MOIO8041-審議事項-第４案：苗栗縣政府函為「變更竹南頭份都市計畫（部分甲種工業區（工一）為住宅區、廣場兼停車場用地、綠地用地、道路用地）案」。

會議紀錄id

MOIO8041

案件id

Y77bGF

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經苗栗縣都市計畫委員會101年2月16日第236次會審議通過，並准苗栗縣政府101年5月21日府商都字第1010099456號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款暨第2項。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、本案經簽奉核可，由本會馮委員正民（召集人）、劉委員小蘭、賴委員美蓉、郭委員瓊瑩、謝委員靜琪、林委員志明及高委員惠雪等7位委員組成專案小組，專案小組業於101年8月15日、101年12月18日及102年4月2日召開3次會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，苗栗縣政府已於102年5月9日府商都字第1020091480號函送依本會專案小組初步建議意見處理情形對照表及修正後計畫書到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除變更範圍外之工一甲街廓採納縣政府列席代表之說明，於後續該地區都市計畫檢討時，再妥為處理外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）通過，並退請苗栗縣政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【附錄】內政部都市計畫委員會專案小組102年4月2日第3次會議出席委員初步建議意見（本次係彙整歷次專案小組會議）：
  本案建議除下列各點外，其餘照苗栗縣政府核議意見通過，並請縣政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部份請加劃底線）、圖到署後，提請委員會審議。
• 一、本案整體發展構想及執行機制：
  （一）本案計畫書所載之建議將竹南頭份都市計畫區內工一、工
• 二、工四（一）及工四（二）等地區列為「急需再生型」工業區位部分，請縣政府補充說明「急需再生型」工業區之整體規劃構想及相關配置示意圖。
  （二）另計畫書所載之建議將竹南頭份都市計畫區內包括變更範圍內之工一甲及工二乙、工十一乙、工十三甲等地區列為「優先檢討變更」之工業區塊部分，請縣政府補充說明「優先檢討變更」之訂定原則、優先次序條件及分期分區構想示意圖。
• 二、本案之變更為符合法令所規定之「適應經濟發展需要」，請縣政府補充下列事項於計畫變更前、後之比較分析，如土地年產值、中央或地方稅收、就業人口、觀光人數、減少碳排放量、提升競爭力等具體數據，並提會報告說明。
• 三、考量竹南頭份地區工業區發展策略所提之優先檢討、次優先檢討及維持工業區使用之發展策略，建議縣政府可朝小區通盤檢討思考方向研議，就本案基地周圍之土地使用現況、發展潛力、公共設施容受力、各種土地使用分區及公共設施用地之劃設、交通系統之連貫及都市更新之關聯等，提出小規模工業區整體發展構想，作為其他工業區轉型之指導，並提會說明。
• 四、本案變更範圍非屬完整街廓，且將分區調整變更為住宅區，爲避免各使用分區相互干擾及土地不當使用，造成日後該區不利整合規劃，導致土地資源浪費，請縣政府補充說明工一未來全街廓之規劃構想、將來個別轉型變更之執行機制及研提北側毗鄰之工業區處理可行方案，並納入計畫書。
• 五、本案擬變更為住宅區，應請就本計畫地區之人口成長、容納人口、鄰近地區住宅供需及存量、公共設施容受力，公用設備之配合條件及本案開發產品定位等情形，進行調查分析及推計，以為劃設住宅區之依據。
• 六、土地使用及公共設施與鄰近環境分析：
  （一）請將竹南頭份都市計畫區之工業區、住宅區使用情形（含現況及使用率）、各類公共設施用地劃設及檢討情形、本案周邊鄰里性公共設施之劃設及開闢情形，以及周圍工業區轉型使用與本案土地使用機能之關聯性與相容性等納入計畫書。
  （二）請補充本案基地周邊交通道路系統（計畫道路與現況道路分別標示）、主要聯外道路（含相關示意圖）、本案開發後衍生之活動人口及交通預估量（含道路服務水準）等內容；並就部分重要路口節點F級服務水準研提交通改善措施。
  （三）本案擬劃設公共設施用地，如園道用地、公園兼兒童遊樂場用地、廣場兼停車場用地及綠地用地等，請縣政府重新評估考量該計畫區內不足之公共設施用地為優先及其劃設區位之適宜性與面積需求，並重新繪製變更計畫圖說及配合修正計畫名稱。
  （四）鑒於本計畫區緊鄰頭份工業區之北側，為避免變更後土地使用（如住宅）之不相容，請補充相關風向、土壤與污染分析等資料。
• 七、本案變更為住宅區後將引進就學人口，故請縣政府就其鄰近學區之教育資源分布妥為分析是否足以因應外，並詳為說明其上下學之通勤路徑之近便性與可及性，並檢附教育主管機關針對本案學校用地之正式書面意見，納入計畫書。
• 八、本案變更面積達13.13公頃，基於土地之合理使用及公共設施內部化原則，請縣政府詳加審視劃設供地方產業發展之用地（如文創產業、新興服務產業等）及必要性公共設施用地之需求（如滯洪設施用地、消防隊、派出所、活動中心或其他等），並檢附相關機關主管書面意見，以利配合調整土地分區使用計畫。
• 九、本案劃設為住宅區，惟基地南側緊鄰電力事業用地，為避免影響將來居住安全與品質，請縣政府針對此項鄰避設施提出具體改善方案，並劃設隔離綠帶（綠地用地）作為緩衝，並將相關遷離計畫等納入計畫書。
• 十、本案變更面積達1公頃以上，依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第17條規定應劃設不低於該等地區總面積10﹪之公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場等公共設施用地。
  十一、有關本案住宅區之基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間）及綠建築設計構想等基本資料，俾供擬定細部計畫依循。
  十二、有關本案依本會第662、675次及727次會及100年12月23日修正有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」決議內容（如下各點）辦理情形，請將辦理情形對照表納入計畫書附件，以利查考。
  （一）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
  （二）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。
  （三）變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （四）變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。
  （五）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （六）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （七）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。
  十三、本案依100年12月23日新修訂之「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定核算變更後住宅區之容積為312％，惟依歷次（第662、675次及727次會）大會審定之住宅區容積規定，變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，本案之現行都市計畫之住宅區容積為200％，故本案變更後之住宅區容積率不得大於200％，以資妥適。
  十四、有關「都市計畫工業區檢討變更審議規範」部分：除下列各點納入主要計畫書敘明，其餘部分請縣政府納入細部計畫辦理，並請將依本規範辦理之處理情形對照表納入計畫書附件，以利查考。
  （一）申請人應於本案核定前，應依本審議規範附帶條件之規定，與苗栗縣政府簽訂協議書，具結保證依附帶條件及計畫書、圖有關規定辦理，並納入都市計畫書規定，以利執行。
  （二）本案核定前，應檢具註銷工廠登記之證明文件。
  十五、有關本案應自願捐贈土地及應無償提供之公共設施用地其面積、比例及區位，應請苗栗縣政府詳列其計算式（包括基準容積率）、並列表及於計畫圖上詳予標示，並納入計畫書。
  十六、為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請縣政府提出本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構水平、垂直之安全防災空間等，並納入計畫書。
  十七、本案如應實施環境影響評估，於報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。
  十八、後續辦理事項：為避免本案依法核定發布實施後，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，建議本案如經本會審定，應俟苗栗縣都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，以杜爭議。
  十九、變更計畫圖部分：參採苗栗縣政府所提修正意見調整變更計畫圖如圖一。
  圖一、變更內容示意圖項目計畫面積（公頃）百分比（％）住宅區7.890560.09％捐贈之住宅區0.91937.00％土地使用分區合計8.809867.09％鄰里公園兼兒童遊樂場用地1.10598.42％綠地用地0.43243.29％道路用地2.784121.20％公共設施用地合計4.322432.91％總計13.1322100.00％二十、逕向本部陳情意見綜理表：詳表一。
  表一、逕向本部陳情意見綜理表編號陳情人陳情位置陳情理由建議事項處理情形專案小組初步建議意見逾人1苗栗縣頭份鎮公所。本案範圍西側民族路394巷。一、依據本鎮101年4月10日召開之里民大會暨基層建設座談會準備會及民政工作會報會議紀錄辦理。
• 二、本案計畫範圍西側面臨民族路394巷部分，依據該細部計畫案草案之土地使用管制要點內容所載：「...住宅區建築基地，應自道路境界線退縮5公尺建築，退縮建築之空地應作為無遮簷人行道使用。」，惟前開退縮5公尺為人行道使用部分，未來產權仍屬私人土地，並未能實際供作該地區道路通行使用。另依草案都市計畫圖所示，計畫範圍內道路均能連通由民族路394巷出入，惟該巷道現況寬度小於基地內所劃設之計畫道路，聯外道路小於基地內道路實屬不合理，未來該範圍開發後，將於巷內產生交通衝突點致巷道交通壅塞。綜上說明，本所建請鈞府考量民族路394巷側留設置少12公尺寬之道路寬度，以避免未來開發所產生之交通衝擊。建議酌予採納。
  理由：
  1.民族路394巷現況：該巷現況為約4-5米不等寬之既成巷道，非屬現行計畫道路。
  考量本計畫開發後將以北側20-50米計畫道路（102年1月通車）作為主要聯外道路，故其餘周邊既成巷道均為輔助性道路。
  2.目前民族路394巷尚無劃設計畫道路之具體計畫，考量本計畫區實際需求，以及既成道路向二側拓寬之公平性負擔原則，爰建議自本計畫區西側臨民族路394巷處，以退縮建築之方式，留設足夠空間，使民族路394巷使用寬度達到8米，作為未來劃設計畫道路之腹地；倘若該巷道未來尚有開闢至12米之需求，則建議應自本計畫區對側街廓退縮，以符公平性原則。
  3.因應前述原因，本計畫於土地使用分區管制要點中增列建築基地相關退縮空間之規定。業經101.02.16苗栗縣都市計畫委員會第236次會議審議通過，說明如下：
  「本計畫區西側住宅區臨接既成道路（民族路394巷）之建築基地，其臨接既成道路寬度應至少達8公尺以上，未達8公尺者，應自面前既成道路對側道路境界線自行退縮建築達8公尺。」。
  照縣政府研析意見。
  逾人2徐銀森等17人。本案範圍西側民族路394巷。頭份鎮東庄里民族路394巷現有6米道路進出車輛密集，人口快速成長，繁榮指日可待里民協議連署陳情請縣府協助配合原華隆公司廠房拆除新建社區規劃，將394巷列入規劃為12米道路，以利地方發展。
  --併逾人1處理。併逾人1。
  18編號陳情人陳情位置陳情理由建議事項處理情形專案小組初步建議意見逾人3苗栗縣頭份鎮公所一、依據「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，申請人申請變更工業區，於主要計畫核定前，應檢附全部土地所有權人土地使用變更同意書或同意開發證明文件，與直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所簽訂協議書，並依規捐贈可建築用地及公共設施，合先敘明。
• 二、另依據都市計畫法第13條規定：「…鎮、縣轄市計畫及鄉街計畫分別由鎮、縣轄市、鄉公所擬定，必要時得由縣（局）政府擬定之…。」，本案屬竹南頭份聯合都市計畫範圍，擬定機關應由竹南鎮及頭份鎮公所擬定之，今獲鈞府代為辦理都市計畫程序，請考量於公平原則下，針對申請人依規應捐贈之可建築用地及公共設施予以合理分配以維本鎮鎮民之權益。建議未便採納。
  理由：
  1.本案係依都計法第27條第1項第3款暨同條第2項規定，由苗栗縣政府逕為辦理個案變更，爰應由苗栗縣政府與申請人簽訂協議書。
  2.經函詢其他地方政府（共計14處）函覆，均無工業區變更案捐贈可建築用地予鄉（鎮）（市）公所之案例。
  3.本案捐贈之可建築用地面積約0.9193公頃，考量縣政及鎮政實際需求，由縣府統籌規劃運用，實屬合理。
  4.本府已依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」第八點（一）3.：「直轄市、縣（市）政府應成立代金收支保管運用專戶，專供當地都市建設之用」，訂定「苗栗縣都市計畫都市更新基金收支保管及運用辦法」，其第五條第2項：「依本辦法收取之都市計畫收入限用於當地都市建設。」。照縣政府研析意見，並請縣政府持續與公所溝通。