MOIO7571-審議事項-第３案：原臺北縣政府函為「變更中和都市計畫（部分乙種工業區為住宅區、公園用地及道路用地）（民富段27地號等8筆土地）案」。

會議紀錄id

MOIO7571

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概要說明

• 說明：一、本案業經原臺北縣都市計畫委員會99年6月24日第400次審議通過，並准原臺北縣政府99年9月16日北府城審字第0990885362號函，檢附計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由林委員秋綿、王委員秀娟、李委員正庸、林委員志明及高委員惠雪等5人組成專案小組，於99年11月19及100年3月15日召開2次會議聽取簡報完竣，獲致初步建議意見，並經新北市政府100年4月25日北府城審字第1000375055號函送依上開本會專案小組初步建議意見處理情形對照表到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及新北市政府100年4月25日北府城審字第1000375055號函送處理情形通過，並退請新北市政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【附錄】本會專案小組初步建議意見本案除下列各點外，其餘建議照原臺北縣政府核議意見通過，並請新北市政府依下列各點以對照表方式補充處理情形書面資料後，提請委員會審議。
• 一、本案整體發展構想及執行機制：
  （一）本案變更基地所在之中和二八張工業區內，前有「元隆公司申請案」（已審議通過）、「華隆公司申請案」（已審議通過）、「台和公司申請案」（已審議通過），及「大洋公司申請案」（本會專案小組審議中）等先後辦理個案變更都市計畫，請將上開審議通過案件目前執行情形，以及本案整體開發構想與上開案件之整體發展構想之關連性，適度納入計畫書敘明。
  （二）請將彙整後之新北市各都市計畫區內近三年已發布實施或辦理中之工業區變更案件一覽表，及各案之變更內容、位置（含示意圖）、及計畫內容開發情形，提供委員會審議參考。
  （三）請將原臺北縣政府於民國95年間所提之「臺北縣都市計畫工業區發展政策」，其中工業區再發展策略，包含1.短期策略：個案變更；2.中期策略：專案性檢討，以及3.長期策略：
  一般性檢討（各都市計畫通盤檢討）目前執行成果，適度納入計畫書敘明。
  （四）請將二八張工業區未來發展方向及整體發展構想，納入計畫書，作為本案變更計畫內容與該地區中長期發展計畫之參據。
  （五）請將本案全街廓規劃構想中各開發單元，其未來個別轉型變更之可行性及執行機制，補充納入計畫書敘明。
• 二、住宅市場分析：請將中和及鄰近地區住宅市場供需分析，及本案開發產品定位，納入計畫書適當章節敘明。
• 三、土地使用、交通及公共設施分析：
  （一）請將中和都市計畫區之工業區、住宅區使用情形（含現況及使用率）、中和都市計畫中各類公共設施用地劃設及檢討情形，以及本案周邊鄰里性公共設施之劃設及開闢情形，納入計畫書敘明。
  （二）請將本案基地周邊交通道路系統、主要聯外道路（含各主要道路之道路服務水準）、相關示意圖、附近地區停車供需分析、本案開發後衍生之活動人口、交通預估量（含道路服務水準），及相關之交通管理計畫或改善措施等內容，納入計畫書敘明。
  （三）請將本案所屬工業區街廓各單元陸續開發後，其交通情境及對應之交通服務情形（如：道路服務水準預估值）、各單元變更後所留設交通動線之合理性及連續性等，納入計畫書敘明。
• 四、基地規劃及建築配置：
  （一）請將本案之基地空間配置概要，包括土地使用分區計畫、配置示意圖、容納人口、交通動線規劃、停車供給計畫、環境景觀、隔離綠帶及公共開放空間、污水之處理等事項，納入計畫書敘明。
  （二）有關基地東側擬留設3.5公尺寬道路用地作為員山路道路拓寬之用乙節，同意依照辦理，惟該道路拓寬應有延續性，請市府於辦理員山路兩側都市計畫檢討時，併同考量。
  （三）請將本案基地及周邊既有巷道分布情形，納入計畫書，作為基地空間配置之參考；基地西側與鄰地間亦請保留適當之開放空間，留供通行之用。
  （四）請將本案應留設之公共停車位設置地點、出入動線、後續之管理維護等內容，納入計畫書敘明，並請確保公眾使用的便利性。
  （五）本案擬於計畫區西側集中留設法定空地開放供公眾使用，惟為兼顧考量未來住宅區住戶安全及該法定空地之開放性，應有適當之設計或管理機制。
• 五、土地使用回饋計畫：本案申請變更總面積為8562平方公尺，依規定應捐贈之可建築用地面積為856.2（8562*10％）平方公尺、應劃設之公共設施用地面積為2311.74（8562*27％）平方公尺，本案之土地使用計畫（含捐贈回饋部分）經本次專案小組會議討論後，建議修正如附圖、使用分區及用地面積如附表。上開捐地方案如經本會審定，亦請配合修正變更內容明細表內容。
  附圖土地使用回饋計畫示意圖公路員山路勝昌製藥廠電動門鐵軌停車場出入口樓梯電動門鐵軌沉澱池分隔島分隔島手孔人行道人行道人行道人行道人行道人行道人行道員山路581巷員山路巷弄2乙工3.5員山路員山路518巷公捐地6M附表土地使用分區及用地（含捐地）面積表項目面積（㎡）比例(％)住宅區5,394.0063.00%土地使用分區住宅區(捐贈)856.2010.00%公園用地1565.9618.29%道路用地745.848.71%公共設施用地小計2311.8027.00％合計8,562.00100.00%
• 六、有關本案依本會第662及675次會有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」決議內容（如下各點）辦理情形，請將辦理情形對照表納入計畫書附件，以利查考。
  （一）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
  （二）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。
  （三）變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率。
  F1F1F1F1＝【＝【＝【＝【AAAA／（／（／（／（AAAA－－－－ΔΔΔΔAAAA）】）】）】）】××××FFFFF1F1F1F1：變更後之基準容積率。
  FFFF：變更前工業區之容積率。
  AAAA：變更前工業區面積。
  ΔΔΔΔAAAA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （四）變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。
  （五）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （六）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （七）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。
• 七、有關「都市計畫工業區檢討變更審議規範」部分：除下列各點納入主要計畫書敘明，其餘部分請市政府納入細部計畫辦理，並請將依本規範辦理之處理情形對照表納入計畫書附件，以利查考。
  （一）申請人應於本案核定前，應依本審議規範附帶條件之規定，與新北市政府簽訂協議書，具結保證依附帶條件及計畫書、圖有關規定辦理，並納入都市計畫書規定，以利執行。
  （二）本案核定前，應檢具註銷工廠登記之證明文件。
• 八、其他應補充或修正事項：
  （一）請將二八張工業區內其他工業區變更案計畫內容，摘要納入計畫書相關計畫敘明，以資完備。
  （二）為有效控管本案變更後開發強度，請於計畫書內載明本案可開發總樓地板面積之上限，以資明確。
  （三）查中和都市計畫尚未依法定程序辦理主要計畫、細部計畫分離，故本案計畫案名仍請修正為「變更中和都市計畫（部分乙種工業區為……）案」，以資適法。
• 九、後續辦理事項：為避免本案依法核定發布實施後，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，建議本案如經本會審定，應俟新北市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，以杜爭議。