MOIO7401-審議事項-第７案：臺中市政府函為「變更台中市都市計畫主要計畫（原大型購物中心專用區）（第一次通盤檢討）」案。

會議紀錄id

MOIO7401

案件id

u4GVbd

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經臺中市都市計畫委員會97年10月3日第230次、98年3月19日第236次、98年7月31日第238次會議審議通過，並准臺中市政府98年9月24日府都計字第0980245595號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫定期通盤檢討實施辦法第2條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行聽取簡報，研提具體建議意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為顏委員秀吉、張委員梅英、劉委員小蘭、林委員志明、蕭委員輔導等5位，並由顏委員秀吉擔任召集人，於98年10月26日、99年4月16日及99年9月17日召開3次專案小組會議，研獲初步建議意見，並經臺中市政府99年9月21日府都計字第0990273826號函檢送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書、圖及補充說明資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照臺中市政府99年9月21日府都計字第0990273826號函送依本會專案小組初步建議意見（詳後附錄）修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、本案擬以區段徵收方式開發，請依下列各點辦理：
  (一)請臺中市政府另依土地徵收條例第4條規定，先行辦理區段徵收，俟臺中市都市計畫委員會審定細部計畫及符合土地徵收條例第20條第1項、第3項但書規定後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內完成者，請臺中市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  (二)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
• 二、本案臺中市政府所提修正方案，因與原公開展覽之內容差異甚大，為避免影響該地區民眾之權益，請臺中市政府依都市計畫法第19條規定補辦公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與本變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
  【附錄】專案小組初步建議意見本計畫案除下列各點外，其餘建議原則同意臺中市政府依專案小組第2次會議建議意見所補充之修正內容（詳附表）及於本(第3)次會議所提修正方案內容(詳如附錄)通過，並請適度納入計畫書中以及修正計畫書、圖報署後，提請委員會討論。
  (一)查本案大型購物中心專用區係由原部分住宅區與工業區變更，為利本案順利推動與土地早日開發，促進地方發展，並兼顧土地所有權人之權益，且臺中市政府又大幅提高本地區公共設施用地比例，爰建議原則同意將部分土地使用分區及公共設施用地變更為商業區，惟請臺中市政府詳予補充說明本計畫商業區劃設之原則，以及原有大型購物中心專用區機能之調整、舊市區商業活動之更新、該地區之自然生態環境、都市防災、親水景觀及資源永續利用、空間發展地位等相關資料，俾供委員會審議之參考。
  (二)本計畫擬規劃面積2.23公頃之市場用地(市116)供原有建國市場遷移安置使用，原則同意，惟因該市場用地面積廣大，為避免高強度使用影響該市場周邊地區之交通衝擊與土地整體發展，本市場後續如依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦理」作立體多目標使用時，其使用項目不得作「住宅」及「商業使用」，並請於計畫書中敘明，以利查考。
  (三)有關臺中市政府於本(第3)次會議所提修正方案內容中，將本計畫商業區容積率訂為400%乙節，考量現行台中市都市計畫細部計畫商業區之種類並未有400%之內容，為避免造成混淆與執行之困擾，建議將本案整體商業區之平均容積率訂400%，後續請臺中市政府於細部計畫中，配合該地區之土地使用型態與實際需要，依現行臺中市都市計畫細部計畫商業區之種類(第2種商業區容積率350%，第3種商業區容積率420%)之規定，於個別商業區妥於訂定其差別容積率，以資妥適。
  (四)本案變更後建築基地之容積除不得適用增設停車場空間之相關容積獎勵外，其餘有關包含容積移轉、開放空間及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於該基地基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  (五)本案擬以區段徵收方式開發，如經委員會審決通過，請依下列各點辦理：
  1.請臺中市政府另依土地徵收條例第4條規定，先行辦理區段徵收，俟臺中市都市計畫委員會審定細部計畫及符合土地徵收條例第20條第1項、第3項但書規定後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內完成者，請臺中市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  2.委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  (六)本案臺中市政府於本(第3)次會議所提修正方案，因與原公開展覽之內容差異甚大，為避免影響該地區民眾之權益，建議本計畫經本會審定後，請臺中市政府依都市計畫法第19條規定補辦公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與本變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
  (七)其他建議事項：
  1.有關本計畫面臨樂業國小(文小24)西側之商業區部分，建議請臺中市政府於細部計畫土地使用管制要點或都市設計時，妥予訂定適當之退縮規定，以避免影響該校之教學品質，及學童上課之環境。
  2.為促進地方發展，增加商業活動之使用，建議請臺中市政府於細部計畫土地使用管制要點中，妥予訂定各該建築物樓地板面積至少應不少於30%之規定，以避免作太多其他非商業行為之活動使用。
  【附表】臺中市政府依專案小組第2次會議建議意見之研處情形表項次出席委員初步建議意見意見回應(一)查本案大型購物中心專用區係由原部分住宅區與工業區變更，為利本案順利推動與土地早日開發，促進地方發展，並兼顧土地所有權人之權益，建議請臺中市政府重新調整土地使用分區及公共設施用地之內容，並適度降低本案公共設施用地之負擔比例，同時應配合重新研提區段徵收可行性評估，必要時，得與臺糖公司先行協商獲致共識後，再行提會討論。1.為順利推動本案開發，並兼顧土地所有權人之權益，重新調整土地使用分區及公共設施用地之內容。修正方案詳附件一（p.附-1）。
  2.本府業於99年7月30日與台糖公司召開協商會議。協商情形詳附件二（p.附-6）。
  (二)本計畫擬規劃面積2.23公頃之市場用地(市116)供原有建國市場遷移安置使用，請補充說明未來市場營運後所衍生停車需求之處理對策，市場用地內之停車供給是否足夠?另配合上開市場用地之劃設，建議可考慮於周邊地區規劃適量之商業區，以因應該地區商業行為之需求。1.有關市場營運所衍生之停車需求說明如下：
  (1)處理對策A.市場臨建成路一側規劃綠帶，禁止將市場出入通道設置於主要道路建成路上，以避免行車衝突。
  B.本案於土地使用分區管制要點中規定「建築基地臨建成路沿側綠帶者應退縮8米建築，退縮建築部份得併同建築計畫規劃駐車彎及臨時停車使用之相關設施」，將停車管理妥予內部化。
  (2)停車供給依本府委託評估建國市場遷建需地規模為2公頃，其中包括410輛汽車停車位。本案市場用地面積為2.03公頃，業已符合需地規模之條件。
  2.遵照辦理。除市場使用性質外，考量計畫區與臺中車站的近便性與財務評估的可行性，建議將可建築用地規劃為商業區，以生態池為環境再生核心，透過自然生態意象與商務娛樂活動的相互結合，重新啟動項次出席委員初步建議意見意見回應市區商業活力。
  (三)有關臺中市政府補充說明本案之法令依據仍宜引用都市計畫法第26條規定辦理乙節，建議原則予以尊重並同意，惟為避免造成上開條文規定「每3年內或5年內至少應通盤檢討」之疑慮，本案案名建議修正為「變更台中市都市計畫主要計畫（原大型購物中心專用區專案通盤檢討）」，並於完成法定程序後，將來納入主要計畫一併辦理通盤檢討。遵照辦理。將本案案名修正為「變更台中市都市計畫主要計畫（原大型購物中心專用區專案通盤檢討）」，並於完成法定程序後，將來納入主要計畫一併辦理通盤檢討。
  (四)有關台灣糖業公司99年4月13日土企字第0990003575號函所提之下列書面意見，請臺中市政府研提具體回應意見，俾供本專案小組研擬建議意見之參考：
  1.本件台中大型購物中心專用區都市計畫變更案，是否同意台中市政府所擬變更內容及區段徵收方式辦理開發，因需報奉本公司董事會核定，在未核定前，敬請暫緩決議。－2.本公司董事會尚未核定前，本公司意見先行表達如下：
  (1)請先回復原已捐贈土地6.3118公頃產權為本公司所有。本公司前由工業區、住宅區變更為購物中心專用區時，本公司依細部計畫第五章事業及財務計畫之回饋計畫，將區內屬本公司所有之公共設施用地6.3118公頃(約佔本公司全區土地30%)，捐贈臺中市政府作為道路、停車場、公園、機關之用，減少政府興辦公共設施之負擔。
  今該大型購物中心專用區既招商不成，以上公共設施除公園外，亦皆未開闢，如要再變更開發方式，改為以區段徵收方式辦理，形同再捐一次土地有關台糖公司主張返還已捐贈土地乙節，本府業以96.9.5局地用字第0960004055號及96.9.7府財產字第0960200666號函覆台糖公司在案，且依內政部市計畫委員會專案小組第一次會議討論，已捐贈土地不予回復。
  項次出席委員初步建議意見意見回應，應請先將前已捐贈之公共設施用地產權回復為本公司所有，以避免二次傷害。
  (2)都市計畫用途回復原使用分區：捐贈前原為住宅區者(9.89公頃)回復為住宅區。捐贈前原為工業區者(9.11公頃)先回復為工業區，再依通盤檢討規定將現況水池部分變更為公園並依法辦理徵收補償，其餘部分變更為住宅區，且不另要求工業區變更回饋。有關台糖公司主張恢復原分區（工業區、住宅區）尚不符現行法令等相關規定。
  (3)開發方式調整為由臺中市政府開闢公共設施：開發方式如採區段徵收或市地重劃，其主要目的均為地籍整理及取得公共設施用地，而本區土地坵塊完整無須地籍整理，宜請臺中市政府迅行開闢區內公共設施，俾利本公司土地後續開發。本案已編列辦理區段徵收預算，並經議會審議通過在案，都市計畫草案亦由內政部都市計畫委員會審議中。基於都市發展需要及政策考量，本府仍採區段徵方式辦理。
  (4)地上物應依土地徵收條例第5條規定一併辦理徵收補償。本案進行區段徵收財務可行性評估時，業已將地上物（含台糖館及其他設施或農作物）補償費（約950萬元）納入開發經費中。
  詳p.附-4。
  (5)臺中市政府為避免街廓過大造成無法開發，所擬劃設廣場用地可否指定建築線，應請明示。配合土地使用分區與公共設施用地之重新調整，廣場用地已予以刪除。
  【附錄】修正方案表1修正後計畫面積一覽表項目面積（ha）比例（％）商業區9.0240.12公園用地6.9430.87市場用地2.239.92綠地用地0.261.16綠帶用地0.170.76園道用地1.918.50道路用地1.958.67公共設施用地小計13.4659.88總計22.48100.00圖1修正後土地使用計畫示意圖