MOIO7881-審議事項-第３案：新北市政府函為「變更淡水（竹圍地區）主要計畫（部分乙種工業區為第三之一種住宅區、公園用地、廣場用地（兼供道路使用）及道路用地）（海天段443地號等14筆土地）案」。

會議紀錄id

MOIO7881

案件id

DFvjA4

概要說明

• 說明：一、本案業經新北市都市計畫委員會100年12月29日第15次會審議通過，並准新北市政府101年2月15日北府城都字第1011215570號函檢送變更計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、本案經簽奉核可，由本會金委員家禾（召集人）、李委員正庸、彭委員光輝、蔡前委員淑瑩及林委員志明等5位委員組成專案小組，並分別於101年4月13日及8月10日共召開2次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，案經新北市政府101年9月10日北府城都字第1012466711號函送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書、圖及補充資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案准照本會專案小組初步建議意見(詳附錄)及新北市政府101年9月10日北府城都字第1012466711號函送計畫內容通過，並退請依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附帶決議

• 附帶決議：有關工業區之變更相關規定，因經濟環境及產業結構之變遷，仍有未盡周詳，為求審慎周延，請營建署儘速邀請相關主管機關，就變更法令依據都市計畫法第27條第1項第3款為適應…經濟發展之需要之適用範圍、變更範圍街廓之完整性、變更基地面積最小規模、變更後獎勵容積上限相關規定…等妥為研商，提出具體意見後，提會報告。
  【【【【附錄附錄附錄附錄】】】】本會專案小組初步建議意見本會專案小組初步建議意見本會專案小組初步建議意見本會專案小組初步建議意見：（：（：（：（101101年年年年44月月月月1313日及日及日及日及88月月月月1010日共日共日共日共召開召開召開召開22次會議次會議次會議次會議））））本案基地位於淡水線捷運紅樹林站周邊300公尺範圍內之乙種工業區，現況主要為住商及廠房使用，現有廠房登記在案者僅冠瑋食品廠一家，其他則為臨時租用店鋪或已遷移。故申請人依循TOD的規劃理念，配合捷運場站周邊土地最佳化使用型態，同時針對建築物窳陋、排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全之地區進行都市環境改造，整合使用效率低落的工業區土地變更作為住宅區，藉由公共設施用地的回饋捐贈，塑造整體街廓開放空間及新增擴寬計畫道路，使整體環境生活機能更趨完善，故辦理變更乙種工業區（面積0.7547公頃）為住宅區（三之一）、公園用地、廣場用地（兼供道路使用）及道路用地，核屬需要，建議請新北市政府依下各點修正計畫書、圖，及以對照表方式詳為補充資料後，提請大會討論外，其餘照新北市政府核議意見通過。
• 一、有關變更範圍內之公有土地（含國有及新北市所有約佔基地面積10％）部分，建議納入變更回饋考量，案經新北市政府、國有財產局及申請人三方協調研提具體可行方案，故同意依方案二(如后附錄圖說)辦理；另有關捐贈之建地請市政府一併檢討其使用需求（包括一定比例之公益性設施，如公共托育、社區活動中心、…等），納入土地使用管制規定；又為考量後續開發順利，建議於協議書中明列相關作業流程及預估開發時程，以利執行。
• 二、查變更淡水（竹圍地區）主要計畫中並無本案計畫書所載「第三之一種住宅區」之規定，不宜於個案變更中另創新的分類，故建議本計畫修正變更為「第三種住宅區」，惟容積率仍應依新修訂「都市計畫工業區檢討變更審議規範」核算，並以300％為上限；另請補充基地鄰近各種住宅區之容積規定、區位分布、人口密度分區劃訂原則等，及本案容積參考之依據，納入計畫書敘明，以利查考。
• 三、基地部分範圍現況已作道路使用，請市政府詳予查明基地及前後緊臨中正東路實際路型狀況與計畫道路關係，並妥為檢討因應；另基地東側及北側道路系統如何銜接應一併檢討，補充納入計畫書敘明。
• 四、基地所在街廓內尚有部分零星土地(如銘伸、TOYOTA修車廠、…等)，為顧及相互間（不同部門）之關係，請補充協調過程及內容，並針對該街廓作全盤性之策略考量，研提整體開發構想，納入計畫書敘明，以資完備。
• 五、本案建議加入TOD的規劃概念，並針對綠色運輸、停車需求、交通量分析及八勢一街入口與捷運站之關係等，詳予補充資料，納入計畫書敘明。
• 六、因本案現況已有部分周邊道路與路口服務水準呈現E級，基地及鄰近地區開發後狀況將更為嚴重，請補充研提區域交通改善方案、交通疏導動線及預估交通改善後之周邊道路服務水準變化情形；又計畫書說明周邊停車用地不足，請就基地及該工業區周邊整體環境，補充如何增加停車空間以減輕周邊停車位供需不足情形之作法，納入計畫書敘明。
• 七、本案擬變更為住宅區，請就本計畫地區之人口成長、住宅供需、公共設施容受力及公用設備之配合條件等情形，進行調查分析及推計，提供詳細資料，納入計畫書敘明。
• 八、請補充說明本案住宅區之功能定位、基地空間配置概要（含配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間及公共開放空間）等基本資料，並納入計畫書內，俾供擬定細部計畫依循。
• 九、涉及本會第662次及675次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分請詳為說明。
  （1）本案變更範圍非屬完整街廓，請詳予補充說明基地所在工業區未來整體發展構想及示意圖、規劃目標及查明該工業區與鄰近住宅區之使用現況，供審議參考。
  （2）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，並請詳列捐贈回饋相關內容及詳細計算式，供審議參考。
  （3）變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率。F1F1F1F1＝【＝【＝【＝【AAAA／（／（／（／（AAAA－－－－ΔΔΔΔAAAA）】）】）】）】××××FFFFF1F1F1F1：變更後之基準容積率。
  FFFF：變更前工業區之容積率。
  AAAA：變更前工業區面積。
  ΔΔΔΔAAAA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （4）變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  （5）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第（3）點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （6）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （7）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區。
• 十、有關變更範圍內之公有土地部分，請洽該土地管理機關取得同意變更或同意合併開發證明文件，以杜紛爭十一、本案開發方式擬採自行整體開發方式辦理，有關自願捐地(住宅區)、回饋公共設施用地、興闢管理及捐贈事宜等回饋計畫部分，開發單位應於主要計畫核定前與新北市政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之時程開發，並納入主要計畫書內。
  十二、本案基地尚有冠瑋食品有限公司竹圍廠仍生產中，其興辦工業人應於都市計畫報請核定時，檢具註銷工廠登記B區A區68.5m60m21m㎡㎡㎡㎡4m63m18m2mm34m㎡㎡㎡㎡4m63m18m2mm34m㎡㎡㎡㎡本案於民國101年4月13日內政部都市計畫委員會第一次專案小組會議中，經國有財產局建議後，針對公有地回饋方式提出二方案：
  方案一(經市都委會同意通過)：A區配合本次變更公私有土地皆劃為道路用地(406.92㎡)不計入工業區變更審議規範負擔。方案二：計畫範圍內全部土地(含現況供中正東路使用)應全數依都市計畫工業區檢討變更審議規範之公共設施負擔。
  公路總局取得道路用地國產局取得住宅區取得公共設施取得住宅區取得住宅區406.92㎡345.66㎡1857.28㎡657.66㎡4279.80㎡方案二406.92㎡190.46㎡中華民國2142.12㎡580.73㎡新北市政府4227.09㎡申請人方案一項目公路總局取得道路用地國產局取得住宅區取得公共設施取得住宅區取得住宅區406.92㎡345.66㎡1857.28㎡657.66㎡4279.80㎡方案二406.92㎡190.46㎡中華民國2142.12㎡580.73㎡新北市政府4227.09㎡申請人方案一項目之證明文件或經當地直轄市、縣（市）政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」，其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定；又生產中之工廠申請變更者，雇主在歇業或完成遷廠前，應依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定辦理。
  十三、本案應擬定細部計畫，請新北市政府於新北市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定。
  十四、請市政府依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，就本案依該規範有關規定處理情形詳予彙整逐項說明，以供審議參考。
  【附圖】