家機關，且台灣水泥公司為本案最大受惠者，仍應請台灣水泥公司與雙方協議（中國石油與邱先生）較為適宜，請富廣公司邀請台灣水泥與雙方溝通。
• 二、申請人與中油公司、邱君協商會議紀錄(詳附件二及附件三)申請人依前開地主座談會決議於98年4月29日與中油公司(會議紀錄詳附件二)及邱君(會議紀錄詳附件三)召開協商會議，均未達成協議且無法取得其土地變更使用同意書，故變更範圍剔除中油公司持有之地號453、453-1及邱君持有之地號419、420。
• 三、另為確保邱君土地日後開發建築之權益，故參酌新竹縣畸零土地使用規則第3條規定，將變更範圍自中正路至少保留7公尺工業區不納入本次之變更範圍。
• 四、參酌專案小組意見，將中油公司所有土地剔除於變更範圍，後續納入竹東都市計畫通盤檢討案中整體規劃考量，調整後變更範圍為8.5882公頃。
  參採縣政府列席人員說明，本案經該府協助申請人與中油公司及邱君協商後，確難將中油公司及邱君之土地，納入變更範圍，故除同意照縣政府第2次研析意見辦理外，並請縣政府妥將協調過程納入計畫書敘明，以茲明確。