MOIO8571-審議事項-第2案：宜蘭縣政府函為「變更礁溪都市計畫（休閒度假區整體開發區）案」。

會議紀錄id

MOIO8571

案件id

cZEr68

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經宜蘭縣都市計畫委員會103年7月25日第183次會、103年10月3日第184次會、103年12月22日第186次會審議通過，並准宜蘭縣政府104年2月3日府建城字第1040015561號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款暨第2項。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體意見綜理表。
• 六、本案經簽奉核可，由本會施委員鴻志、劉委員小蘭、林委員秋綿、王委員靚琇及林委員信得等5人組成專案小組，並由施委員鴻志擔任召集人，已於104年4月7日、104年4月21日召開2次專案小組會議(含現場勘查)，獲致具體初步建議意見，並經宜蘭縣政府104年7月31日府建城字第1040125749號送補充書面資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議1宜蘭縣礁溪鄉五峰段工業（農業）區變更休閒渡假區促進會（召集人：
  黃庚宸）一、查本案宜蘭縣政府於95年間辦理變更礁溪都市計畫（第四次通盤檢討）案時，即將本案納入檢討變更為休閒渡假區，並於101.10公告發佈實施在案。
• 二、惟因配合交通部省道台二庚延伸線修改，宜蘭縣政府將本案辦理變更都市計畫土地使用配置內容，另於104年2月間提送內政部都委會審議，其間歷經九年時間，土地無法活化利用，地主損失甚鉅，今又逢104年7月1日新增訂之「都市計畫法臺灣省施行細則」第三十四條之三內容，修正獎勵容積上限、規模獎勵、業種獎勵等與101年核定之內容，容積獎勵大幅縮水，影響地主權益甚鉅，為避免地主蒙受二次傷害。有關「變更礁溪都市計畫（休閒渡假區整體開發區）」案，管制要點之建蔽率及容積率因104.7.1新增訂之「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3款內容，對於大規模獎勵容積由不得超過30％，降至20％，獎勵容積大幅縮水，影響地主權益甚鉅，建請將原基準建蔽率40％、基準容積率120％，提高至基準建蔽率50％、基準容積率150％，以彌補地主之損害。酌予採納。
  提高基準建蔽率為50%、基準容積率為150%。
  理由：
  1.加計獎勵容積後最高180%，較本縣都委會通過者為低。
  2.查市地重劃係屬自償性業務，開發成本回收需仰賴抵費地處分所得償還，準此，財務之平衡與否端視抵費地面積多寡及售價而定，其中直接影響抵費地出售價格之因素除區位外尚有容積率。本案提送本縣都委會第186次會議審議之財務計算，係依現行計畫容積獎勵等價值換算估計所得，倘調降容積率可能使售價降低，影響財務可行性。
  3.現行計畫係自101.12.12公告實施，而中央法令修正則迨至104.7.1起生效。酌予提高基準建蔽、容積率，獎勵後總容積仍較現行計畫低。得部分補償原土地所有權人無法依循現行開發管制要點申請容積獎勵措施之限制。
  4.提高市地重劃開發之財務可行性。
  本案仍維持專案小組初步建議意見（基準建蔽率40％、基準容積率120％）。
  【【【【附錄附錄附錄附錄】】】】本會專案小組本會專案小組本會專案小組本會專案小組((((含彙整含彙整含彙整含彙整104.3.27104.3.27104.3.27104.3.27及及及及104104年年年年44月月月月2121日初步建議意見日初步建議意見日初步建議意見日初步建議意見))))初初初初步建議意見步建議意見步建議意見步建議意見本案請依下列各點辦理外，其餘照宜蘭縣政府核議意見通過。。。
  。
• 一、本變更案宜蘭縣政府係依據都市畫法第27條第1項第4款提出變更，故請補充依據本部93年1月7日內授營都字第0920091111號函示，認定原則及相關認定文件，納入計畫書敘明，以資查考。
• 二、請詳予補充本計畫發展現況、土地使用計畫、公共設施計畫、交通計畫、生態都市發展策略、都市防災計畫等，納入計畫書敘明。
• 三、本案係以市地重劃方式辦理，可行性評估資料已經主管機關認可，請檢附主管機關認可之可行性評估相關證明文件，惟經本次檢討已作部分之修正，故請縣政府補充市地重劃可行性評估分析資料（包括重劃範圍、開發主體、公共設施用地規劃及費用負擔比例情形、土地所有權人意願、拆遷安置及財務計畫、及妨礙或影響重劃之因素及解決辦法等），納入計畫書敘明。
• 四、本計畫區部分屬山坡地(面積約0.5公頃)，應於開發建築時依山坡地建築管理辦法相關規定辦理。
• 五、本計畫案基於行車安全考量、道路系統完整性、行車之便利性，為提供較為充足公共開放空間及公共開放空間連續性，在維持公共設施用地比例原則下，重新調整道路系統及公共設施(例如將計畫區內20號計畫道路鄰住宅區側，線型修正為弧角，21號計畫道路延伸銜接至五峰旗風景特定區2號道路、考量大基地開發可提供較多開放空間將21號道路北側部分道路刪除等)，原則同意照宜蘭縣政府依照上開意見修正後計畫內容（詳附圖一及附表一）通過。
• 六、本計畫案有關計畫區21號道路北側部分道路，如因市地重劃配地需要仍須劃設道路時，請提會說明，另有關21號道路北側所劃設之休閒度假區(一)，請縣政府與土地所有權人協調同意納入休閒度假區(二)，如同意納入則請縣政府針對週邊地區，重新提出具體可行規劃方案，提請大會討論。
• 七、為配合市地重劃整體開發之期程，及確保都市計畫具體可行，請參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
  1.本案依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。2.委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
• 八、本計畫開發管制要點:詳附表二。
  休一休一公園用地休閒渡假區(一)圖例綠地廣場用地道路用地計畫範圍線公綠廣休閒渡假區(二)休(一)溝渠用地溝市地重劃範圍線溝渠兼道路用地溝兼道廣場兼停車場用地廣停附圖一變更礁溪都市計畫(休閒渡假整體開發區)案依第二次專案小組建議意見修正方案示意圖

附件

• 附表：變更礁溪都市計畫（休閒渡假區整體開發區）案專案小組後逕向本部陳情意見表編號陳情人陳情理由建議事項宜蘭縣政府研析意見本會
• 附表一：變更礁溪都市計畫(休閒渡假整體開發區)案依第二次專案小組建議意見修正方案面積對照表檢討後依專案小組建議意見檢討後項目檢討前面積(公頃)面積(公頃)百分比(%)面積(公頃)百分比(%)備註休閒渡假區(一)1.000.923.820.923.82休閒渡假區(二)14.4314.8661.6614.8661.66河川區0.210.000.000.000.00土地使用分區小計15.6415.7865.4815.7865.48公園用地1.782.098.672.078.59綠地1.141.245.151.365.64停車場用地0.240.552.280.000.00廣場用地1.050.321.330.321.33廣場兼停車場用地0.000.000.000.522.16溝渠用地0.000.200.830.180.75溝渠兼道路用地0.000.010.040.030.12道路用地4.253.9116.223.8415.93公共設施用地小計8.468.3234.528.3234.52合計24.1024.10100.0024.10100.00
• 附表二：變更礁溪都市計畫(休閒渡假整體開發區)案休閒渡假區開發管制要點對照表原計畫條文新計畫條文修(增)訂理由本會專案小組初步建議意見