MOIO8381-審議事項-第２案：新竹市政府函為「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹市部分）（計畫圖重製檢討暨第三次通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO8381

案件id

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概要說明

• 說明：
  1.經查該7.5m計畫道路範圍包括東山段二小段24-5(部分)、37(部分)及110(部分)計三筆土地，本次主要計畫檢討依主、細計分離製作原則，主要計畫劃設為住宅區、細部計畫劃設為道路用地。
  2.考量東山段二小段37地號土地之建物已領有合法使用執照並登記為「住宅區」，基於信賴保護原則，建議變更為住宅區，土地所有權人毋需負擔變更回饋。
  3.另東山段二小段24-5地號因現況為既成道路(權屬為望安鄉公所有)，故建議亦配合變更為住宅區，毋需負擔變更回饋。
  4.另東山段二小段110地號(部分)現況為汀甫圳使用(臺灣新竹農田水利會所有)，經103年4月17日本案第52次工作會議，臺灣新竹農田水利會表示該水圳為本市重要灌溉及排水水圳，短期內無廢圳可能性，故建議調整為綠地用地。另本案變25-2屬臺灣新竹農田水利會所有土地(東山段二小段110地號(部分)及337-1地號)一併調整為綠地用地，並納入變25-1。
  5.考量該計畫道路涉及主、細計分離後之變更事項，建議先歸於主要計畫內容。建議依市府研析意見辦理。
  汪秉龍、李靜如陳情陳情人及鄰居門牌號碼新竹市學府路18巷6號至16號、11號至31號，地號仙宮段115號、157號至168號，因分割案造成住宅區一分為二(一半住宅區、一半學校用地)，建請回復原住宅區地目原況，且不必繳納回饋金，說明如下：
• 一、復鈞府103年2月5日府都計字第1030059262號函。
• 二、貴府未具體答覆為何原住宅區於100年逕為變更一部分學校用地及一部分住宅用地(每戶地號均一分為二，例如原地號167分為167及167-1兩地號)。(如附件一變更前後地價稅單影本)
• 三、請明確告知貴府將於何時及何種方式？可將渠等住戶現一分為二的土地地目回復為住宅用地。
• 四、依據來函說明二之內容：「…依公共設施用地變更回饋原則及執行案例，倘原土地使用分區為住宅區，自公共設施用地變更回復為住宅區時，土地所有權人尚無負擔變更回饋之義務」，因此本案回復為原住宅用地原況時，土地所有權人不必繳納回饋金。建議部分採納，內政部第820次都委會審定方案屬住宅區(附3)部分，調整為住宅區，毋需負擔變更回饋；另仙宮段115-1、116-1、157-1、158-1地號如新竹高中無使用需求，建議變更為住宅區，毋需負擔變更回饋。
  說明1.陳情土地屬70年「新竹科園工業園區特定區主要計畫」所劃設之學校用地，本次檢討因部分陳情土地已無公共設施使用需求，故內政部第820次都委會審定方案由公共設施用地變更為第二種住宅區(附3)，並需依本案附帶條件規定申請開發許可。
  2.惟考量前述變更範圍屬45年「新竹都市計畫」所劃設之住宅區(其建物領有本府或新竹縣政府核發建築執照，使用分區登載為「住宅區」)，本次檢討係恢復為45年原住宅區，依公共設施用地變更回饋原則，土地所有權人毋需負擔變更回饋，故於第二次公展草案調整為第二種住宅區。
  3.另部都委審定方案屬文高用地部分(仙宮段115-1、116-1、157-1、158-1地號)，如新竹高中無使用需求，建議變更為住宅區，土地所有權人毋需負擔變更回饋。建議依市府研析意見辦理。
  編號陳情人及陳情事項市府研析意見出席委員初步建議意見學府路18巷11~31號全體住戶(代表人：林張美玉)陳情「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫」(變24-2案)該案擅自將現有住戶土地變更分區並要求繳交25%回饋代金實不合理也不合公平正義法則請更正回復為原始之住宅區，說明如下：
• 一、該(變24-2案)所指：……仙宮段157，158，159，160，161，162，163，164，165，166，167，168，168-1……＂等地號基地上之房屋係於民國63年間一次建照完成之連棟建築物＂仙宮段115-2，116，117…＂基地上之公寓建於民國70年間均是為合法之建地(附件二)。
  本區各住戶都是在民國63，64或70年間購買取得居住至今原本就領有土地(一般都市土地)及建築物所有權狀在案，此地原本就是住宅區否則那能取得建照以及所有權狀(附件四)。
• 二、查上列地號連棟建築物在民國63年原係赤土崎段地號299-151，…299-155，299-156…(依序類推)各住戶各自僅有一個地號，其後卻不知何時政府逕為分割把大部分土地變更為學校用地即各戶完整一塊地分切成兩個地號，也即今之157和157-1，158和158-1，……政府無端將原是一般住宅建地變更為學校用地而今要再變更回復為住宅區並迫繳回饋代金，此舉實屬不合法理更不合當時之現況(附件三)，據市府都發處官員強調稱，居民如不同意上開(變24-2案)變更案並繳交回饋金，則將來該等房地產不能改建或過戶，因為是＂學校用地＂。
• 三、身為升斗小民之本區各住戶對該土地變更案實無法接受，奈因已居住四十年的合法房屋建地政府在未深入詳查事實現況即逕作變更，便宜行事把原建地部分劃為學校用地，更何況此變更當時並未向住戶通知說明，何其之有。
• 四、請貴府將此一學校用地之變更案，全案改正，回歸為原始之住宅區建地並免議其回饋金，以達公平正義法則而確實維護人民的權益。併編號2處理。併本表編號2。
  薛玉蘭陳情有關新竹市學府路18巷6號至16號共30戶住宅坐落基地(即仙宮段地號115號土地)逕為分割後疑問，說明如下：
• 一、復新竹市政府103年1月23日府都計字1030054873號函。
  擬定時從未讓住戶參與，況且將本社區住戶合在地號115-2上，讓社區原本一塊完整的土地歸類為公設用地，導致社區內30個住戶均成了畸零地。
  市府一面告知住戶還地於民，另一面照原計畫進行，請問市府在程序上合法嗎？
• 二、市府於102年12月3日召開「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫(新竹市部分)第47次工作會義，這份開會通知單本社區大多數住戶並未收到，住戶得相互告知這場突如其來地莫名不已的會議，無效送達那又如何？
• 三、如115-2地號係財政部國有財產署中區分署新竹辦事處100年9月26日台財產中新一字地1001000441號函，就其經管本市仙宮段233-8地號國有土地，請市府依附近都市計畫樁位囑託竹市府地政事務所辦理逕為分割，分筆登記，竹市府爰以100年9月30日府都計字地1000114080號函請該所就該筆土地及鄰近同段115地號土地併同辦理逕為分割事宜。那為何115號土地會併同分割？於100年9月30日分割完畢不立即通知住戶？在第47次工作會議(說明二)，住戶才發現整個社區早已被逕為分割，甚至發現其中12-1與14-1的建物坐落地號被變更登記為鄰地。市府於分割2年事後才補程序的作業方式，難免讓人質疑市府「與民搶地」，未先告知即變更土地分區使用目的。
• 四、回函稱102年12月6日辦理更正登記完竣，事實上只不過將12-1與14-1兩戶(說明三)被架空的建物還回2/3的地號而已。
  對於本社區每戶的1/3被歸類為公設用地並無更正，請問市府何來更正之說？
• 五、市府將115地號畫分為115-2地號上，那30年前合法取得國家核給的建照及使用執照之建物，因時空轉換而成違建，那人民1.有關陳情內容涉及土地使用計畫變更部分，併編號2處理。
  2.有關會議通知送達方式，說明如下：
  本府會議通知之寄達地指係以登記於土地登記謄本之地址通知，土地所有權人如有未收到會議通知之情形，請洽新竹市地政事務所更正登記地址。
  3.有關土地分割疑義乙節，說明如下：
  (1)為何逕為分割無通知土地所有權人?實務上，登記機關(地政事務所)在接到囑託逕為分割公文時，會依據地籍測量實施規則第205條第1項第8款規定辦理逕為分割代位申請，分割時並不會通知土地所有權人，俟標示變更登記完竣後，登記機關才會寄發「逕為分割土地權利書狀換發(加註)通知書」，通知土地所有權人逕向登記機關換發土地所有權狀。又因為分割後新增地號的土地，和原本母地號的土地面積加起來，還是等於原來的土地面積，產權也沒有變動，所以對民眾的權益並沒有影響。
  (2)為何要分割陳情土地?陳情土地未分割前即屬2個都市計畫地區、同時有2種土地使用分區，故本府配合都市計畫邊界逕為分割，其僅將都市計畫界線、土地使用分區界線分割清楚，並未影響土地權屬及地上建物。
  (3)里鄰重編影響民眾權益本案涉及土地使用計畫變更部分，併編號2辦理；其餘陳情意見。涉及都市計畫執行及其他相關事項，轉請市府參處。
  編號陳情人及陳情事項市府研析意見出席委員初步建議意見取得合法也不得保障此生均為合法，而將終日惶惶不安，那每年繳交地價與房屋稅的意義又代表什麼？
• 六、依行政程序法第46條規定，請市府提供下列與正本同的相關資料：已釐清本案行政程序的時序。
  1.台財產中新一字地1001000441號函2.府都計字地1000114080號函
• 七、30戶的集合式住宅居然又無告知情況下里鄰重編，部分住戶從原本的建華里1鄰變更為東山里17鄰？造成同社區目前產業權狀之行政區域錯亂之情形影響民眾權益甚鉅，原因為何？懇請調查!里鄰重編僅就里鄰範圍重新調整，住戶之產權無變動，故對民眾的權益並無影響。
  胡新智等4人陳情商(附1)應由個別土地所有權人繳交其持有土地之回饋金後，始得申請建造執照，以提高土地利用效率，後帶動本計畫區內整體發展，並維護土地所有權人原有權益，說明如下：
  1.該土地原為機關用地，為提高土地利用效率，以附帶條件變更為商業區(土地分割後為仙水段661-1、661-3、661-4地號等三筆土地)(詳所有權人異動說明)，並由土地所有權人與市府出具協議書，約定回饋金繳交方式，其後續計畫開發許可由土地所有權人一併繳交權部回饋金後，始得申請建造執照。
  2.因土地所有權人非一人持有，造成後續共同繳交代金不易。陳情人意於所持有之仙水段661-3地號(面積848.78平方公尺)進行建築，原簽具協議書之仙水段661-1及661-4地號所有權人未有開發意願，該協議書一併繳交條款影響陳情人權益。
  3.依該協議書內容將本次商業區土地以整體開發視之，陳情人所有仙水段661-3地號土地佔該商業區面積約59-51%，符合土地法地34條之1所規定之共有土地之處分應以共有人過半及其應有部分合計過半數之同意行之，目前此三筆土地，陳情人與仙水段661-1、661-4地號土地所有權人屬個別持有，非單一土地共同持有之狀況，且陳情人持有之土地及仙水661-1、661-4地號土地均可單獨請示建築線，陳情人之開發建築行為亦不影響後續仙水段661-1、661-4地號土地所有權人之建築及使用權益，無協議書所具一併繳納代金之必要。
  建議不予採納，維持原協議書內容有關「一併」繳納回饋代金之規定，另為加速所有權人完成開發許可程序，建議增訂繳交回饋代金期限之規定。
  說明1.考量兩造陳情人陳情訴求不同，故建議維持原協議書內容有關「一併」繳納回饋代金之規定。
  2.另為加速所有權人完成開發許可程序，應於內政部都市計畫委員會審定後3個月內簽訂協議書，否則依都市計畫法定程序辦理檢討恢復為機關用地。
  3.於申請開發許可規定說明增訂：「如無法於本次通盤檢討公告發布實施之日起3年內完成開發許可，應依都市計畫法定程序辦理檢討恢復為機關用地。」本案涉及市府與土地所有權人簽訂協議書內容，仍請市府妥為協調，計畫書第10-3頁內容，請依原計畫內容修正。後續如有需要，再於相關都市計畫檢討時辦理變更。
  林世民等27人陳情本計畫變更內容明細表編號變9案市地重劃是否公辦或自辦，建議由地方政府本於職權自行核處，說明如下：
• 一、有關內政部都市計畫委員會第820次會議第2案決議文「六、專案小組會議後逕向本部陳情意見」之決議事項如下【本案經考量公共利益及避免有圖利開發商之嫌疑等因素，仍依本會專案小組建議(詳變更內容明細表編號變9)，以公辦市地重劃方式開發較為妥適，有關陳情意見未便採納】。
• 二、經查97年9月23日內政部都委會第691次會議

決議

• 決議之臨時動

附件

• 附錄本會專案小組出席委員初步建議意見：
  案經新竹市政府依本會103年1月28日第820次會議決議（處理情形如附件），以103年8月5日府都計字第1030149540號函送修正計畫書、圖及公民或團體陳情意見，建議除下列各點外，其餘准照新竹市政府上開號函送修正計畫書、圖通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書32份（修正內容請劃線）、計畫圖2份及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署後，再提委員會議討論。
  （一）第二次公開展覽期間公民或團體陳情意見：詳附表一，除附表一編號5、6等案外，其餘需配合修正主要計畫內容者，已納入新竹市政府103年8月5日府都計字第1030149540號函送計畫書、圖內修正完竣。
  （二）逕向內政部陳情意見：詳附表二。
  （三）新竹市政府建議調整內容：詳附表三，建議同意依照辦理，並已納入新竹市政府103年8月5日府都計字第1030149540號函送計畫書、圖內修正完竣。
  （四）變更內容明細表：
  １、計畫書變更內容明細表新編號變7、變20-2、變21-2、變22-2、變25-2、變28、變36、變37-2等案，請市府與土地所有權人簽訂協議書，納入計畫書規定；如未能簽訂協議書者，則維持原計畫。
  ２、計畫書變更內容明細表新編號變8、變11、變14、變18、變20-1、變21-1、變23、變24、變25-1、變30、變31、變33、變42等案，請於計畫書加強無需回饋之理由。
  ３、計畫書變更內容明細表新編號變9案：
  （１）本案擬由工業區變更為住宅區（面積3.3739公頃），應依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」有關規定辦理，案經本會103年1月28日第820次會議決議略以：「本案經考量公共利益及避免有圖利開發商之嫌疑等因素，仍依本會專案小組建議，以公辦市地重劃方式開發較為妥適」，且本案原主要計畫通盤檢討書並無工業區變更得採自辦市地重劃辦理之規定，「都市計畫工業區檢討變更審議規範」第12點例外情形，亦無「經都市計畫主要計畫通盤檢討程序辦理者」之條文，故本案無該審議規範第12點「各該主要計畫通盤檢討書另有規定」之適用，本專案小組建議仍應依下列本會第820次會議決議辦理，並請配合修正計畫書相關內容。
  A、請新竹市政府於新竹市都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請新竹市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  B、委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  （２）有關新竹市政府列席代表補充說明，為增加開發彈性，建議增列得依都市更新條例實施都市更新乙節，同意依照辦理，惟為避免本案發布實施後未實施都市更新前，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照問題，於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施。
  ４、計畫書變更內容明細表新編號變24、變42及變43，因超出公開展覽範圍，請依都市計畫法第19條規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見或與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
  ５、變更內容明細表變43案誤繕部分，請配合修正。
  ６、計畫書變更內容明細表屬於暫予保留部分，請於計畫書補充比例尺1/3000之變更內容示意圖，以利後續查核。
  （五）為避免爾後產生核發建築執照疑義，應俟新竹市都委會審定細部計畫後，新竹市政府得視實際發展需要，檢具變更主要計畫書、圖，分階段報請本部核定，依法公告發布實施。
  附表一第二次公開展覽期公民或團體陳情意見編號陳情人及陳情事項市府研析意見出席委員初步建議意見1卓金吉陳情東山段二小段37地號已建合法建物，應廢除位於該筆土地之計畫道路，說明如下：
  1.目前37地號已面臨51巷(6米道路)；另於51巷6號及8號計21戶(6樓雙併)之大門及電梯、樓梯位置，另有一條7.5米”計畫弄”道，長度不逾30米，僅至交大博愛校區圍牆止，有無徵收、開闢必要？不無疑問，請市長儘速派員會勘。
  2.以往同棟大樓各戶有買賣移轉案均無疑問，惟本次51巷8號6樓買賣案，發生買方不履約情事，其依據即為新竹科學工業園區特定區主要計畫(第二次通盤檢討)(新竹市部分)(95.6.29)，計畫圖內即繪有該”8米弄”，有被徵收拆屋之風險，已造成本買賣案糾紛。建議酌予採納，調整為住宅區。