MOIO7241-審議事項-第７案：臺中市政府函為「變更台中市都市計畫（不包括大坑風景區）【部分乙種工業區（原哈林企業）為住宅區、部分綠地為園道及道路用地】案」。

會議紀錄id

MOIO7241

案件id

giHd6G

概要說明

• 說明：一、本案業經臺中市都市計畫委員會98年3月19日第236次會議審議通過，並准臺中市政府98年4月30日府都計字第0980100169號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為顏委員秀吉、張委員梅英、王委員小璘、黃委員德治、高委員惠雪等5位委員，並由顏委員秀吉擔任召集人，於98年6月26日、98年11月3日及99年2月23日召開3次專案小組審查會議，研獲具體建議意見，並經臺中市政府99年4月27日府都計字第0990110155號函檢送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書、圖及處理情形對照表到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照臺中市政府99年4月27日府都計字第0990110155號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、本案同意臺中市政府依本會專案小組建議意見(一)所研擬之方案二通過，變更後之住宅區依其毗鄰現有細部計畫「住2」及「住3」住宅區之區位，分別劃設為「住2」及「住3」，並請納入計畫書中規定，作為擬定細部計畫使用強度之指導。
• 二、本案請臺中市政府詳予查明本基地是否位於前經編定之「臺中工業區」範圍內，若屬於上開工業區範圍內，則應再提會討論，並請將查處情形納入計畫書中敘明，以利查考。
• 三、為避免爾後產生核發建築執照疑義，應俟臺中市都委會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報請本部核定後，依法公告發布實施。
• 四、其他建議事項：本案決議事項第一點臺中市政府所研擬方案二於細部計畫中劃設「住2」及「住3」住宅區區位間之「8公尺通路式開放空間」乙節，請臺中市政府於後續核發建築執照或使用執照時，將上規定事項註記其使用用途，以利查考。
  【附錄】專案小組初步建議意見本計畫案除下列各點外，其餘建議原則同意照台中市政府於本次會議所提依第2次專案小組會議建議意見研擬之辦理情形對照表通過(如附件)，並請該府依歷次小組會議建議意見修正計畫書（修正原報部核定之計畫書內容請劃線）、計畫圖及補充處理情形對照表（註明修正頁次及摘要說明）後，逕提委員會議討論。
  (一)依計畫書土地使用計畫圖所示，本基地周邊住宅區於細部計畫分別劃設為「住2」及「住3」，以致造成本基地變更後擬依細部計畫住宅區之區位分別指定劃設不同之住宅區，抑或全部劃設單一「住3」，因涉及本會第662次會議及第675次會議有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」審議事項規定之公平性原則，影響本基地之總樓地板面積，爰請臺中市政府先行洽商開發單位就下列二方案擇一提請委員會確認：
  1.方案一：將計畫北側臨中港路之部分適當用地劃設為廣場或綠地，並提供捐贈予台中市政府，則將本基地變更範圍全部劃設為單一之「住3」住宅區。
  2.方案二：除依本(第2)次會議所補充修正內容所劃設之公共設施外，變更後之住宅區依其毗鄰現有細部計畫「住2」及「住3」住宅區之區位，分別劃設為「住2」及「住3」，請納入計畫書中規定，作為擬定細部計畫使用強度之指導。
  (二)關於本(第2)次會議所補充之修正內容有關「台中市都市計畫主要計畫，…以平均容積180％試算，130萬人共需要3,611.11公頃，主要計畫住宅區面積超過52.31公頃。」乙節，上開說明主要計畫住宅區面積已超過52.31公頃，是否妥適，仍請臺中市政府就台中市都市計畫之現況及實際發展情況詳予補充說明。
  (三)有關本(第2)次會議所補充之修正內容將本計畫區北側擬配合鄰近道路系統於基地內規劃設置8公尺通路式開放空間乙節，考量通行車輛與人員之安全，建議該段道路之坡度不得大於12％，並納入計畫書中敘明，以利查考。
  (四)本(第2)次會議所補充之修正內容有關基地高程測量部分，請補充以水準測量所得之相關資料，避免以現行圖面上之等高線估算，以免誤差過鉅。
  (五)本基地提供設置之停車位，台中市政府交通主管單位應確保所增加停車位之使用機制及公平性，並公告周知開放供公眾使用，請將相關說明納入計畫書規定，以利查考。
  (六)本案若經本會審議通過，為避免主要計畫變更案依法核定發布實施後未依附帶條件擬定細部計畫，致產生核發建築執照疑義，本案應俟台中市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，以杜紛爭。
  【附表一】變更台中市都市計畫（不包括大坑風景區）【部分乙種工業區（原哈林企業）為住宅區、部分綠地為園道及道路用地】案內政部都市計畫專案小組第2次審查意見回覆表（98.11.3）審查意見意見回覆（一）臺中市政府依專案小組第1次會議建議意見所補充之修正內容有關「台中市都市計畫主要計畫，…以平均容積180％試算，130萬人共需要3,611.11公頃，主要計畫住宅區面積超過52.31公頃。」乙節，若上開說明主要計畫住宅區面積已超過52.3l公頃，則本次變更是否適宜再增加住宅區，請就台中都會區之住宅特性、市場需求及局部區域發展情形，說明本案變更為住宅區之必要性，以資妥適。1.計畫區鄰接台中港路，且與台中世貿中心僅有100公尺距離，周圍皆為住宅使用，若維持現行計畫繼續從事工業使用，則有常大型貨櫃車經常進出，影響該區交通安全。
  2.計畫區符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範第4點第2項第1款、第2款，因都市發展結構改變，原工業使用對社區生活環境發生不良影響，以及夾雜於住宅區，不適繼續作生活工業使用。
  計畫區面積1.1461公頃，變更後住宅區面積為0.8332公頃，其餘皆規劃為公共設施，屬零星分散之工業區。
  3.計畫區周圍之綠29現況多被鄰近住宅占用。本計畫區規劃公園、綠地、道路等公共設施，並且將部份綠29納入整體規劃設計範疇，故計畫區配合鄰近分區變更為住宅區，則可提昇地區整體環境品質。
  4.本計畫原規劃為獨棟住宅型式，然與台中市政府協調後，則配合調整為集合住宅大樓，且面臨台中港路側退縮20公尺後建築，以利提供大型開放空間。
  （二）有關台中市政府補充說明關於臺中市都市計畫工業區未來發展之中、長期策略及推動機制部分，建議研提具體之方案及辦理時程，並請確予落實，以利大台中都會區之發展。1.鑑於台中市政府刻正辦理「台中市都市計畫工業區發展檢討規劃案」，98年12月完成期中審查會議，預定在99年4月進行期末審查會議。
  2.上揭計畫將台中市工業區分為科學園區、編定工業區與都市計畫工業區等，分別規劃內容詳見附件一（P3）。
  3.本計畫區規劃為都市計畫工業區，位於台中港路（台中市捷運藍線路段）南側，為優先檢討變更區。
  （三）本案變更所增加之停車供給，建議應適度開放供周邊住戶使用，並其具體停車位置之相關資訊予以公開透明，以利使用。遵照辦理。
  （四）交通系統部分：
  1.有關「汽車進出路線示意圖」乙節，遵照辦理，詳見附件二（P7）。
  審查意見意見回覆請補充說明本基地有關消防救災車輛之進出動線，以資妥適。
  2.補充資料中之「開發前後鄰近道路服務分析表」，關於台中港路三段路段之服務水準由開發前之D級，開發後變為E級乙節，請補充說明開發目標年為何？以及具體因應之交通改善措施。
  3.本案基地南側有關擬規劃設置「園道用地」部分，考量其地形坡度較大，不適宜作車輛通行使用，爰建議調整修正為人行步道或綠地用地，以資妥適。
  4.依據補充資料所示，本計畫區北側擬配合鄰近道路系統於基地內規劃設置6公尺通路式開放空間乙節，按該通路除供社區穿越性之車輛通行外，亦供社區住戶人員進出，為安全考量，建議臺中市政府於擬定細部計畫時，將上開路段道路寬度修正為至少8公尺，以利通行。
  5.請補充說明本基地有關高程測量方面之相關資料，並說明進出基地道路之坡度分析，俾利了解道路系統之合理性。
  遵照辦理，詳見附件二（P8）。
  遵照辦理。本意見所述部份現為綠地用地，故配合刪除變更綜理內容之相關內容。
  遵照辦理，詳見附件二（P8）。
  遵照辦理，詳見附件三（P9）。
  附件一臺中市中長期發展策略分析
• 一、臺中市中長期發展策略分析臺中市中長期發展策略分析如下，本計畫區列為優先檢討轉型變更區。
  類型區位現況使用策略方案科學園區大肚山台地中部科學園區維持及強化工業生產機能使用。
  編定工業區大肚山台地台中工業區、精密機械園區、環隆科技工業園區、文山工業區維持及強化工業機能使用。促進工業區發展：
  1.台中市工業發展中心集中於大肚山科技走廊。
  以中科為核心，往北串聯中科后里基地等高科技製造園區，往南連接烏日、太平等既有精密機械加工產業，形成中部區域高科技產業的產業鏈。
  2.整合台中港、清泉崗機場、高鐵，形成交通網路轉運金三角。
  都市核心水湳機場原址南側乙種工業區住宅使用、商業使用、工業使用、停車場使用、空地使用配合都市核心機能或重大開發案調整其土地使用定位、機能。
  中港路工業區（東海漁村、永豐餘、三櫻）（計畫區）停車場使用、空地使用、工廠、廢棄房屋文心路（台灣日報）工業區商業使用北屯路工業區住宅使用、商業使用、工業使用特定地區捷運場站周邊樹德地區工業區住宅使用、商業使用、工業使用、學校使用配合場站開發採TOD整體規劃，朝高強度住商辦混合發展。優先檢討變更：
  劃為優先檢討轉型變更區，優先考量分區變更使用。
  中清路交流道附近乙種工業區旱溪地區附近乙種工業區都市計畫工業區其他地區台中工業區旁零星工業區工業使用配合現況發展保留生產機能或局部開放容許非工業使用項目。次優先檢討變有：
  劃為次優先檢討轉型變更區，建議維持工業使用。
• 二、工業區開放一般商業設施因應配套制度（一）研擬「臺中市都市計畫乙種工業區申請設置公共服務設施、公用事業設施及一般商業總量管制作業要點」法源依據都市計畫法台灣省施行細則第18條第3項管制單位台中市政府都市發展處24目的事業主辦單位經濟發展處－申請營利事業豋記證都市發展處－申請建照執照及變更使用執照申請檢附文件申請書、都市計畫土地使用分區證明書、地籍謄本、申請基地所在街廓各管制單元使用土地之總量管制概算表及面積計算圖說資料開放容許條件1.與周邊土地使用不相容者及鄰近重大建設須配合提供相關設施使用者，可優先列為開放容許使用對象。
  2.申請案件之公共服務設施、公用事業設施及一般商業設施，應針對各使用項目類別（面積、細目、條件等）作必要之規定，且其使用土地總面積，不得超過該工業區總面積50％。
  3.針對申請一般商業設施案件，應具體規範其使用條件，以及一定規模之申請案件應要求申請人提出詳細開發計畫（含交通衝擊分析），並提請台中市都市設計審議委員會審查同意後始得准予使用。
  回饋機制捐獻代金或提供公共設施用地：
  1.捐贈土地＝申請基地總面積10％（得以折算代金繳納）2.捐獻代金＝申請基地總面積10％×核准當年度平均公告土地現值×1.4
• 三、工業區變更使用配套機制建議（一）研擬臺中市都市計畫工業區檢討變更審議原則優先變更條件建議優先轉型變更之工業區，應具備以下特性：
  1.包夾於住宅區、商業區中之零星工業區。
  2.特定地區：如都市核心、大眾運輸系統捷運場站周邊、台鐵捷運化場站周邊及重大建設波及效果影響圈域。
  全街廓整體規劃非屬全街廓變更開發之案件，應併同提出全街廓整體規劃構想與規劃方案，除印證本身範圍及規劃之合理性外，亦作為街廓內其他土地後續辦理之指導基礎。
  審查方向地區再發展計畫發展密集的地區進行工業區變更時，除全街廓整體規劃外，應配合提出週遭地區一定範圍內的地區環境改造，並研提行動方案，作為公部門利用工業區變更回饋逐步達成當地都市更新。
  回饋機制1.公共設施興建及維護：
  (1)變更範圍自行提供並興建其公共設施。
  (2)零星工業用地變更提供之公共設施用地未達使用規模，可透過數處零星工業用地跨區重劃或協議整合交換方式，將變更所需提供之公共設施用地集中留設，或以代金提供回饋，作為當地公共設施興闢與環境改善之用。
  2.都市發展基金與回饋方式之彈性調整：
  工業區變更回饋所提供之自願捐贈土地，得授權由都委會調整回饋內容（如部分折算代金繳納，部分轉成公共設施用地捐贈）。
  （二）協助工業區變更申請之都市計畫程序：
  申請人整合開發單元內私有土地所有權人達五分之三以上，而其土地面積超過該開發單元內私有土地總面積三分之二表示同意，且擬以市地重劃進行開發者，得申請台中市政府辦理主要計畫變更，並以附帶條件規範需依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」辦理，且另行擬定細部計畫與以市地重劃方式辦理整體開發。
  附件二附件二配合計畫區預定開發完成時間，將交通計畫目標年訂定在民國108年。
  配合變更範圍之開發，提出以下交通維持及改善計畫，將有助於改善鄰近道路服務水準，降低周邊地區交通衝擊影響。
  1.停車場出、入口應設置照明設備及指示標誌，以維護行人與進出車輛之安全，並配置交通維持人員負責引導協助車輛之進出。
  2.設置適當之標誌及標線導引停車之車輛進出基地，並依各樓層停車狀況指引車輛至適當位置停車，以期在最短時間內完成車輛進場或出場。
  3.變更範圍內之汽、機車行經路線之道路等相關設計，皆依「建築技術規則」規定辦理外，並於車道轉彎處及進出口車道處加強燈光照明，以避免燈光變化過大而影響駕駛者之視覺。
  4.停車場設置自動化管理系統，以提昇車輛進出之效率。
  5.停車場之進出路口設置警示燈、跳動路面與圓凸鏡，提醒進出汽、機駕駛人注意，同時藉由警示燈提示可了解停車場進出情形。
  6.在交通尖峰時段，在進出基地路口派員管理，指揮交通車輛、行人等，以疏緩交通車輛發生衝擊。
  7.為促進台中港路交通順暢通行，除緊急救災之消防車得由台中港路進出，其餘一律從中工二路十五巷（通路式開放空間）與計畫區新增10公尺道路進出，以減緩開發後對台中港路之衝擊。
  附件三【附表二】內部政都市計畫專案小組第1次審查意見回覆表審查意見意見回覆（一）請台中市政府補充說明有關臺中市都市計畫工業區未來發展政策，以及現行計畫區內零星工業區，因都市發展結構改變，檢討轉型之政策，並研提各種短、中、長期策略及推動機制，納入計畫書中敘明，以資完備。遵照辦理，詳附件一（p6）。
  依台中市都市計畫主要計畫之發展構想內容指出，因為都市發展結構改變，對社區生活發生不良影響者或適宜作為其他分區使用且不妨礙鄰近土地使用者，得依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定辦理變更。因計畫區夾雜在住宅區中，影響整體環境使用，故列為優先檢討變更地區。
  （二）本案基地被住宅區包圍，因都市發展結構之改變，原有工廠已遷移，且經臺中市政府辦理通盤檢討該地區已不適宜再作工業區使用，爰建議原則同意本案依「都市計畫工業區變更使用審議規範」相關規定變更為適宜之土地使用分區。敬悉。
  （三）交通系統分析部分：
  1.計畫書第31頁有關「汽車進出路線示意圖」乙節，請以本基地周邊道路系統酌予修正本案汽車進出路線，以避免造成混淆。
  2.計畫書第36頁有關「開發前、後道路服務分析表」乙節，考量本基地位於中港路段，交通流量大，請適度補充說明該路段尖峰小時行車速率、路口停滯時間等相關分析資料，以利了解該路段之道路服務，及本案對交通之衝擊。
  遵照辦理，詳附件二（p13）。
  遵照辦理，詳附件二（p14）。
  本計畫業於98.7.14重新進行交通調查，並以尖峰小時行車速率、路口停滯時間等方式進行分析。由上揭調查資料分析可知，僅有台中港路三段路段，開發前後由原道路服務水準D級調整至E級，其餘（中工二路、中佑街）部份仍維持在D級。在號誌路口服務水準分析路段，在開發前後皆維持在A級至D級，故可推論計畫區開發後對於中港路之交通增量不大，故並未產生明顯之交通衝擊。
  （四）本案基地與鄰近地區有高程落差，有關汽車進出聯絡道路與停車場出入口，建議臺中市政府應依據市區道路設計規範有關坡度限制之相關規定辦理。本計畫設置之通路式開放空間，依「公路路線設計規範」內容歸類為地區公路（第六級道路），容許最大縱坡12％。
  計畫區屬丘陵區，該通路設置縱坡為12％，符合上述規定。
  （五）依據計畫書草案所示，本基地南側由中工二路進入基地的道路寬度規劃為8公尺，考量本基地周邊地區房屋密集，道路狹窄且位於坡地上，又該基地變更後土地使用強度提高，住戶增加，爰建議臺中市政府考量該地區實遵照辦理，詳見附件三（p22）。
  29際狀況，於擬定細部計畫時，將上開進出入道路寬度修正為10公尺，以利通行。
  （六）本基地周邊地區房屋密集，停車供給不足，本案變更所增加之停車供給，是否能滿足該地區之停車需求；又依據臺中市政府列席代表說明，本案變更基地內將有部分商業行為，是否將衍生大量之停車需求，請補充說明。依試算標準得計畫區需要373個車位（含商業使用之停車需求空間），開挖地下室3層即足敷使用。而開發業者計畫開挖地下5層，超額2層之停車供給空間（詳附件四，p23）。
  本計畫在通路式開放空間北側需退縮20公尺後建築（供商業使用），樓地板面積為1,780.17㎡，並且限制僅得興建3層樓以下之低層建物，故不會引入大量人潮、車潮進入計畫區。
  （七）計畫書草案第25頁有關「土地使用計畫面積表」所列之公共設施用地項目，請臺中市政府補充說明該公共設施用地之土地權屬，未來是否有衍生因劃設為公共設施保留地而產生土地取得之疑慮。本計畫區之公共設施包括綠29、原乙種工業區部份。部份綠29現為台中市政府持有之市有土地；乙種工業區部份，現為開發業持有私有土地。
  屬本計畫區內之公共設施，皆由開發業者在都市計畫發布實施後三年內，負責開闢完成，並且無償捐贈予地方政府。業已列入開發業者配合事項（詳見計畫書草案P59）。
  （八）據臺中市政府列席代表說明，本案自願捐贈之可建築用地經該市都委會審議同意以折算代金方式繳納。依本會96年7月10日第662次會議及97年1月29日第675次會議有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」審議事項規定，代金須優先回饋當地之公共建設，請臺中市政府補充說明有關代金之運用如何回饋當地之公共建設，並請納入計畫書中敘明，以利查考。本案未來自願捐贈之可建築用地以折算代金方式繳納，其代金納入「臺中市都市更新及都市發展建設基金收支保管運用辦法」（中華民國94年5月23日府法規字第09400893622號令發布），未來將提供包括辦理都市計畫相關規劃、實施都市更新事業、公有出租住宅、公共服務空間、社會福利文化設施及都市建設等支出、辦理公共及社區環境改善計畫等，回饋當地之公共建設。
  （九）計畫書草案第27頁所載變更後推算之樓地板面積，與第47頁所載之推估面積不同，請查明修正並補充說明上開推估之樓地板面積是否符合本會96年7月10日第662次會議及97年1月29日第675次會議有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」審議事項之規定。本計畫符合內政部都委會第662次、第675次會議之容積規範，詳附件四（p23）。
  （十）行政院環境保護署書面意見：
  1.本案工業區變更為住宅區、部分綠地為園道及道路用地，如有行政院環保署公告「工廠變更用地開發使用應實施環境影響評估細目及範圍」應實施環境影響本計畫調整建築樓層樓為28層，且主要建築物完全供住宅使用，非屬「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第26條所認定之高樓建築，可不必進行環境30評估情形者或計畫區未來之開發行為如涉及「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」與本署依環境影響評估法第5條第1項第11款公告規定應實施環境影響評估之開發行為，應依規定實施環境影響評估。
  2.本都市計畫變更案，並無涉及土壤及地下水污染整治法（以下簡稱土污法）相關之規定；如欲確定該變更土地是否有遭受土壤及地下水污染之疑慮，開發單位可依土污法相關規定採樣分析工作，以釐清污染之疑慮。另原哈林企業非屬土污法第8條指定公告應檢測土壤污染之事業。影響評估。
  台中市環保局業於98.8.6環管字第0980035906號函表示，計畫區業於88.10.14辦理註銷，其原製程是以塑膠粒押出非以石化基本原購製造成品，非屬土壤及地下水污染整治法第9條列管之事業（詳附件五，p25）。
  （十一）有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」查核表部分，建議除下列各點外，其餘照該府研議意見通過。
  1.有關本案已徵詢工業主管機關同意乙節，請將相關證明文件納入計畫書中敘明，以利查考。
  2.有關本案「註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣（市）政府工業主管機關核定之『遷廠計畫書』。其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定之。」乙節，請將相關證明文件納入計畫書中敘明，以利查考。
  3.有關變更工業區為住宅區之總量管制規定事項，臺中市政府辦理情形說明「臺中市…共需6,500公頃住宅區，目前僅規劃3,908公頃，故本計畫符合該項規定」乙節，上開計算方式似有明顯錯誤，請参酌現行臺中市都市計畫訂定之容積率核實計算住宅區之需求面積。
  台中市政府工業科業於98.7.30府經工字第0980203314號函表示，計畫區查經無工廠設立登記，故無意見（詳附件六，p27）。
  計畫區業已完成工廠註銷作業，詳見計畫書草案附件一。
  1.台中市都市計畫主要計畫，其計畫人口130萬人、住宅區面積為3,908.55公頃。
  統計各細部計畫區住宅區面積為3,760.84公頃，並且主要計畫在第三次通盤檢討中通過住宅區變更為商業區部份97.42公頃（以50％試算），共為3,663.42公頃。以平均容積180％試算，130萬人共需要3,611.11公頃，主要計畫住宅區面積超過52.31公頃。
  2.依台中市都市計畫主要計畫之工業區檢討變原則指出，因為都市發展結構改變，對社區生活發生不良影響者或適宜作為其他分區使用且不妨礙鄰近土地使用者，得依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定辦理變更。
  3.台中縣市將於民國99年底合併，俟後台中直轄市之競爭力隨即提昇，會吸引外地民眾進駐。並且，本計畫區夾雜在住宅區31中，繼續維持工業使用明顯對整體環境產生影響負面影響。
  4.本計畫區被住宅社區夾雜，面積1.1461公頃，細部計畫住宅區面積8331.6667平方公尺，計畫人口470人，位於台中市高速公路西側。