MOIO8241-審議事項-["第３案：新北市政府函為「變更三重都市計畫（部分乙種工業區為商業區、住宅區、文教區、廣場用地、公園用地及道路用地）（二重埔段五谷王小段99地號及中興小段178地號等47筆土地）」案

會議紀錄id

MOIO8241

案件id

EybzCm

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經新北市都市計畫委員會100年11月24日第13次會審議通過，並准新北市政府101年3月27日北府城都字第1011438885號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、案經簽奉核可，由本會賴委員美蓉（召集人）、邱委員英浩、高委員惠雪、李前委員公哲、林委員志明等5位委員組成專案小組，分別於101年5月17日、101年8月16日、102年1月9日及102年6月4日召開4次會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，案經新北市政府以103年3月5日北府城都字第1030383362號函，依照專案小組初步建議意見重新製作計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及新北市政府上開號函送之計畫內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、有關本案涉及「都市計畫工業區檢討變更審議規範」第九點第三項「計算計畫區內車輛預估數百分之二十之停車需求…」規定部分，請市政府將公共停車場或設置供公眾使用之公共停車空間劃設位置及相關事項詳實標示並載明於計畫書中，以資明確。
• 二、考量本變更範圍外東北側、東南側及周邊仍維持乙種工業區之使用，為維護本計畫區文教區及住宅區環境品質，請市政府應留設隔離帶狀式開放空間，並納入細部計畫土地使用分區管制要點中規定。
• 三、涉及本部103年3月12日內授營中字第1030802210號函送本部都市計畫委員會103年2月18日第821次會審議「新北市都市計畫都市發展暨工業區變更策略案」報告案會議紀錄部分，請新北市政府一併納入考量，並納入計畫書中敘明：
  （一）有關整體規劃範圍包含數個完整街廓部分，本案以整體性及區域性角度而言，非屬完整街廓，部分零星土地恐因產權或其他因素未納入本次變更案一併變更，建請市政府補充說明未來將如何藉由本變更案帶動計畫區外零星土地之更新，並提出相關因應方案。
  （二）有關人行空間設計及公共開放空間景觀植栽綠化部分，請重新檢視本案細部計畫之土地使用管制要點及都市設計管制部分，並將規定內容原則性納入計畫書中敘明。
  （三）有關應具體說明變更後對於整體地區經濟發展之貢獻部分，請市政府依上開會議記錄第二點之（四）：
  「…具體說明變更後對於整體地區經濟發展之貢獻，並建立相關指標檢核及提供具體數據佐證辦理個案變更後對經濟發展之貢獻。」辦理。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：（101年5月17日、101年8月16日、102年1月9日及102年6月4日共召開4次會議）本基地原為味全食品工業股份有限公司所有，於民國88年4月30日工廠註銷登記核准，現況係出租予客運公司供停車場使用，因基地位處臺北、新莊、板橋三角都會核心間，面對淡水河/大漢溪/新店溪/疏洪道匯流口之藍色十字路，且緊鄰捷運新莊線先嗇宮站出口，南鄰環河快速道路，周邊如湯城、家樂福及IKEA等大型商業開發皆非作工業使用，整體空間環境及原都市計畫工業區已不符合實際需求並與週邊土地使用無法配合，既有公共設施老舊且不堪負荷。
  為配合新北市空間改造政策，並帶動三重產業轉型，期透過變更都市計畫，將乙種工業區轉型提供高品質的都會生活機能，以加速該地區空間更新推動，並促進土地更有效利用，爰辦理變更乙種工業區(面積：5.6891公頃)為商業區(面積：1.3360公頃)、住宅區(面積：2.1219公頃)、文教區(面積：0.6736公頃)、廣場用地(面積：0.3000公頃)、公園用地(面積：0.7051公頃)及道路用地(面積：0.5525公頃)，本案建議除下列各點外，其餘照新北市政府核議意見通過，又有關「研商都市計畫工業區變更審議案件相關問題會議」經於101年11月30日及102年5月9日召開2次會議，將續召開第3次會議，故本案於提會時應將會議之結論一併對照本案之處理情形，並請該府重新修正計畫書、圖，及以對照表方式詳為補充資料，經召集人核閱後，提請大會討論。
  壹、整體發展構想及產業政策：一、新北市政府對工業區檢討變更已擬定「台北縣都市計畫工業區發展政策」（改制前），在區域都市網絡的整合與配合近年強調的「三生」觀念下，藉由重大建設引入及產業環境的轉變，將工業區列為都市再發展的重要策略並透過都市計畫變更審議之途徑，利用管控環境品質及訂定適當之回饋計畫，以疏導工業區之整體使用機能。故請市政府將所研提各種策略及推動機制納入計畫書，以資完備。
  (一)短期策略：個案變更，為聯繫申請個案與都市發展政策，以「整體規劃、分別開發」方式辦理；中期策略：
  專案性檢討，針對特定區辦理專案檢討，如「捷運場站及沿線週邊地區專案通盤檢討」及「工業區專案通盤檢討」；長期策略：一般性檢討，於各都市計畫區通盤檢討時，就都市整體空間結構一併調整。
  (二)推動機制：利用財務計畫之執行，以透過私部門工業區再發展的觸媒效益與公部門更新基金投入的助燃效益，帶動地區之整體發展。二、請市政府補充說明原改制前擬訂「臺北縣都市計畫工業區發展政策」對於工業區檢討變更之短、中、長期發展策略是否有調整或作修正？另中、長期的整體發展構想執行效果情形為何？對爾後申請變更案有否約束力？及是否產生自相矛盾之情況等，並納入計畫書中敘明。三、為利都市發展及有效整合公共設施用地，建議市政府應以通盤檢討考量、整體規劃作為工業區變更原則，補充說明全市性整體產業發展構想、定位及目標等，未來5-10年產業政策及產業主流，以及新莊區、三重區、蘆洲區之完整產業政策，並請重新檢視目前短期策略採「整體規劃、分別開發」是否合理妥當，對全市產業政策及都市發展之影響等。四、為有效整合公共設施用地，亦考量過多個案變更案，恐影響地區發展、環境品質，建議市政府辦理通盤檢討時，應適時對工業區納入檢討考量，而非通盤檢討完成後，又另案依法定程序提變更，有違通盤檢討之意義。五、考量三重區、蘆洲區及新莊區等工業區檢討變更案眾多，且變更區位零碎、範圍不完整，亟需整體定位，請市政府協調各案間競合關係，以都市計畫整體發展觀點將回饋土地、公共設施用地予以整合，以提升環境品質。六、請市政府詳予補充彙整列表提供新北市申請工業區檢討變更之案件（包含計畫申請中、刻正於新北市都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議中及已審竣者），及各案件之申請位置、申請面積及目前現況等項目。七、請市政府補充說明本區及鄰近地區目前工業區面積、分佈位置、產業項目、產業人口及現有廠商家數等項目，以及本計畫區所屬之頂崁工業區目前發展總量，包含適用都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定等，另請市政府提出未來若面臨工業區面積不足等相關因應政策。
  貳、相關計畫：一、本案計畫區部分土地位於三重都市計畫(二重疏洪道兩側附近地區)計畫範圍內，請補充敘明其與本計畫區相關之計畫內容，及是否有相衝突之處，並納入計畫書中敘明。二、本案計畫書中提及「擬定捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫」，請敘明該計畫目前辦理情形，以及補充其與本案相關之計畫內容及關聯性，另請查明本案是否位處上開更新計畫內，並納入計畫書中敘明。三、另請補充說明本案位屬之都市更新地區範圍、面積及構想等相關資料，另未位於前述都市更新範圍內之申請變更案，其核准變更之原則、依據及目前辦理情形為何，並重新就本計畫區周邊大型或區域型商業設施與鄰近捷運站之整體規劃構想、本區及鄰近地區公共設施配置、區域性聯外交通情形及本計畫區之穿越性車流處理方式等項目提出說明。
  參、土地使用計畫一、考量本案基地周邊目前多為工業使用，請補充說明本案周邊基地工業區目前使用情形以及本區域整體規劃構想及方案；另請補充本案基地土地使用計畫示意圖、公共設施計畫示意圖、開放空間系統示意圖以及基地空間配置構想圖等，並納入計畫書中敘明。二、本案擬變更為商業區、住宅區等，請就本計畫地區之人口成長、商業及住宅供需、公共設施容受力、公用設備之配合條件及交通負荷量等情形，進行調查分析及推計，以及請補充說明本案商業區、住宅區之功能定位、基地空間配置概要(含配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、捷運連接通道、轉運空間、規劃公共停車場或地面設置供公眾使用之公共停車空間、公共開放空間、容納人口及污水之處理)等基本資料，並納入計畫書中敘明。三、本案住宅區及商業區內並未設置巷道，為避免車輛仰賴光復路為出入，以致造成光復路交通量增加，請市政府重新評估本案基地空間配置，並納入計畫書中敘明。
  肆、交通系統計畫：一、本案文教區如經開闢完成，則鄰近之五谷王南街是否能負荷其上下學所衍生之交通量，另本案鄰近環河路，未來住宅區及商業區完成開發後，本區將引進大量人口，恐造成本區交通更為擁擠，請補充後續如何改善本區交通狀況，並納入計畫書中敘明。二、本案應更有效利用大眾捷運系統以落實TOD構想，進行區域性之整體規劃，重新思考本案之發展定位，考量捷運站周邊土地使用不應僅提供作為商業、住宅使用，亦可部分提供商辦大樓、工業產業發展等使用，請市政府研提可能之構想與執行機制，作為上位之指導，俾讓爾後各計畫區之工業區檢討變更案有所依循。就本案並請加強敘明整體規劃構想、區域及整體分期分區想法，商業行為如何引入？綠地如何留設？開放空間如何串聯？基地內公園用地、廣場用地及文教區與周邊其他工業區變更案關係如何協調等，以達促進地區發展之目標。三、請於本案交通系統計畫，補充敘明以建築配置示意圖搭配車行動線、人行動線之示意圖；本案未來將於計畫區中央劃設南北向24公尺寬之計畫道路，另申請者為延續道路使用，額外捐贈756平方公尺之土地劃設為南北向13-16公尺寬之計畫道路，為免道路縮減造成用路人之不便，請補充本計畫區周邊道路交通運輸現況，以及於本案交通系統計畫補充敘明新開闢道路之交通衝擊影響評估、計畫區內外停車需求等內容，並納入計畫書中敘明。四、請補充說明本案公園、文教區及住宅區間劃設之人行步道用地（6m）其使用目的、人行及車行動線、消防救災動線及鄰近道路穿越性需求等內容，另考量本案目前並無劃設橫向道路，請一併考量增設之必要性，以建構本計畫區完整之道路系統。五、為有效結合大眾捷運系統並確實落實TOD構想，建議本案住宅區將來開發時應朝降低高所得收入者較大住宅單元作建築設計，減少自有小客車使用率，及提昇捷運使用量之方向思考，並將擬設計之各種住宅單元之比例情形納入計畫書說明。
  伍、防災計畫：一、考量本案基地鄰近大漢溪堤防，高度約10公尺，若基地內增設人工地盤，其所形成之側壓力，再加上建築物載重，進而造成鄰近之堤防結構無法承受，恐因發生地震後，引起堤防潰堤及土壤液化，成為本地區之嚴重威脅，請市政府將邀集相關單位協商之處理結果，納入計畫書中敘明；另本案規劃構想、方式及基地條件等與六本木不盡相同，請規劃單位以水利、堤防安全、建築物安全及防災等角度重新思考本區規劃及配置等，以維基地及鄰近地區之安全。二、考量本計畫區未來引進人口眾多，請就檢討機關及防災設施用地之需求結果納入計畫書敘明，如：派出所、消防隊、里活動中心等相關機關及滯洪設施用地；另消防車於救災時如何開進人工地盤內，考量基地退縮並非作為道路使用，請市政府重新思考本案公園、文教區與住宅區之間是否應劃設道路用地作為區隔，以作為防、救災使用。三、請就本計畫區未來開發完成後之平面停車位留設位置、消防車、救護車救災路線、人工地盤使用方式、動線及管理單位、立體跨堤設施之開發及管理單位，以及住宅區一樓設計構想、公共設施管理計畫、人行及車行動線、產權分佈狀況等項目補充詳細資料，以期本案能在合乎結構安全及防災無虞之前提下進行開發。四、考量本案位於大漢溪及新店溪匯流處，請詳予補充本案防災計畫，包含建築量體開發完成後對市區排水之影響、社區內部滯洪功能、建築量體對地層載重之影響及地質狀況及提供環境地質資料等項目，並納入計畫書中敘明。五、請重新檢視本案人工地盤和空廊的規劃構想是否為必要興建之設施，以及敘明其合宜性、對地區發展及環境品質之效益等，並納入計畫書中敘明。
  陸、回饋計畫（如後附圖1）：一、本案於會中所提之回饋計畫內容與新北市都市計畫委員會審定內容不符，因涉及100年12月23日修訂之「都市計畫工業區檢討變更審議規範」新、舊條文之適用問題，請市政府就依內政部新修訂之「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定重新核算自願捐贈之可建築用地、自行留設公共設施用地比例及配合修正相關辦理情形檢核表，以符規定。二、請於回饋計畫中詳列公共設施用地及可建地之捐贈位置、回饋事項及分別商業區、住宅區詳細列表其計算方式等，並納入計畫書中敘明。三、本案開發方式擬採自行規劃興闢方式辦理，有關自行留設公共設施用地興闢管理及捐贈事宜等回饋計畫部分，開發單位應於主要計畫核定前與新北市政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之時程開發，並納入主要計畫書內。
  柒、計畫書應補充事項：一、有關本案地下水檢測結果，係以興穀國小及二重國小為檢測點，請補充其與本案基地位置之關聯性；另請補充土壤測試結果之測試點A與點B與本案基地位置之關聯性，並納入計畫書中敘明。二、計畫書資料如人口、產業分析、交通量調查及都市防災計畫等資料應請更新，以符實際；另基於基地變更之完整性，與周邊臨接土地之協調過程情形資料，請納入計畫書中敘明。
  捌、其他規定事項：一、涉及本會第662次及第675次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分請詳為補充，並納入計畫書中敘明。
  (一)本案變更範圍非屬完整街廓，有無作整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過？(二)變更後基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  (三)變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  (四)變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  (五)申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必須予以開發建設，否則依程序回復為工業區。二、本案如應實施環境影響評估，於報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。三、如經本會審決通過，本案變更都市計畫之重大訊息，應請申請開發單位確實依證券交易法等相關規定充分公開揭露，以資適法。又因變更範圍已超出公開展覽範圍，為避免影響他人權益，請新北市政府依規定補辦公開展覽，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見，則報由內政部逕予核定，免再提會審議，否則再提會討論。四、為避免本案依法核定發布實施後，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，建議本案如經本會審定，應俟新北市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，以杜爭議。
  玖、變更內容調整如附圖2、3及附表：
  【附圖1】項目面積(㎡)比例(%)商業區13,36023.48%住宅區21,21837.30%文教區4,7168.29%公園用地7,99014.05%廣場用地3,0005.27%道路用地*5,5199.70%人行步道用地1,0881.91%合計56,891100.00%項目面積(㎡)比例(%)商業區13,36023.48%住宅區21,21837.30%文教區4,7168.29%公園用地7,99014.05%廣場用地3,0005.27%道路用地*5,5199.70%人行步道用地1,0881.91%合計56,891100.00%商住住捐贈範圍示意圖人行步道依都市計畫工業區檢討變更審議規範回饋捐贈之公共設施依都市計畫工業區檢討變更審議規範回饋捐贈之可建地開發單位自願無償捐贈公共設施【附圖2】【附圖3】【附表】「變更三重都市計畫（部分乙種工業區為商業區、住宅區、文教區、廣場用地、公園用地及道路用地）（二重埔段五谷王小段99地號及中興小段178地號等47筆土地）案」變更內容明細表變更內容位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由商業區(1.3360)住宅區(2.1218)文教區(0.4716)廣場用地(0.3000)公園用地(0.7990)道路用地(0.5519)三重區二重埔段五谷王小段99地號及中興小段178地號等47筆土地乙種工業區(5.6891)人行步道用地(0.1088)1.現況基地已無工業需求且三重地區整體傳統工業需求逐漸式微，由工業城市逐漸轉型為生活城市。
  2.符合通盤檢討之發展策略。
  3.配合先嗇宮、頭前庄捷運站周邊地區都市更新，創造都市發展新契機。
  4.因應捷運場站活動效應，土地轉型發展，強化土地效能。
  5.考量大台北整體供需，規劃商辦空間以提供週邊產業轉型需求。
  6.工業區土地使用管制將阻礙捷運場站周邊正常發展。
  7.增加地方性公共設施之供給，提升整體環境品質。
  8.回歸土地使用分區管制精神，塑造土地使用秩序、提昇環境品質。
  9.因應長期學校用地需求，提供地區學校設施儲備用地。