MOIO8571-審議事項-第2案：宜蘭縣政府函為「變更礁溪都市計畫（休閒度假區整體開發區）案」。

會議紀錄id

MOIO8571

案件id

9SZK23

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經宜蘭縣都市計畫委員會103年7月25日第183次會、103年10月3日第184次會、103年12月22日第186次會審議通過，並准宜蘭縣政府104年2月3日府建城字第1040015561號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款暨第2項。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體意見綜理表。
• 六、本案經簽奉核可，由本會施委員鴻志、劉委員小蘭、林委員秋綿、王委員靚琇及林委員信得等5人組成專案小組，並由施委員鴻志擔任召集人，已於104年4月7日、104年4月21日召開2次專案小組會議(含現場勘查)，獲致具體初步建議意見，並經宜蘭縣政府104年7月31日府建城字第1040125749號送補充書面資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議1宜蘭縣礁溪鄉五峰段工業（農業）區變更休閒渡假區促進會（召集人：
  黃庚宸）一、查本案宜蘭縣政府於95年間辦理變更礁溪都市計畫（第四次通盤檢討）案時，即將本案納入檢討變更為休閒渡假區，並於101.10公告發佈實施在案。
• 二、惟因配合交通部省道台二庚延伸線修改，宜蘭縣政府將本案辦理變更都市計畫土地使用配置內容，另於104年2月間提送內政部都委會審議，其間歷經九年時間，土地無法活化利用，地主損失甚鉅，今又逢104年7月1日新增訂之「都市計畫法臺灣省施行細則」第三十四條之三內容，修正獎勵容積上限、規模獎勵、業種獎勵等與101年核定之內容，容積獎勵大幅縮水，影響地主權益甚鉅，為避免地主蒙受二次傷害。有關「變更礁溪都市計畫（休閒渡假區整體開發區）」案，管制要點之建蔽率及容積率因104.7.1新增訂之「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3款內容，對於大規模獎勵容積由不得超過30％，降至20％，獎勵容積大幅縮水，影響地主權益甚鉅，建請將原基準建蔽率40％、基準容積率120％，提高至基準建蔽率50％、基準容積率150％，以彌補地主之損害。酌予採納。
  提高基準建蔽率為50%、基準容積率為150%。
  理由：
  1.加計獎勵容積後最高180%，較本縣都委會通過者為低。
  2.查市地重劃係屬自償性業務，開發成本回收需仰賴抵費地處分所得償還，準此，財務之平衡與否端視抵費地面積多寡及售價而定，其中直接影響抵費地出售價格之因素除區位外尚有容積率。本案提送本縣都委會第186次會議審議之財務計算，係依現行計畫容積獎勵等價值換算估計所得，倘調降容積率可能使售價降低，影響財務可行性。
  3.現行計畫係自101.12.12公告實施，而中央法令修正則迨至104.7.1起生效。酌予提高基準建蔽、容積率，獎勵後總容積仍較現行計畫低。得部分補償原土地所有權人無法依循現行開發管制要點申請容積獎勵措施之限制。
  4.提高市地重劃開發之財務可行性。
  本案仍維持專案小組初步建議意見（基準建蔽率40％、基準容積率120％）。
  【【【【附錄附錄附錄附錄】】】】本會專案小組本會專案小組本會專案小組本會專案小組((((含彙整含彙整含彙整含彙整104.3.27104.3.27104.3.27104.3.27及及及及104104年年年年44月月月月2121日初步建議意見日初步建議意見日初步建議意見日初步建議意見))))初初初初步建議意見步建議意見步建議意見步建議意見本案請依下列各點辦理外，其餘照宜蘭縣政府核議意見通過。。。
  。
• 一、本變更案宜蘭縣政府係依據都市畫法第27條第1項第4款提出變更，故請補充依據本部93年1月7日內授營都字第0920091111號函示，認定原則及相關認定文件，納入計畫書敘明，以資查考。
• 二、請詳予補充本計畫發展現況、土地使用計畫、公共設施計畫、交通計畫、生態都市發展策略、都市防災計畫等，納入計畫書敘明。
• 三、本案係以市地重劃方式辦理，可行性評估資料已經主管機關認可，請檢附主管機關認可之可行性評估相關證明文件，惟經本次檢討已作部分之修正，故請縣政府補充市地重劃可行性評估分析資料（包括重劃範圍、開發主體、公共設施用地規劃及費用負擔比例情形、土地所有權人意願、拆遷安置及財務計畫、及妨礙或影響重劃之因素及解決辦法等），納入計畫書敘明。
• 四、本計畫區部分屬山坡地(面積約0.5公頃)，應於開發建築時依山坡地建築管理辦法相關規定辦理。
• 五、本計畫案基於行車安全考量、道路系統完整性、行車之便利性，為提供較為充足公共開放空間及公共開放空間連續性，在維持公共設施用地比例原則下，重新調整道路系統及公共設施(例如將計畫區內20號計畫道路鄰住宅區側，線型修正為弧角，21號計畫道路延伸銜接至五峰旗風景特定區2號道路、考量大基地開發可提供較多開放空間將21號道路北側部分道路刪除等)，原則同意照宜蘭縣政府依照上開意見修正後計畫內容（詳附圖一及附表一）通過。
• 六、本計畫案有關計畫區21號道路北側部分道路，如因市地重劃配地需要仍須劃設道路時，請提會說明，另有關21號道路北側所劃設之休閒度假區(一)，請縣政府與土地所有權人協調同意納入休閒度假區(二)，如同意納入則請縣政府針對週邊地區，重新提出具體可行規劃方案，提請大會討論。
• 七、為配合市地重劃整體開發之期程，及確保都市計畫具體可行，請參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
  1.本案依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。2.委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
• 八、本計畫開發管制要點:詳附表二。
  休一休一公園用地休閒渡假區(一)圖例綠地廣場用地道路用地計畫範圍線公綠廣休閒渡假區(二)休(一)溝渠用地溝市地重劃範圍線溝渠兼道路用地溝兼道廣場兼停車場用地廣停附圖一變更礁溪都市計畫(休閒渡假整體開發區)案依第二次專案小組建議意見修正方案示意圖

附件

• 附表二：變更礁溪都市計畫(休閒渡假整體開發區)案休閒渡假區開發管制要點對照表原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見
• 一、本計畫依據都市計畫法第22條暨同法台灣省施行細則第35條規定訂定之。
• 一、本計畫依據都市計畫法第22條暨同法台灣省施行細則第35條規定訂定之。
  維持原計畫條文。照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 二、休閒渡假區土地使用強度不得大於下表規定：
  土地使用分區建蔽率(％)容積率(％)備註休閒渡假區(一)僅得維持原使用強度僅得維持原使用強度1.不得增建及改建。
  2.捐贈申請開發基地面積35%或依申請開發當年度公共設施用地徵收補償標準折算之代金後，同休閒渡假區(二)規定。
  3.捐贈土地含21號道路東西串連所需到路面積及東側街廓境界線為界之20號道路不足之道路所需面積(詳見附圖三)。
  休閒渡假區(二)40120基準建蔽、基準容積
• 二、休閒渡假區土地使用強度不得大於下表規定：
  土地使用分區建蔽率(％)容積率(％)備註休閒渡假區(一)僅得維持原使用強度僅得維持原使用強度1.捐贈土地或代金前，僅得從原來之使用，不得增建及改建。
  2.得捐贈申請開發基地面積35%（建議捐贈位置如附圖一）或換算依申請開發當年度公告土地現值乘以1.1倍之代金後，同休閒渡假區（二）規定。
  休閒渡假區(二)基準建蔽、基準容積為配合修正計畫方案調整及日後執行明確性之考量，爰予以修正。
  照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 三、休閒渡假區土地及建築物規定如下：
  (一)容許使用內容1.休閒渡假區(一)排除市地重劃範圍之休閒渡假區(一)，未完成自願捐地或繳交代金前，僅得維三、休閒渡假區土地及建築物使用規定如下：
  (一)容許使用內容1.休閒渡假區（二）容許使用項目：(1)住宅及宿舍。
  (2)一般事務所。
  (3)餐飲。1.為利於建築管理，將工商登記系統調整為建築法系統(參採建築物使用類組及變更使用辦法)。
  2.增列影響環照宜蘭縣政府核議意見通過。
  原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見持現行使用，如完成自願捐地或繳交代金後，容許使用項目即比照休閒渡假區(二)；兩處休閒渡假區(一)土地各應整體開發，不得分割單獨申請開發建築。
  2.休閒渡假區(二)(1)容許使用項目a.獨棟、雙拼或連棟的寄宿住宅(含寄宿舍與招待所)等。
  b.餐飲業。
  c.旅館業。
  d.瘦身美容業、一般浴室業。
  e.藝術品諮詢顧問業。
  f.藝文業、展覽服務業。
  g.一般零售業。
  h.運動休閒業(2)原區內福德廟若有重建於休閒渡假區之需要時，得經宜蘭縣都市計畫委員會同意後設置。(4)旅館及招待所。
  (5)美容瘦身中心、公共浴室。
  (6)藝術品等相關辦公室。
  (7)展示廳、藝術館等類似場所。
  (8)購物中心、一般零售場所。
  (9)健身服務場所、運動休閒等相關設施。
  (10)旅遊業、旅遊資訊站。
  (11)經旅遊目的事業主管機關認定符合有關旅遊服務相關設施。
  2.休閒渡假區(一)申請開發時完成第二點開發義務後，依休閒渡假區（二）容許使用內容之規定，否則僅得從原來之使用。境品質較少之一般事務所及旅遊業。
  3.採列舉式規定，多項休閒旅遊場所未能逐列，故增訂經目的事業主管機關認定設施之規定，以活絡本地區發展。
  4.修正後方案，福德廟已調整座落於公園用地保存，並無需重建。
  (二)為加速休閒渡假區之開發，另訂下列獎勵規定，惟全部獎勵不得超過基準容積的30%(不含規模獎勵)：
  1.規模獎勵：為鼓勵整體開發，開發面積達3,000m未達6,000m2者，建蔽率得放寬至50%、容積率得放寬至150%；開發面積達6,000m2者，建蔽率得放寬至50%、容積率得放寬(二)為加速休閒渡假區之開發，另訂下列獎勵規定，惟全部獎勵不得超過基準容積的30%(不含規模獎勵)：
  1.規模獎勵：為鼓勵整體開發，開發面積達3,000m2未達6,000m2者，建蔽率得放寬至50%、容積率得放寬至150%；開發面積達6,000m2者，建蔽率得維持原計畫條文。
  本條文修正為：
  (二)為加速休閒渡假區之開發，另訂下列獎勵規定，惟全部獎勵不得超過基準容積的20%：
  1.規模獎勵：為鼓勵整體開原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見至200%。
  2.時程獎勵：市地重劃完成後三年內取得建造執照者，給予基準容積5%容積獎勵，取得建造執照之日起六個月內未動工興建者，撤銷獎勵。
  3.業種獎勵：經中央目的主管機關依「發展觀光條例」核准設置之「國際觀光旅館」，給予基準容積15%容積獎勵。
  4.捐贈獎勵：私人捐獻或設置展演場所公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在100平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過該基地基準容積之5%為限。
  5.本區適用建築技術規則建築設計施工篇第十五章「實施都市計畫區建築基地綜合設計」開放空間容積獎勵，獎勵上限為基準容積之5%。
  6.不適用「宜蘭縣建築物增設停車空間鼓勵辦法」規定。放寬至50%、容積率得放寬至200%。
  2.時程獎勵：市地重劃完成後三年內取得建造執照者，給予基準容積5%容積獎勵，取得建造執照之日起六個月內未動工興建者，撤銷獎勵。
  3.業種獎勵：經中央目的主管機關依「發展觀光條例」核准設置之「國際觀光旅館」，給予基準容積15%容積獎勵。
  4.捐贈獎勵：私人捐獻或設置展演場所公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在100平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過該基地基準容積之5%為限。
  5.本區適用建築技術規則建築設計施工篇第十五章「實施都市計畫區建築基地綜合設計」開放空間容積獎勵，獎勵上限為基準容積之5%。
  6.不適用「宜蘭縣建築物增設停車空間鼓勵辦法」規定。發，開發面積達3,000m2未達6,000m2者，建蔽率得放寬至50%、容積率得放寬至130%；開發面積達6,000m2者，建蔽率得放寬至50%、容積率得放寬至140%。
  2.業種獎勵：經中央目的主管機關依「發展觀光條例」核准設置之「國際觀光旅館」，給予基準容積5%容積獎勵。
  3.捐贈獎勵：私人捐獻或設置展演場所公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在100平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過該基地基準容積之5%為限。
  4.不適用「宜蘭縣建築物增設停車空間鼓勵辦法」規定。
  原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見修正理由修正理由修正理由修正理由：
  ：：
  ：
  1.配合中央容積上限規定修正獎勵容積上限值、規模獎勵、業種獎勵。
  2.礁溪地區因溫泉資源及國道五號開通，北宜一日生活圈令礁溪快速發展，有關時程獎勵規定業已不合時宜，故予以刪除。
  3.本計畫區為新開發區，開放空間較礁溪其他區域高，且本計畫所劃設公共設施用地多為開放型(公園、綠地、廣場)公設，故不再給予獎勵。
  無7.退縮土地自道路境界線2公尺範圍於市地重劃工程一併施作，提供公眾通行及埋設民生用戶管溝相關設施使用，並由道路主管機關管理維護者，獎勵該2公尺範圍土地面積等值之建築容積樓地板面積。1.增訂。
  2.配合宜蘭縣通案規定修正。
  3.為鼓勵退縮土地2公尺範圍提供公眾通行及供埋設民生用戶管溝等相關設施使用，增訂供公眾使用部分得獎勵該退縮地面積等除納入（二）-5.條文外，照宜蘭縣政府核議意見通過。
  原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見值之建築容積樓地板面積。
  (三)建築物高度以不超過21公尺為原則，全區應採斜屋頂設計，斜率不得小於25%、覆蓋率不得少於建築面積之50%，但提經宜蘭縣都市計畫委員會審議同意者不在此限。(三)建築物高度以不超過21公尺為原則，全區應採斜屋頂設計，斜率不得小於25%、覆蓋率不得少於建築面積之50%，但提經宜蘭縣都市計畫委員會審議同意者不在此限。維持原計畫條文。
  本條文修正為：
  (三)建築物高度不得超過21公尺。
  增列：
  (四)全區應採斜屋頂設計，斜率不得小於25%、覆蓋率不得少於建築面積之50%，但提經宜蘭縣都市計畫委員會審議同意者不在此限。
  修正理由：
  為維護都市景觀紋理及兼顧全區所有權人視覺景觀權益，刪除高度放寬規定。
• 四、休閒渡假區都市設計規定全區為指定為都市設計審議地區，應經宜蘭縣都市計畫委員會審議同意後，始得發照建築。其建築物外牆顏色、材料、屋頂突出物、屋頂平台、陽台、窗台、廣告招牌、旗幟、植栽綠化等，應予整體設計，相關規定如下：
  (一)外牆材料採用具傳統建築之材質感者。
  (二)屋頂平台之空調設備、四、休閒渡假區都市設計規定全區為指定為都市設計審議地區，經都市設計審議通過者，始得發照建築。
  因「宜蘭縣都市設計審議委員會設置要點」針對都設審議內容已有規定，故予以刪除。照宜蘭縣政府核議意見通過。
  原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見工業成品、水塔應以牆面充份包被。
  (三)冷氣機不得直接裝置於外牆，惟臨陽台外牆者除外。
  (四)單一開口面積起過0.1平方公尺者，不得採用有色或反射玻璃。
  (五)沿公園綠地兩側之建築物，其地面層之開口率不得小於百分之七十，其鐵捲門應為透空式。
  (六)綠覆率：退縮地不得小於百分之五十，惟上方設置採光遮蓋物者除外。露台、陽台不得小於百分之二十。
  (七)本區廣告物、廣告旗幟、招牌之設置，應與建築物設計結合為整體，不得為巨大附加物之形成。
• 五、休閒渡假區除依建築技術規則規定之法定停車位外，總樓地板面積每150平方公尺及其餘數另須設一部汽車停車位，每6部機車位得折算1部汽車位，不足者得以繳交代金方式替代。五、休閒渡假區除依建築技術規則規定之法定停車位外，總樓地板面積每150平方公尺及其餘數另須設一部汽車停車位，每6部機車位得折算1部汽車位，不足者得以繳交代金方式替代。維持原計畫條文。
  本條文修正為：
• 五、休閒渡假區除依建築技術規則規定之法定停車位外，總樓地板面積每150平方公尺及其餘數另須設一部汽車停車位，每6部機車位得折算1部汽車位。
  修正理由：
  本計畫區為新開發區，應自行滿足所需車位，故刪除繳交代金規定。
  原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見
• 六、休閒渡假區內沿15號道路之建築基地，不得以15號道路為建築基地停車直接出入口。六、休閒渡假區內之建築基地，不得以綠地作為汽機車出入口。1.因五峰路及大忠路為聯外及主要道路層級，為維護車流順暢及提供民眾遊憩動線，於上述道路沿側增設綠地。
  2.為避免民眾於綠地側設置汽機車出入口，配合修正條文內容。
  照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 七、休閒渡假區開發基地規模大於3,000平方公尺(含)以上者，應進行交通影響衝擊分析(含申請基地內、外之交通硬體及軟體設施改善計畫)，並經交通相關專業技師簽證認可後，提送本府審核，審核通過始得核發建照。本條文刪除。全區為指定為都市設計審議地區，審議項目含括交通動線內容，交通影響衝擊分析應一併參酌，故納入都市設計審議規定。
  照宜蘭縣政府核議意見通過(條文刪除)。
• 八、休閒渡假區全區應自道路境界線退縮5公尺以上建築。七、退縮建築：
  (一)休閒渡假區全區應自道路境界線退縮5公尺以上建築(如附圖二)。
  (二)退縮土地得計入法定空地，自道路境界線起算2公尺範圍內應維持公眾通行，並僅供步道、自行車道、車道、綠化、設置或埋設民生用戶管溝等相關設施使用，且不得開挖地下室、設置圍牆及綠籬。
  (三)退縮地地面舖裝應平整，並應符合「宜蘭縣都市計畫地區法定騎樓或無遮簷人行道設置辦法」規定設置。1.條次調整。
  2.配合宜蘭縣通案規定修正。
  3.增加圖示以利執行。
  照宜蘭縣政府核議意見通過。
  原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見(四)休閒渡假區（一）因綠地或退縮建築致房屋需拆除者，得暫緩拆除。
• 九、建築基地內法定空地，應留設二分之一以上種植花草樹木。八、建築基地內法定空地，應留設二分之一以上種植
• 九、建築基地內法定空地，應留設二分之一以上綠化面積，綠化標準依「宜蘭縣建築基地綠化實施辦法」規定辦理。1.條次調整。
  2.配合宜蘭縣現行綠化規定法令修正。
  照宜蘭縣政府核議意見通過。
  無九、本計畫區公園用地[公(三)]除公用設備所需外，不適用「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」。1.增訂。
  2.為確保河階地形完整及行塑地景公園意象，增訂不得採多目標之規定。照宜蘭縣政府核議意見通過。
  無十、本計畫區不適用「都市計畫容積移轉實施辦法」。
  1.增訂。
  2.為維護都市景觀紋理及本地區低密度發展環境品質，明訂本區不得作為容積移轉之移入地區。照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 十、本要點未規定事項，依其他有關法令規定辦理。十一、本要點未規定事項，依其他有關法令規定辦理。
  條次調整。照宜蘭縣政府核議意見通過。