MOIO7261-審議事項-第３案：臺北縣政府函為「變更新莊都市計畫（部分乙種工業區為住宅區、公園用地及道路用地）（安和段117地號等22筆土地）案」。

會議紀錄id

MOIO7261

案件id

Nt0p9B

概要說明

說明：(一)計算式V2∕V1＝LP2∕LP1╳100(二)說明1.V2：工業區變更後之發展價值（單位：
以臺幣元計算）2.V1：工業區變更前之發展價值（單位：
以臺幣元計算）3.LP2：工業區變更後，毗鄰地價區段使用都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明（元∕M2）＊面積（M2）4.LP1：申請變更工業區土地近三年平均公告土地現值（元∕M2）＊面積（M2）(二)前款因實施都市更新而變更者，應提供適當之公益設施，其面積由都市更新審議委員會審決。
公益設施之樓地板面積除依都市更新條例第四十四條第一項第三款規定，不予計算容積外，地方主管機關不得再依同項第五款規定給予容積獎勵。臺北縣政府地政局及城鄉局本計畫非實施都市更新區域。
(三)第一款通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者，其應提供公益設施比例或繳交代金金額，由都市計畫委員會審決之。臺北縣政府地政局及城鄉局本計畫未有左列情形。
七、開發方式(一)區段徵收通盤檢討建議變更工業區為住宅區或商業區，擬以區段徵收方式辦理整體開發者，應先會同當地地政機關評估可行性。土地所有權人領回抵價地比例，依土地徵收條例有關規定辦理。
(二)自願捐贈土地1.按本規範許可條件所訂自願捐贈土地比例，捐贈可供建築用地予當地直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所為原則。
2.自行留設作為區內必要性之公共設施用地，由開發者自行興建、管理及維護，土地所有權得仍屬原土地所有權人。
前揭公共設施用地，如擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案之規定作多目標使用時，以供作非營業性之公共使用者為限，其項目並應於都市計畫書中敘明。
3.申請人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配依本規範規定提供之公共設施及公共設備用地，以及確實依本規範所訂附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重劃方式開發。臺北縣政府地政局及城鄉局1.本計畫擬依（三）自願捐贈代金方式，其代金金額計算及繳納時程另訂於協議書內。
2.申請人除自行留設作為區內必要性之公共設施用地，並於自行興闢完成後捐贈於臺北縣政府外，另需負責該公共設施之管理維護15年。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明(三)自願捐獻代金1.依附表自願捐贈之可供建築用地，得經當地地方政府同意，改以自願捐獻代金方式折算繳納，以利整體規劃使用。
2.依附表自願捐贈可供建築用地，但現況確無法捐贈者，得改以自願捐獻代金方式折算繳納。
3.前二目自願捐獻代金，應按工業區變更後毗鄰地價區段使用性質相同土地之公告土地現值加百分之四十計算。但當地地方政府已另訂代金捐獻相關規定，且其捐獻數額不低於上述規定者，從其規定辦理。
4.直轄市、縣（市）政府應另行訂定代金收支保管運用辦法，並成立專戶，專供當地都市建設之用。
(四)其他依本規範檢討變更為特定專用區者，除各該目的事業中央主管機關已訂有設置管理辦法、審核要點或審議規範，從其規定辦理者外，由各級都市計畫委員會視實際狀況審決之。
八、配合措施(一)自願捐獻之可供建築用地，應為完整可供建築之土地。臺北縣政府城鄉局所留設之自願捐贈可建築用地，申請單位將以自願捐獻代金方式折算繳納。
(二)計畫容納人口應依每人五十平方公尺住宅樓地板面積，每四人為一戶之計算標準，並依都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定，配置各項必要公共設施用地。臺北縣政府城鄉局本計畫留設計畫區面積30％之公共設施用地（30%=(10%-7%)+27%】），其中規劃公園用地佔計畫區面積23.47%，符合通檢辦法有關開放空間面積不得少於計畫區面積10％之規定。
(三)依院頒「改善停車問題方案」之規定，計算未來計畫區內居住人口或服務人口使用之車輛預估數之○‧二倍，規劃公共停車場或設置供公眾使用之公共停車空間。臺北縣政府城鄉局已於計畫書規定載明。
(四)變更工業區為住宅區、商業區或其他使用或特定專用區者，應配合地區需要，配置各項必要公共設施，以改善都市生活環境。臺北縣政府城鄉局業留設公園兼兒童遊樂場用地。
(五)變更主要計畫發布實施後，該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條及有關規定，核實調整地價。臺北縣政府地政局--都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明
九、遷廠計畫書格式，工業區遷廠計畫書之格式，由經濟部邀集直轄市、縣（市）政府統一訂定之。----
十、工業主管機關意見申請人申請工業區變更為非工業使用案件除應檢具變更都市計畫書圖外，並應檢具下列書件，交由該管都市計畫主管機關徵詢該管工業主管機關意見後，辦理都市計畫變更或審議之參考：
(一)土地變更使用同意書（並註明擬變更用途）。
(二)土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖。
(三)未來之開發使用計畫。
(四)工廠登記證影本。
(五)申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書。
未開發之工業區或已完成遷廠或停止生產並已註銷工廠登記之工業區申請變更者，無需檢送前項第四款及第五款書件。臺北縣政府城鄉局及建設局本計畫已檢具整體開發計畫書及變更主要計畫書、擬定細部計畫等書圖文件，供辦理都市計畫變更或審議之參考。
(一)詳見申請書附件五。
(二)詳見申請書附件一至附件四。
(三)詳見開發計畫書書第六章實質發展計畫內容。
(四)(五)本計畫區內無合法工廠。
十一、其他本規範規定事項，如直轄市、縣（市）政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者，或其屬配合國家重大建設者，得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定。若仍有未規定事項，仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。----
十、逕向本部陳情意見綜理表：
編號陳情人及位置陳情理由建議事項本會專案小組初步建議意見逕1陳情人：
新莊市公所陳情位置：一、本案專案小組建議事項考量福營路乃新莊市東西向重要道路，擬將該既成道路納入新莊都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）內研議變更為計畫道路，並以本案變更回饋代金（約1億9百多萬元）作為福營路土地徵收費用之財源乙節。
二、福營路全長1.6公里現況已供人車通行之既成道路，若將福營路劃設為計畫道路，將產生拆遷、徵收等問題（概估用地徵收及開闢費用高達6億本案回饋金將不敷支應），且本道路縣府已認定屬現有巷道，礙於地方政府財源困難並考量地方發展實際需求，現階段暫無將福營路優先徵收開闢之迫切性。
爲利市政建設之推動及考量未來都市發展情形，本所建議本案回饋代金供地方統籌運用彈性空間，不應侷限用於福營路之徵收，以利地方整體發展需求。併小組意見二－（四）、三－（二）編號陳情人及位置陳情理由建議事項本會專案小組初步建議意見逕2陳情人：新莊福營橋頭仔福德宮管理委員會主任委員游茂林陳情位置：
安和段115及116地號一：本土地公廟門牌座落新莊市福營路262號，土地座落新莊市安和段115及116地號，土地公的存在時代久遠，依香爐及石碑紀錄以及耆老陳述已歷百多年。
二：本土地公廟土地原似乎未編列地號，後編列為安和段115及116地號，屬國有財產局土地據聞國有財產局已批交馥華生活科技公司（建設公司）辦理都市更新，批准擬由該公司之徐陳坤、林秋香二人私人名義辦理承買並併購。
三：本土地公廟昔日所管轄農地跨越泰山鄉貴和及新莊市民安、福營；丹鳳、後港等地區之廣大農地，現在大部分已蓋有工廠及房舍，信徒頗眾，香火鼎盛。
請勿核准馥華生活科技公司徐陳坤、林秋香或他人併購本土地，以免使得福德正神土地公無處安身，並提出承租或承購申請。有關基地南側福營橋頭仔福德宮現況佔有問題，請在宮廟主體原地保留原則下，由臺北縣政府儘速召集廟方及土地開發業者妥為協商解決，並俟獲致具體結論後，再報請大會討論決定。

決議

決議：考量變更基地與周邊土地使用及道路系統之合理規劃，以健全都市整體發展，改善居民生活環境品質，本案請臺北縣政府納入目前辦理中之「變更新莊都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案」，妥為研議。
初審意見：
一、本案業經本會專案小組（召集人：彭前委員光輝）分別於97年5月1日、97年6月26日及97年8月6日召開3次會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見後，案經提本會97年10月21日第693次會審議決議：「本案退請臺北縣政府參照會中委員所提意見，補充調查、分析變更基地南側塔寮坑溪至北側中正路之整體街廓目前發展現況、土地使用、交通路網、公共設施種類、面積及辦理都市更新可行性等資料並提出整體規劃構想方案與回饋代金處理方式機制，交由原專案小組妥為研提具體建議意見後，再提會討論。」。
二、案再經本會原專案小組於97年11月25日召開會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見（如附錄二），建議除逕向本部陳情意見綜理表第2案，請臺北縣政府列席代表補充說明，提請大會討論決定外，其餘照本會專案小組初步建議意見及臺北縣政府98年1月9日北城規字第0980008455號函送計畫書內容通過。
逕向本部陳情意見綜理表：
編號陳情人及位置陳情理由建議事項本會專案小組初步建議意見逕2陳情人：新莊福營橋頭仔福德宮管理委員會主任委員游茂林陳情位置：安和段115及116地號一：本土地公廟門牌座落新莊市福營路262號，土地座落新莊市安和段115及116地號，土地公的存在時代久遠，依香爐及石碑紀錄以及耆老陳述已歷百多年。
二：本土地公廟土地原似乎未編列地號，後編列為安和段115及116地號，屬國有財產局土地據聞國有財產局已批交馥華生活科技公司（建設公司）辦理都市更新，批准擬由該公司之徐陳坤、林秋香二人私人名義辦理承買並併購。
三：本土地公廟昔日所管轄農地跨越泰山鄉貴和及新莊市民安、福營；丹鳳、後港等地區之廣大農地，現在大部分已蓋有工廠及房舍，信徒頗眾，香火鼎盛。
請勿核准馥華生活科技公司徐陳坤、林秋香或他人併購本土地，以免使得福德正神土地公無處安身，並提出承租或承購申請。有關基地南側福營橋頭仔福德宮現況佔有問題，請在宮廟主體原地保留原則下，由臺北縣政府儘速召集廟方及土地開發業者妥為協商解決，並俟獲致具體結論後，再報請大會討論決定。

附件

附表一：原審查檢核表都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明
一、法令依據本規範依都市計畫法第二十七條之一第二項規定訂定之。
一之ㄧ、適用範圍(三)其他為配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。臺北縣政府召開研商會認定本案申請基地屬乙種工業區，現況部分閒置及停車場使用，因位於捷運丹鳳站150公尺範圍內，配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。
二、辦理程序(二)個案變更申請人擬興辦之事業，合於都市計畫法第二十七條第一項第三款、第四款之規定，並有具體可行之財務及實施計畫者，免依本部七十四年九月十九日臺（七十四）內營字第三二八四七七號函規定程序報核，但其擬興辦之事業，依規定須經各該目的事業主管機關核准者，應先徵得各該目的事業主管機關同意後辦理。臺北縣政府召開研商會認定依96年3月5日認定會會議結論第三點，略以，原則同意依都市計畫法第27條第一項第3款規定辦理個案變更，惟有關建設局所提本縣產業政策部分，請建設局配合本縣工業區產業發展政策研議，再確認本案是否符合該局訂定本縣產業發展政策。
業經建設局96年4月4日表示申請人調整產業經營型態，由製造業轉型為服務業，無意見。（北府城規字第0970083716）
三、工業區變更之基本要件(一)變更都市計畫工業區為非工業使用時，都市計畫擬定機關應先徵詢該管直轄市、縣（市）政府工業主管機關意見後，始得依法定程序辦理。臺北縣政府建設局土地利用以有效率及不閒置為主，本案申請人黃文娟將土地使用分區變更後，申請人調整產業經營型態，提高該筆土地使用效率，由製造業轉型為服務業，無意見。
(二)生產中之合法工廠，申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫，其興辦工業人應於都市計畫報請核定時，檢具註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣（市）政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定之。臺北縣政府建設局本計畫區已無生產中之合法工廠，故無註銷工廠登記及遷廠計畫之問題。
原有東洋色彩股份有限公司於民國87年註銷工廠登記有案；計畫區土地於民國95年經由法院拍賣都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明取得，取得時基地已為空地及非法佔用之資源回收場。)(三)生產中之工廠申請變更工業區者，雇主在歇業或完成遷廠前，應先行依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定妥善處理，以維從業員工權益。臺北縣政府勞工局本計畫區已無生產中之合法工廠，故無勞資問題。
(四)為確保工業區變更使用後之都市環境品質，申請人應自行留設及興闢區內必要之公共設施用地，並自願分攤區外公共設施用地之取得及興闢費用，並列入主要計畫書及細部計畫書規定。臺北縣政府城鄉局業規定留設並自行開闢公共設施用地。
(五)工業區變更依法需辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。臺北縣政府環保局(六)環境現況調查結果，具土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者，其處理方式應納入環境影響評估與都市計畫變更書件規定。臺北縣政府環保局依據行政院環保署86年1月16日（86）環署綜字第03253號公告規定，本案應實施環境影響評估。（96年3月2日北環一字第0960012876號函）
四、工業區檢討變更原則(一)上位計畫之指導工業區面積之變更，應參考各該區域計畫之指導，依工業種類及工業密度為準，核實計算，並應依據各該都市計畫工業區土地利用現況及設廠情形清查結果辦理。一、依「臺灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）」第5章第三節對工業區位設置原則指示：「為配合都市機能及提升產業服務層級，都市計畫工業區宜採再更新方式，朝高產值、公害極輕微等之都市型產業及與都市機能相融合的複合型商業發展。」
二、依據「修訂臺北縣綜合發展計畫」之地區發展計畫中，有關新莊市產業發展摘述為：二級產業以中小型工廠為主，缺乏行銷能力；大型製造業外移，都市計畫工業區面臨再開發壓力：沿中正路的傳統大型製造業，在權衡土地使用變更和維持生產的利益得失之下，多傾向都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明於遷廠。
(二)區位1.工業區之區位，因都市發展結構之改變，對社區生活環境發生不良影響者，或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者，得予變更作為其他使用分區。
2.經檢討結果，未整體開發完成之不適用工業區內舊有聚落，非屬違規使用之建築基地面積達一公頃，人口已達二百人，居住密度每公頃二百人以上，且能規劃必要之公共設施用地者，得檢討變更為住宅區。
3.工業區內完整街廓實際供居住使用之合法建築基地面積已達各該街廓面積百分之七十以上，且變更用途後，對鄰近土地使用無妨礙者，得劃設必要之公共設施用地，變更為住宅區。
4.夾雜於住宅區或商業區內之工業區土地，經檢討結果，不適於繼續作工業使用者，得配合毗鄰使用分區，變更為住宅區或商業區。
5.本規範訂定實施之前，工業區內已興建完成之完整建築基地，現況已作住宅、商業或其他使用，且計算變更用途後，其現有建築結構、樓板荷重、消防設備、通道、停車空間等項，均符合建築法、消防法、建築技術規則等規定，並對鄰近土地使用無妨礙者，得檢討變更為住宅區、商業區、其他使用區或特定專用區。臺北縣政府城鄉局一、計畫區位捷運丹鳳站對側，周邊北、東、西側均為工業區，南面為農業區。未來捷運開通後勢必對捷運週遭地區帶來結構性之影響。故本案擬變更為住宅區，以因應未來發展之需求並提供良好之公共設施，以提升環境品質。
二、中正路為新莊市主要之道路，在捷運新莊線開通後，配合丹鳳站開發，引入集約、商住複合使用型態，提升整體工業區之升級，並進行周邊地區環境改善，建構便捷、舒適、安全之生活圈意象，爰屬第一款「工業區之區位，因都市發展結構之改變，對社區生活環境發生不良影響者，或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者，得予變更作為其他使用分區」。
(三)總量管制1.變更工業區為住宅區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十八條有關住宅區檢討標準之規定。
2.變更工業區為商業區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十九條有關商業區檢討標準之規定。
註：依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十九條規定，商業區之檢討，應依據都市階層、計畫性質及地方特性區分成不同發展性質與使用強度之商業區，其面積標準應符合下列規定：
(1)商業區總面積應依下列計畫人口規模檢討之。
(2)商業區總面積佔都市發展用地總面積之比例，依下列規定：次區域發展中心、地方中心、都會區衛星市鎮及一般市鎮不得超過百分之十。臺北縣政府城鄉局本計畫係申請變更為住宅區。
依規定住宅區之檢討應依據都市發展特色、地理環境及計畫目標，本計畫區地理位置於捷運新莊線丹鳳站旁，符合新莊市都市計畫中捷運TOD之發展目標，同時配合「捷運新莊線都市更新規劃案」之人力支援之發展定位，規劃為一優質住宅區。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明(四)編定工業區之檢討1.都市計畫範圍內之工業區，經工業主管機關依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定為工業區者，在未經工業主管機關公告解除前，不得變更使用。
2.編定工業區如有違反原核定計畫使用之情事者，工業主管機關應依前揭條例有關規定處理。建設局經查該申請基地係屬都市計畫乙種工業區土地，不適用於促進產業升級條例。
(五)檢討變更之優先次序同一都市計畫區內如有一處以上之工業區檢討變更者，應考量各該都市計畫區計畫人口實際所需住宅區、商業區總量之前提下，就其變更後之使用性質、區位、面積規模、捐贈土地面積、交通狀況、水源供應、排水系統、電力等公共設施、公用設備之配合條件，由各級都市計畫委員會審議時擇優評定之。臺北縣政府城鄉局目前新莊都市計畫區內尚有丹鳳段444地號等9筆土地辦理工業區個案變更，業經本府縣都委會372次大會審議通過，已於97年2月13日報請內政部審議。
五、申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區之附帶條件都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明引言申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區，申請人應於主要計畫核定前，與當地地方政府簽定協議書，同意下列事項，並納入都市計畫書規定，以利執行。
(一)依本審議規範規定自願捐贈工業區變更後一定面積比例之公共設施用地及可供建築用地或提供一定金額之捐獻代金予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、縣轄市公所。但因情形特殊，經申請人與當地直轄市、縣（市）政府協議，報經該管都市計畫委員會同意者，得以分期方式繳納，並納入都市計畫書規定。
(二)通盤檢討建議變更之工業區，得於通盤檢討主要計畫變更審定後，由申請人併同自行擬定或變更細部計畫，配置必要之公共設施用地，並自行整體規劃、開發及建設，必要時由當地地方政府擬定之。
(三)自願捐贈土地或捐獻代金作整體規劃開發者，工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費，均應由開發者自行負擔，以符「社會成本內部化」原則。
(四)應由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫，併同納入變更主要計畫書內規定，供各級都市計畫委員會審議之參考。
(五)未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者，由都市計畫擬定機關查明，並於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為工業區，其土地權利關係人不得以任何理由提出異議。臺北縣政府城鄉局俟本案報請內政部核定前，再行簽訂協議書。
1.本計畫擬將自願捐贈住宅區1299.46平方公尺土地改以代金買回。
2.本計畫係以個案變更方式辦理工業區變更。
3.本計畫內全部公共設施用地建設費及樁位測定費均由開發者自行負擔。
4.本計畫業已檢具整體開發計畫及財務計畫，並依審議結果據以修正，並納入變更主要計畫書及細部計畫書內。
5.另於計畫書及協議書內規定開發期限。
六、許可條件(一)申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫工業區，除以區段徵收方式開發者外，應提供捐贈土地，及自行留設區內所需公共設施，不得低於附表之規定。但因實施都市更新而變更者，或通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者，不在此限。臺北縣政府地政局及城鄉局1.本計畫變更後價值變化核算屬第一級捐贈回饋標準。
2.其應捐贈回饋10％之土地部分，10％以折算代金繳納，其中3％捐贈作為公共設施用地。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核單位檢核情形說明工業區變更為住宅區工業區變更為商業區工業區變更為特定專用區第級250％以下10.0％15.0％第級251％～300％12.5％17.5％第級301％～350％15.0％20.0％第級351％～400％17.5％22.5％第級401％～450％20.0％25.0％第級451％～500％22.5％27.5％第級500％以上25.0％30.0％備註一、扣除自願捐贈土地後，剩餘部分應再提供其中百分之三十土地作為區內必要之公共設施用地，並應自行興建、管理及維護，
二、產權得仍歸原土地所有權人。
依各目的事業中央主管機關訂定之該特定專用區設置管理辦法、審核要點或審議規範等相關規定辦理；其無相關規定可資依循者，由各級都市計畫委員會視實際情況審決。