MOIO7791-審議事項-第5案：原臺中縣政府函為「變更烏日都市計畫（配合九德地區區段徵收開發）案」。

會議紀錄id

MOIO7791

案件id

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概要說明

• 說明：一、本案業經原臺中縣都市計畫委員會99年5月10日第37屆第3次會審議通過，並准原臺中縣政府99年7月28日府建城字第0990236708號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款暨第2項。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案經簽奉核可，由本會劉委員小蘭、張委員梅英、顏委員秀吉等、林委員志明、蕭委員輔導等5人組成專案小組，並由劉委員小蘭擔任召集人於99年10月14日、100年1月28日、100年5月19日及100年8月11日召開4次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經臺中市政府101年2月13日府授都計字第1010021003號函送依本會專案小組初步建議意見處理情形補充資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除專案小組後逕向本會陳情意見，詳如附表一本會決議欄外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及臺中市政府101年2月13日府授都計字第1010021003號函送計畫補充內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  附表一附表一附表一

附件

• 附表一：
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  ：專案小組後逕向本會陳專案小組後逕向本會陳專案小組後逕向本會陳專案小組後逕向本會陳情意見綜理表情意見綜理表情意見綜理表情意見綜理表編號陳情位置陳情人陳情理由建議內容臺中市政府研析意見本會決議逾1污1污水處理廠楊秋香等4人本人所有土地座落臺中市烏日區自立段26-1地號，與貴府辦理之九德區段徵收範圍相鄰，係屬原臺中縣界址內。為使區段徵收之範圍規劃較完整及公平，懇請貴府將原臺中縣區如圖示綠色範圍之土地納入區段徵收範圍，以符公平正義原則。未便採納，理由如下：
  1.建議範圍係配合原臺中市都市計畫區之「污２」污水處理廠用地（計畫面積31.7908公頃）及15米計畫道路所劃設，現行計畫均採一般徵收方式取得，若分採不同開發方式，除對地主將產生不公平性之爭議2.建議範圍含括「污１」污水處理廠用地（0.98公頃）及部分15M-9、15M-10道路用地徵收部分（0.20公頃），合計1.18公頃，占區段徵收面積（29.87公頃）之3.95%，若納入區段徵收範圍，將大幅增加本案財務負擔（本案公共設施比例為39.07%），降低區段徵收開發可行性。
  3.污水處理廠開發期程無法與區段徵收配合。照臺中市政府研析意見，未便採納。
  逾2污1污水處理廠楊秋香等4人本人所有土地座落臺中市烏日區自立段26-1，7，7-1地號，與貴府辦理之九德區段徵收範圍相鄰，係屬原臺中縣界址內，原張子源市長任內麻園頭溪整治時，已被徵收一次，且當時徵收價格是以公告現值為使區段徵收之範圍規劃較完整及公平，懇請貴府將原臺中縣區如圖示綠色範圍之土地納入區段徵收範圍，以符公平正義原則。併逾1案。併逾1案。
  編號陳情位置陳情人陳情理由建議內容臺中市政府研析意見本會決議加四成，並扣除增值稅後徵收。之後建國北路拓寬工程又再一次以一般徵收方式再被徵一次，現在要區段徵收了，卻又把我們的土地剔除，不能區段徵收，剝奪地主權益，這讓地主情何以堪？這合乎社會公義嗎？逾3污1污水處理廠臺中市議會建請市府將臺中市烏日區自立段26-1地號之土地，納入九德地區區段徵收範圍，以利區域規劃之完整及公平性，位於臺中市烏日區自立段26-1地號，與市府辦理之九德地區區段徵收範圍相鄰，屬原臺中縣界內，為使該區段徵收之範圍規劃較為完整及公平，建請市府將原臺中縣烏日鄉自立段26-1地號（如變更烏日都市計畫配合九德地區區段徵收開發示意圖7-2，綠色範圍之土地），納入九德地區區段徵收範圍。
  併逾1案。併逾1案。
  【【【【附錄附錄附錄附錄】】】】本會專案小組初步建議意見本會專案小組初步建議意見本會專案小組初步建議意見本會專案小組初步建議意見：
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  本案除下列各點外，其餘建議照原臺中縣政府核議意見通過，並請臺中市政府以對照表方式補充處理情形書面資料到署，提請本部都委會審議。一、整體發展構想：（一）請將本計畫區之整體開發構想，包括全區之土地使用構想、交通運輸計畫（包含聯內、外道路系統、周邊大眾運輸系統、附近停車供需狀況）及相關示意圖，以及鄰近重大交通開發或公共建設計畫等事項，納入計畫書敘明。
  （二）請將原臺中縣、市合併後本案開發之利基，及與周邊整體開發區（如；前竹區段徵收區、烏日高鐵車站特定區）之市場區隔，納入計畫書敘明。
  （三）請將鄰近已完成及刻正辦理中之整體開發地區資料，納入計畫書，並請就都市整體發展評估本案開發之優先次序。
• 附表二：
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  ：變更內容明細表變更內容明細表變更內容明細表變更內容明細表（（（（臺中市政府臺中市政府臺中市政府臺中市政府100100年年年年77月月月月2020日府授都計字第日府授都計字第日府授都計字第日府授都計字第1000138991號函修正號函修正號函修正號函修正））））變更內容編號變更位置原計畫面積(公頃)新計畫面積(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見一九德區段徵收範圍附帶條件1：
  原計畫變更內容綜理表新編號第4、5、7、8、9、10案與部分臺中生活圈二號線、鐵路北側30公尺道路及部分原計畫道路合併以區段徵收方式辦理整體開發，俟開發完成後始得發照建築。34.38附帶條件1：
  原計畫變更內容綜理表新編號第4、5、7、8、9、10案（不含捷運系統用地及附帶條件2之範圍）、臺中生活圈二號線未徵收開闢部分及部分原計畫道路合併以區段徵收方式辦理整體開發。
  附帶條件2：
  原囊底路及人行步道變更為住宅區應捐贈30％土地作為公共設施；其捐贈之土地部分得改以捐獻代金方式折算繳納；捐獻代金部分應按捐獻土地當期公告現值加四成計算；捐贈之公共設施或代金繳納予政府後，始得發照建築。29.871.釐正原計畫九德區段徵收範圍(1)原計畫九德區段徵收範圍包括擴大及變更烏日都市計畫（第三次通盤檢討）變更內容綜理表新編號第4、5、7、8、9、10案等（變更面積27.02公頃）、部分原計畫道路（計畫面積0.47公頃），及臺中生活圈二號線（(1)-80M道路）（計畫面積5.40公頃），共計32.89公頃。
  (2)臺中生活圈二號線已部分完成徵收開闢，其面積為2.75公頃，不納入區段徵收範圍。
  (3)「變更烏日都市計畫（配合臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫）」案業於99年9月29日發布實施，原屬九德區段徵收範圍之住宅區及公園用地變更為捷運系統用地（捷G14-2）（0.12公頃）、（捷G14-1）（0.11公頃），並採一般徵收方式辦理，故剔除於區段徵收範圍外，共計0.23公頃。
  綜上，釐正後之原計畫九德區段徵收面積32.89公頃扣除2.75公頃及0.23公頃後，為29.91公頃。
  2.調整原計畫部分區段徵收範圍原計畫變更內容綜理表新編號第9及第10案之囊底路（0.02公頃）及4公尺人行步道（0.02公頃）變更為住宅區之土地，因面積大小及土地形狀不利未來區段徵收土地分配，故剔除於九德區段徵收範圍外，另依附帶條件2提供變更回饋，共計0.04公頃。
  3.計畫道路交叉處應留設標準道路截角1.照臺中市政府修正內容通過。
  2.涉及回饋部分請依初步建議意見八辦理。
  變更內容編號變更位置原計畫面積(公頃)新計畫面積(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見(1)原計畫變更內容綜理表新編號第10案之囊底路變更為住宅區後，並未留設道路截角，本變更計畫配合於10公尺與8公尺計畫道路交叉處留設標準道路截角，變更住宅區為道路用地並納入區段徵收辦理，共計0.00004公頃。
  (2)因留設道路截角變更道路用地為住宅區之土地，剔除於九德區段徵收範圍外，另依附帶條件2提供變更回饋，共計0.0010公頃。
  綜上，九德區段徵收範圍面積為29.87公頃。
  商業區0.70住宅區0.87道路用地0.17商業區0.55廣場兼停車場用地（廣停18）0.10公園用地（公13）1.02道路用地0.371.環中路西側、捷運系統用地東側道路用地0.12商業區0.12住宅區(住1)0.642.環中路西側、建國北路北側公園用地（公16）1.10公園兼兒童遊樂場用地（公兒19）0.463.環中路東側商業區1.49住宅區(住1)1.494.捷G14-2西側住宅區0.36公園兼兒童遊樂場用地（公兒20）0.365.計畫區東側兒童遊樂場用地（兒24）0.79住宅區(住1)0.791.本案之辦理變更係因原計畫公共設施比例過高，達48.14%，除鄰里性公共設施外，尚包括區域性聯外道路（環中路未開闢之40米部分）及捷運烏日文心線聯外道路（建國南路南側之12.5米部分），面積共3.58公頃，占區段徵收面積約12%，財務負擔過高難以自償，致區段徵收之開發執行上無法辦理，故本次變更調整部分公共設施面積及其區位，並將部分公共設施調整為複合式發展型態，以提高土地利用效率，並降低公共設施負擔比例，達成財務合理門檻。
  2.計畫區東側現行計畫為停車場用地、兒童遊樂場用地及公園用地係為原公墓用地調整變更劃設，為避免未來開發產生爭議，部分維持公共設施使用，部分則配合東側樹德細部計畫區變更為住宅區。
  3.鐵路事業用地之需地機關已無開闢使用計畫，調整為公園兼兒童遊樂場、綠地，以增加區內開放空間場域及提升土地使用效益。
  照臺中市政府修正內容通過。
  變更內容編號變更位置原計畫面積(公頃)新計畫面積(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見6.計畫區東側停車場用地（停12）0.56住宅區(住1)公園用地（公19）0.060.507.環中路東側、建國北路北側公園用地（公14）1.85住宅區(住1)公園兼兒童遊樂場用地（公兒21）1.080.77公園用地（公15）0.69廣場兼停車場用地（廣停10）公園兼兒童遊樂場用地（公兒22）0.470.228.計畫區東側停車場用地（停11）0.30廣場兼停車場用地（廣停10）0.30公園兼兒童遊樂場用地（公兒18）0.459.污1南側鐵路事業用地0.77綠地（綠7）0.32住宅區0.00道路用地0.0010.環中路西側道路用地0.00住宅區(住3)0.00用效益。
  4.現行計畫於九德地區東南側分別劃設兩處停車場用地，因相距甚近，難以整合利用，故本次變更後合併之，並變更為廣場兼停車場用地，以兼顧景觀環境品質；另捷運系統用地東側之公園用地調整為廣場兼停車場用地，以作為容納人潮匯聚的緩衝活動空間及滿足部分停車需求。
  5.配合捷運系統用地之設置，在維持原商業區使用面積之原則下，將部分商業區調整至捷G14-1東側，以營造捷運節點周邊成為商業與公共活動聚集之發展核心，提高大眾運輸利用率6.配合原囊底路變更為住宅區，10公尺與8公尺計畫道路交叉處留設標準道路截角，變更住宅區為道路用地（0.4平方公尺），並納入區段徵收辦理；及變更道路用地為住宅區（10平方公尺），並依附帶條件2提供變更回饋。
  二區段徵收範圍內住宅區住310.52住1住29.181.34配合土地使用分區與公共設施計畫調整，考量開發完成後本計畫區總量管制原則及發展構想下，重新調配部分住宅區之開發強度。（調整後九德地區區段徵收區平均容積率由200%降至167.21%，每人平均樓地板面積由48.48平方公尺增至50.00平方公尺。）照臺中市政府修正內容通過。
  三土地使用暨都市設計管制要點--新增訂定土地使用暨都市設計管制要點-配合本變更計畫案內容之調整及修正，新增訂定土地使用暨都市設計管制要點，規範本計畫區之開發行為。併初步建議意見十。
  附圖修正後土地使用計畫圖