MOIO7691-審議事項-["第８案：桃園縣政府函爲「變更龜山都市計畫（部分工業區為公園用地、商業區、住宅區、園道用地、道路用地、廣場兼停車場用地、廣場用地、綠地；部分住宅區為道路用地；部分綠地為道

會議紀錄id

MOIO7691

案件id

oziJBY

概要說明

說明：
一、本案業經桃園縣都市計畫委員會98年6月15日第28次會及98年9月16日第31次會審議通過，並准桃園縣政府99年2月22日府城規字第0990062902號函檢送計畫書、圖等報請審議。
二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
四、變更理由及內容：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：無。
六、案經簽奉核可，由本會李委員正庸（召集人）、劉委員小蘭、林前委員秋綿、顏委員秀吉及蕭委員輔導等5位委員組成專案小組，專案小組已分別於99年5月7日、99年9月9日、100年3月4日及100年6月30日召開4次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經桃園縣政府100年11月22日府城都字第1000475494號函送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書、圖等資料到部，爰提會討論。

決議

決議：本案准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及桃園縣政府100年11月22日府城都字第1000475494號函送修正計畫書內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

【附錄】本會專案小組初步建議意見（本次係彙整歷次小組建議意見）：
本案基地位於龜山都市計畫區內之「工八」工業區內，桃園縣政府據土地所有權人豐達羊毛工業股分有限公司之申請，因國內外整體產業結構轉變，導致原有之傳統產業不適合於本都會區繼續經營生產，同時考量鄰近商業活動強度隨著都市的成長而急速擴張，市中心區既有工業區土地有其轉型利用之發展契機，因此辦理變更部分「工八」工業區（面積4.4090公頃）、住宅區（面積0.0278公頃）、綠地（面積0.026公頃）為住宅區、商業區及公共設施用地，同時將部分綠地（面積0.1155公頃）開發方式由一般徵收調整變更納入市地重劃範圍，以利土地有效利用及未來都市整體均衡發展，建議除下列各點外，其餘照桃園縣政府核議意見通過。一、請桃園縣政府補充說明「桃園縣都市計畫工業區發展政策」及龜山工業區發展現況，並將本案採個案變更之必要性、合理性，及其是否已依循主要計畫之指導或符合「桃園縣都市計畫工業區發展政策」，訂有對整體工業區使用調整之相關對策，詳為分析說明後，納入計畫書敘明，以資明確。二、本次變更範圍非屬完整街廓，惟經縣政府列席代表說明，基地北側及東側之「工七」工業區，其土地所有權人已提出變更申請，為對土地使用作合理規劃，故請縣政府妥將該整體規劃方案補充納入計畫書內，以為本案分期開發之執行依據。三、本案擬變更為商業區、住宅區，故請確實就本計畫地區之重大建設、產業發展、人口成長、經濟活動規模、商業、住宅供需及存量、公共設施容受力，公用設備之配合條件等，進行調查分析及推計後，將詳細資料納入計畫書內敘明。四、為確保都市機能之平衡發展，並有效改善居民都市生活環境品質，請桃園縣政府依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定標準及計畫人口補充核算本區公共設施用地劃設情形，並提供變更範圍周邊地區交通路網系統、社區鄰里配置、公共設施服務範圍水準等詳實等資料，納入計畫書敘明。五、本案變更為住宅區後將引進就學人口，故請縣政府就其鄰近學區之教育資源分布妥為分析是否足以因應外，並詳為說明其上下學之通勤路徑是否近便、可及後，納入計畫書敘明，以資妥適。六、本計畫成後將使該區活動人口急速增加，衍生之交通流量將使附近道路負荷急遽惡化，造成更嚴重之交通影響衝擊，故請桃園縣政府提出「交通影響評估」，並納入計畫書詳為說明因應之區域性與基地內交通動線改善規劃方案及停車內部化之需求對策。七、考量龜山都市計畫之階層、規模、區位條件及經濟活動規模，本開發案不宜劃設大面積商業區，故請縣政府就當地產業變遷，商業使用現況，發展條件等詳為分析後，提出具體可行調整方案，同時為確保該區都市生活環境品質，其商業區除不得作住宅使用外，建蔽率並修正為不得大於70％容積率不得大於280％，住宅區建蔽率則修正為不得大於50％容積率不得大於200％，以資妥適。八、為創造良好之都市景觀及提供近便之開放空間，請縣政府配合可建築用地之劃設，妥為調整該區整體規劃方案，以增進市容觀瞻及鄰里公園之可及性（詳附圖一、二）。九、為創造優質住宅社區之生活環境品質及避免住、商活動相互干擾，故請規劃單位研訂商業活動規模、沿街商業活動方式及研擬住、商之分隔空間，以為都市設計時之參據，並供建築設計時充分考量。十、請桃園縣政府詳為補充說明本案住宅區、商業區之功能定位、基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間、車道位置、卸貨空間、隔離綠帶及公共開放空間）等基本資料，並納入計畫書內，俾供擬定細部計畫依循。
十一、為確保開發後基地之透水率，以因應溫室氣體效應及配合節能省碳等議題，請桃園縣政府針對開放空間及可建築基地內，除法定空地應留設50%以上種植花草樹木部分外，其植栽上、下方不得有人造構造物之相關管制規定，納入計畫書補充說明。
十二、為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請縣政府提出本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構水平、垂直之安全防災空間，供審議參考。
十三、涉及本會第662次、675次及727次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分，請納入計畫內詳為說明。
（一）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
（二）自願捐贈之可建築用地，應以捐贈可建築用地為原則，折算繳納代金為例外，如有特殊情形改採折算繳納代金者，請詳述特殊情形之理由，代金折算方式是否詳加研議？（三）變更後之商業區、住宅區其容積率不宜比照周邊商業區、住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫商業區、住宅區之容積率。
F1＝【＝【＝【＝【A／（／（／（／（A－－－－ΔΔΔΔA）】）】）】）】××××FF1：變更後之基準容積率。
F：變更前工業區之容積率。
A：變更前工業區面積。
ΔΔΔΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
（四）變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。
（五）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
（六）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
（七）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。
十四、本案開發方式擬採自行整體開發方式辦理，其自願捐贈之可建築用地土地，除請依「都市計畫工業區檢討變更審議事項」相關規定妥為核算，並將其區位標繪於計畫圖上外，請併同自行留設公共設施用地興闢管理部分，於主要計畫核定前，由開發單位與桃園縣政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之內容、時程開發，並納入主要計畫書內，以利查考。
十五、有關變更範圍內之公有土地，請洽該土地管理機關取得同意變更或同意合併開發證明文件外，為杜紛爭，並請說明變更範圍是否已取得土地所有權人同意書。
十六、本案擬以自辦市地重劃方式辦理，故有關共同負擔之公共設施用地項目，請參照「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之規定詳予釐清，並請縣政府覈實查明本案提供公共設施用地之比率應單獨計列外，且不含開發範圍內，以原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分。
十七、本案係以自辦市地重劃方式開發，為配合市地重劃整體開發之期程，及確保都市計畫具體可行，參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
（一）請桃園縣政府於完成桃園縣都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請桃園縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
（二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
十八、變更範圍仍屬生產中之合法工廠，故請縣政府妥依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，三之（二）、（三）相關規定妥為辦理。
十九、本案如應實施環境影響評估，於報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。
廿、有關龜山鄉公所列席代表於會中表示，希望本案捐贈之可建築用地，能提供部分作為該里活動中心使用乙節，除送請桃園縣政府參處外，為確保生活環境品質並利地方均衡發展，請該府就計畫區公共設施服務水準範圍，作整體考量。
廿一、請縣政府依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，就本案依該規範有關規定處理情形詳予彙整，納入計畫書內逐項說明，以利查考。
廿二、本案應請依決議事項，妥為修正案名，以符實際。
附圖一：
附表一：變更內容明細表變更內容變更內容變更內容變更內容原計畫原計畫原計畫原計畫(公頃公頃公頃公頃)新計畫新計畫新計畫新計畫(公頃公頃公頃公頃)住宅區(2.5278)商業區(0.5696)公園用地(0.3356)廣場兼停車場用地(0.3850)道路用地(0.5764工業區(4.4089)綠地(0.0145)住宅區(0.0277)道路用地(0.0277)住宅區(0.1022)商業區(0.0341)綠地(0.1416)道路用地(0.0053)附圖二附圖二附圖二附圖二：
：：
：變更後示意變更後示意變更後示意變更後示意圖圖圖圖附表二附表二附表二
附表二：
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：面積面積面積面積分配分配分配分配表表表表（（（（含捐贈可建築用地含捐贈可建築用地含捐贈可建築用地含捐贈可建築用地））））分區分區分區分區面積面積面積面積((((㎡㎡㎡㎡))))比例比例比例比例((((％％％％))))住宅區住宅區住宅區住宅區21,38446.71%商業區商業區商業區商業區6,03713.19%小計小計小計小計27,42159.89%變更為商業區捐地部分變更為商業區捐地部分變更為商業區捐地部分變更為商業區捐地部分1,5223.32%住宅區住宅區住宅區住宅區變更為住宅區捐地部分變更為住宅區捐地部分變更為住宅區捐地部分變更為住宅區捐地部分3,3947.41%捐地捐地捐地捐地小計小計小計小計4,91610.74%綠帶綠帶綠帶綠帶1450.32%廣停用地廣停用地廣停用地廣停用地3,8508.41%公園用地公園用地公園用地公園用地3,3567.33%道路用地道路用地道路用地道路用地6,09413.31%公共公共公共公共設施設施設施設施用地用地用地用地小計小計小計小計13,44529.37%總面積總面積總面積總面積45,782100.00%