MOIO8001-審議事項-["第５案：內政部為「變更林口特定區計畫（部分機關用地【機十二】為第三種住宅區）案」及「擬定林口特定區計畫（部分機關用地【機十二】為第三種住宅區、公園用地、綠地、市場用地及

會議紀錄id

MOIO8001

案件id

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概要說明

• 說明：
• 一、本案准本部營建署城鄉發展分署100年12月21日城規字第1001003228號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：
  (一)主要計畫：都市計畫法第27條第1項第4款。
  (二)細部計畫：都市計畫法第24條。
  都市計畫法臺灣省施行細則第8條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫示意圖。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公開展覽及說明會：民國100年9月28日起至民國100年10月27日止，於桃園縣政府及龜山鄉公所公告欄公開展覽30天，並於民國100年10月11日假桃園縣龜山鄉公所舉辦說明會，且於桃園縣刊登自由時報100年9月28、29、30日等三天公告完竣。
• 六、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 七、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會李前委員正庸、彭委員光輝、顏前委員秀吉、林委員志明、蕭前委員輔導（後由王委員銘正接任）等5人組成專案小組，並由李前委員正庸擔任召集人，於101年2月24日召開專案小組聽取簡報會議。
• 八、嗣因本會李前委員正庸、顏前委員秀吉任期屆滿卸任，故本案專案小組經簽奉兼主任委員核可除由彭委員光輝、林委員志明、蕭前委員輔導等3位委員組成外，再增列賴委員美蓉及劉委員小蘭，並由彭委員光輝擔任召集人，並於101年7月27日、101年10月31日及102年1月16日召開3次專案小組會議，研獲具體建議意見，並經本部營建署城鄉發展分署102年3月20日城規字第1021000757號函送依專案小組建議意見處理情形對照表及修正後之計畫書、圖等件到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照本部營建署城鄉發展分署102年3月20日城規字第1021000757號函送修正後之計畫書、圖通過，並退請該分署依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、主要計畫書草案第27頁變更內容明細表，有關變更理由2後段文字「…故要求變更為商業區」乙節，請配合本計畫變更內容妥予修正，以資妥適。
• 二、細部計畫書草案第43頁土地使用分區管制(三)備註欄位有關「為延續特定區中心商業軸帶之使用型態，規定2000平方公尺以上之建築基地，第1、2層及地下1層供作商業使用者容積率為280%。」乙節，原則同意，並請詳予補充理由納入計畫書敘明，以利查考。
• 三、本案係以市地重劃方式整體開發之案件，細部計畫書中所載土地所有權人同意辦理重劃人數及面積，請配合本次計畫調整後之範圍及面積重新核算。
• 四、本案以市地重劃方式開發，為因應目前都市計畫書規定以市地重劃方式開發，將造成都市計畫核定發布實施後，未實施市地重劃前衍生相關建築執照核發及稅賦減免問題，以及為避免增加不必要之整體開發案件，請依下列方式辦理，以配合市地重劃整體開發計畫之期程，並確保都市計畫具體可行。
  (一)請申請變更單位於本部都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請規劃單位(本部營建署城鄉發展分署)於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  (二)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，建議恢復為機關用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
• 五、本案因變更範圍及內容較原公開展覽草案已大幅修正，請規劃單位依都市計畫法第19條規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與變更案無直接關係者，則依第四點意見辦理後續相關事項，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論，以資適法。
• 六、本案未來之開發行為如符合「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」與依環境影響評估法第5條第1項第11款公告規定應實施環境影響評估之開發行為者，應依規定實施環境影響評估。
• 七、其他建議事項：有關規劃單位（本部營建署城鄉發展分署）列席代表補充說明，近年來林口特定區計畫範圍內因時空環境已有大幅改變、人口成長與結構之改變情形、產業的變遷、地方經濟整體發展趨勢、國家重大經濟及交通建設、大眾運輸系統（機場捷運線）、原特定區計畫商業區發展軸帶等相關因素影響之下，現行林口特定區計畫尚有劃設及增加商業區之需要，建議應迅行辦理商業區專案通盤檢討乙節，經與會委員充分討論後，原則支持，請規劃單位儘速另案依法定程序辦理本特定區計畫商業區之專案通盤檢討，以應本特定區整體發展之需。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  (一)有關規劃單位（本部營建署城鄉發展分署）列席代表補充說明，近年來林口特定區計畫範圍內因時空環境已有大幅改變、人口成長與結構之改變情形、產業的變遷、地方經濟整體發展趨勢、國家重大經濟及交通建設、大眾運輸系統（機場捷運線）、原特定區計畫商業區發展軸帶等相關因素影響之下，現行林口特定區計畫尚有劃設及增加商業區之需要，建議應迅行辦理商業區專案通盤檢討乙節，經與會委員充分討論後，原則支持，建議請規劃單位儘速另案依法定程序辦理本特定區計畫商業區之專案通盤檢討，以應本特定區整體發展之需。
  (二)有關部分土地所有權人主張應將本計畫機關用地變更為商業區，並研提土地使用分區以劃設中心商業區之內容乙節，考量該內容不符本會第678次及第700次會議之決議事項（擬變更為第三種住宅區），且缺乏個案變更為商業區之法令依據，又本基地毗臨仍有部分住宅區應納入整體考量，爰本案現階段建議不宜僅就申請變更單位及土地所有權人之土地檢討變更為商業區。
  (三)本案經邀集申請變更單位及相關土地所有權人代表（國防部軍備局及九萬開發股份有限公司）於本(第4)次列席表達意見後，均同意配合本會第678次及第700次會議之決議事項（擬變更為第三種住宅區）辦理，爰建議請本特定區計畫規劃單位會同本案申請變更單位依下列各點以對照表方式研提辦理情形，以及修正計畫書、圖報部後，逕提委員會審議。
  1.主要計畫部分:(1)本案係「變更林口特定區計畫(第三次通盤檢討)案暫予保留案件，爰變更法令依據建議修正為「都市計畫法第26條」以資適法。
  (2)考量本會第678次及第700次會議審決內容（擬變更為第三種住宅區）及鄰近土地使用分區係為住宅區，本案建議將原機關(機12)用地全部變更為第三種住宅區，並以市地重劃方式整體開發。
  (3)實施進度及經費部分，請配合細部計畫土地使用分區及公共設施用地之內容，酌予調整。
  (4)請補充主要計畫書審核摘要表有關辦理過程及公民或團體陳情意見等相關資料。
  2.細部計畫部分:(1)有關土地使用規劃及公共設施用地之劃設部分，建議同意依規劃單位於本次會議所提修正方案一（詳附錄圖、表）通過，並請分別配合修正主要計畫及細部計畫相關書、圖內容。
  (2)土地使用分區管制要點修（增）訂條文對照表部分：
  原公展條文規劃單位建議修（增）訂條文修(增)訂說明含理由本會專案小組建議意見(一)本計畫區內建築開發行為，須經桃園縣政府都市設計審議委員會審議通過後，始得核發建築執照。(一)本計畫區內建築開發行為，須經桃園縣政府都市設計審議委員會審議通過後，始得核發建築執照。 為形塑本區都市景觀。建議本條文除「政府」刪除外，其餘照公開展覽草案內容通過。
  (二)本計畫區建築物高度不得超過100公尺。
  (二)本計畫區建築物高度不得超過100公尺。
   限定本計畫區建築物高度100公尺。建議照公開展覽草案內容通過。
  (三)各使用分區及公共設施之建蔽率及容積率不得超過下列規定：
  項目建蔽率容積率備註土地使用分區第三種住宅區60%280%1.基地最小開發規模應達2000平方公尺以上之建築基地，其地上第1、2層及地下1層並應供商業使用。
  2.若未達上述開發規模及使用之建築基地容積率為180%。
  公園用地10%-得供滯洪池使用綠地--公共設施用地市場用地60%240% (三)各使用分區及公共設施之建蔽率及容積率不得超過下列規定：
  項目建蔽率容積率備註土地使用分區第三種住宅區60%180%1.最小開發規模達2000㎡以上之建築基地，其地上第1、2層及地下1層供商業使用者，容積率為280%。
  2.開發規模達3000㎡或全街廓開發，依變更林口特定區計畫（第三次通盤檢討-內政部都委會第754次會議審議通過）第8章獎勵措施第81條第一項第5款規定給予容積獎勵15%。
  3.開發時程獎勵：建築基地規模達2000㎡以上或全街廓開發者，得視開發時程給予容積獎勵，其獎勵上限如下：
  開發時程獎勵容積/基準容積二年內15%三年內10%五年內5%公園用地10%-得供滯洪池使用公共設施用地綠地-- 1.為延續特定區中心商業軸帶之使用型態，規定2000平方公尺以上之建築基地，第1、2層及地下1層供作商業使用者容積率為280%。
  2.開發規模達3000㎡或全街廓開發，給予容積獎勵。
  3.建築基地規模達2000㎡以上或全街廓開發者，得適用開發時程獎勵。
  本條文建議除住宅區備註欄內容第1點請規劃單位詳予補充理由，提請委員會討論，及第2、3點予以刪除外，其餘照規劃單位建議修（增）訂條文通過。
  18原公展條文規劃單位建議修（增）訂條文修(增)訂說明含理由本會專案小組建議意見(四)本計畫區內之建築基地申請建築時，應依下列規定退縮建築，退縮部分得計入法定空地，並應植栽綠化且不得設置圍牆，空地之綠覆面積比例應達50％以上，並採透水鋪面，且供人行徒步使用：
  1.計畫區東、西兩側臨文化二路及文化三路基地，應自道路境界線至少退縮6公尺建築。
  2.其餘地區基地，應自道路境界線至少退縮4公尺建築。(四)本計畫區內之建築基地申請建築時，應依下列規定退縮建築，退縮部分得計入法定空地，並應植栽綠化且不得設置圍牆，空地之綠覆面積比例應達50％以上，並採透水鋪面，且供人行徒步使用：
  1.計畫區東、西兩側臨文化二路及文化三路基地，應自道路境界線至少退縮6公尺建築。
  2.其餘地區基地，應自道路境界線至少退縮4公尺建築。
  建議照公開展覽草案內容通過。
  (五)公園用地得供滯洪池使用，並採生態工法配合作整體規劃。
  (五)公園用地得供滯洪池使用，並採生態工法配合作整體規劃。
  基於生態與防災理念，規定公園得供滯洪池使用建議照公開展覽草案內容通過。
  (六)計畫區內道路以人行、自行車、綠地等功能為主，道路及車行為輔。其容許使用項目包括：
  1.道路、綠帶及相關附屬設施之使用。
  2.一般遊憩、戶外遊樂、運動、綠化景觀、水土保持、防洪、滯洪、生態保育、停車轉乘等設施之使用。(六)計畫區內道路以人行、自行車、綠地等功能為主，道路及車行為輔。其容許使用項目包括：
  1.道路、綠帶及相關附屬設施之使用。
  2.一般遊憩、戶外遊樂、運動、綠化景觀、水土保持、防洪、滯洪、生態保育、停車轉乘等設施之使用。
  基於道路用地不宜供其他項目使用，爰本條文建議予以刪除。
  (七)本計畫區內之公共設施用地得依「都市計畫公共設施多目標使用辦法」，供多目標使用。
  (七)本計畫區內之公共設施用地得依「都市計畫公共設施多目標使用辦法」，供多目標使用。
  基於公共設施用地得逕依「都市計畫公共設施多目標使用辦法」規定作多目標使用，爰本條文建議予以刪除。
  (八)為鼓勵大眾運輸工具利用，本計畫區住宅使用樓地板面積小汽車停車空間留設依現行「林口特定區計畫土地使用分區管制要點」足額設置，後續如配合大眾運輸政策，經交通主管機關核可後，停車位可減量設置。
  自行車停車空間以法定機車停車空間之至少15%數量設置(未達整數時採四捨五入方式計算)。(八)為鼓勵大眾運輸工具利用，本計畫區住宅使用樓地板面積小汽車停車空間留設依現行「林口特定區計畫土地使用分區管制要點」足額設置，後續如配合大眾運輸政策，經交通主管機關核可後，停車位可減量設置。
  自行車停車空間以法定機車停車空間之至少15%數量設置(未達整數時採四捨五入方式計算)。
   本條文建議除前段「，後續如配合大眾運輸政策，經交通主管機關核可後，停車位可減量設置」予以刪除外，其餘照公開展覽草案內容通過。
  (九)本要點如與現行「林口特定區計畫土地使用分區管制要點」及其他法令規定發生爭議時，授權由桃園縣政府本於職權自行釐清爭議事項，提該縣政府都市計畫委員會審定，逕予核准執行。(九)本要點如與現行「林口特定區計畫土地使用分區管制要點」及其他法令規定發生爭議時，授權由桃園縣政府本於職權自行釐清爭議事項，提該縣政府都市計畫委員會審定，逕予核准執行。
   查本特定區計畫業已訂定相關規定事項，本細部計畫免再重複規定，爰建議予以刪除。
  3.本案擬以市地重劃方式開發，為因應目前都市計畫書規定以市地重劃方式開發，將造成都市計畫核定發布實施後，未實施市地重劃前衍生相關建築執照核發及稅賦減免問題，以及為避免增加不必要之整體開發案件，建議應依本會93年11月16日第597次會議決議之通案性處理原則辦理，即除應檢附桃園縣政府市地重劃主管機關認可之可行性評估相關證明文件，供委員會審議外，仍應依下列方式辦理，以配合市地重劃整體開發計畫之期程，並確保都市計畫具體可行。
  (1)請申請變更單位於本部都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請規劃單位(本部營建署城鄉發展分署)於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  (2)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，建議恢復為機關用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  4.本案若經委員會審議通過，因變更範圍及內容較原公開展覽草案已大幅修正，建議請規劃單位依都市計畫法第19條規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論，以資適法。
  5.本案若經委員會審議通過，未來之開發行為如符合「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」與依環境影響評估法第5條第1項第11款公告規定應實施環境影響評估之開發行為者，應依規定實施環境影響評估。
  6.公開展覽期間公民或團體陳情案件部分：
  編號陳情人陳情位置陳情內容陳情理由規劃單位研析意見本會專案小組建議意見一龜山鄉公所公西段300地號本變更案公園用地無臨外道路，被區內住宅區、市場用地及機關用地包圍，缺乏可及性。請取消市場用地(0.1653公頃)併入公園用地(0.3789公頃)，以提高公共性，嘉惠鄉民。建議同意採納提高公園用地劃設比例，提升居住環境品質。建議照規劃單位研析意見辦理。
  二陳明麗公西段第15、15-1地號土地1.抵地費(10%)過高，主因歸於重劃後地價修正評估為每平方公尺6.01萬元，與市價差距過大。
  2.地上物補償費偏低；對已有水、電刻正開店營業者而言，與非此情況者相較，誘因不足，影響生計，致望生怯步。
  3.重劃後應分回土地之比率、配置釋疑；藉憑保障甲方委託人權益。
  4.公設過度侷限一隅，明顯獨厚個別區塊。1.建議本案延期，俟機場捷運開通後地價昂揚時進行，勢必大幅降低是項費用。
  2.建議該補償金額適於調增；期以安定心緒並符公平原則。
  (1)應分回土地之比率，以具體方式承諾確達55%以上(2)配置部分，請將作業程序提前，合情合理預行規劃妥當，並將結果以書面及時周告。
  3.建議公設務求平均配置於域內，共享邊際效益。1.建議不予採納：
  非屬都市計畫審議範疇，陳情內容另送桃園縣政府審核重劃計畫之參考。
  2.同研析意見1。
  3.同研析意見1。
  4.建議不予採納。公共設施配置考量集中劃設，以利整體使用。建議照規劃單位研析意見辦理。
  三陳明麗公西段第15、15-1地號土地1.計畫在北側鄰高速公路基地退縮10公尺建築乙案，為維護所有人之權益，建請依據林口區力行段371~1099地號前文化北路40米道路旁劃分為10公尺綠帶。
  2.依據林口區高速公路內建林段511地號及林口區八德路旁均未退縮10公尺建築線，請比照。1.建議依據林口區力行段371~1099地號前文化北路40米道路旁劃分為10公尺綠帶。
  2.建議依據龜山鄉文化二路及文化三路同樣退縮6公尺建築線。1.建議不予採納。
  為避免劃設綠帶後未來恐無法指定建築線之問題，建議維持以退縮建築方式處理。
  2.建議不予採納。
  為增加都市開放空間，及提升居住環境品質，予以規範退縮建築規定。建議照規劃單位研析意見辦理。
  四陳明麗公西段第15、1.龜山鄉公西段15地號土地於民國99年4月21日分1.建議公西段15-1地號土地納入本區開發案。因公西段14、17、建議不予採納。
  非屬本細部計畫範圍之區外建議照規劃單位研析意見辦理。
  15-1地號土地割為公西段15地號及15-1地號為一私人土地並未納入本區開發案，然為維護地主權益及整體開發，建請納入本區開發案。19、22地號等土地均為政府單位土地並為道路用地，唯有公西段15-1地號土地為私人所有，建請將該筆土地納入本區整體開發案，並列為35%公共設施道路用地範圍內。
  2.或將公西段15-1地號土地可納入本區開發案容積率移轉。道路用地，現況已開闢為道路使用。建議由政府依法取得或透過容積移轉方式維護其權益。
  五王月霞、黃連順、黃榮錦、張昭、黃興富、黃榮豐、黃榮昌公西段290、299、284、16、284地號1.抵地費(10%)過高，主因歸於重劃後地價修正評估為每平方公尺6.01萬元，與市價差距過大。
  2.地上物補償費偏低；對已有水、電刻正開店營業者而言，與非此情況者相較，誘因不足，影響生計，致望生怯步。
  3.重劃後應分回土地之比率、配置釋疑；藉憑保障甲方委託人權益。
  4.公設過度侷限一隅，明顯獨厚個別區塊。1.建議本案延期，俟機場捷運開通後地價昂揚時進行，勢必大幅降低是項費用。
  2.建議該補償金額適於調增；期以安定心緒並符公平原則。
  (1)應分回土地之比率，以具體方式承諾確達55%以上(2)配置部分，請將作業程序提前，合情合理預行規劃妥當，並將結果以書面及時周告。
  4.建議公設務求平均配置於域內，共享邊際效益。1.建議不予採納。
  同編號二研析意見1。
  2.建議不予採納。
  同編號二研析意見1。
  3.建議不予採納。
  同編號二研析意見1。
  4.建議不予採納。
  同編號二研析意見4。建議照規劃單位研析意見辦理。
  六陳聯珠公西段地號本人土地在路邊，希望能原地原配，不要分配在小路小道內。
  請依本人最大的分配利益為考量為基準。建議不予採納係屬市地重劃土地分配事宜，非屬都市計畫審議範疇，陳情內容另送桃園縣政府審核重劃計畫之參考。建議照規劃單位研析意見辦理。
  七國防部軍備局工程營產中心北部地區工程營產處原機用地部分機十二用地為聯勤副供中心「林上營區」正常使用，該用地仍有運用需求，請維持現有使用分區，以免影響營區使用。因營區正常使用中，不同意「擬定林口特定區(部分機關用地(機十二)為第三種住宅區、公園用地、綠地、市場用地及道路用地)細部計畫案」於營區內劃設18m及12m道路，請剔除營區內劃設道路部分(部分機十二用地)。建議不予討論陳情內容非屬本細部計畫範圍，原計畫書、圖內之虛線道路將予以刪除。建議照規劃單位研析意見辦理。
  7.逾期公開展覽期間公民或團體逕向本部陳情案件部分：
  編號陳情人陳情位置陳情內容陳情理由規劃單位研析意見本會專案小組建議意見逾1吳俊雄原機用地有關林口特定區機十二用地變更案，建議變更為商業區。1.陳情人於100年3月1日參加「研商林口特定區計畫機12用地是否納入其他國防部等公有土地整體規劃與開發事宜」，決議朝規劃中心商業區為原則，考量國防部現有容積率已達250%，高於第三種住宅區180%之規定，為保障國防部權益，擬劃設中心商業區，另考量都市發展區位，趨勢等條件，將住宅區部分予以劃設為第五種住宅區，俟後地主向城鄉發展分署陳情：同為機關用地範圍內，建議全部劃設為商業區。
  2.都委會專案小組第二次會議建議意見：主要計畫部分，原機關（機12）用地全部變更為第三種住宅區。惟本計畫區位於桃園縣轄區，北側以中山高速公路與新北市相隔，緊鄰機場捷運A9車站，東西兩側各有30米計畫道路，北起新北市林口區中華路，南迄桃園縣龜山鄉公園路唯一完整商業軸帶，如將本區域單獨規劃為住宅區將破壞商業軸帶之完整，且東西各有林口(一)(二)交流道，交通便利。次查林口特定區計畫第二次通盤檢討示意圖，規劃本計畫區為中心商業區。
  3.本計畫區緊鄰高速公路，噪音及廢氣影響居住品質，不適合住宅區之規劃。又本縣境內A7車站周邊都市計畫皆規劃為商業區，本計畫區緊鄰A9車站，建議比照A7車站劃設為商業區。
  4.林口特定區計畫區計畫人口為35萬人，依據定期通盤檢討實施辦法規定，可劃設193.5公頃商業區，而現行林口特定區劃設111.23公頃，加上本案之6.1公頃商業區，尚符合以上規定。
  --依初步建議意見(二)及(三)辦理。
  逾2楊正己原機用地都委會專案小組第二次會議建議意見將機12用地全部變更為第三種住宅區，為此申請人全體提出嚴正異議。1.本區林口特定區計畫第二次通盤檢討已規劃為商業區。
  2.本區緊鄰緊鄰機場捷運A9站，符合區域商業軸帶。
  3.吳俊雄先生陳情書內容，確實符合申請人全體意見一致。--依初步建議意見(二)及(三)辦理。
  逾3楊正己原機用地請惠予繼續審查。經民等慎重考慮並徵詢大多數地主意見後，配合內政部都委會第678次及第700次會議之決議事項(即變更為第三種住宅區)並依專案小組建議意見研提規劃方案。--依初步建議意見(三)辦理。
  【附錄一】規劃單位所提修正方案項目面積(公頃)佔計畫總面積比例(%)土地使用分區第三種住宅區3.906965.00%公園用地0.58639.76%綠地0.35915.97%公共設施用地道路用地1.158319.27%合計6.0107100.00%