MOIO7281-審議事項-第７案：臺南市政府函為「變更台南市主要計畫（『工二』工業區為商業區）案」。

會議紀錄id

MOIO7281

案件id

NsFOy6

概要說明

• 說明：一、本案業經臺南市都委會96年9月14日第262次會議審決修正通過，並准臺南市政府98年5月27日南市都劃字第09816526790號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫示意圖。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳人民或機關團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會林委員秋綿、張委員梅英、鄒委員克萬、黃委員德治、羅委員光宗等5人組成專案小組，並由林委員秋綿擔任召集人，復於98年6月25日、98年10月19日、99年2月11日召開3次專案小組會議，獲致具體建議意見（如附錄），並經臺南市政府99年3月15日南市都劃字第09916510290號函送修正計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議為準。有關96年7月10日內政部都委會第675次會針對本件審議規範提會報告案之決議事項，本案相關處理情形如檢附對照表（詳報部計畫書附件十三）。報部計畫書附件十三附表二97年1月29日內政部都委會第675次會議決定事項查核表（臺南市政府99年1月27日南市都劃字第09916504440號函）內政部都委會第675次會決議事項本案處理情形頁次
• 一、為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。本案變更範圍為完整街廓。P2~4
• 二、自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣（市）政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。本案依規定應辦理自願捐贈之可建築用地，考量本市東區整體公共設施規劃不足，經本市市都委會審查後，同意改以全數規劃為公共設施用地，並透過市地重劃方式由地主開發完成後，無償移轉予台南市政府所有。P62
• 三、變更後之住宅區、商業區其容積率不宜比照周邊住宅區、商業區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積不得大於原計畫住宅區、商業區之容積率。
  F1＝【A／（A－△A）】╳FF1：變更後之基準容積。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區之面積。
  △A：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。1.本案變更前工業區基地面積為12.07公頃，工業區法定容積率為210％。
  2.查本基地鄰近沿街商業區容積率為200％，惟本計畫基地係屬完整街廓，未來將配合基地東北側精忠三村暨平實營區進行整體商業區開發，爰比照本市東區副都心「商43」商業區之法定容積為360％進行規劃。本案變更後細部計畫商業區基地面積為7.18公頃，商業區核算容積率為350％。
  3.本案商業區法定容積檢核如下：
  A＝12.07公頃△A＝本案實際規劃為公設之面積＝4.89公頃F＝210％F1＝350％【A／（A－△A）】×F＝【12.07／（12.07－4.89）】×210％＝353％＞F1（350％）─
• 四、變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。依照本市都委會目前審定之土地使用分區管制要點內容，變更後商業區並無適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。─
• 五、變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。1.本案變更後商業區基地除法定容積外，其可引用之容積獎勵規定如下：
  (1)依照本市都委會目前審定之土地使用分區管制要點第9條規定：「建築物在最頂層設置斜屋頂且其總投影面積為最頂層建築面積四分之三以上，除依建築技術規則第162條第1項第2款所規定之屋頂突出物…等不計入容積之面積外，獎勵該層樓斜屋頂投影面積20％之樓地板面積得不計入容積…」，此部分最大可取得之獎勵容積率為16％（即以基地最大建蔽率80％×20％＝16％）(2)另本基地可逕依「都市計畫容積移轉實施辦法」接收容積移入。依同法第第8條規定，本基地由於位於整體開發地區，商業區可接受之移入容積以不得超過基地基準容積之40％為原則，亦即最大可增加基地容積率140％（350％×40％）。
  2.以上各項容積獎勵在完全取得之情況下，最大可增加基地容積率為506％（＝350％+16％+140％），相當於基準容積率（350％）之1.45倍，仍P.53-55內政部都委會第675次會決議事項本案處理情形頁次低於左列決議事項所要求之1.5倍。
  3.在考量本案開發對周邊地區之衝擊後，本案總容積訂為不得大於351,820m2(71,800×490%)包括基準法定容積、各相關法令規定之獎勵容積、移轉容積及其他可能不同名目容積等。
  1.目前東區檢討不足公共設施為公園、國中、國小及停車場用地等四項，考量其與商業使用相容性，本案細部計畫增加規劃公園用地3.68公頃；另規劃有廣場用地0.41公頃及公園道路用地0.81公頃。－六、變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  2.本案主要計畫說明書第玖章明定：「本案於細部計畫應規劃不低於總面積40.50％之公共設施用地，並由申請人以自辦市地重劃方式辦理開發，重劃後本案各項公共設施用地應無償捐贈台南市政府，以同時符合上開審議規範（即都市計畫工業區檢討變更審議規範）及台南市都市計畫委員會審議本案之決議」。P62
• 七、申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。本案公園用地、廣場用地及公園道用地於細部計畫發布實施後三年內予以開發建設（以完成重劃會核定成立作業為認定基準），並於重劃完成後三年內申請建築執照；若有不可抗力因素或非可歸責於申請開發者之情事，得提出事實理由經台南市政府同意後辦理展期或不計入時程計算。P62