MOIO7571-審議事項-第１９案：原臺北縣政府函為「變更土城都市計畫（部分乙種工業區為住宅區、商業區、公園用地、兒童遊樂場用地、廣場用地、停車場用地及道路用地）案」。

會議紀錄id

MOIO7571

案件id

YpiLUg

概要說明

• 說明：一、本案業經原臺北縣都市計畫委員會99年2月25日第396次會審議通過，並准原臺北縣政府99年5月3日北府城審字第0990399728號函檢送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、案經簽奉核可，由本會王委員秀娟（召集人）、林委員秋綿、顏委員秀吉、李委員正庸及林委員志明等5位委員組成專案小組，專案小組已分別於99年8月12日、99年11月26日、100年1月25日及100年3月22日召開4次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經新北市政府100年6月9日北府城審字第1000589259號函送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書、圖等資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除採納新北市政府列席人員說明，將小組初步建議意見第二-（十五），有關排水溝用地擬變更為道路用地涉及徵收經費乙節，補充敘明以當期徵收費用為準，捐贈可建築用地折算代金如有不足部分，應由申請人外加補足，並納入協議書載明，以為執行依據外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【【【【附錄附錄附錄附錄】】】】本會專案小組本會專案小組本會專案小組本會專案小組100年年年年33月月月月2222日初步建議意見日初步建議意見日初步建議意見日初步建議意見（（（（本次係彙整歷次小組本次係彙整歷次小組本次係彙整歷次小組本次係彙整歷次小組建議意見建議意見建議意見建議意見））））：
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  新北市政府有鑑於在大環境變遷下，土城區由過去以工業生產為主要機能的台北都會區邊陲城市，漸漸成為次區域中心的附廓，為促進土地資源合理之有效利用，提供舒適之居住空間及公共設施用地，藉以改善地區生活環境品質，其區內乙種工業區面臨再檢討必要性，因此據土地所有權人之申請辦理變更部分乙種工業區（面積：
  8.6560公頃）為住宅區（面積：5.2756公頃）、商業區（面積：0.6341公頃）、公園用地（面積：1.5033公頃）、兒童遊樂場用地（面積：
  0.1703公頃）、廣場用地（面積：0.3806公頃）、停車場用地（面積：
  0.2573公頃）、道路用地（面積：0.8844公頃），本案建議除下列各點外，其餘照新北市政府核議意見通過。
• 一、原臺北縣政府對工業區檢討變更案已擬定「臺北縣都市計畫工業區發展政策」，在區域都市網路的整合與配合近年強調的「三生」觀念下，藉由重大建設引入及產業環境的轉變，將工業區列為都市再發展的重要策略並透過都市計畫變更審議之途徑，利用管控環境品質及訂定適當之回饋計畫，以疏導工業區之整體使用機能。故請新北市政府將所研提各種策略及推動機制納入計畫書，以資完備。
  (一)短期策略：個案變更，為連繫申請個案與都市發展政策，以「整體規劃、分別開發」方式辦理。
  中期策略：專案性檢討，針對特定區辦理專案檢討，如「捷運場站及沿線週邊地區專案通盤檢討」及「工業區專案通盤檢討」。
  長期策略：一般性檢討，於各都市計畫區通盤檢討時，就都市整體空間結構一併調整。
  （二）推動機制：利用財務計畫之執行配合工業區變更之回饋代金轉入都市更新基金，以透過私部門工業區再發展的觸媒效益與公部門更新基金投入的助燃效益，帶動地區之整體發展。
• 二、本案係屬「臺北縣政府都市計畫工業區發展政策」之「短期策略」範疇，故應請新北市政府依下列各點詳為說明，俾落實計畫之執行及提供細部計畫審議參據。
  （一）為健全都市整體發展及維護開發之公平合理性，本案是否應納入通盤檢討一併考量，若是為爭取時效有先行辦理個案變更之必要，則本計畫案是否已依循主要計畫之指導或符合「臺北縣都市計畫工業區發展政策」，訂有對整體工業區使用調整之相關對策。
  （二）為確保都市機能之平衡發展，並有效改善居民都市生活環境品質，請新北市政府依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定標準及計畫人口補充核算土城地區公共設施用地劃設情形，並提供變更範圍周邊地區交通路網系統、社區鄰里配置、公共設施服務範圍水準等詳實分析等資料，納入計畫書敘明。
  （三）本案擬變更為住宅區，故請確實就本計畫地區之重大建設、產業發展、人口成長、經濟活動規模、住宅供需及存量、公共設施容受力，公用設備之配合條件等，進行調查分析及推計，提供詳細資料納入計畫書內。
  （四）本計劃完成後將使該區活動人口急速增加，衍生之交通流量將使附近道路負荷急遽惡化，造成更嚴重之交通影響衝擊，故請新北市府提出「交通影響評估」，並納入計畫書詳實說明因應之區域性與基地內交通動線改善規劃方案及停車需求對策。
  （五）由於土城地區缺乏東西向道路系統之聯繫，故變更範圍西側部分工業區土地於變更為商業區時，建議本案變更時應延續其所劃設之道路至捷運海山站，以使該區東西向道路連接更為便利，惟本案並未落實該項道路之劃設，其原因為何應請納入計畫書敘明。
  （六）規劃單位所提於基地北側預留設退縮空間，進而結合4公尺人行步道做為通行之用乙節，因退縮部份非屬「道路交通處罰條例」中所引述之道路，故應請於土地使用管制要點中妥為明確訂定。
  （七）大同公司為臺灣具代表性企業，故請於計畫範圍適當區位，劃設歷史記憶保存展示場域空間，以提供本土產業變遷歷程及延續其企業服務精神。
  （八）請新北市府妥為補充基地內現有珍貴老樹及完整林帶等具有保存價值之綠帶資源分佈資料，並對如何保留其原有樣貌提出因應規劃策略，以維護其既有自然資源，並創造該區特有綠美化之意象。
  （九）變更範圍南側目前仍有繼續營運之工廠，其生產製造過程中所產生之噪音、空氣污染、工業廢水等勢必對本基地造成不良影響，為確保基地與周邊原使用分區互不干擾，請新北市政府提出解決因應對策，並納入於計畫書敘明。
  （十）請補充本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構安全的防災空間，並納入計畫書內作為執行之參據。
  （十一）請新北市政府詳為補充說明本案住宅區之功能定位、基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強使用強使用強使用強度度度度、動線規劃、停車空間、車道位置、隔離綠帶及公共開放空間）等基本資料，並納入計畫書內，俾供擬定細部計畫依循（十二）涉及本會第662次、675次及727次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分請詳為說明，以供審議參考。
  （1）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則，本案變更範圍非屬完整街廓，有無作整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過。
  （2）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。
  （3）變更後之住宅區、商業區其容積率不宜比照周邊住宅區、商業區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率原計畫住宅區之容積率原計畫住宅區之容積率原計畫住宅區之容積率（（（（240240％）％）％）％）。
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  F1F1F1F1＝【＝【＝【＝【AAAA／（／（／（／（AAAA－－－－ΔΔΔΔAAAA）】）】）】）】××××FFFFF1F1F1F1：變更後之基準容積率。
  FFFF：變更前工業區之容積率。
  AAAA：變更前工業區面積。
  ΔΔΔΔAAAA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （4）變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  （5）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第（3）點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （6）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （7）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區。
  （十三）有關本案應自願捐贈土地，及應無償提供之公共設施用地其面積、比例，應請新北市府詳列其計算式（包括基準容積率），並列表予以說明，以資明確。
  （十四）考量計畫區對外聯絡交通，新設12公尺計畫道路應劃設至學府路，惟其涉及排水溝用地變更為計畫道路部分，請新北市政府另以個案變更方式辦理，且為建構完整之交通路網以確保都市防災功能，本案需俟該排水溝用地變更為道路用本案需俟該排水溝用地變更為道路用本案需俟該排水溝用地變更為道路用本案需俟該排水溝用地變更為道路用地案地案地案地案，，，，提經本部都市計畫委員會審竣後提經本部都市計畫委員會審竣後提經本部都市計畫委員會審竣後提經本部都市計畫委員會審竣後，，，，再一併報請核定再一併報請核定再一併報請核定再一併報請核定。
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  （十五）申請人於會中表示因排水溝用地變更為道路用地之所有權人為已倒閉公司，無法取得其同意書，故由新北市政府辦理徵收，其徵收經費由捐贈可建築用地折算代金（詳如附表二）方式支應，尚符合本部都市計畫委員會第727次大會決議之特殊情形；除該項工程代金由申請人於本案核定前繳納予新北市政府外，相關工程開闢費用並應由申請人負擔，且該道路興闢工程應與本案開發工程一併施工，並於本開發案領取建築使用執照前完成。
  （十六）扣除該項工程代金折算後，其餘部分仍應採捐贈可建地方式辦理，同時為增益可建築用地之利用，故請將其區位調整至鄰排水溝用地之公園用地予以劃設（詳如附圖一、二）。
  （十七）有關變更範圍內之公有土地，請取得該土地管理機關同意變更或同意合併開發證明文件，並納入計畫書內，以杜紛爭。
  （十八）本案開發方式擬採自行規劃興闢方式辦理，有關自願回饋捐贈代金及自行留設公共設施用地興闢管理及捐贈事宜等回饋計畫部分，開發單位應於主要計畫核定前與臺北縣政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之時程開發，並納入主要計畫書內。
  （十九）本案如應實施環境影響評估，於報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。
  （廿）本案應擬定細部計畫，請新北市政府於新北市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定。
  （廿一）本案應請依決議事項，妥為修正案名，以符實際。
  （廿二）如經本會審決通過，本案變更都市計畫之重大訊息，應請申請開發單位（大同股份有限公司）確實依照證券交易法等相關規定充分公開揭露，以資適法。
  （廿三）逕向本部陳情部份（詳如附表一）：

附件

• 附表一：逕向本部陳情部份：
  編號編號編號編號陳情位置及陳情位置及陳情位置及陳情位置及陳情人陳情人陳情人陳情人陳情內容陳情內容陳情內容陳情內容陳情理由陳情理由陳情理由陳情理由本會專案小組初本會專案小組初本會專案小組初本會專案小組初步建議意見步建議意見步建議意見步建議意見逾1土城市中央路一段臺北縣警察局土城分局劃設機關用地增設派出所1.土城市交通便利，生活機能健全，近年開發興盛，預估3-5年內人口將增加10萬人，為因應未來治安、交通需要，有必要尋覓機關用地興建派出所。
  2中華路一段、中央路一段、裕民路底，距離土城所、廣福所較遠，對於治安、交通考量有鞭長莫及、無法兼顧；且廣福所購置成屋為派出所，現員警53人居住擁擠狹小廳舍；利用此案都市計畫變更爭取劃設機關用地興建派出所，解決治安、交通需求及員警居住廳舍壅塞問題。為藉由本案之開發改善該區都市生活環境品質，提供近便之開放空間，及兼顧治安、交通與為民服務等，故請規劃單位將機關用地與公園用地集中劃設於西南側臨中央路。
  附表二
  折算代金比例折算代金比例折算代金比例折算代金比例需徵收面積543.98平方公尺以民國102年預估公告現值64544元/平方公尺加4成計算，共49154903元，約0.5億元。
  折算代金部分，以新北市地政局估算變更住宅區後公告現值約79400元/平方公尺計算，約442.20平方公尺。
  變更前變更後性質面積(m2)項目比例面積(m2)取得住宅區63%54532.95折算代金5.11%442.20捐贈土地10%捐贈可建地94.89%8213.83捐贈公設27%23371.27工變住及公共設施86560.25小計100%86560.25合計86560.25合計86560.25需徵收面積543.98m2×年公告現值64544元/m21.4×≒折算代金面積442.20m2地政局預估值79400元/m21.4元49154903元÷÷≒元/m2年公告現值(約0.5億元)依趨勢預估住宅區63188.98m2本案工業區變更部分規劃面積公共設施23371.27m2附圖一原計畫新計畫項目面積(m2)項目面積(m2)比例可建地住宅區63188.9873.00%公園用地11261.2413.01%機關用地1611.671.86%兒童遊樂場用地2572.042.97%道路用地7926.319.16%乙種工業區86560.25公共設施小計23371.2727.00%總計86560.25總計86560.25100.00%附圖二項目面積(m2)比例可建地住宅區63188.9873.00%公園用地11261.2413.01%機關用地1611.671.86%兒童遊樂場用地2572.042.97%道路用地7926.319.16%公共設施小計23371.2727.00%合計86560.25100.00%