MOIO7441-審議事項-["第２案：桃園縣政府函為「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫（部分乙種工業區為住宅區、道路用地、公園用地、停車場用地、綠地用地、污水處理廠用地及部分農業區為道路用

會議紀錄id

MOIO7441

案件id

TXdBe0

概要說明

說明：(一)計算式V2⁄V1＝LP2⁄LP1100╳(二)說明1.V2：工業區變更後之發展價值（單位：以台幣元計算）2.V1：工業區變更前之發展價值（單位：以台幣元計算）3.LP2：工業區變更後，毗鄰地價區段使用性質相同土地近三年平均公告土地現值（元⁄㎡）＊面積（㎡）4.LP1：申請變更工業區土地近三年平均公告土地現值（元⁄㎡）＊面積（㎡）(一)本案自願捐贈土地比例經核算屬第一級捐贈回饋標準：
申請變更工業區土地近三年平均公告現值為6,767元/㎡，經參酌中壢市與基地鄰近之住宅區六和段470、535、539三筆地號土地近三年之平均公告現值，作為本案實質開發和捐地回饋計算之參考，此區段住宅區近三年平均公告現值為每平方公尺10,311元，經計算變更捐贈級數約為152%，其回饋等級屬第一級，本計畫擬依規定自願捐贈土地，並自行留設區內所需公共設施。
(二)本案自願捐贈土地面積為變更面積之10％，以折算代金方式繳納。
LP2值中參考毗鄰地價區段之土地，建議桃園縣政府選擇多個不同地價區段之土地，而非以多個單筆土地地價進行試算，重新計算本案自願捐贈回饋之等級。
本案已請桃園縣地政處提供相關地價區段資料，選擇不同區段地價土地試算，其結果如左列所示，回饋等級仍維持第一級。
(二)前款因實施都市更新而變更者，應提供適當之公益設施，其面積由都市更新審議委員會審決。公益設施之樓地板面積除依都市更新條例第四十四條第一項第三款規定，不予計算容積外，地方主管機關不得再依同項第五款規定給予容積獎勵。本案非實施都市更新地區。建議同意依縣府意見辦理。-(三)第一款通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者，其應提供公益設施比例或繳交代金金額，由都市計畫委員會審決之。本案未有左列情形。建議同意依縣府意見辦理。-自願捐贈土地比例自願捐贈土地比例等級V2/V1工業區變更為住宅區工業區變更為商業區工業區變更為特定專用區第一級250％以下10.0％15.0％第二級251％～300％12.5％17.5％第三級301％～350％15.0％20.0％第四級351％～400％17.5％22.5％第五級401％～450％20.0％25.0％第六級451％～500％22.5％27.5％第七級500％以上25.0％30.0％備註一、扣除自願捐贈土地後，剩餘部分應再提供其中百分之三十土地作為區內必要之公共設施用地，並應自行興建、管理及維護，
二、產權得仍歸原土地所有權人。依各目的事業中央主管機關訂定之該特定專用區設置管理辦法、審核要點或審議規範等相關規定辦理；其無相關規定可資依循者，由各級都市計畫委員會視實際情況審決。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見建議意見處理情形、開發方式(一)區段徵收通盤檢討建議變更工業區為住宅區或商業區，擬以區段徵收方式辦理整體開發者，應先會同當地地政機關評估可行性。土地所有權人領回抵價地比例，依土地徵收條例有關規定辦理。
(二)自願捐贈土地1.按本規範許可條件所訂自願捐贈土地比例，捐贈可供建築用地予當地直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所為原則。
2.自行留設作為區內必要性之公共設施用地，由開發者自行興建、管理及維護，土地所有權得仍屬原土地所有權人。
前揭公共設施用地，如擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案之規定作多目標使用時，以供作非營業性之公共使用者為限，其項目並應於都市計畫書中敘明。
3.申請人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配依本規範規定提供之公共設施及公共設備用地，以及確實依本規範所訂附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重劃方式開發。
(三)自願捐獻代金1.依附表自願捐贈之可供建築用地，得經當地地方政府同意，改以自願捐獻代金方式折算繳納，以利整體規劃使用。
2.依附表自願捐贈可供建築用地，但現況確無法捐贈者，得改以自願捐獻代金方式折算繳納。
3.前二目自願捐獻代金，應按工業區變更後毗鄰地價區段使用性質相同土地之公告土地現值加百分之四十計算。但當地地方政府已另訂代金捐獻相關規定，且其捐獻數額不低於上述規定者，從其規定辦理。
4.直轄市、縣（市）政府應另行訂定代金收支保管運用辦法，並成立專戶，專供當地都市建設之用。1.本案非屬通盤檢討變更工業區為住宅區，故不適用區段徵收方式辦理。
2.本案係採自願捐贈土地及自願捐獻代金方式辦理。
依內政部662次會議規定「變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
」故本案區內留設之必要性公共設施用地將捐贈予地方政府。
3.由於本基地位於農業區之中，未來變更後所劃設公共設施已足夠地區之使用，因此為利於基地土地開發之效率性，有關用地捐獻部分以代金取回方式規劃為可建築用地，以利整體規劃使用。
4.本案自願捐獻代金係依自願捐贈之可供建築用地按工業區變更後第一次土地公告土地現值加40％折算，並於本案公告實施前完成捐贈予本府。
5.本案係變更為住宅區非屬變更為特定專用區。請桃園縣政府調整檢核情形說明欄，補充說明本案不採用(一)區段徵收及(四)其他等開發方式之理由，並加強說明本案依(二)自願捐贈土地之辦理情形，以及依(三)改採自願捐獻代金之理由。
1.已修正左列檢核情形說明。
2.自願捐贈土地及代金相關說明已補充於計畫書p80。
3.自願捐贈代金理由已補充於計畫書p58。
(四)其他依本規範檢討變更為特定專用區者，除各該目的事業中央主管機關已訂有設置管理辦法、審核要點或審議規範，從其規定辦理者外，由各級都市計畫委員會視實際狀況審決之。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見建議意見處理情形、配合措施(一)自願捐獻之可供建築用地，應為完整可供建築之土地。本案所留設之自願捐贈可建築土地，以自願捐獻代金方式折算繳納。併同上一點建議，請縣府補充改採自願捐獻代金之理由。自願捐贈代金理由已補充於計畫書p58。
(二)計畫容納人口應依每人五十平方公尺住宅樓地板面積，每四人為一戶之計算標準，並依都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定，配置各項必要公共設施用地。本案計畫人口為729人，依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定，公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場用地不得少於計畫區面積10%之規定，本計畫劃設公園兼兒童遊樂場一處、綠地一處，合計面積為3051.18公頃，佔計畫面積13.37%，符合都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定。請依土地使用計畫調整後之計畫人口數重新修正檢核情形說明欄。檢核情形已修正如左列。
(三)依院頒「改善停車問題方案」之規定，計算未來計畫區內居住人口或服務人口使用之車輛預估數之○‧二倍，規劃公共停車場或設置供公眾使用之公共停車空間。本案於計畫書載明依本條規定劃設停車場用地。請依土地使用計畫調整後之計畫人口數，重新檢核本案劃設之停車空間是否符合規定。本案已依最新計畫人口數重新檢核所劃設之停車空間，並於計畫書p66說明。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見建議意見處理情形(四)變更工業區為住宅區、商業區或其他使用或特定專用區者，應配合地區需要，配置各項必要公共設施，以改善都市生活環境。考量計畫區交通系統之完整性，本案劃設停車場用地及道路用地以滿足基地進出通行需求；另為增進區內優質居住環境品質，特劃設公園及綠地用地，以提供鄰近社區居民休憩空間，進而提升整體環境品質。經縣府列席代表說明，本案土地使用計畫調整後，擬劃設之公共設施用地為廣場兼停車場用地、道路用地、公園兼兒童遊樂廠用地、綠地用地及污水處理廠用地，請配合調整檢核情形說明欄。公共設施檢核情形已補充說明於計畫書p65。
(五)變更主要計畫發布實施後，該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條及有關規定，核實調整地價。遵照辦理。建議同意依縣府意見辦理。-、遷廠計畫書格式工業區遷廠計畫書之格式，由經濟部邀集直轄市、縣（市）政府統一訂定之。--請桃園縣政府補充相關資料，並請作業單位將前開資料函請經濟部工業局表示意見。本案已檢附相關資料函請經濟部工業局表示意見。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見建議意見處理情形、工業主管機關意見申請人申請工業區變更為非工業使用案件除應檢具變更都市計畫書圖外，並應檢具下列書件，交由該管都市計畫主管機關徵詢該管工業主管機關意見後，辦理都市計畫變更或審議之參考：
(一)土地變更使用同意書（並註明擬變更用途）。
(二)土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖。
(三)未來之開發使用計畫。
(四)工廠登記證影本。
(五)申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書。
未開發之工業區或已完成遷廠或停止生產並已註銷工廠登記之工業區申請變更者，無需檢送前項第四款及第五款書件。(一)本案申請單位檢具申請書、整體開發計畫暨財務計畫書及變更主要計畫書、擬定細部計畫等書圖文件，供本府辦理本案變更及審議之參考。
(二)本案土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖、工廠登記證影本已附於申請書及相關附件。
(三)本案申請變更基地屬潤泰全球股份有限公司之廠房，潤泰全球股份有限公司業已簽署遷廠意願書。請桃園縣政府補充相關資料，並請作業單位將前開資料函請經濟部工業局表示意見。本案已檢附相關資料函請經濟部工業局表示意見。
、其他本規範規定事項，如直轄市、縣（市）政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者，或其屬配合國家重大建設者，得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定。若仍有未規定事項，仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。-----附圖本案變更位置申請辦理工業區變更案位置示意附表三內政部都委會第675次會議決定事項檢核情形對照表本部都委會第675次會議決定事項條文檢核情形說明出席委員初步建議意見建議意見處理情形
一、為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。本案基地範圍為中壢市三民段602、603地號二筆土地，申請變更面積為26,194平方公尺，佔全街廓工業區面積之50.84%，且已於計畫書中提出全街廓規劃構想。建議同意依縣府意見辦理。--
二、自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。本案經提本縣都市計畫委員會98年7月10日第15屆第29次會議審議決議（摘略）：本計畫須捐贈之代金、公共設施管理維護費用、聯外道路之土地徵收及興闢相關費用，須於本計畫公告實施前完成捐贈，涉及聯外道路土地徵收費用找補問題於協議書明訂。建議除已說明之桃園縣都委會決議外，請縣府再補充說明本案繳交代金之用途。已補充說明於計畫書p58。
三、變更後之住宅區、商業區其容積率不宜比照周邊住宅區、商業區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區、商業區之容積率。
F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
F：變更前工業區之容積率。
A：變更前工業區面積。
ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。Ｆ1=【26194/26194-7072.38】X210%=288%>原計畫住宅區(200%)經檢核後本案住宅基準容積應訂為200%。建議同意依縣府意見辦理。--
四、變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。本案已於土地使用分區管制要點載明「本基地不適用開放空間及停車獎勵之規定。
」桃園縣政府所提「本基地不適用開放空間及停車獎勵之規定」乙節，請納入主要計畫書中適當章節敘明。已補充於計畫書p77。
五、變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。本計畫已於土地使用分區管制要點載明「本變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於基準容積之1.5倍。」請於計畫書中明確載明變更後建築基地之總容積上限值。已補充於計畫書p77。
本部都委會第675次會議決定事項條文檢核情形說明出席委員初步建議意見建議意見處理情形
六、變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。本案共劃設公園兼兒童遊樂場用地用地、廣場兼停車場用地、綠地用地及污水處理廠用地及道路用地，面積合計7993.05平方公尺，由開發者自行開闢，並承諾無償贈予本府。
本案捐贈之公共設施用地面積為7993.05平方公尺，佔計畫面積30.51%，大於「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定之27%。請依土地使用計畫調整後之計畫人口數重新修正檢核情形說明欄。
已補充於計畫書p58。
七、申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。本案已於計畫書內規定於都市計畫變更發布實施後三年內必需予以開發建設。未能依限完成者，經本府查明，應於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為工業區，已完成所有權移轉登記之公共設施用地、建築用地及代金均不予發還，土地權利關係人不得以任何理由提出異議。建議同意依縣府意見辦理。--

決議

決議：本案經本會委員充分討論後，基於(一)本案部分乙種工業區土地申請變更之需求性、必要性及急迫性仍有不足，(二)所劃設公共設施之開放性、可及性及公益性仍有疑慮，(三)聯外道路徵收開闢之必要性不足，影響私有土地所有權人權益，(四)應自願捐贈可建築用地擬改採代金之作法有待商榷等各項因素考量，爰本案退請桃園縣政府重新研議，並請將如何調整變更街廓之完整性、檢討計畫區內外相關公共設施用地(如市場用地)之配置、對周邊農業區農業使用之影響如何降至最小衝擊等因素一併納入考量，於整體規劃檢討調整後，再行報部審議。
【附錄】專案小組初步建議意見本案請桃園縣政府依下列各點辦理，並請併同本案前2次專案小組初步建議意見依照修正後，檢送修正後計畫書32份（修正部分請劃線）、計畫圖2份及處理情形對照表（註明修正頁次及摘要說明）到署後，提請本部都委會審議。
（一）本案經專案小組3次會議討論，部分計畫內容已獲致具體建議意見，惟下列各點仍請桃園縣政府於本案提請委員會討論時，妥予補充說明，由委員會討論決定：
１、本案工業區申請變更為住宅區之需求性、必要性及是否具有急迫性。
２、本案變更後依都市計畫工業區檢討變更審議規範規定劃設之公共設施用地，其開放性、可及性及公益性。
３、本案桃園縣政府擬以徵收方式開闢一條聯外道路供本案變更範圍及北側工業區使用部分，依本案第2次專案小組會議縣政府列席代表補充說明，本案南側既成道路現況係供現行乙種工業區聯外之主要通路，且未來廢止之可行性低，請補充說明該既成道路一併變更為道路用地之可行性，以及新劃設聯外道路徵收開闢之必要性。
４、依本部都委會第675次會議決議，請補充說明本案依都市計畫工業區檢討變更審議規範之規定，自願捐贈之可建築用地擬改採代金之理由。
（二）依國有財產局列席代表說明，該局經管之中壢市三民段483-4、483-6、592、592-2地號等4筆國有土地，使用分區分屬乙種工業區、變電所用地及農業區，屬可處分之土地，桃園縣政府擬將前開土地變更為道路用地以作為本案聯外道路使用，該局無法同意，爰本案若經本會審決通過，請桃園縣政府依規定辦理撥用事宜，其中乙種工業區部分應按土地公告現值辦理有償撥用。
（三）依桃園縣政府列席代表說明，本案道路用地開闢後將影響基地與西南側水圳間所夾狹小零星農業區之農業使用，該府建議擬將該零星農業區變更為綠地用地，請桃園縣政府補充說明新劃設公共設施用地之公益性與必要性。此外，本案仍請桃園縣政府依本案第2次專案小組之建議意見，詳加調查本案規劃為道路用地及綠地用地之土地所有權人被徵收之意願，以避免後續徵收作業可能衍生之爭議。
（四）依本次會議桃園縣政府列席代表補充說明，為提高區內公共設施用地之自明性及使用性，擬將公共設施往外部集中設置，惟土地使用計畫調整後，對於可建築用地面積與計畫人口推算均有影響，請桃園縣政府檢核相關公共設施檢討、交通評估分析、變更回饋計算等節是否已一併調整更新。
（五）本案交通評估分析資料，除請依上述土地使用計畫調整後之計畫人口數重新檢討修正外，建議應納入本案變更前原有交通量分析資料，一併檢討分析。
（六）為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請桃園縣政府確實於細部計畫中落實計畫道路系統之連通性及完整性。
（七）本案擬劃設一處污水處理廠用地，產權為申請單位所有，並由其自行開闢、管理維護部分，為利基地排水系統之建構，避免開發後產生之污水影響計畫區周邊農業使用，請桃園縣政府將污水處理廠應於住宅區開發申請使用執照前完成開闢之期程規定，納入計畫書及協議書中敘明。至於污水處理廠之產權是否調整捐贈為公有，請桃園縣政府與申請單位協調後，納入計畫書及協議書中敘明。
（八）本案如經本會審議通過，為避免主要計畫變更案依法核定發布實施後未依附帶條件規定擬定細部計畫，致產生核發建築執照疑義，本案應俟桃園縣都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，以杜紛爭。
（九）有關「都市計畫工業區檢討變更審議規範」及「本會第675次會議決定事項」之查核情形，請依出席委員初步建議意見欄辦理。
表1「都市計畫工業區檢討變更審議規範」辦理情形檢核表都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見、法令依據本規範依都市計畫法第二十七條之一第二項規定訂定之。
一之一、適用範圍(一)符合內政部訂定都市計畫定期通盤檢討實施辦法第三十條規定，依法檢討結果確已不適合繼續作工業使用者。
(二)都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全之工廠，經當地直轄市、縣（市）政府審核應予搬遷者。
(三)其他為配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。本案係依據本條第三款規定，為配合都市發展、經濟發展需要辦理工業區變更。請補充分析本案變更為住宅區之需求性與桃園縣目前各個整體開發案之住宅需求競合關係，以加強說明本案之變更理由。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見、辦理程序(一)通盤檢討1.各地區都市計畫擬定機關依都市計畫法第二十六條規定辦理定期通盤檢討時，應先全面清查工業區土地利用現況及設廠情形，會同工業主管機關依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第三十條規定辦理。
2.經檢討結果如屬必要之工業區，不得辦理變更作為其他使用，並應由該管地方政府訂定整體開發利用、更新計畫，繼續作工業使用，必要時並得依法變更工業區之種類、使用性質，以促進其利用。
(二)個案變更1.都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全之工廠，經當地直轄市、縣（市）政府審核應予搬遷者，其遷廠後之舊址工業區土地，除依法變更為其他種類之工業區，繼續作工業使用外，依都市計畫法第二十七條第一項第二款規定，迅行變更為其他適當之使用分區或公共設施用地。
2.申請人擬興辦之事業，合於都市計畫法第二十七條第一項第三款、第四款之規定，並有具體可行之財務及實施計畫者，免依本部七十四年九月十九日台（七十四）內營字第三二八四七七號函規定程序報核，但其擬興辦之事業，依規定須經各該目的事業主管機關核准者，應先徵得各該目的事業主管機關同意後辦理。
註：前述函示業經內政部修正以93.1.7內授營都字第0920091111號函規定辦理。本案符合本條第二項第二款規定。申請單位申請所屬乙種工業區係考量整體產業結構轉型，工業區產能利用率低，且鄰近桃園國際機場聯外系統A20及A21站，另本案所在地區人口逐年成長以及周邊大學生活圈之使用需求下，具備變更為住宅區之條件，爰辦理變更工業區為住宅區，以符合地區發展需求、促進都市有效發展。本案變更法令依據為依都市計畫法第27條第1項第4款規定辦理，惟變更為住宅使用似非配合縣（市）興建之重大設施，建議變更法令依據調整為依該法第27條第1項第3款規定辦理。
(一)變更都市計畫工業區為非工業使用時，都市計畫擬定機關應先徵詢該管直轄市、縣（市）政府工業主管機關意見後，始得依法定程序辦理。本案經本府工商發展處97年9月1日府商登字第0970284972號函表示同意。
請將相關證明文件納入計畫書附錄，以利查考。
(二)生產中之合法工廠，申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫，其興辦工業人應於都市計畫報請核定時，檢具註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣（市）政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定之。本案申請變更基地屬潤泰全球股份有限公司之廠房，潤泰全球股份有限公司業已簽署遷廠意願書。請將相關證明文件納入計畫書附錄，以利查考。
、工業區變更之基本要件(三)生產中之工廠申請變更工業區者，雇主在歇業或完成遷廠前，應先行依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定妥善處理，以維從業員工權益。本案申請變更基地之工廠業已歇業，並已依勞基法相關法定妥善處理員工權益。建議同意依縣府意見辦理。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見(四)為確保工業區變更使用後之都市環境品質，申請人應自行留設及興闢區內必要之公共設施用地，並自願分攤區外公共設施用地之取得及興闢費用，並列入主要計畫書及細部計畫書規定。本案於計畫書中載明依規定留設並自行興闢區內之必要性公共設施用地，並負擔基地連外道路徵收費用。建議同意依縣府意見辦理。
(五)工業區變更依法需辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。遵照辦理。有關環境影響評估部分，據縣政府列席代表說明本案依桃園縣政府環保局指示應辦理環境影響評估作業，請補充相關證明文件及目前環評作業之辦理進度，本案後續如經大會審決通過，並應於報請核定時，檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。
(六)環境現況調查結果，具土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者，其處理方式應納入環境影響評估與都市計畫變更書件規定。遵照辦理。請補充相關調查結果資料，供本案審議參考。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見、工業區檢討變更原則(一)上位計畫之指導工業區面積之變更，應參考各該區域計畫之指導，依工業種類及工業密度為準，核實計算，並應依據各該都市計畫工業區土地利用現況及設廠情形清查結果辦理。
(一)依桃園縣綜合發展計畫將本基地所屬之地區列為「中政經」之區域，地區發展特性為政經金融中心及都市更新特區，需透過推動舊街區都市更新計畫，重新活絡都市發展，提高桃園縣政經核心之土地利用效率。現況工業區之土地使用明顯與中壢市「中政經」之發展構想不符。
(二)依「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫(第三次通盤檢討)」指出乙種工業區未來規劃構想應考量全球化經濟影響，並可檢討不適當區位之工業區且業主無經營意願者，調整為其他適當分區。
故本案遵循都市計畫通盤檢討之指導，依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」申請變更為其它分區，與都市發展政策一致。建議同意依縣府意見辦理。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見(三)另依本府刻正辦理之「桃園縣工業區檢討及發展研究計畫」指出零星發展之工業土地需列為優先轉型發展地區，另本基地位屬都會緩衝地區，是以建議區內工業區需變更轉型，以符合都市整體發展之需求。
(二)區位1.工業區之區位，因都市發展結構之改變，對社區生活環境發生不良影響者，或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者，得予變更作為其他使用分區。
2.經檢討結果，未整體開發完成之不適用工業區內舊有聚落，非屬違規使用之建築基地面積達一公頃，人口已達二百人，居住密度每公頃二百人以上，且能規劃必要之公共設施用地者，得檢討變更為住宅區。
3.工業區內完整街廓實際供居住使用之合法建築基地面積已達各該街廓面積百分之七十以上，且變更用途後，對鄰近土地使用無妨礙者，得劃設必要之公共設施用地，變更為住宅區。
4.夾雜於住宅區或商業區內之工業區土地，經檢討結果，不適於繼續作工業使用者，得配合毗鄰使用分區，變更為住宅區或商業區。
5.本規範訂定實施之前，工業區內已興建完成之完整建築基地，現況已作住宅、商業或其他使用，且計算變更用途後，其現有建築結構、樓板荷重、消防設備、通道、停車空間等項，均符合建築法、消防法、建築技術規則等規定，並對鄰近土地使用無妨礙者，得檢討變更為住宅區、商業區、其他使用區或特定專用區。本案係符合第四條第二項第一款檢討變更之原則。本案基地位於中央大學東側之農業區中，宛如一座工業孤島，零星發展形態不符合現代工業發展之需求，另在產業發展結構之改變，其產業發展不具規模與群聚效應，土地利用不經濟、工廠產能利用率低、並與周遭都市土地使用產生衝突與干擾，故辦理本案個案變更。建議變更區位原則部分同意依縣府意見辦理，惟仍請縣府補充分析本案變更為住宅區之需求性與桃園縣目前各個整體開發案之住宅需求競合關係，以加強說明本案之變更理由。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見(三)總量管制1.變更工業區為住宅區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十八條有關住宅區檢討標準之規定。
2.變更工業區為商業區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十九條有關商業區檢討標準之規定。(一)本案位於「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫(第三次通盤檢討)」計畫範圍內，係變更工業區為為住宅區。
(二)依95年6月23日公告實施之「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫(第三次通盤檢討)」計畫內容，該計畫區計畫目標年為民國100年，計畫人口為30,000人，並劃設住宅區面積56.19公頃。
惟該計畫區住宅區使用率已達70％，針對工業區具變更意願者得依都市計畫工業區變更使用審議規範辦理。
(三)依「都市及區域計畫發展統計彙編」統計，上開計畫區95年底人口已達41,921人，大於計畫人口30,000人。為因應現況人口大於計畫人口，與人口持續成長之住宅需求，需檢討變更工業區為住宅區，以增加住宅用地之供給。請補充分析本案變更為住宅區之需求性與桃園縣目前各個整體開發案之住宅需求競合關係，以加強說明本案之變更理由。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見(四)編定工業區之檢討1.都市計畫範圍內之工業區，經工業主管機關依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定為工業區者，在未經工業主管機關公告解除前，不得變更使用。
2.編定工業區如有違反原核定計畫使用之情事者，工業主管機關應依前揭條例有關規定處理。(一)經查該申請基地係屬都市計畫乙種工業區土地，不適用於促進產業升級條例。
(二)本計畫區係非依獎勵投資條例或促進產業升級條例所編定之工業區，且區內無違反原核定計畫使用之情事。建議同意依縣府意見辦理。
(五)檢討變更之優先次序同一都市計畫區內如有一處以上之工業區檢討變更者，應考量各該都市計畫區計畫人口實際所需住宅區、商業區總量之前提下，就其變更後之使用性質、區位、面積規模、捐贈土地面積、交通狀況、水源供應、排水系統、電力等公共設施、公用設備之配合條件，由各級都市計畫委員會審議時擇優評定之。本案位於「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫(第三次通盤檢討)」計畫範圍內，該計畫區目前申請辦理工業區變更者共計三案分屬不同之區位，未來變更後將滿足不同地區之住宅需求（詳附圖）。請補充分析本案變更為住宅區之需求性與桃園縣目前各個整體開發案之住宅需求競合關係，以加強說明本案之變更理由。
、申請引言申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區，申請人應於主要計畫核定前，與當地地方政府簽定協議書，同意下列事項，並納入都市計畫書規定，以利執行。遵照辦理。建議同意依縣府意見辦理。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見(一)依本審議規範規定自願捐贈工業區變更後一定面積比例之公共設施用地及可供建築用地或提供一定金額之捐獻代金予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、縣轄市公所。但因情形特殊，經申請人與當地直轄市、縣（市）政府協議，報經該管都市計畫委員會同意者，得以分期方式繳納，並納入都市計畫書規定。本案經提本縣都市計畫委員會98年7月10日第15屆第29次會議審議決議（摘略）：本計畫須捐贈之代金、公共設施管理維護費用、聯外道路之土地徵收及興闢相關費用，須於本計畫公告實施前完成捐贈，涉及聯外道路土地徵收費用找補問題於協議書明訂。本計畫係以個案變更方式辦理工業區變更，非通盤檢討建議變更之工業區。建議同意依縣府意見辦理。
(二)通盤檢討建議變更之工業區，得於通盤檢討主要計畫變更審定後，由申請人併同自行擬定或變更細部計畫，配置必要之公共設施用地，並自行整體規劃、開發及建設，必要時由當地地方政府擬定之。本案係依95年6月23日公告實施之「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫(第三次通盤檢討)」計畫書內容（摘略）：針對工業區具變更意願者得依都市計畫工業區變更使用審議規範辦理。
本案係依上開原則辦理變更主要計畫暨擬定細部計畫，並依都市計畫相關程序辦理都市計畫變更。建議同意依縣府意見辦理。
(三)自願捐贈土地或捐獻代金作整體規劃開發者，工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費，均應由開發者自行負擔，以符「社會成本內部化」原則。本案計畫範圍內全部公共設施用地建設費及樁位測定費均由開發者承諾自行負擔。建議同意依縣府意見辦理。
個案變更或通盤檢討建議變更工業區之附帶條件(四)應由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫，併同納入變更主要計畫書內規定，供各級都市計畫委員會審議之參考。本案業已檢具整體開發計畫及財務計畫，並納入變更主要計畫書及細部計畫書內規定。請縣府提供整體開發計畫及財務計畫相關資料供參。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見(五)未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者，由都市計畫擬定機關查明，並於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為工業區，其土地權利關係人不得以任何理由提出異議。本案已於計畫書內規定於都市計畫變更發布實施後三年內必需予以開發建設。未能依限完成者，經本府查明，應於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為工業區，已完成所有權移轉登記之公共設施用地、建築用地及代金均不予發還，土地權利關係人不得以任何理由提出異議。建議同意依縣府意見辦理。
都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明出席委員初步建議意見、許可條件(一)申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫工業區，除以區段徵收方式開發者外，應提供捐贈土地，及自行留設區內所需公共設施，不得低於附表之規定。但因實施都市更新而變更者，或通盤檢討變更基地面積過於狹小情形特殊者，不在此限。